Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 2 décembre 2015

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 02 DÉCEMBRE 2015



(n° 555 , 35 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 14/03787



Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Janvier 2014 -Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU - RG n° 11/00691





APPELANTE

 

SA AXA FRANCE IARD, SIRET 72205746001971, ayant son siège social

[Adresse 1]

[Adresse 2]



représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

assistée par Me Évelyne NABA de la SCP NABA ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0325





INTIMES 



Monsieur [L] [E], né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Adresse 4]



Monsieur [T] [H], né le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 2] (ALGERIE)

[Adresse 5]

[Adresse 6]



Madame [X] [C] veuve [F], née le [Date naissance 3] 1949 à [Localité 3]

[Adresse 7]

[Adresse 8]



SARL LE TROUBADOUR venant aux droits de la SARL LA FONTAINE, SIRET 37910199100022, ayant son siège social

[Adresse 9]

77300 FONTAINEBLEAU



SCI LES 3 GRACES, SIRET 39421103100015, ayant son siège social

[Adresse 10]

77300 FONTAINEBLEAU



représentés par Me David BOUAZIZ de la SCP BOUAZIZ - SERRA - AYALA - BONLIEU, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

assistés par Me Thibault FILLER de la SCP BOUAZIZ - SERRA - AYALA - BONLIEU, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU







Monsieur [Q] [G]

[Adresse 11]

77300 FONTAINEBLEAU



SCI A.L.G, SIRET 39462818400019, prise en la personne de son gérant M. et Mme [G], ayant son siège social

[Adresse 11]

77300 FONTAINEBLEAU



représentés et assistés par Me Philippe RAYNAUD DE LAGE, avocat au barreau de PARIS, toque: C0081





Madame [P] [N] épouse [J], née le [Date naissance 4] 1968 à [Localité 4]

[Adresse 12]

[Adresse 13]



Monsieur [S] [N], né le [Date naissance 5] 1964 à [Localité 4]

[Adresse 14]

[Adresse 15]



Madame [K] [X] épouse [N], née le [Date naissance 6] 1963 à [Localité 5]

[Adresse 14]

[Adresse 15]



représentés par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

assistés par Me Patrick TABET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0681





Monsieur [R] [U], né le [Date naissance 7] 1932 à [Localité 6]

[Adresse 16]

[Adresse 17]



Madame [E] [I] épouse [U], née le [Date naissance 8] 1934 à [Localité 7]

[Adresse 16]

[Adresse 17]



Madame [D] [Q] veuve [S], née le [Date naissance 9] 1952 à [Localité 8]

[Adresse 18]

[Adresse 19]



Madame [P] [S], née le [Date naissance 10] 1977 à [Localité 2]

[Adresse 18]

[Adresse 19]



Madame [O] [S], née le [Date naissance 11] 1980 à [Localité 2]

[Adresse 20]

[Adresse 21]



Madame [V] [S], née le [Date naissance 12] 1983 à [Localité 2]

[Adresse 18]

[Adresse 19]



Monsieur [B] [Y], né le [Date naissance 13] 1971 à [Localité 9]

[Adresse 22]

[Adresse 23]



représentés et assistés par Me Florence PAILLE-ARDILLY, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU



Syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE [Adresse 24] représenté par Maître [H] [P], Administrateur Judiciaire suivant ordonnance rendue par le Président du TGI de Fontainebleau le 15 décembre 2006 et dont les pouvoirs ont été, depuis lors, prorogés chaque année 

[Adresse 25]

[Adresse 26]



représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque: K0065

assisté par Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque: D0062





SCP [L] Notaires Associés, SIRET [L], ayant son siège social

[Adresse 27]

[Adresse 28]



SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, SIRET 038 848 891 00016, ayant son siège social

[Adresse 29]

[Adresse 30]



représentées et assistées par la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, toque: P0090





EURL BRIAL,

[Adresse 31]

[Adresse 17]



assignée selon procès-verbal de difficultés





PARTIES INTERVENANTES



Monsieur [Z] [M]

[Adresse 32]

[Adresse 33]



représenté par Me Chantal-Rodene BODIN CASALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

assisté par Me Laurent THIRION, avocat au barreau de MELUN, toque : M 92





COMPAGNIE ALLIANZ venant aux droits et obligations des AGF et de la LILLOIS, SIRET 40321339000012, ayant son siège social

[Adresse 34]

[Adresse 26]



représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

assistée par Me Georges MORER, avocat au barreau de PARIS, toque : K0143















COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 Septembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré



Greffier lors des débats : Madame Stéphanie JACQUET



 

ARRET :

- de défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire 





***



Au mois de mars 1993, l'EURL Brial, marchand de biens, s'est portée réservataire d'un ensemble immobilier sis [Adresse 35], composé de trois corps de bâtiments, soit :



- un corps « A » ayant accès par un escalier sur l'arrière par la [Adresse 36], avec boutique sur rue,

- un corps « B » ayant accès par un escalier central enclavé dans le lot n° 8,

- un corps « C » dit « le Chalet » ayant accès aux étages par un petit escalier enclavé dans le lot n° 18, donnant sur l'arrière d'un restaurant,



en vue de le diviser et de revendre par lots, les travaux de rénovation étant mis intégralement à la charge des acquéreurs..



Après avoir obtenu des offres d'achat pour tous les lots, l'EURL Brial a signé l'acte authentique d'acquisition le 15 février 1994 en l'étude de la SCP notariale [L] qui avait établi les futurs règlement de copropriété et état descriptif de division le 4 mars 1994, suivant les plans dressés par le géomètre [M]. Par la suite, M° [L], notaire associé de la SCP [L] a reçu les divers actes d'acquisition conclus par l'EURL Brial avec M. [L] [E], la SCI La Fontaine représentée par son gérant M. [L] [E], M. et Mme [G], la SCI ALG représentée par son gérant, M. [Q] [G], M. et Mme [U], M. et Mme [S], M. [B] [Y], Mme [X] [F], Mme [P] [N] épouse [J], M. et Mme [S] [N], M. [T] [H], ces divers actes indiquant que les appartements et fractions vendues étaient « à aménager » et précisant « il est expressément convenu que l'EURL Brial n'effectue aucun travaux dans l'immeuble objet des présentes ».



