Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 29 janvier 2026

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 29 JANVIER 2026









N° RG 24/03983 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-N5RD







SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE DE MANDATAIRES JUDICIAIRES [T] [K]



c/



SCI NIDAYA



























Nature de la décision : AU FOND





























Copie exécutoire délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 mai 2024 par le tribunal judiciaire de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 18/10640) suivant déclaration d'appel du 28 août 2024





APPELANTE :



S.C.P. [T] [K], mandataire judiciaire, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 798.005.955, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 2]



Représentée par Me Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



SCI NIDAYA immatriculée au RCS de LORIENT sous le n° 402 596 241, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social 

demeurant [Adresse 3]



Représentée par Me Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Béatrice TRARIEUX de la SELARL JOLY-GUIRIATO-TRARIEUX, avocat au barreau de BERGERAC





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Laurence MICHEL, présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Tatiana PACTEAU, conseillère





Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.







* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



1. La SCI Nidaya est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 1]) dont une partie des locaux situés au rez-de-chaussée a été donné à bail commercial à la SARL Parfum de Pain.



Selon acte sous seing privé du 12 septembre 2013 la SCI Nidaya a donné à bail professionnel à la SCP de mandataires judiciaires [T]-[K] les locaux à usage de bureaux d'une superficie de 175 m2 situés au sous-sol de l'immeuble, moyennant un loyer annuel de 24 000 euros hors-taxe, incluant la location d'un garage d'une superficie de 140 m2 situé au sous-sol.



La SCI Nidaya ayant constaté antérieurement à la signature du bail professionnel des infiltrations d'eau dans un bureau et le sas d'entrée en provenance du tiers occupant, a régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur, et dans le contexte des opérations d'expertises, le bail professionnel au profit de la société [T]-[K] a été régularisé le 12 septembre 2013, et a précisé qu'aucun loyer ne serait exigible entre la date d'effet du bail du 15 septembre 2013 et le 1er février 2014.



Le 14 mars 2014, compte tenu de la persistance des désordres, le bailleur a mis en oeuvre une expertise judiciaire, et le 17 mars 2014 le bailleur a régularisé avec la société [T]-[K] un avenant au bail professionnel, reportant la date d'exigibilité du premier loyer à la date de nomination de l'expert judiciaire intervenue le 1er juin 2014 et réduisant à compter de cette date le loyer de 50% « qui sera fixé à 1 000 euros hors-taxes par mois jusqu'à ce que le trouble de jouissance ait disparu totalement ».



À la suite du dépôt du rapport d'expertise le 2 octobre 2015, la SCI Nidaya a obtenu la condamnation du tiers occupant pour qu'il réalise les travaux préconisés.



Des travaux sont intervenus dans le local de la société Parfum de Pain fin février 2017 et le 13 mars 2017 la SCI Nidaya a demandé à la société [T]-[K] de procéder au paiement intégral du loyer.



Invoquant de nouvelles infiltrations, la SCP [T]-[K] a refusé de régler le loyer réclamé.



Puis, suivant acte d'huissier en date du 22 juin 2017, elle a assigné la SCI Nidaya en référé devant le président du tribunal de grande instance de Libourne aux fins d'obtenir la remise en état des lieux loués, sous astreinte, et subsidiairement l'organisation d'une expertise judiciaire.



Par ordonnance du 30 novembre 2017, le président du tribunal de grande instance de Libourne a débouté la société [T]-[K] de sa demande de remise en état des locaux sous astreinte, l'a condamnée au paiement de la somme de 25 196,68 euros au titre des loyers et charges de mars 2017 à novembre 2017 et a ordonné l'expertise sollicitée, tout en autorisant la SCI Nidaya à mandater tout représentant pour se rendre dans les lieux loués et faire toute constatation qu'il jugera utile.

La mesure d'expertise a été déclarée caduque le 18 janvier 2018 faute de versement de la consignation par la SCP [T]-[K].



L'appel interjeté par la société [T]-[K] a fait l'objet d'une ordonnance de radiation du premier président de la cour d'appel de Bordeaux du 21 juin 2018 en raison de l'absence de paiement des sommes mises à sa charge par l'ordonnance de référé.



