Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 4 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section
 
 N° RG 22/06891 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXC6P

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :
02 Juin 2022









JUGEMENT 
rendu le 04 Avril 2024 
DEMANDEUR

Monsieur [K] [T]
[Adresse 5]
[Localité 3]

représenté par Maître Bernard DEMONT de la SCP DEMONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0037




DÉFENDEURS

S.A.S. ORAN 31
[Adresse 1]
[Localité 3]

Monsieur [L] [M] 
pris en sa qualité de caution
[Adresse 2]
[Localité 4]

Tous deux représentés par Me Farida MESSAOUDI ABTROUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2145



Décision du 04 Avril 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 22/06891 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXC6P



PARTIE INTERVENANTE 

Monsieur [J] [S]
mandataire judiciaire désigné en qualité de curateur de Monsieur [K] [T]

représenté par Maître Bernard DEMONT de la SCP DEMONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0037




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Pauline LESTERLIN, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 avril 2024.



JUGEMENT

Rendue par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort


Par acte sous seing privé du 5 février 2021, Monsieur [K] [T] a donné à bail à Monsieur [W] [X] [F], aux droits duquel vient la société ORAN 31, une boutique à usage commercial située [Adresse 1], pour une durée de neuf ans à compter du 5 février 2021 et pour un loyer mensuel de 1 650 euros majoré de la somme de 150 euros au titre des charges, soit une somme globale de 1 800 euros. 
Par acte du 5 février 2021, Monsieur [L] [M] s'est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [W] [X] [F] au profit de Monsieur [K] [T]. 
Par acte extrajudiciaire du 8 décembre 2021, Monsieur [K] [T] a fait signifier à la société ORAN 31 un commandement de payer la somme de 7 200 euros, visant la clause résolutoire. 


Par acte extrajudiciaire du 10 décembre 2021, Monsieur [K] [T] a fait signifier à Monsieur [L] [M] une dénonciation à caution dudit commandement de payer. 

Par actes des 2, 3 et 7 juin 2022, Monsieur [K] [T] a assigné la société ORAN 31 et Monsieur [L] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de: 
« - Constater que dans le délai du mois du commandement visant la clause résolutoire délivré le 8 décembre 2021 par la SCP GUERIN ET BOURGEAC huissiers, la locataire n’a pas cru devoir payer intégralement les causes du dit commandement, ni même adresser un acompte.
- En conséquence, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail litigieux, par application desdits articles, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement du loyer, principale obligation du preneur.
- Refuser tout délai.
- Prononcer l'expulsion de la SAS ORAN 31, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, sous astreinte journalière dc 100 euros, à compter de la signification de la décision à intervenir avec le concours si besoin est de la Force Publique et d’un serrurier.
- Dire que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions de l'article L 433-1 et L 433—2 du CPCE.
- Condamner solidairement le locataire et la caution défendeurs à payer au propriétaire la somme provisionnelle de 19.800 €, correspondant aux loyers et charges impayés à juin 2022.
- Les condamner solidairement en outre à payer au propriétaire une indemnité d’occupation provisionnelle et mensuelle d’avance égale contractuellement au loyer majoré de 20% (page 5 du bail), soit la somme dc 1.800€x 1,2 = 2.160€, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire, un mois après la délivrance du commandement, soit à compter du 8/12/2021,
- Juger que cette indemnité d’occupation ayant été fixée « contractuellement » ne peut être modifiée par le Juge, et qu’elle sera révisable annuellement à chaque date anniversaire de la décision à intervenir, en fonction de l’évolution des indices « IRL », l’indice de base étant le dernier publié la date de l’évènement.
- Les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC et aux dépens, majorés (les frais du commandement et de sa dénonciation. 
- Rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit nonobstant appel et sans caution. »

La société ORAN 31 et Monsieur [L] [M] ont constitué avocat mais n’ont jamais conclu en défense. 

Par ordonnance du 23 mars 2023, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire pour plaidoirie à l'audience du tribunal de céans du 15 janvier 2024. 





