Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 25 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 25 OCTOBRE 2023



N° 2023/ 309













N° RG 19/19086 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFJTX







[S] [L]

[O] [F] épouse [L]





C/



S.A.R.L. MAYA



















Copie exécutoire délivrée le :

à : 







Me Gérald GUILLOT 



Me Romain CHERFILS















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 6 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03220.







APPELANTS



Monsieur [S] [L]

né le 25 Août 1942 à [Localité 4], 

demeurant [Adresse 1]



Madame [O] [F] épouse [L]

née le 24 Janvier 1963 à [Localité 3], 

demeurant [Adresse 1]



tous deux représentés par Me Gérald GUILLOT, avocat au barreau de GRASSE, assisté et plaindant par Me Eric TAVENARD, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE







INTIMÉE



S.A.R.L. MAYA agissant sous l'enseigne CONCORDE IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice, 

domiciliée [Adresse 2]



représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté et plaidant par Me Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, conseillère chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Olivier BRUE, Président

Mme Catherine OUVREL, conseillère

Madame Fabienne ALLARD, conseillère



Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2023.



ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2023



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



****



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Le 24 novembre 2017, Mme et M. [R] ont donné mandat à la société à responsabilité limitée (SARL) Maya immobilier, exerçant sous le nom commercial 'agence Concorde immobilier', pour une durée de trois mois et sans exclusivité, aux fins de vente de leur bien immobilier, sis [Adresse 1] au prix de 3 170 000 €. Par avenant du 10 janvier 2018, le prix de vente de l'immeuble a été ramené à 2 990 000 €, comprenant un rémunération de 6 % du prix de vente au profit de l'agence immobilière et à la charge de l'acquéreur.



M. [S] [L] et son épouse Mme [O] [F] épouse [L] (Mme et M. [L]) ont visité le bien par l'intermédiaire de la société Maya immobilier le 5 avril 2018, avant de le visiter une deuxième fois le 7 avril suivant par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière. 



Le 13 mai 2018, Mme et M. [R] ont conclu avec Mme et M. [L] une promesse de vente de leur bien au prix de 2 500 000 €. La vente a été régularisée par acte authentique le 29 août 2018, sans stipuler de rémunération au profit de la société Maya immobilier.



Par actes du 11 juillet 2019, la société Maya immobilier a fait assigner Mme et M. [L] devant le Tribunal de grande instance de Grasse, afin d'obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 150 000 € à titre dommages-intérêts.



Par jugement du 6 novembre 2019, assorti de l'exécution provisoire, cette juridiction a condamné in solidum les époux [L] à payer à la société Maya immobilier à titre de dommages-intérêts la somme de 150 000 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et une indemnité de 1 500 €, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les dépens ont été laissé à la charge de Mme et M. [L].



Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que les époux [L] ont commis une faute délictuelle au préjudice de l'agence Concorde immobilier dès lors qu'ils ont visité le bien immobilier une première fois le 5 avril 2018 avec son représentant M. [E], et qu'ils n'ignoraient pas que celle-ci avait droit à sa rémunération puisqu'aux termes du compromis de vente conclu avec Mme et M. [R] ils se sont engagés à faire leur affaire des réclamations éventuelles des agents immobiliers. En conséquence, en signant un acte authentique ne stipulant aucune rémunération au profit de l'agent immobilier, ils ont indûment privé celui-ci de sa rémunération.



Par acte du 16 décembre 2019, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, Mme et M. [L] ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle les a condamnés in solidum à payer à la société Maya immobilier la somme de 150 000 € avec intérêts aux taux légal à compter du jugement ainsi que la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 code de procédure civile .



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 17 août 2023.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 13 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme et M. [L] demandent à la cour de : 

' infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 6 novembre 2019 ;

Statuant à nouveau, 

' rejeter les demandes de la société Maya Immobilier ; 

' condamner la société Maya immobilier, exerçant sous le nom commercial Concorde Immobilier, à leur verser une somme de 10 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamner la société Maya Immobilier aux entiers dépens, distraits au profit de leur avocat.

 

Au soutien de leur appel et de leurs prétentions, après avoir rappelé qu'ils n'ont souscrit aucun contrat avec la société Maya immobilier, ils font valoir que :

- seuls les époux [R] sont contractuellement tenus par les termes du mandat de vente sans exclusivité;

- aucun grief ne peut être retenu à leur encontre sur le fondement de l'article 1240 du code civil dès lors que :

 ' ils reconnaissent avoir visité le bien le 5 avril 2018 avec l'agence Concorde immobilier, ils ont effectué une deuxième visite le 7 avril par l'intermédiaire de la société Michael Zingraf Real Estate avant de renoncer à l'achat par suite d'un refus de financement de leur banque ;

' la phase pré-contractuelle de vente du bien a été intégralement réalisée par la société Michael Zingraf Real Estate, de sorte qu'à supposer qu'une commission soit due, la société Maya Immobilier ne peut y prétendre ;

' ce sont les époux [R] qui ont pris attache avec eux et le seul fait d'agir dans le sens exclusif de ses propres intérêts ne suffit pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits d'un tiers.



