Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 5 septembre 2023

N° RG 20/06618

N° Portalis DBVX - V - B7E - NIGJ









Décision du TJ de LYON

Au fond du 18 novembre 2020



Chambre 9 cab 09 F



RG : 15/07210





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 05 Septembre 2023





APPELANTE :



S.C.I. [Adresse 22]

[Adresse 13]

[Localité 11]



représentée par la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719, avocat postulant 

ayant pour avocat plaidant Me Thomas SARRAUSTE de la SELEURL SELARLU GMT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS









INTIMES :



M. [K] [R]

né le 06 Août 1965 à [Localité 18] (33)

[Adresse 6]

[Localité 8]





Mme [D] [G] épouse [R]

née le 20 Septembre 1969 à [Localité 19] (53)

[Adresse 6]

[Localité 8]



représentés par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938, avocat postulant 

ayant pour avocat plaidant Me Alexandra MORIN, avocat au barreau d'ESSONNE







Société IMOVELIS

[Adresse 10]

[Localité 1]



non constituée





















Société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE

[Adresse 2]

[Localité 12]



représentée par la SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, avocat au barreau de LYON, toque : 768







SELARL [N]-SOHM prise en la personne de Me [V] [N] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la Société FISCALI CONSEIL

[Adresse 9]

[Localité 17]



non constituée







PARTIES INTERVENANTES :



Société DUGUESCLIN DEVELOPPEMENT

[Adresse 7]

[Localité 16]





Société ICADE PROMOTION

[Adresse 7]

[Localité 16]



représentées par la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719, avocat postulant 

ayant pour avocat plaidant Me Thomas SARRAUSTE de la SELEURL SELARLU GMT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS







Société SELARL JSA

[Adresse 3]

[Localité 14]



non constituée



 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 01 Septembre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Mai 2023



Date de mise à disposition : 05 Septembre 2023





Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier 







A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller



Arrêt rendu par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 



EXPOSÉ DE L'AFFAIRE



En 2006, dans le cadre d'une opération de co-promotion immobilière consistant à réhabiliter des bâtiments anciens situés [Adresse 4] à [Localité 20] (Marne) à [Localité 20] (Marne) et à y adjoindre une extension à vocation de résidence hôtelière et de résidence de services, la société Duguesclin et associés Montagnes, filiale de la société Duguesclin développement, spécialisée dans la promotion de résidences de services, elle-même filiale de la société Icade promotion, a constitué avec une société tierce, deux sociétés civiles immobilières : la SCI Résidence services du [21] et la SCI [Adresse 22], initialement dénommée SCI [Adresse 23].



À compter de 2010, la société Duguesclin et associés Montagnes est devenue l'unique associée de la SCI [Adresse 22] dont la gérance est assurée par la société Duguesclin développement



Dans le cadre de l'opération de promotion immobilière, l'immeuble a été divisé en lots en vue d'être vendus à des particuliers en l'état futur d'achèvement, sous le régime de la copropriété, dans le cadre du dispositif légal de défiscalisation permettant aux acquéreurs de bénéficier du régime fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP), à savoir : récupération de la TVA sur le prix d'achat du bien et réduction de l'impôt sur le revenu en rapport avec le montant de l'emprunt effectué pour acquérir le bien, la contrepartie étant l'obligation pour les acquéreurs de régulariser un bail commercial avec l'exploitant de la résidence et de meubler le logement.



La société Atrium tourisme, retenue comme futur exploitant de la résidence, s'est portée acquéreur des lots nécessaires à son exploitation et à la mise en oeuvre des services offerts (accueil, bureau, restauration, salle de réception, réserve et lingerie).



L'exploitation de la résidence a commencé au deuxième trimestre 2008.



La société Atrium tourisme ayant fait l'objet d'un jugement de liquidation judiciaire le 1er juillet 2009, le liquidateur a informé les copropriétaires, par courrier du 9 juillet 2009, de la résiliation des baux conclus avec la société liquidée. 



A compter du mois de mai 2010, la gestion de l'exploitation de la résidence a été reprise par la société Résidence [Localité 20], née de l'association de la société Duguesclin développement et d'une société tierce, et placée sous la présidence de la société Icade promotion.







La SCI [Adresse 22] a confié la commercialisation non exclusive des lots restant à vendre à la société Imovelis, qui l'a elle-même déléguée à la société Fiscali conseil.