À la suite d'un commandement visant la clause résolutoire délivré le 2 février 2018, la SCI Nidaya a, le 25 septembre 2018, saisi, en référé, le président du tribunal de grande instance de Libourne qui a constaté dans son ordonnance du 24 janvier 2019, la résiliation du bail à compter du 2 mars 2018 , et a condamné la société [T]-[K] au paiement de la somme de 7 621,71 euros TTC au titre des loyers dus pour la période du 1er décembre 2017 au 1er mars 2018 et au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer pour la période du 1er mars 2018 au 3 décembre 2018 ainsi qu'au paiement de la taxe foncière au prorata temporis.



La société [T]-[K] a quitté les Iieux loués et remis les clefs au bailleur le 3 décembre 2018.



2. Parallèlement, suivant acte du 21 novembre 2018, la société [T]-[K] a fait assigner la SCI Nidaya devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins, notamment, de voir prononcer la résiliation du bail aux torts de cette dernière et d'obtenir sa condamnation à diverses sommes.



La SCI Nidaya a appelé dans la cause la société Parfum de Pain aux fins d'obtenir sa condamnation à lui régler toutes les sommes qu'elle serait contrainte de payer au preneur et au paiement des loyers impayés de son preneur dans l'hypothèse où la juridiction ferait droit aux demandes de celui-ci.



Les procédures ont été jointes le 14 février 2019.



Par jugement du 5 janvier 2023 le tribunal judiciaire de Bordeaux a ordonné la réouverture des débats et renvoyé le dossier à la mise en état aux fins de recueillir les observations des parties sur la recevabilité de l'action principale de la société [T]-[K].



3. Par jugement contradictoire du 30 mai 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ce au 2 mars 2018 ;

- débouté la société [T]-[K] de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes indemnitaires ;

- condamné la société [T]-[K] à payer à la SCI Nidaya les sommes de :

- 22 858,18 euros TTC au titre du solde des loyers impayés du 1er mars 2017 au 1er mars 2018 ainsi que de la taxe foncière 2017 ;

- 30 576,32 euros au titre de l'indemnité d'occupation du 2 mars 2018 jusqu'au 3 décembre 2018 et au titre de la taxe foncière 2018 ;

- dit que le dépôt de garantie de 4 000 euros restera acquis au bailleur ;

- dit l'appel en garantie formée par la SCI Nidaya contre la société Parfum de Pain devenu sans objet ;

- condamné la société [T]-[K] aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement de payer ;

- condamné Ia société [T]-[K] à payer à la SCI Nidaya Ia somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté la demande de la société Parfum de Pain de condamnation de la SCI Nidaya à verser lui une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que le jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.



4. La société [T]-[K] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 28 août 2024, en ce qu'il a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ce au 2 mars 2018 ; 

- débouté la société [T]-[K] de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes indemnitaires ; 

- condamné la société [T]-[K] à payer à la SCI Nidaya les sommes de : 

- 22 858,18 euros TTC au titre du solde des loyers impayés du 1er mars 2017 au 1er mars 2018 ainsi que de la taxe foncière 2017 ; 

- 30 576,32 euros au titre de l'indemnité d'occupation du 2 mars 2018 jusqu'au 3 décembre 2018 et au titre de la taxe foncière 2018 ; 

- dit que le dépôt de garantie de 4 000 euros restera acquis au bailleur ; 

- condamné la société [T]-[K] aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement de payer ; 

- condamné la société [T]-[K] à payer à la SCI Nidaya la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que le jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.



Saisi d'un incident aux fins de radiation et pour que soit prononcée l'exécution provisoire du jugement, le conseiller de la mise en état a, le 21 mai 2025, déclaré irrecevable cette dernière demande puis, le 24 septembre 2025, constaté le désistement de la SCI Nidaya de son incident aux fins de radiation de l'appel.



5. Par dernières conclusions au fond déposées le 28 novembre 2024, la société [T]-[K] demande à la cour de :

- accueillir la société [T]-[K] en son opposition au commandement de payer du 2 février 2018, ses moyens, fins et conclusions. 