Dans ses dernières conclusions d'intimée, régulièrement notifiées le 3 août 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, la SARL Maya immobilier demande à la cour de : 

' confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement les époux [L] à lui régler la somme de 150 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice et 1 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et ce qu'il les a condamnés aux dépens ;

Y ajoutant, 

' condamner les époux [L], solidairement, à lui régler la somme de 5 000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel et aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de son avocat.



Elle fait valoir que :

- titulaire d'un mandat de vente signé par les vendeurs le 24 novembre 2017, stipulant une commission à son profit à la charge de l'acquéreur, elle a fait visiter le bien à Mme et M. [L] le 5 avril 2018 ;

- le comportement des époux [L], qui ont acheté le bien qu'elle leur avait fait visiter sans s'acquitter de la commission, caractérise des manoeuvres dolosives destinées à leur permettre d'échapper au paiement de cette dernière, ce que démontrent les termes du compromis de vente signé entre les époux [R] et les époux [L] puisqu'il y est stipulé qu'il appartient aux acheteurs de garantir les vendeurs des éventuelles actions menées par les agences immobilières ;

- dès lors que la vente s'est déroulée à son insu, dans le seul but d'économiser le montant de la commission de 6%, les acquéreurs, qui connaissaient l'existence du mandat, ont commis une faute engageant leur responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil.



*****



L'arrêt sera contradictoire conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.



MOTIFS DE LA DÉCISION



La société Maya immobilier ne sollicite pas la condamnation des époux [L], acquéreurs du bien immobilier, à lui payer la commission stipulée au contrat de mandat conclue avec Mme et M. [R], mais des dommages-intérêts.



Or, quand bien même il n'est pas partie au contrat de mandat et échappe à son effet obligatoire, l'acquéreur n'a pas le droit d'en entraver l'exécution. Aussi, lorsque par un comportement fautif, il fait perdre sa commission à l'agent immobilier par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur, il engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil et doit réparation à ce dernier de son préjudice.



Tel est le cas lorsque l'absence de droit à rémunération de l'agent immobilier procède de manoeuvres dolosives ou indélicates de l'acquéreur.



En l'espèce, le contrat de mandat conclu entre les époux [R] et la société Concorde immobilier le 24 novembre 2017 pour une durée de trois mois, renouvelable pour une durée de douze mois, stipule au profit de cette dernière une rémunération de 6 % du prix de vente à la charge de l'acquéreur 'en cas de réalisation de l'opération avec un acheteur présenté par le mandataire'. Le mandant s'y interdit expressément de traiter directement avec un acquéreur qui lui a été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui pendant toute la durée du mandat et pendant une période de douze mois suivant son expiration.

Il stipule qu'à défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale à la charge du mandant d'un montant égal à la rémunération, toutes taxes comprises, du mandataire.



Il n'est pas contesté que le 5 avril 2008, à une date où elle était titulaire d'un mandat des époux [R], l'agence Concorde immobilier a fait visiter le bien immobilier leur appartenant aux époux [L] qui, par la suite, ont acquis le bien à son insu.



Les époux [L] connaissaient l'existence du droit à rémunération de la société Maya immobilier puisque, dans une attestation en date du 19 janvier 2019, Mme [L] reconnaît avoir visité le bien le 5 avril 2018 avec un employé de l'agence Concorde immobilier et précise qu'au cours d'une deuxième visite du bien, deux jours plus tard, par l'entremise de Mme [I] de l'agence Zingraf Real Estate, celle-ci, après que M. [R] ait attiré leur attention sur la précédente visite, les a informés qu'elle 's'arrangerait' avec M. [E] de l'agence Concorde immobilier', précisant qu'il s'agissait 'd'un ami à elle'.



Par ailleurs, les termes de la promesse de vente signée le 13 mai 2018, soit cinq semaines seulement après la visite, sont éloquents, qui stipulent que l'acquéreur 's'engage à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu'il aurait contactées pour la présentation de ce bien'.



La teneur de cette clause démontre que Mme et M. [L] n'ignoraient pas les conséquences juridiques de la visite du bien immobilier par l'entremise d'agents immobiliers, notamment de la première, réalisée le 5 avril 2018, avec un représentant de la société Maya immobilier.



Ce document, dans lequel ils déclarent faire leur affaire des réclamations des agents immobiliers, fait d'ailleurs référence, non à une rémunération de l'agent immobilier leur ayant présenté le bien, mais à des 'poursuites', ce qui renvoie sans ambiguïté à un dédommagement au titre de la perte de la commission. Cette circonstance démontre qu'ils avaient connaissance de la clause du contrat de mandat conclu entre les époux [R] et l'agence Concorde immobilier stipulant une commission.