Le 31 mai 2011, M. [K] [R] et Mme [D] [G] épouse [R] (les époux [R]) ont signé un compromis de vente avec la SCI [Adresse 22] et selon actes authentiques du 7 octobre 2011, ils ont acquis dans la [Adresse 23] un appartement (lot 96) et un parking (lot 35) moyennant le prix de 127 493,60 euros, ainsi qu'un second appartement (lot 102) et second un parking (lot 14), moyennant le prix de 120 915,60 euros. Ces acquisitions ont été financées par deux crédits immobiliers souscrits auprès de la société BNP Paribas personal finance (la banque). 



Par l'effet de ces ventes, les époux [R] ont été subrogés dans les droits de la SCI [Adresse 22] concernant les baux conclus avec la société Résidence [Localité 20], exploitante, portant sur les lots n°96 et 35 pour un loyer annuel de 6 778 euros HT et sur les lots n°120 et 14 pour un loyer annuel de 6 650 euros HT. 



Le 21 décembre 2012, dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Atrium tourisme, les lots qui avaient été achetés par celle-ci pour permettre l'exploitation de la résidence, dont le restaurant, ont été vendus à un tiers, la société Amotour.



La société Résidence [Localité 20] ayant été placée à son tour en liquidation judiciaire le 22 mars 2014, deux investisseurs ont repris ses actifs et ont créé une nouvelle société d'exploitation, la société Les demeures champenoises, avec laquelle les époux [R] ont signé un nouveau bail commercial moyennant un loyer réduit les quatre premières années d'activité et un abattement supplémentaire de 30 % en l'absence d'exploitation du restaurant par la société Amotour.



Considérant qu'ils avaient été victimes de man'uvres dolosives lors de l'acquisition des lots, les époux [R] ont fait assigner les sociétés [Adresse 22], Duguesclin développement, Icade promotion et Imovelis, ainsi que la banque, en nullité du compromis de vente du 31 mai 2011, des actes de vente du 7 octobre 2011 et des contrats de prêts souscrits. Ils ont également assigné en intervention forcée l'administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire de la société Fiscali Conseil afin de faire inscrire leurs créances au passif de cette dernière. 



Par jugement du 18 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a : 

- déclaré irrecevables les prétentions formulées contre l'administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire de la société Fiscali conseil,

- annulé les contrats de vente du 7 octobre 2011 conclus entre la SCI [Adresse 22] et les époux [R] portant sur les appartements, les meubles accessoires et les parkings,

- condamné la SCI [Adresse 22] à payer aux époux [R] la somme de 216 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2015, déduction faite du montant total des loyers perçus par les époux [R] au titre des biens litigieux avec intérêts au taux légal à compte de la décision,

- ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière,

- condamné la SCI [Adresse 22] à payer aux époux [R] les sommes de :

' 19 150,09 euros au titre de leur préjudice matériel,

' 6 000 euros au titre de leur préjudice moral, 

- condamné les époux [R] à restituer à la banque la somme de 232 224,80 euros, déduction faite toutefois des sommes déjà versées au titre du capital remboursé, des intérêts réglés et tous autres frais liés au contrat de prêt,

- rejeté les demandes dirigées contre la société Duguesclin développement, la société Icade promotion et la société Imovelis,

- condamné la SCI [Adresse 22] à verser aux époux [R] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,







- condamné la SCI [Adresse 22] à verser à la banque la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toutes les autres demandes des parties,

- condamné la SCI [Adresse 22] aux entiers dépens,

- autorisé Me Callies de la Selarl Berard-Callies et associés et Maître Laurent, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, à recouvrer directement, contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision. 



Par déclaration du 26 novembre 2020, la SCI [Adresse 22] a relevé appel de ce jugement. 



Par ordonnance de référé du 8 février 2021, le magistrat délégué du premier président de la cour d'appel a arrêté l'exécution provisoire du jugement et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 30 mai 2022, la SCI [Adresse 22], la société Duguesclin développement et la société Icade Promotion demandent à la cour de : 

à titre principal,

- confirmer le jugement en ce que les premiers juges ont débouté les époux [R] de toutes leurs demandes à l'encontre des sociétés Icade Promotion et Duguesclin développement,

- réformer le jugement en ce que les premiers juges ont : 

' déclaré irrecevables les prétentions formulées contre l'administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire la société Fiscali conseil,