Les acquéreurs se répartissaient les lots de l'ensemble immobilier comme suit :













niveaux



numéro de lots





la SCI LES 3 GRÂCES (représentée par Monsieur [E])



sous-sol



rez-de-chaussée



1 et 7



2,8,18,20 et 21





la SCI ALG



1er et 2ème étages



3,9,10,11 et 19





Monsieur et Madame [U]



2ème étages



4





Monsieur [E]



1er étage



12 et 13





Monsieur et Madame [S]



3ème étage



5





Monsieur [Y]



3ème étage



15





Madame [F]



3ème étage



14





Madame [N] [J]



4ème étage



6





Monsieur et Madame [N]



4ème étage



16





Monsieur [H]



4ème étage



17









Postérieurement auxdites ventes :



- M. [L] [E], désigné par le notaire [L] et l'EURL Brial en qualité de syndic provisoire de la copropriété, a démoli la première volée d'escalier donnant accès aux lots du bâtiment « B », afin de pouvoir exploiter un restaurant au rez-de-chaussée,

- les copropriétaires n'ont pu s'entendre sur la teneur des travaux à réaliser selon l'estimation de l'architecte [A], chargé de rénover l'ensemble immobilier et de le mettre en conformité avec le règlement de copropriété et l'état descriptif de division,

- les services d'incendie, sollicités pour avis par ledit architecte, ont interdit la mise en 'uvre du projet de rénovation pour des raisons de sécurité-incendie,

- diverses difficultés se sont manifestées, relatives à la définition des lots (combles vendus comme logements, nécessité d'obtention de diverses autorisations administratives) et à l'ampleur des travaux de rénovation à envisager, à des erreurs d'échelle et autres dans les plans de M. [M] et à un état descriptif de division non conforme à l'état existant des locaux.



Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic Facoge, a obtenu, suivant ordonnance de référé du 17 janvier 1995, la désignation de M. [Z] en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport le 16 février 1996, aux termes duquel il concluait que les acquéreurs ne pouvaient disposer de droits tels qu'énoncés au règlement de copropriété et pièces annexes et chiffrait le coût des travaux nécessaires à permettre l'usage des parties communes de façon conforme aux règles de l'art et normes de sécurité à la somme de 700.000 F TTC (106.714,31 €) hors travaux de branchement électriques et de colonnes montantes, de cloisonnements des cages d'escalier pour les lots 3 et 9, de séparations au 3ème étage entre les lots 14 et 15, de réfection de la toiture et de ravalement des bâtiments.



C'est dans ces conditions que :



- suivant acte extra-judiciaire du 16 juin 1998, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24] a assigné l'EURL Brial, l'assureur de cette dernière, la société Axa France IARD, la SCP [L] et son assureur, la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [M] et son assureur, la Lilloise devenue société Allianz, afin de voir déterminer les responsabilités respectives et indemniser leurs divers chefs de préjudice. Mme [N] épouse [J], M. et Mme [S] [N], M. [Q] [G] et la SCI ALG sont intervenus volontairement à l'instance,

- suivant acte extra-judiciaire du 13 juillet 2001, M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces ont assigné aux mêmes fins l'EURL Brial, la société Axa France IARD, la SCP [L] et la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [M] et la Lilloise devenue la société Allianz ; la SARL La Fontaine devenue SARL le Troubadour, la SCI ALG et M. [Q] [G] sont intervenus volontairement à l'instance.



M° [V] a été désigné par ordonnance de référé du 16 mai 2000 en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, puis Mme [P] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, par ordonnance de référé du 15 décembre 2006.



Entre-temps, l'EURL Brial a été mise en liquidation judiciaire par jugement du 5 juin 2003.



Par acte extra-judiciaire du 9 avril 2004, M. [Q] [G] et la SCI ALG ont assigné M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces à l'effet de les voir condamner à démolir la première volée d'escalier.



Ces diverses procédures ont été jointes par le juge de la mise en état et, suivant ordonnances successives des 22 août 2003, 10 juin 2005 et 23 juillet 2007, M. [Z] remplacé par M. [D], lui-même remplacé par M. [O], ont été désignés en qualité d'experts pour évaluer et chiffrer les préjudices des diverses parties au litige. Par ordonnance du 16 juillet 2009, le juge de la mise en état a condamné in solidum la SCP [L] et la société Mutuelles du Mans Assurances à payer les provisions ci-dessous :



- au syndicat des copropriétaires : 15.000 €,

- à la SCI ALG : 5.000 €,

- à M. et Mme [U] : 2.500 €,

- à M. et Mme [N] : 2.500 €,

- à Mme [N] épouse [J] : 2.500 €,

- à M. [H] : 2.500 €.