Y faisant droit : 

- infirmer le jugement du 30 mai 2024 en ce qu'il a : 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ce au 2 mars 2018 ;

- débouté la société [T]-[K] de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes indemnitaires ; 

- condamné la société [T]-[K] à payer à la SCI Nidaya les sommes de : 

- 22 858,18 euros TTC au titre du solde des loyers impayés du 1er mars 2017 au 1er mars 2018 ainsi que de la taxe foncière 2017 ; 

- 30 576,32 euros au titre de l'indemnité d'occupation du 2 mars 2018 jusqu'au 3 décembre 2018 et au titre de la taxe foncière 2018 ; 

- dit que le dépôt de garantie de 4 000 euros restera acquis au bailleur ; 

- condamné la société [T]-[K] aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement de payer ; 

- condamné la société [T]-[K] à payer à la SCI Nidaya la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rappelé que le jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire. 

Statuant à nouveau : 

- accueillir la société [T]-[K] en son opposition au commandement de payer du 2 février 2018 ; 

- prononcer la nullité du commandement de payer du 2 février 2018 en raison de l'absence d'imputabilité de la créance de loyers qui y est visée au regard de l'avenant au bail du 17 mars 2014. 

À défaut : 

- écarter l'application de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 2 février 2018 en raison du fait que la SCI Nidaya ne peut de bonne foi se prévaloir dudit commandement. 

Dans tous les cas : 

- rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire de la SCI Nidaya.

En conséquence : 

- prononcer la résiliation du bail du 12 septembre 2013 aux torts exclusifs de la SCI Nidaya au 25 juillet 2018 ; 

- condamner la SCI Nidaya à payer à la société [T]-[K] une somme de 38 924,49 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice matériel ;

- condamner la SCI Nidaya à payer à la société [T]-[K] une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral ;

- rejeter l'intégralité des demandes de la SCI Nidaya ;

- condamner la SCI Nidaya à payer à la société [T]-[K] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens. 



6. Par dernières conclusions au fond déposées le 5 février 2025, la SCI Nidaya demande à la cour de :

- débouter la société [T]-[K] de ses demandes, fins et conclusions ;

- confirmer le jugement du 30 mai 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a : 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ce au 2 mars 2018 ;

- débouté la société [T]-[K] de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes indemnitaires ;

- condamné la société [T]-[K] à payer à la SCI Nidaya les sommes de 22 858,18 euros TTC au titre du solde des loyers impayés du 1er mars 2017 au 1er mars 2018 ainsi que la taxe foncière 2017 ;

- dit que le dépôt de garantie de 4 000 euros restera acquis au bailleur ;

- condamné la société [T]-[K] à payer à la SCI Nidaya la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté la demande de la société Parfum de Pain de condamnation de la SCI Nidaya à verser lui une somme à au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société [T]-[K] aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement de payer ;

- condamné la société [T]-[K] à payer à la SCI Nidaya la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- déclarer recevable l'appel incident régularisé par la SCI Nidaya.

Y faisant droit :

- infirmer le jugement du 30 mai 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a : 

- condamné la société [T]-[K] à payer à la SCI Nidaya les sommes de 30 576,32 euros au titre de l'indemnité d'occupation du 2 mars 2018 jusqu'au 3 décembre 2018 et au titre de la taxe foncière 2018. 

Statuer de nouveau : 

- condamner la société [T]-[K] à payer à la SCI Nidaya la somme de 51 630 euros TTC au titre de l'indemnité d'occupation du 2 mars 2018 jusqu'au 3 décembre 2018, dont 3 354,44 euros au titre de la taxe foncière 2018.

Y ajoutant :

- condamner société [T]-[K] à payer à la SCI Nidaya la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.



7. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 20 novembre 2025.

 L'instruction a été clôturée par ordonnance du 6 novembre 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur l'opposition au commandement de payer



8. La SCP [T]-[K] demande la nullité du commandement de payer délivré le 

2 février 2018 en raison de l'absence d'imputabilité de la créance de loyers qui y est visée au regard de l'avenant du 17 mars 2014. Elle soutient que les troubles de jouissance ont persisté au-delà du 1er mars 2017 et a minima jusqu'au mois d'avril 2018 de sorte que le loyer ne pouvait être réclamé en son intégralité.