L'acte authentique de vente signé le 29 août 2018 n'évoque pas l'entremise de la société Maya immobilier et ne reprend pas davantage la clause précitée.



Un tel comportement (visite du bien par l'entremise d'un agent immobilier suivie de la finalisation d'un achat cinq semaines plus tard à l'insu de ce dernier) caractérise une manoeuvre frauduleuse destinée à évincer l'agence Concorde immobilier de la transaction immobilière et de son droit à commission et engage la responsabilité quasi-délictuelle des acheteurs pour avoir conclu, en connaissance de cause, une convention ayant pour effet de priver l'agent immobilier du bénéfice de sa commission.



Il importe peu que cette dernière n'ait pas accompli de diligences après la visite du bien, puisque ce sont précisément les manoeuvres de l'acheteur qui l'ont empêchée de poursuivre sa mission et sont à l'origine de l'issue malheureuse de ses diligences.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société Maya Immobilier a présenté le bien à Mme et M. [L] le 5 avril 2018, en le leur faisant visiter et que ceux-ci ont conclu directement avec les vendeurs un contrat de vente portant sur ce bien moins de cinq semaines plus tard.



Bien que non tenus contractuellement, leur comportement traduit une volonté d'agir en fraude des droits de la société Maya Immobilier par l'entremise de laquelle ils ont été mis en relation avec les époux [R] et, à ce titre, engage leur responsabilité à son égard, puisqu'effectivement évincée, celle-ci a perdu la possibilité de mener sa mission à terme et de réclamer la commission à laquelle le contrat de mandat lui donnait droit.



Si la société Maya Immobilier n'avait pas été frauduleusement évincée, elle aurait perçu une commission de 150 000 €, comprise dans le prix de vente et à la charge des acheteurs.



Les époux [L] ne peuvent utilement exciper de l'intervention d'un autre agent immobilier et des diligences plus complètes de celui-ci pour prétendre qu'à supposer la commission due, seul ce deuxième agent y aurait eu droit.



Certes, le droit à rémunération de l'agent immobilier est subordonné à la condition qu'il ait rempli la mission stipulée au mandat et que la transaction immobilière soit parfaite entre le vendeur et l'acquéreur et lorsqu'un mandant a, pour une même opération immobilière, donné mandat non exclusif à plusieurs agents, la commission ne bénéficie qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, quand bien même l'acquéreur lui a été présenté par un autre agent immobilier.



Cependant, ce principe contractuel ne prive pas l'agent immobilier qui a le premier présenté l'acheteur à ses mandants du droit de prétendre à des dommages et intérêts, lorsqu'il démontre que l'acheteur a commis une faute qui, compte tenu des diligences accomplies, l'a privé de la réalisation de la vente.



En l'espèce, il résulte de l'attestation précitée de Mme [L] que l'agent immobilier qui leur a fait visiter le bien le 7 avril 2018, deux jours après la visite organisée par l'agence Concorde immobilier, conscient qu'ils avaient déjà visité par l'entrmise d'un confrère, s'est engagé à aboutir à un arrangement en faisant état de ses liens d'amitié avec lui. 



Les agents immobiliers ont, en tout état de cause, été tous deux évincés et si la cour n'est pas en mesure de déterminer les conditions dans lesquelles le deuxième l'a été, il résulte des circonstances ci-dessus rappelées, que Mme et M. [L] ont été mis en relation avec les époux [R] par l'entremise première de l'agence Concorde immobilier à une époque où celle-ci était titulaire d'un mandat de vente, qu'ils connaissaient le droit à rémunération de celle-ci au regard des conditions dans lesquelles ils ont visité le bien, et, qu'étant informés de la violation de la loi du contrat par l'un des contractants, ils se sont engagés à répondre aux réclamations des agents immobiliers avant de passer totalement sous silence l'entremise de l'agence Concorde immobilier lors de la réitération de la vente par acte authentique. 



En conséquence, c'est à la somme de 150 000 € que s'élève le préjudice subi par la société Maya Immobilier du fait des manoeuvres frauduleuses employées par Mme et M. [L] pour échapper au paiement de la commission.



Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il les a condamnés au paiement de cette somme à titre d'indemnité.



Sur les demandes annexes



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.



Mme et M. [L], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d'appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

L'équité justifie d'allouer à la société Maya immobilier une indemnité de 3 000 €, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse ;



Y ajoutant, 



Déboute M. [S] [L] et Mme [O] [F] épouse [L] de leur demande au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; 



Condamne M. [S] [L] et Mme [O] [F] épouse [L] à payer à la SARL Maya immobilier une indemnité de 3 000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en appel ;



Condamne in solidum M. [S] [L] et Mme [O] [F] épouse [L] aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.





 Le greffier Le Président