M. [O] a déposé son rapport définitif le 7 janvier 2011.



Par jugement du 2 janvier 2014 rectifié le 19 février 2014, le tribunal de grande instance de Fontainebleau a :



- dit que la prescription de l'action de la SCI ALG et des consorts [G] n'était pas acquise et que leur action n'était pas irrecevable,

- dit prescrite l'action de Mme [G],

- dit qu'il y avait lieu de retenir la responsabilité de la SCP [L], notaire, et de l'EURL Brial,

- dit que la compagnie Axa France IARD, assureur responsabilité civile professionnelle de l'EURL Brial, était tenue à garantie,

- dit que la compagnie Mutuelles du Mans Assurances, assureur de la SCP [L], était tenue à la garantir des condamnations mises à sa charge,

- condamné in solidum la compagnie AXA, en sa qualité d'assureur de l'EURL Brial, dans la limite de son plafond de garantie, soit 368.088,15 €, et des limites de sa franchise, soit la somme de 1.177,97 €, la SCP [L] représentée par M° [F] [L], la société Mutuelles du Mans, son assureur, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24] les sommes de :



* 148.150 € TTC avec indexation sur la période du 7 avril 2009 au jour du présent jugement par référence à l'indice du Bâtiment national BT 01 d'avril 2009, au titre des travaux de réparation à engager,



* 29.630 € avec indexation dans les mêmes conditions que ci-dessus, au titre des honoraires de maître d''uvre, bureau de contrôle, SPS et assurance dommage-ouvrage correspondants,



- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre du préjudice économique et des frais en liaison avec le contentieux,

- condamné solidairement la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP [L] représentée par M° [F] [L], la société Mutuelles du Mans, à payer à la SCI ALG la somme de 354.719 € arrêtée au 31 décembre 2012 outre celle de 10.400 € au titre de la perte de surface,

- débouté la SCI ALG de sa demande au titre des impôts fonciers, des quote-parts de charges de copropriété et frais de syndics judiciaires, et de sa demande liée à la compensation du préjudice consécutif à l'impossibilité de découper les locaux en quatre lots,

- condamné solidairement la compagnie Axa France IARD assureur de l'EURL Brial, la SCP notariale [L] représentée par M° [F] [L], la société Mutuelles du Mans à payer à M. [Q] [G] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

- a débouté M. [G] de ses autres demandes,

- condamné in solidum la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP notariale [L] représentée par M° [F] [L], avec la société Mutuelles du Mans, son assureur à payer à Mme [F] les sommes de :



* 46.616,75 € au titre de la privation de jouissance arrêtée à décembre 2010,

* 5.000 € au titre de la privation de jouissance jusqu'à la date du présent jugement,

* 8.400 € au titre de la perte de surface,

* 5.000 € au titre du préjudice moral,



- condamné in solidum la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP notariale [L] représentée par M° [F] [L], avec la société Mutuelles du Mans, son assureur à payer à M. [H] les sommes de 32.667,50 €, outre celle de 5 000 € pour la période de janvier 2011 à la date du jugement, pour sa perte de jouissance, et celle de 4.200 € au titre de la perte de surface de son lot,

- débouté les consorts [N]-[J] de leur demande d'annulation des ventes,

- condamné in solidum la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP notariale [L], représentée par M° [F] [L], avec la société Mutuelles du Mans, son assureur, à payer à :





' M. et Mme [N] les sommes de :



* 32 667,50 € au titre de la perte locative,

*10 000 € chacun au titre de leur préjudice moral,



' Mme [P] [N] épouse [J] les sommes de :



* 42 695,22 € au titre de la perte financière,

* 10 000 € au titre de son préjudice moral,



- les a déboutés de leurs autres demandes au titre de la plus-value, des intérêts d'emprunt, des charges de copropriété et des impôts fonciers,

- dit recevables les interventions volontaires des consorts [U], [S], et [Y],

- condamné in solidum la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP notariale [L], représentée par M° [F] [L], avec la société Mutuelles du Mans, son assureur, à payer à :





' M. [B] [Y] les sommes de :



* 38.533,50 € au titre de la perte locative ou de jouissance par lui subie,

* 10.000 € au titre de son préjudice moral ,



' M. et Mme [U], les sommes de :



* 69 890,66 € au titre de la perte locative ou de jouissance par eux subie,

* 10 000 € au titre du préjudice moral,



' aux consorts [S], la somme de 71 534,66 € au titre du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance par eux subie,



' à Mme [D] [Q] veuve [S] la somme de 10 000 €,



' à Mme [P] [S] la somme de 5 000 €,



' à Mlle [O] [S] la somme de 5 000 €,



' à Mlle [V] [S] la somme de 5 000 €,



en réparation de leur préjudice moral,



- condamné in solidum la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP notariale [L], représentée par M° [F] [L], avec la société Mutuelles du Mans, son assureur, à payer à M. [E], au titre des lots 13 et 14, la somme globale de 89.391,59 € en réparation de sa perte locative outre celle de 5.000 € pour la perte locative postérieure au dépôt du rapport,

- condamné in solidum la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP notariale [L] représentée par M° [F] [L], avec la société les Mutuelles du Mans, son assureur, à payer à la SCI Les Trois Grâces la somme de 210.837 € en réparation de son préjudice financier,



- dit que les sommes octroyées à titre provisionnel selon ordonnance du juge de la mise en état en date 26 juillet 2009 seraient déduites de montant des condamnations, soit pour :



* le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24], la somme de 15.000 €,

* la SCI ALG, la somme de 5.000 €,

* M. et Mme [U], la somme de 2.500 €,

* M. et Mme [N], la somme de 2.500 €,

* Mme [J], la somme de 2.500 €,

* Mme [F], la somme de 2.500 €,

* M. [H], la somme de 2.500 €,





- débouté la SARL Fontaine de ses demandes,

- condamné in solidum la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP [L], Notaire, représentée par Maître [F] [L], les Mutuelles du Mans, son assureur, aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertises judiciaires et les dépens de l'ordonnance du 16 juillet 2009,

- condamné in solidum la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP notariale [L], représentée par M° [F] [L], avec son assureur, la société Mutuelles du Mans, à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile :





* au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24], la somme de 10.000 €,

* à la SCI ALG, la somme de 10.000 €,

* à M. [E], à la SCI Les Trois Grâces et à la SARL La Fontaine, respectivement, la somme de 10.000 €,

* à M. [Z] [M], la somme de 3.000 €,

* à la compagnie Allianz, la somme de 4.500 €,

* à M. [H], la somme de 10.000 €,

* à M. [S] [N] et Mme [K] [N] la somme globale de 10.000 €,

* Mme [P] [N] épouse [J], la somme de 10.000 €,

* M. et Mme [U], la somme globale de 10.000 €,

* aux consorts [S], la somme globale de 10.000 €

* M. [B] [Y], la somme de 10.000 €

* Mme [X] [F], la somme de 10.000 €,



- ordonné l'exécution provisoire,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.