9. La SCI Nidaya lui oppose la clarté des dispositions contractuelles et l'absence de preuve d'éléments justifiant l'annulation du commandement dont les causes ne font l'objet d'aucune critique sérieuse de la part du locataire.



Sur ce,



10. Un commandement de payer délivré pour une somme inexacte n'encourt pas la nullité et reste valide à concurrence des sommes dues.



11. En l'espèce, suivant bail professionnel du 12 septembre 2013, la SCI Nidaya a donné en location à la SCP [T] [K] des locaux situés sous ceux loués à la société Parfum de Pain. Le loyer fixé était de 2000 euros HT par mois, payable à compter du 1er février 2014.



12. Par un avenant signé le 17 mars 2014, il a été acté entre la SCI Nidaya et la SCP [T] [K] le point suivant : 

'compte tenu d'un dégât des eaux, une partie des biens loués, entrée et bureau à droite, sont inutilisables, le dégât des eaux constaté au cours du deuxième trimestre 2013 n'ayant pas été réparé et continuant à affecter les locaux loués, le bailleur est contraint de diligenter une procédure d'expertise judiciaire, en conséquence de quoi, le bailleur accepte de reporter le paiement du loyer initialement prévu au 1er février 2014 jusqu'à ce que l'expert qui aura été nommé par le tribunal puisse commencer sa mission et après avoir reçu paiement de la provision fixée, par la SCI Nidaya.

Pour tenir compte de l'impossibilité dans laquelle le bailleur se trouve de permettre la jouissance complète des locaux tels que décrits au bail, le bailleur accepte de réduire de 50% le montant du loyer, qui sera fixé à 1000 euros HT/mois, et ce jusqu'à ce que le trouble de jouissance ait disparu totalement'.



13. Il n'est pas contesté que la SCP [T]-[K] a payé le loyer fixé par cet avenant jusqu'au mois de février 2017.



14. A la suite des travaux réalisés dans le bureau en avril 2015 puis au-dessus du SAS d'entrée en février 2017, la SCI Nidaya a écrit à son locataire que le loyer redevenait intégralement dû. 

15. Il n'est pas contesté que ce loyer n'a jamais été payé à compter du 1er mars 2017, pas plus que le loyer minoré.



16. Or, si le trouble de jouissance n'avait pas disparu totalement comme le soutient la SCP [T]-[K], elle restait néanmoins redevable du loyer minoré de sorte que le commandement de payer litigieux n'encourt pas la nullité mais était valable a minima pour le loyer minoré non payé.



17. C'est donc à juste titre que les premiers juges ont déclaré ce commandement de payer valable. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



18. La SCP [T] [K] demande l'infirmation du jugement querellé qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 2 mars 2018.

La SCP [T] [K] invoque un manquement du bailleur à son obligation de garantir au preneur une jouissance paisible des lieux loués ainsi qu'à son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi.



19. La SCI Nidaya lui oppose que le trouble ayant justifié la diminution du loyer a cessé en février 2017, de sorte que la gratuité du loyer suivie d'une diminution du prix qui lui avaient été octroyées à son entrée dans les lieux n'avaient plus lieu d'être. Elle affirme que, en tout état de cause, le preneur, qui était à tout le moins redevable d'un loyer diminué de moitié, n'a plus rien versé à compter du 1er mars 2017 et que le commandement de payer délivré le 2 février 2018 pour défaut de paiement du loyer était donc justifié. L'intimée en déduit que le fait que l'appelante ne se soit pas acquittée de sa dette locative dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de payer entraîne l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 mars 2018.



Sur ce,



20. En vertu de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.



21. En l'espèce, il résulte des éléments du dossier qu'un dégât des eaux s'est produit en mai 2013 dans l'immeuble appartenant à la SCI Nidaya au sein des locaux loués par la société Parfum de Pain.