' annulé les contrats de vente,

' condamné la SCI [Adresse 22] à payer aux époux [R] la somme de 216 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2015, déduction faite du montant total des loyers perçus par les époux [R] au titre des biens litigieux avec intérêts au taux légal à compte de la présente décision,

' ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière,

' condamné la SCI [Adresse 22] à payer aux époux [R] les sommes de 19 150,09 euros au titre de leur préjudice matériel et 6 000 euros au titre de leur préjudice moral, 

' condamné la SCI [Adresse 22] à verser aux époux [R] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné la SCI [Adresse 22] à verser à la banque la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' rejeté toutes les autres demandes des parties,

' condamné la SCI [Adresse 22] aux entiers dépens,

' ordonné l'exécution provisoire de la décision, 

statuant de nouveau,

- dire et juger que les époux [R] sont mal fondés en toutes leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCI [Adresse 22],

- les en débouter,

à titre subsidiaire,

- confirmer le jugement en ce que les premiers juges ont débouté les époux [R] de toutes leurs demandes à l'encontre des sociétés Icade Promotion et Duguesclin développement,

- réformer le jugement en ce que les premiers juges ont : 

' rejeté les demandes formulées à l'encontre de la société Imovelis et déclaré irrecevables les prétentions formulées contre l'administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire société Fiscali conseil,

' rejeté toutes les autres demandes des parties,

' condamné la SCI [Adresse 22] aux entiers dépens,

statuant de nouveau,

- condamner in solidum la société Imovelis et la société Fiscali conseil, représentée par son liquidateur judiciaire, à relever et garantir la SCI [Adresse 22] de toutes les condamnations prononcées à son encontre et ce, en principal, intérêts, frais et accessoires,

- fixer la créance de la SCI [Adresse 22] à l'encontre de la société Fiscali conseil au passif de celle-ci pour la somme de 247 650,09 euros en principal, sauf à parfaire,

à titre très subsidiaire,

- réformer le jugement en ce que les premiers juges ont :

' rejeté les demandes formulées à l'encontre de la société Imovelis et déclaré irrecevables les prétentions formulées contre l'administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire société Fiscali,

' rejeté toutes les autres demandes des parties,

' condamné la SCI [Adresse 22] aux entiers dépens,

- confirmer le jugement en ce que les premiers juges ont débouté la banque de ses demandes dirigées à leur encontre,

statuant de nouveau,

- condamner in solidum la société Imovelis et la société Fiscali conseil, représentée par son liquidateur judiciaire, à relever et garantir la SCI [Adresse 22] et les sociétés Icade promotion et Duguesclin développement de toutes les condamnations prononcées à leur encontre et ce, en principal, intérêts, frais et accessoires,

- fixer la créance de la SCI [Adresse 22] et des sociétés Icade Promotion et Duguesclin développement à l'encontre de la société Fiscali conseil au passif de celle-ci pour la somme de 247 650,09 euros en principal, sauf à parfaire,

en tout état de cause,

- condamner qui de droit à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 





Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 5 avril 2022, les époux [R] demandent à la cour de : 

- les recevoir en leur conclusions et les y déclarer bien fondés, 

à titre principal, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'existence d'un dol commis par la SCI [Adresse 22] à leur encontre,

- le cas échant, et par substitution de motif, confirmer le jugement en ce qu'il a annulé la vente pour défaut de consentement en raison d'une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du compromis de vente et de l'acte de vente du 7 octobre 2011, selon acte publié au service de publicité foncière d'[Localité 20] le 8 novembre 2011 sous les référence volume : 2011 p n° 4743, conclus entre eux et la SCI [Adresse 22], et portant sur :

' le lot n° 14 : un parking extérieur portant le numéro 14 et les 7/ 10 000èmes des parties communes générales, 

' le lot n° 102 : un appartement sis au deuxième étage de type T2 duplex portant le numéro « suite 208 duplex » et les 115/10 000èmes des parties communes générales et les 119/10 000èmes des parties communes spéciales du bâtiment,

situés dans un ensemble immobilier situé à [Localité 20] (Marne), [Adresse 4] (anciennement [Adresse 15]) connu sous le nom de « [Adresse 23]), le tout d'une contenance de 37 a et 88 ca figurant au cadastre de ladite commune sous les relations suivantes : section BD, n°[Cadastre 5], lieudit [Adresse 4], d'une contenance de 37 a et 88 ca,

- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du compromis de vente signé le 31 mai 2011, ainsi que l'acte de vente reçu par Maître [W], notaire, le 7 octobre 2011, publié au service de publicité foncière d'[Localité 20] le 8 novembre 2011 sous les référence volume : 2011 p n° 4744, conclus entre eux la Sci [Adresse 22], et portant sur :

' le lot n° 35 : un parking extérieur portant le numéro 35 et les 7/10 000èmes des parties communes générales, 



' le lot n° 96 : un appartement sis au deuxième étage de type T2 portant le numéro «suite 202» et les 128/10 000èmes des parties communes générales et les 132/10 000èmes des parties communes spéciales du bâtiment,

situés dans un ensemble immobilier situé à [Localité 20] (Marne), [Adresse 4] (anciennement [Adresse 15]) connu sous le nom de « [Adresse 23], le tout d'une contenance de 37 a et 88 ca figurant au cadastre de ladite commune sous les relations suivantes : section BD, n°[Cadastre 5], lieudit [Adresse 4], d'une contenance de 37 a et 88 ca,

- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité des ventes des biens meubles intervenues entre eux et la SCI [Adresse 22],

- réformer le jugement en ce qu'il a évalué le montant des restitutions consécutives à l'annulation des contrats de ventes mobilières et immobilières à la somme de 216 500 euros, 

et, statuant à nouveau,

- condamner la SCI [Adresse 22] à leur régler les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2011 :

' 248 409,20 euros au titre de la restitution du prix de vente des biens immobiliers,

' 10 524,80 euros au titre de la restitution du prix de vente des meubles, 

sur l'annulation des contrats de prêt, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a annulé les deux prêts qu'ils ont souscrits auprès de la banque le 7 octobre 2011, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la restitution du capital emprunté, déduction faite des sommes déjà versées à la banque au titre du capital remboursé, des intérêts réglés et de tous autres frais liés aux contrats de prêt, 

en tant que de besoin,

- condamner la banque à leur payer une somme équivalente à l'intégralité des paiements qu'ils ont effectués au titre du capital remboursé, des intérêts réglés et de tous autres frais liés au contrat de prêt, 

sur le préjudice matériel, 

- réformer le jugement en ce qu'il a refusé de condamner la SCI [Adresse 22] à leur payer la somme de 639,14 euros au titre des frais d'avocat, 

et, statuant à nouveau,

- condamner la SCI [Adresse 22] à leur la somme de 639,14 euros au titre des frais d'avocat,

- confirmer le jugement en ce qu'il condamné la SCI [Adresse 22] à les indemniser au titre des frais de détention du bien immobilier, 

- actualiser le préjudice, 

par conséquent,

- condamner la SCI [Adresse 22] à leur payer la somme de 24 639,83 euros au titre de leur préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2011, ou à tout le moins à compter de la date de délivrance de l'assignation, sauf à parfaire, 

sur le préjudice moral, 

- confirmer le jugement en ce qu'il condamné la SCI [Adresse 22] à les indemniser au titre du préjudice moral, 

- réformer le jugement en ce qu'il fixé leur préjudice moral à la somme de 6 000 euros, 

et, statuant à nouveau,

- condamner la SCI [Adresse 22] à leur payer la somme de 20 000 euros au titre de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2011, ou à tout le moins à compter de la date de délivrance de l'assignation, 

sur la complicité au titre du dol, 

- réformer le jugement rendu en ce qu'il a rejeté leurs demandes dirigées à l'encontre de la société Duguesclin développement et de la société Icade promotion au titre de la complicité du dol, 











et statuant à nouveau,

- condamner la société Duguesclin développement et la société Icade promotion, in solidum avec la SCI [Adresse 22], à leur les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2011 :

' 248 409,20 euros au titre de la restitution du prix de vente des biens immobiliers,

' 10 524,80 euros au titre de la restitution du prix de vente des meubles, 

' 24 639,83 euros au titre de leur préjudice matériel, sauf à parfaire,

' 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, 

à titre subsidiaire,

- juger que la SCI [Adresse 22] a manqué à son obligation précontractuelle d'information, 

- juger que la société Duguesclin développement et la société Icade promotion ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité délictuelle, 

en conséquence,

- condamner in solidum la SCI [Adresse 22], la société Duguesclin développement et la société Icade promotion, à leur payer les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation,

' 159 517,88 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice correspondant au surcoût d'acquisition, 

' 116 256,40 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice correspondant au surcoût de l'emprunt, 

' 20 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, 

en tout état de cause,

- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 22] à s'acquitter d'une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, 

- condamner in solidum la SCI [Adresse 22], la société Duguesclin développement et la société Icade promotion à leur payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, 

- condamner in solidum la SCI [Adresse 22], la société Duguesclin développement et la société Icade promotion aux dépens de première instance et d'appel. 





Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 20 août 2021, la banque demande à la cour de : 

si la cour confirme l'annulation du contrat de vente et du contrat de prêt accessoire du 29 novembre 2011 formée par les époux [R], 

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [R] à lui restituer la somme de 232 224,80 euros, déduction faite toutefois des sommes déjà versées au titre du capital remboursé, des intérêts réglés et tous autres frais liés au contrat de prêt, 

- reformer le jugement en ce qu'il : 

' l'a déboutée de sa demande de conservation du bénéfice des sûretés réelles prévues par le contrat de prêt jusqu'à l'entière restitution des sommes perçues par les époux [R], 

' l'a déboutée de sa demande de condamnation des sociétés [Adresse 22], Duguesclin développement et Icade promotion au titre du préjudice subi en raison de l'annulation des contrats de prêts, 

par conséquent, 

- condamner solidairement la société Icade promotion, la société Duguesclin développement et la SCI [Adresse 22] à lui verser les sommes de : 

' 13 191,14 euros correspondant aux intérêts contractuels du 7 octobre 2011 au 7 mai 2017 pour le dossier 65218697 et la somme de 13 008,15 euros du 6 octobre 2011 au 6 mai 2017 pour le dossier 65222173 à rembourser aux époux [R], à parfaire au jour du jugement, 

' 1 595,27 euros au titre des primes d'assurance à rembourser aux époux [R] pour le dossier 65218697 et 1 516,21 euros pour le dossier 65222173, à parfaire au jour du jugement, 





' 1 054,43 euros au titre de l'indemnité de remboursement anticipée arrêtée au 7 mai 2017 pour le dossier 65218697 et de 1 010,73 euros pour le dossier 65222173, à parfaire au jour du jugement 

en tout état de cause, 

- débouter les consorts [R] de leur demande de condamnation de la banque d'une somme équivalente à l'intégralité des paiements effectués par eux au titre du capital remboursé, des intérêts réglés et de tous autres frais liés au contrat de prêt, 

- débouter les sociétés [Adresse 22], Icade promotion, Duguesclin développement et les époux [R] de l'ensemble de leur fins, demandes et prétentions dirigées à son encontre, 

- condamner solidairement la SCI [Adresse 22], la société Icade promotion et la société Dugesclin développement à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Laurent, avocat, sur son affirmation de droit, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de première instance, d'appel et de toutes ses suites.





La Selarl [N]-Sohm et la Selarl Jsa, ès qualités de mandataire et liquidateur judiciaires de la société Fiscali conseil, à qui la déclaration d'appel a été signifiée à personne habilitée par actes d'huissier de justice de 12 janvier et 2 mars 2021, n'ont pas constitué avocat.



La société Imovelis, à qui la déclaration d'appel a été signifiée à étude par acte du 21 janvier 2021, n'a pas constitué avocat. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2022. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.





MOTIFS DE LA DÉCISION



1. Sur la recevabilité des demandes formées contre l'administrateur et le mandataire judiciaires de la société Fiscali conseil



Si la SCI [Adresse 22] et les sociétés Icade promotion et Duguesclin développement sollicitent l'infirmation du chef de jugement ayant déclaré irrecevables pour défaut de qualité des défendeurs leurs prétentions formulées contre l'administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire de la société Fiscali conseil, elles ne font valoir aucun moyen à l'appui de cet appel.



Aussi convient-il de confirmer le jugement du tribunal qui a retenu que les demandes de la SCI [Adresse 22] et des sociétés Icade promotion et Duguesclin développement sont dirigées contre le mandataire et l'administrateur judiciaires de la société, en lieu et place de la société elle-même, qui seule pouvait se trouver débitrice d'obligations en sa qualité d'intermédiaire de vente.