 La société Axa France IARD a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 22 septembre 2015, de :



' sur les irrecevabilités : 



- dire M. et Mme [U], Mme [P] [S] épouse [T], Mme [D] [Q] veuve [S], Mlles [O] et [V] [S], M. [B] [Y], M. [T] [H], Mme [X] [F], M. [Q] [G] et la SCI ALG irrecevables en leurs demandes, car forclos à agir tant au titre de l'indemnisation de leurs préjudices qu'en résolution des ventes,

- vu l'article 1646 du code civil, constater que ces parties n'ont pas introduit leur action à bref délai à compter de la découverte des vices dont ils font état,

- au visa des articles 1134 et 1147 du code civil, constater qu'ils ont attendu plus de dix années à compter de la découverte du sinistre pour intervenir volontairement à la procédure,

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit Mme [C] [G] irrecevable car forclose en ses demandes,



' sur la mobilisation de ses garanties : 



- vu la police souscrite par l'EURL Brial et la position de non-garantie qu'elle a notifiée, constater qu'il n'existe pas d'aléa en l'espèce et la mettre hors de cause comme l'a déjà fait le juge de la mise en état par ordonnance du 16 juillet 2009,

- ordonner la restitution des fonds versés en exécution du jugement dont appel,

- subsidiairement, vu les conditions particulières de sa police, vu l'article 16 des conditions générales de cette police, confirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'elle ne serait tenue que dans les limites de sa garantie contractuelle de franchise et de plafond de 368.088,15 €, opposable à toutes les parties, que ce soit le syndicat des copropriétaires ou les divers propriétaires, s'agissant de dommages matériels ou immatériels,

- constater que sa franchise est de 10 % des dommages, avec un maximum de 1.777,97 €,



' sur les responsabilités : 



- constater que la responsabilité de l'EURL Brial, intervenue comme simple marchand de biens, est contestée et contestable,

- vu le rapport de M. [O] et sa note aux parties, vu les articles 1382 et 1147 du code civil, confirmer la responsabilité de la SCP [L] et la garantie de son assureur la société Mutuelles du Mans Assurances,

- dire que M. [L] [E], les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires sont également responsables des dommages du fait de leur mésentente pour trouver une solution au litige,

- en conséquence, condamner M. [L] [E], le syndicat des copropriétaires, la SCP [L] et la société Mutuelles du Mans Assurances à la relever et garantir de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées contre elle, en principal, frais, intérêts et accessoires,

- ordonner l'exécution provisoire (sic) du chef de l'appel en garantie,



' sur le quantum des réparations : 



- vu l'appel incident de M. [Q] [G] et de la SCI ALG, vu les conclusions du sapiteur financier de l'expert, confirmer le jugement en ce qu'il a limité de droit à réparation de M. [Q] [G] à la somme de 10.000 € et le débouter de son appel incident visant à obtenir au titre de ses préjudices la somme de 417.534 €,

- constater que la réalité de ses préjudices n'est pas démontrée ni établie,

- débouter la SCI ALG de son appel incident visant à obtenir la somme de 1.071.941 € et constater que sa méthode d'évaluation a été rejetée par l'expert ainsi que par le sapiteur financier,

- vu les appels incidents formés par le syndicat des copropriétaires, la SCP [L] et son assureur, la société Mutuelles du Mans Assurances, les consorts [N], Mme [F], M. [H], M. [L] [E] à titre personnel, la SARL le Troubadour, la SCI les Trois Grâces, les consorts [S], vu les conclusions du sapiteur financier de l'expert, rejeter comme mal fondées les demandes d'indemnisation présentées par les divers acquéreurs et le syndicat des copropriétaires ainsi que par la SARL La Fontaine, la SCI les Trois Grâces et la SCI ALG,

- condamner les parties succombantes à lui régler la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.



L'EURL Brial, en liquidation judiciaire, a fait l'objet d'un procès-verbal de difficultés du 30 juillet 2014, l'huissier n'ayant pu lui signifier la déclaration d'appel à l'ancienne adresse de son siège social. Aucune régularisation auprès d'un mandataire ad hoc spécialement désigné pour la représenter à l'instance d'appel n'a été effectuée.



La SCP [L] et la société Mutuelles du Mans Assurances prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 23 septembre 2015, de :



- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCP [L] et dit la société Axa France IARD tenue à garantie, en sa qualité d'assureur de responsabilité professionnelle de l'EURL Brial,

- l'infirmer en ce qu'il a écarté la responsabilité de M. [L] [E] à titre personnel,

- infirmer le jugement sur l'évaluation des préjudices en ce qu'il n'a pas tenu compte de la dégradation de l'immeuble depuis 1994, conséquence de la discorde au sein de la copropriété, pourtant relevée par l'expert dans son rapport,

- dire, en conséquence, M. et Mme [U], Mme [P] [S] épouse [T], Mme [D] [Q] veuve [S], Mlles [O] et [V] [S], M. [Y], M. [H], Mme [F], M. [Q] [G], M. et Mme [N], Mme [N] épouse [J], les sociétés ALG, Les Trois Grâces et le Troubadour aux droits de la SARL La Fontaine mal fondées en leurs appels incidents,

- les en débouter,

- dire irrecevables les demandes nouvelles formées par Mme [F] et par M. [H],

condamner la société Axa France IARD en tous les dépens. 



Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 37], représenté par Mme [P], administrateur judiciaire, prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 22 septembre 2015, de :



' au visa des articles 1604 et suivants, 1382 et 1383 du code civil,



- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCP notariale [L] et de l'EURL Brial, dit que la société Axa France IARD et la société Mutuelles du Mans Assurances seraient tenues à garantie (la société Axa France IARD dans ses limites de plafond et de franchise),

- le réformer sur le quantum des réparations et, statuant à nouveau, condamner in solidum la société Axa France IARD, la SCP [L] et la société Mutuelles du Mans Assurances à lui payer les sommes de :



* 239.053 € TTC avec actualisation sur l'indice BT 01 du coût de la construction au jour du présent arrêt au titre des travaux de réparation à engager,

* 47.810 € indexés de même au titre des honoraires de maître d''uvre, de bureau de contrôle, SPS et assurance dommages-ouvrages correspondants,

* 25.000 € au titre des frais d'intervention du géomètre-expert et du notaire pour l'établissement du nouveau règlement de copropriété,

* 50.000 € en réparation du préjudice financier par lui subi,

* 40.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- dire irrecevable et en tout cas mal fondée la société Axa France IARD en sa demande de garantie dirigée contre lui, et l'en débouter,

- condamner sous la même solidarité la société Axa France IARD, la SCP [L] et M. [Q] [G] aux entiers dépens incluant les frais d'expertise judiciaire, les honoraires taxés de Mme [P], administrateur judiciaire, ainsi que les frais d'intervention du Cabinet DBF, société d'expertise-comptable et de M. [B], architecte.



La SCI ALG et M. [Q] [G] prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 21 septembre 2015, de :



- dire leurs appels recevables et bien fondés et rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société Axa France IARD,

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que leur action n'était pas prescrite,

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité in solidum de l'EURL Brial, sous la garantie de son assureur la société Axa France IARD, et de la SCP [L] sous la garantie de son assureur la société Mutuelles du Mans Assurances, dans la réalisation de l'entier dommage,

- au visa des articles 1604, 1147, 1382 et 1383 du code civil, infirmer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces dans la participation aux dommages par eux subis,

- statuant à nouveau, dire que l'EURL Brial et la SCI les Trois Grâces ont participé par leurs fautes à la réalisation de leur dommage et condamner in solidum M. [L] [E], la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [L] [E] et la SCI les Trois Grâces au paiement des indemnités suivantes :



' à M. [Q] [G] :



- 125.074 € à titre d'indemnité pour la perte sur reprise de sa clientèle,

- 103.867 € à titre d'indemnité du gain manqué faute d'avoir pu placer ce montant,

- 76.660 € à titre d'indemnité pour manque à gagner sur sa pension de retraite,

- 34.371 au titre des intérêts d'emprunt qu'il a dû rembourser à la société Axa France IARD pour le prêt consenti par cette compagnie afin de réaliser des aménagements dans son cabinet,

- 86.591 € au titre du surcoût de travaux à réaliser entre l'année 1994 et fin 2015,

- 2.243 € au titre de frais de déménagement,

- 662 € pour la rédaction d'un nouveau bail,



soit un total de 429.468 €,



' à la SCI ALG :



- 941.65 € au titre de sa perte de loyers et de son préjudice financier,

- 125.099 € au titre des frais de justice, avocats, huissier, administrateur judiciaire (arrêté à fin 2014),

- 58.249 € à titre d'indemnité en compensation du préjudice lié au financement sur fonds propres de ces sommes (arrêté à fin 2014),

- 19.340 € au titre des pertes de surface locatives,

- 75.100 € en compensation du préjudice lié à l'impossibilité de découper les locaux en quatre lots ; subsidiairement si la Cour estimait ne pouvoir baser ses calculs sur la valeur locative, condamner les mêmes à payer à la SCI ALG la somme de 396.246 € arrêtée au 31 décembre 2015 sous réserve d'actualisation à parfaire au jour du règlement définitif,

- 50.000 € en réparation de son préjudice moral,



soit un total de 1.219.053 €,



- condamner in solidum les susnommés à payer à la société ALG la somme de 40.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile incluant les frais d'expertise.





M. [Z] [M] prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 16 janvier 2015, de :



- dire qu'il n'a pas commis de faute susceptible d'engager sa responsabilité,

- débouter les appelants de toutes demandes dirigées contre lui,

- confirmer le jugement dont appel,

- dire son appel en garantie fondé à l'égard de la société Allianz,

- condamner les appelants à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





La société Allianz prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 21 janvier 2015, de :



' au visa des articles 550 et 564 du code de procédure civile, 1147 et 1382 du code civil,



- dire mal fondées les demandes formées par M. [Q] [G] et la SCI ALG,

- dire irrecevable et subsidiairement mal fondé l'appel incident de la société Mutuelles du Mans Assurances en ce qu'il est dirigé contre M. [M] et elle-même,

- dire irrecevables les demandes formées par la société Axa France IARD et par les consorts [N] contre elle,

- dire irrecevables comme nouvelles en cause d'appel les demandes formées par Mme [C] veuve [F], par M. [L] [E], par la SCI Les Trois Grâces, par la SARL le Troubadour, par M. [H], par la SCI ALG et par M. [G],

- dire mal fondés les appels provoqués de M. [L] [E], de ses deux SCI, de Mme [F], de M. [H] et de M. [M],

- dire que les appels provoqués, à l'exception de celui de M. [M], ne justifient en aucun cas que les conditions de mise en jeu de la responsabilité de M. [M] seraient réunies, en conséquence, rejeter leurs appels provoqués,

- confirmer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause M. [M] et dire sans l'objet l'appel interjeté contre elle,

- condamner in solidum M. [L] [E], ses deux sociétés, Mme [F] et M. [H], ainsi que la société Axa France IARD, la SCP [L] et son assureur la société Mutuelles du Mans Assurances, à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





M. et Mme [N], Mme [N] née [J] prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 19 août 2015, de :



* au visa des articles 1147 et suivants, 1382, 1383, 1604 et 1641 du code civil,



- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de l'EURL Brial et de la SCP [L] et de leurs assureurs respectifs, la société Axa France IARD et la société Mutuelles du Mans Assurances,