22. La SCP [T]-[K] est devenu locataire des lieux situés au-dessus suivant bail professionnel du 12 septembre 2013. Ils étaient décrits comme suit dans le bail: 'un ensemble immobilier composé de :

- un local à usage de bureau pour une superficie de 175 m² comprenant 4 bureaux, une salle de réunion, une cuisine, un WC handicapé,

- un garage d'une superficie de 140 m²

- des parkings privatifs et espaces verts'.



23. L'avenant précité du 17 mars 2014 relatif au montant du loyer évoque clairement le dégât des eaux et les travaux réparatoires qui n'étaient alors pas réalisés. 



24. A la suite d'une expertise conclue le 2 octobre 2015 qui a détaillé l'origine des deux désordres et les travaux propres à y remédier, ces derniers ont été réalisés. Concernant le bureau, la SCI Nidaya a fait faire les travaux de remplacement du parquet et des dalles du plafond dès avril 2015, ainsi qu'en atteste la facture datée du 28 avril 2025. Quant au SAS d'entrée, les travaux réparatoires d'étanchéité du sol de la SARL parfum de pain ont été faits en février 2017 ainsi qu'en atteste l'entrepreneur qui les a effectués.



25. Pour justifier l'interruption du paiement du loyer à compter de mars 2017, la SCP [T]-[K] invoque la persistance d'infiltrations et déplore un problème au niveau de la pompe de relevage. Elle produit un constat d'huissier du 22 février 2017 qui a relevé une 'odeur forte et nauséabonde' dans les locaux ainsi que des flaques d'eau à plusieurs endroits et des traces blanchâtres sur le sol du bureau.



26. Or, la SCI Nidaya a fait intervenir M. [U] qui s'est déplacé sur les lieux le 12 mai 2017 et a constaté que le faux plafond du bureau à droite du hall d'entrée était en bon état mais que deux dalles avaient été soulevées et étaient dès lors mal positionnées, ce dont témoignent les photographies jointes.



27. Le bailleur a également demandé à un électricien de venir réparer l'éclairage de l'accueil et du bureau puisque la SCP [T]-[K] avait décrit 'des problèmes avec les dalles d'éclairages qui sont visiblement atteintes par une humidité venant du plafond'. La SAS Beauvieux s'est déplacée et a remplacé 16 tubes fluorescentes. Elle a constaté le 'bon fonctionnement de l'ensemble' en précisant : 'aucune anomalie relevée concernant le faux plafond - pas de trace d'humidité dans le faux plafond'.



28. Parallèlement, la SCI Nidaya a procédé à une nouvelle déclaration de sinistre auprès de son assureur pour demander que passe un expert. 

M. [H] s'est déplacé le 29 mai 2017. Il a conclu que 'le désordre qui a consisté en une mise en charge ponctuelle de la cuve a pu avoir pour origine un dysfonctionnement de la pompe ou un engorgement consécutif aux travaux, au niveau supérieur. En l'état actuel, le fonctionnement de la pompe de relevage est normal et assure l'évacuation des eaux usées à l'assainissement collectif'.

M. [H] a ultérieurement précisé à la SCI Nidaya que, lors de sa visite, il n'avait 'constaté aucune présence d'humidité dans les faux plafonds de l'entrée, du bureau et du couloir' et que cela avait été 'confirmé à l'aide du testeur d'humidité'. Il n'avait enfin 'ressenti aucune mauvaise odeur dans les bureaux'.



29. Par la suite, la SCP [T]-[K] s'est opposée à la venue d'un autre expert diligenté par l'assureur de la SCI Nidaya par un courrier du 28 juin 2017, expliquant qu'elle avait mandaté son avocat pour solliciter une expertise judiciaire et 'qu'avant tout résultat de cette expertise, [elle continuerait] à régler le loyer minoré'.

La cour relève qu'il a été fait droit à cette demande d'expertise judiciaire qui n'a pas eu lieu puisque la SCP [T]-[K] n'a pas versé la consignation fixée. Par ailleurs, l'appel qu'elle avait interjeté à l'encontre de cette ordonnance de référé qui avait rejeté sa demande d'injonction à la SCI Nidaya de faire des travaux de remise en état et l'avait condamnée à payer à titre provisionnel les loyers de mars à novembre 2017 ainsi que la taxe foncière 2017 a été radié pour défaut d'exécution de la décision querellée.