Par jugement du 7 juillet 2023, le Tribunal judiciaire de Paris a désigné Me [J] [S] en qualité de curateur de Monsieur [K] [T]. 

Par conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 15 décembre 2023, le bailleur a rappelé les termes de ses demandes formulées dans l’assignation tout en actualisant le compte locatif correspondant aux loyers et charges impayés à janvier 2024 et à l’appui duquel il demande la condamnation du locataire et de la caution à lui payer la somme provisionnelle de 54.000 euros, correspondant aux loyers et charges impayés à janvier 2024. Par ailleurs, il demande au Tribunal judiciaire de Paris de donner acte à Me [J] [S], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, de son intervention volontaire en qualité de curateur de Monsieur [T]. 

Au soutien de ses demandes, le bailleur soutient que les causes du commandement de payer visant clause résolutoire n’ont pas été réglées par le défendeur et la caution solidaire dans le délai du mois de sa délivrance ; qu’au 1er janvier 2024, ces derniers restent redevables d’un arriérés de loyers s’élevant à la somme de 54 000 euros pour la période postérieure au 1er août 2021 et qu’aucun délai de paiement ne saurait être accordé aux défendeurs au motif qu’ils n’ont ni réglé les termes échus malgré les relances du bailleur, ni adressé des conclusions après s’être constitué avocat ; la désignation de Me [J] [S] en qualité de curateur du bailleur étant judiciaire, son intervention volontaire à la présente instance ne saurait être écartée. 

MOTIFS DE LA DECISION 

À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision. 

Les conclusions d’actualisation, notifiées le 15 décembre 2023 postérieurement à l’ordonnance de clôture, sont déclarées recevables en application de l’article 802 du code de procédure civile.
 
Sur l'intervention volontaire de Me [J] [S]

Il résulte des articles 325 et suivants du code de procédure civile qu'est recevable à intervenir à une procédure une partie qui a intérêt à élever des prétentions à son profit dans ladite procédure.

En l'espèce, par jugement du 7 juillet 2023 Me [J] [S] a été désigné en qualité de curateur de Monsieur [K] [T] afin de l’assister. Il a donc intérêt à intervenir dans l'instance relative à l’acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux. 

Par conséquent, Me [J] [S] sera déclaré recevable en son intervention volontaire.
Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

Compte-tenu de la gravité des conséquences d’une telle clause, elle ne peut concerner qu’une obligation expressément prévue au contrat de bail et le législateur a subordonné son effet à la possibilité donnée au locataire de régulariser sa situation dans le délai d’un mois. Le commandement de payer délivré par le bailleur doit donc informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et doit le mettre en demeure de payer une somme précise. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1104 du code civil.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire rédigée comme suit : « A défaut de paiement de toute somme due à son échéance ou d’exécution d’une seule des clauses du présent bail. Il sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur un mois après un commandement de payer ou huit jours après une sommation d’exécuter les conditions demeurées sans effet et sans qu’il soit besoin de s’adresser aux tribunaux pour faire prononcer cette résiliation, l’expulsion et la vente auront lieux en vertu d’une ordonnance de référé sans que des offres ultérieures puissent arrêter l’effet de cette clause. Tous frais de procédure, de poursuites ou de mesures conservatoires ainsi que tous frais de levée d’état et de notification qui sont nécessaires conformément à la loi du 17 mars 1909, resteront à la charge du preneur et seront considérés comme supplément et accessoires du loyer. »

Par acte extrajudiciaire du 8 décembre 2021, Monsieur [K] [T] a fait signifier à la société ORAN 31 un commandement de payer la somme de 7 200 euros, visant la clause résolutoire et a dénoncé ledit commandement à la caution le 10 décembre 2021. 

Il résulte du décompte produit par Monsieur [K] [T] que la société ORAN 31 n’a pas réglé les causes du commandement susvisé dans le délai d'un mois imparti à compter du 8 décembre 2021, soit jusqu'au 8 janvier 2022.

Il est donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 8 janvier 2022 à minuit.

L'expulsion de la société ORAN 31 sera donc ordonnée, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier. Le concours de la force public étant accordé, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte journalière de 100 euros à compter de la signification de la décision à intervenir.




Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation, en application des dispositions de l'article 1240 du Code civil.


En l'espèce, la société ORAN 31 occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 9 janvier 2022, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux.


L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.


En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient un paragraphe qui précise qu’en cas de retard dans le paiement de toutes sommes dues à leur échéance, « le bailleur a droit à une indemnité fixée à forfait de 20% du montant des sommes pour lesquelles les procédures seraient engagées, ladite indemnité destinée à la couvrir tant des dommages pouvant résulter du retard apporté au paiement que des frais et honoraires exposés pour le recouvrement des sommes dues ». 

S’appuyant sur ces dispositions contractuelles, c’est à juste titre que Monsieur [K] [T] justifie que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail nécessite que le montant de l'indemnité d'occupation soit majoré de 20% du montant du dernier loyer contractuel. 

En conséquence l'indemnité d'occupation sera fixée à une somme mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel, majorée de 20% du montant de ce loyer et majoré des taxes et charges.

Par conséquent, la société ORAN 31 sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 9 janvier 2022, jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés, d'un montant égal au montant du dernier loyer contractuel, majoré de 20% du montant de ce loyer et majoré des taxes et charges.

En revanche, cette indemnité d’occupation en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, ne saurait être indexée selon les dispositions contractuelles et le bailleur est débouté de sa demande à ce titre. 

Sur la demande en paiement
L'article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, repris dans les mêmes termes par l'article 1353 du code civil issu de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation. »
Il ressort du décompte produit, arrêté au 8 décembre 2021, que la société ORAN 31 est redevable de la somme de 7 200 euros au titre des loyers et des charges. Ce dernier décompte a été actualisé par conclusions du bailleur en date du 15 décembre 2023 et dans lesquelles il actualise la somme due à 54 000 euros, au titre des loyers, des indemnités d’occupation et des provisions sur charges impayés selon décompte arrêté au 1er janvier 2024. Il sera fait droit à cette dernière somme. 
Monsieur [L] [M] s’étant porté caution solidaire de la société ORAN 31, il doit être condamné solidairement au paiement de ladite somme. 

Par conséquent, la société ORAN 31 et Monsieur [L] [M] sont condamnés solidairement à payer à Monsieur [K] [T] la somme provisionnelle de 54 000 euros, au titre des loyers, des indemnités d’occupation et des charges impayés, selon décompte arrêté au 1er janvier 2024.

Sur les autres demandes 
La société ORAN 31, partie succombante, sera condamnée aux dépens. 
La société ORAN 31 sera également condamnée solidairement à verser la somme de 1 000 euros à Monsieur [K] [T] au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de Me [J] [S], en qualité de curateur de Monsieur [K] [T],

Constate à la date du 8 janvier 2022 à minuit l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 5 février 2021 liant Monsieur [K] [T] d’une part, et la société ORAN 31 d’autre part, portant sur le local situé [Adresse 1],

Condamne solidairement la société ORAN 31 et Monsieur [L] [M] à verser à Monsieur [K] [T] à compter du 9 janvier 2022 et jusqu'à la complète libération des lieux et le remise des clefs, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle fixée à une somme mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel, majorée de 20% du montant de ce loyer et majoré des taxes et charges,
 
Déboute Monsieur [K] [T] de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation, 

Ordonne l’expulsion de la société ORAN 31 et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1], dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, 

Déboute Monsieur [K] [T] de sa demande d'astreinte, 

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,






Condamne solidairement la société ORAN 31 et Monsieur [L] [M] à payer à Monsieur [K] [T] la somme provisionnelle de 54 000 euros au titre des arriérés de loyers, des indemnités d’occupation et des provisions sur charges échus et arrêtés au 1er janvier 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2022, 

Condamne in solidum la société ORAN 31et et Monsieur [L] [M] à payer à Monsieur [K] [T] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société ORAN 31 et et Monsieur [L] [M] aux dépens, 

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires. 

Fait et jugé à Paris le 04 Avril 2024.


Le GreffierLe Président

Christian GUINANDPauline LESTERLIN