- l'infirmer en ce qu'il a écarté la responsabilité de M. [M] et de M. [L] [E] et dire qu'ils seront solidairement tenus pour responsables de leurs préjudices,

- annuler les deux ventes intervenues sur le fondement du vice caché et du dol, à savoir :



. l'acquisition par Mme [N] épouse [J] du lot n° 6 au 4ème étage, le 8 avril 1994,

. l'acquisition par M. et Mme [N] du lot n° 16 situé au 4ème étage, le 23 mars 1994,



- en conséquence, condamner solidairement ou à tout le moins in solidum l'EURL Brial, la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [M], la société Allianz ainsi que M. [L] [E] à leur restituer l'intégralité du prix de vente, soit la somme de 18.293,88 € augmentée des frais de notaire pour M. et Mme [N] et celle de 34.629 € augmentée des frais de notaire pour Mme [P] [N] épouse [J],

- condamner solidairement, à tout le moins in solidum, les mêmes à payer :



. à Mme [P] [N] épouse [J] les sommes de 52.500 € au titre du coût des travaux, de 28.126 € au titre de la plus-value, de 125.022 € au titre de la perte locative arrêtée fin novembre 2014 (sauf à parfaire), de 14.722 € au titre des intérêts d'emprunt, de 17.500 € au titre de son préjudice moral, outre le remboursement intégral des frais d'expertise judiciaire, des charges de copropriété et impôts fonciers payés depuis son acquisition jusqu'à ce jour,

. à M. [S] [N] et Mme [K] [X] épouse [N], les sommes de 9.146,94 € correspondant à leur apport personnel, de 36.000 € au titre du coût des travaux, de 15.116€ au titre de la plus-value, de 90.330 € au titre de la perte locative arrêtée à fin novembre 2014 (sauf à parfaire), de 1.228,76 € au titre des intérêts d'emprunt, de 17.500 € à chacun d'eux en réparation de son préjudice moral, outre le remboursement intégral des frais d'expertise judiciaire, des charges de copropriété et impôts fonciers payés depuis leur acquisition jusqu'à ce jour,



- dire que l'annulation des ventes prendra effet à la date à laquelle ils auront perçu l'indemnisation leur revenant, telle que celle-ci sera arbitrée par le présent arrêt,



- subsidiairement, si, après avoir annulé les deux ventes, il n'était pas fait droit à leurs demandes financières d'indemnisation, retenir les montant évoqués par le sapiteur financier de l'expert et condamner solidairement ou à tout le moins in solidum l'EURL Brial, la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [M], la société Allianz ainsi que M. [L] [E] à régler :



. à Mme [P] [N] épouse [J], les sommes de 42.695,22 € augmentée des intérêts au taux légal depuis 2010 et de 17.500 € pour préjudice moral

. à M. et Mme [N], les sommes de 32.667,50 € augmentée des intérêts au taux légal depuis 2010 et de 17.500 € en réparation de leur préjudice moral,



- encore plus subsidiairement, si l'annulation des deux ventes n'était pas prononcée, condamner solidairement ou à tout le moins in solidum l'EURL Brial, la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [M], la société Allianz ainsi que M. [L] [E] à régler :



. à Mme [P] [N] épouse [J], les sommes de de 52.500 € au titre du coût des travaux, de 28.126 € au titre de la plus-value, de 125.022 € au titre de la perte locative arrêtée fin novembre 2014 (sauf à parfaire), de 14.722 € au titre des intérêts d'emprunt, de 17.500 € au titre de son préjudice moral, outre le remboursement intégral des frais d'expertise judiciaire, des charges de copropriété et impôts fonciers payés depuis son acquisition jusqu'à ce jour,



. à M. [S] [N] et Mme [K] [X] épouse [N], les sommes de : 9.146,94 € correspondant à leur apport personnel, de 36.000 € au titre du coût des travaux, de 15.116€ au titre de la plus-value, de 90.330 € au titre de la perte locative arrêtée à fin novembre 2014 (sauf à parfaire), de 1.228,76 € au titre des intérêts d'emprunt, de 17.500 € à chacun d'eux en réparation de son préjudice moral, outre le remboursement intégral des frais d'expertise judiciaire, des charges de copropriété et impôts fonciers payés depuis leur acquisition jusqu'à ce jour,



- infiniment subsidiairement, s'il n'était pas fait droit aux demandes d'indemnisation ci-dessus, retenir les montant évoqués par le sapiteur financier de l'expert et condamner solidairement ou à tout le moins in solidum l'EURL Brial, la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [M], la société Allianz ainsi que M. [L] [E] à régler :



. à Mme [P] [N] épouse [J], les sommes de 42.695,22 €, augmentée des intérêts au taux légal depuis 2010, et de 17.500 € pour préjudice moral

. à M. et Mme [N], les sommes de 32.667,50 €, augmentée des intérêts au taux légal depuis 2010, et de 17.500 € en réparation de leur préjudice moral,



- en tout état de cause, débouter les autres parties de toutes prétentions contraires,

- condamner solidairement ou à tout le moins in solidum l'EURL Brial, la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [M], la société Allianz ainsi que M. [L] [E] à régler à M. et Mme [N] une somme de 40.000 €, et à Mme [P] [N] épouse [J] la même somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens incluant les frais et honoraires des divers experts judiciaires désignés.