En exécution de cette décision, l'expert diligenté par l'assureur de la SCI Nidaya a pu se déplacer sur les lieux loués par la SCP [T]-[K] le 16 février 2018. Il n'a constaté aucun dommage au niveau de la garantie dégât des eaux. Il n'y avait notamment aucune trace d'humidité dans les plafonds. Quant aux traces blanches sur le sol du bureau, elles s'effacent simplement à l'éponge humide.

Un constat d'huissier dressé le 5 mars 2018 à la diligence de la SCI Nidaya confirme ces constatations.



30. Cette chronologie démontre que la SCP [T]-[K] a contracté un bail sur des locaux qu'elle savait, pour une faible partie, inutilisables. Les désordres concernaient le SAS d'entrée et un bureau comme les a décrits l'expert judiciaire :

- dans le SAS d'entrée : des auréoles affectant 8 plaques iso-phoniques situées au plafond

- dans le bureau mitoyen : le parquet flottant partiellement soulevé et tuilé et d'importantes traces blanchâtres au sol.



31. Des travaux ont été effectués conformément aux préconisations de l'expert pour y remédier, par le bailleur, dans le bureau, avant même le dépôt du rapport d'expertise et par le responsable, au-dessus de l'entrée, après la mise en oeuvre d'une procédure judiciaire à l'initiative de la SCI Nidaya.

Le preneur a pourtant continué de se plaindre de désagréments qui étaient toutefois soit minimes, soit inexistants. Ils ont en tout état de cause été pris immédiatement en compte par le bailleur qui a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur à la fois pour les problèmes d'infiltration mais également pour le désordre mis en lien avec la pompe de relevage. 



32. Force est donc de constater qu'il ne peut être opposé au bailleur aucune mauvaise foi dans l'exécution de ses obligations. Il a au contraire été réactif et a tout mis en oeuvre pour qu'il soit remédié aux troubles constatés; a partir du 1er mars 2017, il n'existait plus aucun trouble privant le preneur de la jouissance paisible des lieux.



33. Il appert au contraire que la SCP [T]-[K] a failli à son obligation première de payer le loyer et n'a pas déféré au commandement de payer dans le mois suivant sa signification le 2 février 2018, de sorte que c'est à juste titre, en exécution de la clause 22 du contrat de bail, que les premiers juges ont constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 2 mars 2018.



34. Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef et en ce qu'il a, par conséquent, débouté la SCP [T]-[K] de sa demande de résiliation judiciaire du bail formulée en novembre 2018, qui était alors devenue sans objet, ainsi que des demandes financières subséquentes.



Sur le montant des sommes dues



- sur les loyers impayés 



35. La SCP [T]-[K] doit être condamnée à verser à la SCI Nidaya les sommes dues au titre des loyers impayés pour la période du 1er mars 2017 au 1er mars 2018.



36. Les développements ci-dessus démontrent que la diminution du loyer opérée depuis le 1er juin 2014 n'avait plus lieu d'être puisqu'il avait été procédé aux travaux réparatoires des troubles de jouissance liés au dégât des eaux.



37. Le loyer intégral était donc dû pour cette période, outre la taxe foncière.



38. C'est en conséquence à juste titre que les premiers juges ont condamné la SCP [T]-[K] à payer à la SCI Nidaya le solde de 22 858,18 euros TTC, prenant en compte le paiement de 9600,21 euros opéré par l'appelante le 20 juin 2018.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.



- sur l'indemnité d'occupation



39. Concernant l'indemnité d'occupation, le bail conclu le 12 septembre 2013 prévoyait, dans son article 22, que : 'en cas de résiliation ou d'expulsion, les montants des loyers payés d'avance, s'il y a lieu, resteront acquis au bailleur à titre d'indemnité, sans préjudice de plus amples dommages intérêts et sans préjudice également de l'application de l'article 1760 du code civil et ce, nonobstant l'expulsion.

