Tribunal Judiciaire · Chambre 10 — 6 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 7]
[Localité 6]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/00807 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZFHZ



JUGEMENT 

DU : 06 Janvier 2026





[C] [F]


C/

Société [Localité 7] METROPOLE HABITAT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR


Monsieur [C] [F], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne 


ET :


DÉFENDEUR

Société [Localité 7] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Monsieur [M] [T], juriste droit locatif, muni d'un pouvoir



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 Septembre 2025 

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Janvier 2026, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier



















EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 27 avril 2021, [Localité 7] METROPOLE HABITAT (LMH) a donné à bail à [C] [F] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer initial de 432,14, charges, eau et chauffage compris.
Un dégât des eaux est intervenu dans le logement au mois de novembre 2022. 

Une expertise amiable a été réalisée le 10 mai 2023, donnant lieu à un rapport d’expertise commun transmis le 19 juin 2023. 

Un constat d’accord a été signé le 9 juillet 2024, aux termes duquel LMH s’est engagée à :
Fixer un rendez-vous le 11 juillet 2024 à 14 heures pour constater la situation du logement de [C] [F],
Faire procéder à des embellissements par la société DELCROIX au plus tard le 15 septembre 2024,
Rechercher l’origine de la fuite et réaliser un étalonnage du compteur, au plus tard le 15 septembre 2024.
Par requête enregistrée au greffe le 20 janvier 2025, [C] [F] a saisi le tribunal judiciaire de Lille aux fins d'obtenir la condamnation de LMH au paiement d’une somme de 3.000 euros aux motifs que :
Les travaux suite au dégât des eaux de novembre 2022 n’avaient pas été réalisés,
Aucune compensation financière relative à sa consommation d’eau sur l’année 2023 ne lui avait été accordée, 
Aucune recherche de fuite ni étalonnage du compteur n’avaient été réalisés, 
Les chauffages du logement n’avaient pas fonctionné d’octobre 2024 à janvier 2025. 

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 30 septembre 2025.
[C] [F], comparant en personne, demande au juge :
D’ordonner à LMH de procéder aux travaux de remise en état s’agissant de la salle de bain et de la cuisine,
De réduire le montant du loyer à la somme mensuelle de 150 euros, à titre de compensation financière, ce jusqu’à la complète réalisation des travaux ordonnés ou attendus, 
De condamner LMH à lui payer la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts, 
D’ordonner une expertise judiciaire.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures déposées à l’audience, LMH, représentée par M. [T], régulièrement muni d’un pouvoir, demande au juge, au visa des articles 1353 du code civil et 9, 696 et 700 du code de procédure civile de : 
Débouter [C] [F] de l’ensemble de ses demandes ;
Condamner [C] [F] au paiement de la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ; 
Ecarter l’exécution provisoire de droit.
Elle expose que l’ensemble des travaux ont été réalisés ; que la rémanence d’un trouble n’est pas démontrée ; que le montant du préjudice n’est pas justifié.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DECISION 

Sur la demande d’expertise judiciaire :

En application de l’article 143 du code de procédure civile, « les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible ».
 
Aux termes de l’article 144 du même code, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.
 
En application de l’article 146 du code de procédure civile, « une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ».

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017. Aux termes de l’article 2 de ce décret, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

En application de l'article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. 

En l’espèce, un rapport d’expertise du 19 juin 2023 relève l’existence d’un taux d’humidité de 80% dans le logement. L’expert indique également que le sinistre a une origine non déterminée. Son hypothèse est celle d’une fuite au niveau d’une canalisation commune de l’immeuble dont LMH est la bailleresse. Il relève à cet égard que des infiltrations d’eau se produisent autour de la colonne collective traversant l’appartement et engendrent des dommages dans la cuisine, le couloir et dans la chambre. Enfin, il ajoute que les embellissements sont locatifs. 

Il apparaît ainsi suffisamment démontré qu’une infiltration d’eau, engendrant une humidité anormale et la prolifération de champignons et de moisissures, a affecté le logement d’[C] [F], ce qui n’est au demeurant pas contesté. 

Ces désordres sont susceptibles d’affecter la décence et/ou la jouissance paisible du logement. 

La bailleresse présente, certes, de multiples factures justifiant de la réalisation postérieure de travaux mais ne fournit aucun document permettant de repérer l’origine des troubles. 

En l’état, les causes d’infiltration restent inconnues.

A fortiori, aucun élément technique ne permet de constater que les différents travaux réalisés par LMH ont mis un terme aux désordres et à leur cause. 

Encore, les travaux réalisés n’ont pas eu pour objet de mettre un terme aux infiltrations d’eau présentes dans la cuisine, la salle de bain et le couloir, alors même que le rapport d’expertise avait constaté que l’humidité affectait l’ensemble de ces pièces. 

[C] [F] justifie donc d’un motif légitime pour obtenir la réalisation d’une expertise judiciaire nécessaire à la détermination précise des causes des désordres invoqués, de leur durée, de leur rémanence après les travaux réalisés, des responsabilités susceptibles d’être engagées et du préjudice subi. 

Par conséquent, avant dire droit sur l’ensemble des autres demandes présentées, une expertise judiciaire sera ordonnée, selon les modalités déterminées au dispositif du présent jugement. 

Les dépens seront en outre réservés. 
Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.


PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant publiquement par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,
ORDONNE une expertise judiciaire, 
DESIGNE [L] [Z], [Adresse 5], en qualité d’expert, avec pour missions de :
- Se faire communiquer par les parties tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;
- Se rendre sur les lieux loués par [C] [F] situés [Adresse 2] à [Localité 8], après y avoir convoqué les parties ;
- Examiner les désordres invoqués par [C] [F] ; 
- Les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition ; 
- En rechercher la ou les causes ;
- Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;
- Dire si les travaux réalisés par [Localité 7] METROPOLE HABITAT ont mis un terme aux désordres ; 
- Le cas échéant, après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assisté d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux ;
- Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
- Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussi tôt que possible ;
- Faire toutes observations utiles au règlement du litige. 
 
DIT que pour l’exercice de sa mission l’expert pourra se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre les parties ainsi que tous sachants ; 

DIT que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport dans lequel il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

RAPPELLE que l’expert devra procéder personnellement aux opérations d’expertise mais qu’il pourra recueillir l’avis d’un autre technicien si nécessaire à condition que ce technicien soit d’une autre spécialité que la sienne et qu’en ce cas l’avis du technicien sera joint au rapport d’expertise ;

DIT que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;
DIT que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement des opérations conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;
FIXE à 1.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ; 
DIT que cette somme sera consignée par le requérant auprès du régisseur d’avances et de recettes de ce Tribunal au plus tard avant le 6 mai 2026 ; 
DIT qu’à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis et selon les modalités ci-dessus et sauf prorogation de délais sollicités en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ; 

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance ;
DIT que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de six mois à compter du jour où il sera avisé par le greffe du versement de la consignation sauf prorogation de délai dûment sollicitée ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 284 du code de procédure civile, le juge fixe la rémunération de l’expert en fonction des diligences accomplies, du respect des délais et de la qualité du travail fourni ;

DIT que la partie la plus diligente saisira le tribunal à compter de la réception du rapport d’expertise, aux fins de fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera renvoyée ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes présentées par les parties ; 

RESERVE les dépens et les frais irrépétibles ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7], le 6 janvier 2026.


LE GREFFIER LA JUGE