M. et Mme [U], Mme [P] [S] épouse [T], Mme [D] [Q] veuve [S], Mlles [O] et [V] [S], M. [B] [Y] prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 16 septembre 2015, de :



' au visa des articles 1147 et suivants, 1382, 1383, 1604 et 1641 du code civil, 329 du code de procédure civile,



- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de l'EURL Brial et de la SCP [L] et de leurs assureurs respectifs, la société Axa France IARD et la société Mutuelles du Mans Assurances, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a écarté la responsabilité de M. [M],

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit recevables les interventions volontaires des consorts [U], [S] et [Y],

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit l'EURL Brial et de la SCP [L] et leurs assureurs respectifs, la société Axa France IARD et la société Mutuelles du Mans Assurances, tenus d'indemniser leur préjudice financier et leurs pertes locatives ou de jouissance ainsi que leur préjudice moral,

- réformer le jugement sur le quantum des préjudices subis,

- le réformer en ce qu'il a indemnisé globalement le préjudice moral de M. et Mme [U] et non réparé celui subi par chacun d'entre eux,

- réformer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes au titre de la modification des surfaces, des préjudices financiers et des frais divers qu'ils ont exposés,

statuant à nouveau, dire que les condamnations prononcées au titre des pertes locatives ou de jouissance seront actualisées pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, sauf à parfaire au jour du règlement définitif

- dire les consorts [U], [S] et [Y] bien fondés en leurs demandes visant à voir indemniser les préjudices consécutifs aux modifications de surface, aux préjudices financiers et aux frais divers,

- condamner in solidum la société Axa France IARD, la SCP [L] et la société Mutuelles du Mans Assurances à payer :



. à M. et Mme [U] : les sommes de 91.057,42 € en réparation du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, sauf à parfaire au jour du règlement définitif, de 20.000 € à chacun d'eux au titre de leur préjudice moral, de 8.500 € au titre de l'incidence des modifications de surface, de 13.360 € au titre des préjudices financiers, outre 15.000 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, soit 152.917,42 € au total,



. aux consorts [S] : les sommes de 93.490,69 € en réparation du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, sauf à parfaire au jour du règlement définitif, de 20.000 € au titre du préjudice moral de Mme [Q] veuve [S], de 10.000 € au titre du préjudice moral de Mlle [O] [S], de 10.000 € au titre du préjudice moral de Mlle [V] [S], de 11.100 € au titre des modifications de surface, de 12.018 € au titre des préjudices financiers, de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, soit 166.608,69€ au total,



. à M. [B] [Y] : les sommes de 50.406,89 € en réparation du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, sauf à parfaire au jour du règlement définitif, de 20.000 € au titre du préjudice moral, de 1.800 € au titre des modifications de surface, de 8.500 € au titre des préjudices financiers et de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, soit 80.706,89 € au total,



- en tout état de cause, confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, aux dépens de l'instance incluant les frais d'expertise et de référé,

- très subsidiairement, pour le cas où le jugement serait infirmé du chef de la mise hors de cause de M. [L] [E] et de la SCI les Trois Grâces, condamner in solidum ces derniers, avec les parties qui succombent, à réparer les dommages qu'ils ont subis dans la proportion qu sera retenue, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil,

- condamner la société Axa France IARD, la SCP [L] et la société Mutuelles du Mans Assurances aux dépens d'appel.





M. [L] [E], M. [T] [H], Mme [X] [C] veuve [F], la SARL le Troubadour et la SCI les Trois Grâces prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 16 septembre 2015, de :



' au visa des articles 1604 et suivants, 1134, 1142 et 1147 du code civil,



- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de l'EURL Brial et de la SCP [L] et de leurs assureurs respectifs, la société Axa France IARD et la société Mutuelles du Mans Assurances, et en ce qu'il a mis hors de cause M. [L] [E] recherché à raison de sa responsabilité de syndic bénévole,

- l'infirmer en ce qu'il a écarté la responsabilité de M. [M],

- l'infirmer sur l'évaluation des préjudices,

- statuant à nouveau, retenir la responsabilité de M. [M],

- débouter la SCI ALG et M. et Mme [G] de leur appel incident,

- condamner in solidum la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances et M. [Z] [M] à payer :



. à M. [L] [E], la somme de 105.000 €,

. à la SCI les Trois Grâces, la somme de 439.267 €,

. à la SARL le Troubadour, la somme de 768.964 €,



- condamner les mêmes in solidum à payer :



. à Mme veuve [F], les sommes de 46.616,75 € au titre de sa privation de jouissance arrêtée à décembre 2010, 10.000 € au titre de sa privation de jouissance subie à ce jour, 10.000 € au titre de la perte de surface, 15.000 € au titre du préjudice moral,

. à M. [T] [H], les sommes de 32.667,50 € au titre de la privation de jouissance arrêtée à décembre 2010, 10.000 € au titre de la privation de jouissance subie à ce jour, 5.000 € au titre de la perte de surface, 15.000 € au titre du préjudice moral,



- confirmer le jugement sur l'indemnité accordée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- subsidiairement condamner les susnommés in solidum à payer à la SARL le Troubadour, au titre de sa perte de chance d'avoir différemment orienté son activité et d'avoir vendu le fonds de commerce pour une somme de correspondant à 70 % du préjudice de 768.964 € précité, la somme de 538.274,80 €,

- condamner in solidum la société Axa France IARD, la SCP [L], la société Mutuelles du Mans Assurances, M. [Z] [M], la SCI ALG et les époux [G] à payer à chacun d'eux la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





CECI ETANT EXPOSE, LA COUR 



Le présent arrêt n'est pas opposable à l'EURL Brial mise en liquidation judiciaire le 5 juin 2003 et qui n'a pas été régulièrement assignée à un représentant légal ou mandataire ad hoc ;



Sur les distorsions entre le projet vanté aux acquéreurs et le projet réalisable techniquement et juridiquement



L'expert [O] relate en son rapport déposé le 7 janvier 2011, que :



- l'immeuble est constitué d'un corps dit 'A' de R+3 et greniers en comble, sur cave voûtée, dont le rez-de-chaussée est actuellement occupé par un cabinet d'agent immobilier qui a accès à la cave par une trappe sur la [Adresse 36], et un corps dit 'B' de R+3 et greniers en comble sur une cave voûtée, un peu moins haut que le corps 'A', dont la partie avant du rez-de-chaussée est actuellement occupée pour partie par un restaurant ex-turc, cuisine du restaurant au sous-sol,