Au cas où, après résiliation du bail, les lieux ne seraient pas restitués à bonne date, libres de toute occupation, l'indemnité d'occupation due par le preneur ou ses ayants-droits jusqu'à la restitution effective, sera égale, par jour de retard, à 2% (deux pour cent) du montant du loyer trimestriel TTC augmentés de tous droits à dommages intérêts au profit du bailleur. Ladite indemnité d'occupation s'entend hors droits et taxes, droits et taxes en sus à la charge du débiteur de ladite indemnité'.



40. L'indemnité d'occupation est due de plein droit dès lors qu'un occupant se maintient dans les lieux après l'expiration de son titre d' occupation. Elle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il est privé de la libre disposition des lieux. Elle est donc de nature mixte, compensatoire et indemnitaire et son montant relève de l'appréciation souveraine des juges du fond. L'indemnité contractuelle d'occupation peut aussi présenter les caractères d'une clause pénale lorsque le montant prévu apparaît manifestement excessif, auquel cas les juges ont un pouvoir modérateur.



41. En l'espèce, le montant fixé dans le bail représente 2% du loyer trimestriel TTC par jour de retard, ce résultat s'entendant hors taxes, soit :

2420,57 euros TTC x 3 mois x 2% = 145,23 euros HT, soit 174,28 euros TTC par jour de retard, sachant que le montant journalier du loyer représentait 79,58 euros TTC.



42. L'indemnité d'occupation prévue dans le contrat représente ainsi près de 2,2 fois le montant du loyer et constitue donc une clause pénale manifestement excessive que le juge peut modérer. 



43. Dans la présente espèce, il appert que l'assignation aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire a été délivrée le 25 septembre 2018 et que l'ordonnance ayant constaté l'acquisition de ladite clause a été rendue le 20 décembre 2018, la SCP [T]-[K] ayant quitté les lieux définitivement le 3 décembre 2018.



44. Pour autant, il doit être tenu compte de l'attitude du preneur qui, par le non paiement des loyers et la réticence manifestée pour la venue d'experts, a pourtant bénéficié de mesures de faveur dès son entrée dans les lieux qui lui ont permis d'économiser plus de 50 000 euros sur le montant du loyer pour des désordres dont il avait connaissance dès la conclusion du bail.



45. Il y a donc lieu de modérer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges que le preneur aurait payés majorés de 50%, soit, pour 276 jours d'occupation, la somme de 36 300,56 euros en ce compris la taxe foncière 2018 calculée au prorata temporis.



46. Le jugement déféré sera donc infirmé concernant le quantum alloué dont le calcul ne tenait pas compte du loyer TTC.



- sur le dépôt de garantie



47. Le contrat de bail professionnel, qui fait loi entre les parties, prévoyait en son article 20 in fine que 'dans les cas de résiliation du présent bail par suite d'inexécution de ses conditions pour une cause imputable au preneur, ledit dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages-intérêts sans préjudice de tous autres'.



48. En l'espèce, force est de constater que le contrat s'est retrouvé résilié par le non paiement des loyers à la charge du preneur. Le bailleur est donc en droit de réclamer l'exécution de cette clause.



49. Eu égard aux conditions dans lesquelles les lieux ont été laissés par la SCP [T]-[K], pour partie dégradés et non entièrement vidés puisque le procès-verbal de reprise des lieux fait notamment état de meubles et divers objets restants, il doit être accordé à la SCI Nidaya de conserver cette somme afin de l'indemniser des coûts qu'elle a dû engager pour faire vider les lieux et les remettre en état.



50. Le jugement querellé sera donc confirmé de ce chef.



Sur les autres demandes



51. Il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.



52. En cause d'appel, la SCP [T]-[K], partie perdante, sera condamnée aux dépens ainsi qu'à payer, à la SCI Nidaya, la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, 



CONFIRME, dans les limites de l'appel, le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 30 mai 2024 sauf en ce qui concerne l'indemnité d'occupation ;



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :



CONDAMNE la SCP [T]-[K] à payer à la SCI Nidaya la somme de 36 300,56 euros au titre de l'indemnité d'occupation du 2 mars 2018 au 3 décembre 2018 et de la taxe foncière 2018 ;



CONDAMNE la SCP [T]-[K] aux dépens d'appel ;



CONDAMNE la SCP [T]-[K] à payer à la SCI Nidaya la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,