- une partie centrale, autour de l'ancien escalier d'accès commun aux étages démoli au rez-de-chaussée, a été "encloisonnée" (murs en parpaings, après démolition de la première volée dudit escalier), l'accès à cette zone (emplacement de l'escalier définitif) se faisant actuellement par la [Adresse 36] par un percement effectué dans le mur séparatif des immeubles A et B au niveau du restaurant, ce qui correspond à un demi étage de l'immeuble A environ, vu les pentes de terrain,

- la partie en fond de parcelle non entretenue est vétuste,

- s'agissant des appartements en étages, une courette répertoriée D donne accès au travers du restaurant (B) à un appentis à rez-de-chaussée vétuste et à un corps 'C', dit 'le Chalet', dont les étages ont été vendus à la SCI ALG, qui se trouve enclavé, et dont l'accès était prévu par l'EURL Brial au premier étage,

- les rez-de-chaussée des corps A et B étaient, avant la vente, réunis en un seul local, le restaurant aujourd'hui divisé par M. [L] [E],

- à part les locaux de l'agent immobilier, et ceux du restaurant turc, compris en cuisine et caves, l'ensemble est vétuste, pratiquement pas entretenu depuis les ventes de 1994 vu les difficultés techniques, financières et juridiques,

- les étages sont actuellement insalubres, impropres à l'habitation ;



M. [O] indique que l'état actuel ne correspond pas, et ne pourra jamais correspondre, à l'état de division tel qu'il figure aux plans [M] conçus par l'EURL Brial, reportés au règlement de copropriété et annexés aux ventes, ce, par impossibilités réglementaires majeures, impossibilités techniques et juridiques de se mettre en conformité, l'EURL Brial ayant omis de faire réaliser une étude technique préalable aux ventes par un architecte et ayant conçu un projet de division et de fonctionnement, dressé par le géomètre [Z] [M], qui ne tient pas compte du règlement de sécurité incendie, dont les pompiers ont à juste titre interdit a mise en 'uvre ; que les plans des caves du géomètre, établis sans vérification sur place, à partir de ceux du géomètre [W] qui a levé l'existant, sont erronés, induisant des erreurs dans la répartition des tantièmes, qu'à supposer qu'ils aient été exacts, tout le règlement était de même à refaire, en raison des impossibilités et erreurs majeures relatives à tout l'immeuble, aux surfaces, aux tantièmes du règlement de copropriété, les travaux de mise en conformité étant d'autant plus importants à réaliser que l'immeuble n'a pas été entretenu, que, pour permettre le fonctionnement de son restaurant, M. [L] [E] a encloisonné au rez-de-chaussée l'emplacement de l'ancienne trémie d'escalier, et que, si cela permet aujourd'hui de trouver une solution palliative, cela n'est pas non plus conforme à sa vente, que le fait que le plan des caves remis par le géomètre sont également erronés induit également des erreurs dans la répartition des tantièmes ;



Il note que l'EURL Brial a négligé la nécessité de déposer une demande de permis de construire pour le changement de désignation des greniers en appartement, des caves en locaux commerciaux à usage de bar ou restaurant comme prévoyait M. [L] [E] ou de cuisine comme c'est le cas actuellement, de même, que la nécessité de modifier les escaliers et circulations ainsi que l'aspect de la toiture pour permettre la jonction des circulations, de renforcer certains planchers et de les rendre coupe-feu, de recréer des colonnes eau, gaz, électricité courants faibles, évacuations EU EV, etc..., entraîne la modification des limites et surfaces des lots, des tantièmes, et la refonte du règlement ;



Il attribue l'origine des désordres :



* à une absence d'étude technique sur la faisabilité des ventes suivant les plans annexés,

* à des plans de l'état futur incompatibles avec la réglementation incendie,

* à l'absence de permis de construire,

* à des erreurs sur les plans de l'existant (caves permutées entre A et B),

* à la sous-estimation très importante des travaux de mise en conformité à réaliser vu l'absence d'étude préalable, qui, s'ils l'avaient connue, aurait dissuadé certains copropriétaires d'acquérir des lots, ce qui a conduit à bloquer les travaux,

* à la modification occulte du règlement de copropriété des plans et de la répartition des tantièmes entre les premières et les dernières ventes par le notaire [L],

* au changement occulte de destination en l'absence de parties communes,

* à la non-conformité incendie de la structure au regard de la réglementation coupe feu de plancher du restaurant ERP, par rapport aux locaux d'habitation ;



et expose que, s'agissant des travaux nécessaires, les remèdes et solutions à apporter sont de deux ordres, d'une part, des modifications de l'immeuble pour mise en conformité, d'autre part, des modifications de la surface des appartements dont la surface est affectée par les modifications envisagées de l'immeuble, rappelant à cet égard qu'il a, relativement aux modifications de l'immeuble pour mise en conformité, diffusé une note n° 2 aux parties le 11 février 2008 sous forme de croquis, ses préconisations concernant la solution à apporter comportant des variantes, tout en précisant aux parties les avantages et les inconvénients de chacune de ces variantes, que l'assemblée générale, à l'unanimité a retenu la solution n° 4 (la plus économique) et a missionné un nouvel architecte, M. [B] pour la mettre au point, demander les autorisations nécessaires après concertation avec les administrations, chiffrer les travaux et la mettre en 'uvre ;



La solution retenue consiste, aux termes des conclusions du rapport d'expertise, à :



* accéder au rez-de-chaussée de l'escalier 'A' par la [Adresse 36] puis transiter dans l'immeuble 'B' par le percement réalisé par la copropriété au niveau du restaurant,

* recréer un nouvel escalier conforme à la réglementation incendie sur toute la hauteur, à cet emplacement desservant les deux immeubles, av