2. Sur l'annulation de la vente pour dol



Les sociétés [Adresse 22], Icade promotion et Duguesclin développement font valoir :

- qu'il ne peut être reproché à la société [Adresse 22] d'avoir caché des informations aux époux [R] alors que ce n'est pas elle qui a commercialisé les biens ;

- que les époux [R] étaient informés des difficultés du premier exploitant dès lors que les actes de vente stipulent que l'acquéreur a été informé par le vendeur qu'il existait une procédure en cours ;



- que c'est à tort que le tribunal lui a reproché de ne pas avoir informer les époux [R] de la faillite du premier exploitant alors qu'à l'époque de l'acquisition, l'exploitation de la résidence avait été reprise par un nouvel exploitant, la société Les résidences d'[Localité 20], dont l'un des deux associés était un professionnel de la gestion des résidences de tourisme ;

- que pour juger que les risques d'exploitation étaient connus, le tribunal s'est appuyé sur des documents postérieurs à l'acquisition réalisée par les époux [R], notamment le rapport de la société THED, de sorte qu'il n'est pas possible d'affirmer que lors de l'acquisition, l'exploitation n'était pas viable ;

- que les époux [R] ne peuvent valablement prétendre que le groupe Icade aurait créé la société Les résidences d'[Localité 20] seulement pour pouvoir poursuivre la vente des lots dès lors qu'entre avril 2010 et l'été 2013, le groupe Icade a investi plus de 3 200 000 euros en compte courant pour soutenir l'exploitation de la résidence, somme qu'il n'aurait pas investie s'il n'avait pas réellement cru en la possibilité d'une exploitation rentable de la résidence ; que contrairement à ce que prétendent les époux [R], la construction des résidences ayant un coût important, le financement de l'exploitation à hauteur de 3 200 000 euros n'a pas permis au groupe Icade de limiter considérablement ses pertes ;

- qu'on ne peut leur reprocher l'inexploitation du restaurant de la résidence puisque celui-ci a été repris par la société Amotour à la barre du tribunal dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Atrium Tourisme et que rien ne laissait présager que le repreneur n'exploiterait pas l'objet de son investissement ;

- que le motif principal de l'investissement des époux [R] était de réaliser une opération de défiscalisation, par nature incertaine et aléatoire ; que la rentabilité de l'opération est un élément important de ce type d'investissement mais n'est pas un élément déterminant dès lors qu'il n'est pas garanti de façon certaine. 



Les époux [R] font valoir essentiellement :

- que le fait que les biens aient été vendus par un mandataire de la société [Adresse 22] est sans incidence sur la caractérisation du dol dès lors que le mandant est responsable du fait de son mandataire ;

- qu'en investissant dans la résidence, ils poursuivaient l'espoir de percevoir des revenus locatifs et non de réaliser une opération de défiscalisation comme le prétend la société [Adresse 22] ; que la rentabilité locative était un élément déterminant de leur consentement ;

- que dans la phase précontractuelle, il leur a été remis des documents mettant en avant la sécurité de l'investissement projeté et la solidité de l'exploitant en place ; que ces documents comportent des mentions inexactes, et même mensongères, puisqu'à la date de son acquisition, il est démontré que l'exploitation était déficitaire dès lors que le chiffre d'affaires annuel pour l'exercice du 10 mai 2010 au 30 septembre 2011 s'élève à la somme de 1 058 221,42 euros, soit 793 665 euros sur 12 mois, alors que les loyers annuels dus aux copropriétaires s'élèvent à la somme de 800 000 euros ; que l'exploitation était donc déjà déficitaire et ne permettait pas d'assurer le paiement des loyers contractuellement prévus par le bail commercial sans le concours financier du groupe Icade ; qu'il n'existait donc aucun aléa sur la rentabilité de l'opération contrairement à ce qu'a pu retenir la cour d'appel de Lyon dans son arrêt du 26 novembre 2019 ; 

- que la société [Adresse 22] s'est abstenue de les informer de ce que le premier exploitant avait fait faillite mais également de ce que le chiffre d'affaires généré par l'exploitant ne permettait pas d'assurer le paiement des loyers et que cet exploitant échappait à la cessation des paiements seulement en raison du soutien financier du groupe Icade ;

- que le groupe Icade a délibérément créé la société Les résidence d'[Localité 20] pour permettre l'exploitation de la résidence afin de vendre les lots restés invendus préalablement à la faillite du premier exploitant ; que le soutien financier apporté à l'exploitant demeure moins élevé que les pertes auxquelles le groupe Icade se serait exposé s'il n'avait pas pu vendre les lots restant ; que le rapport THED sur lequel le tribunal s'est basé est certes postérieur à la vente mais les chiffres de l'exploitation qui y sont présentés concernent une période antérieure à la vente ;





- que l'exploitation de la résidence est particulièrement affectée par l'absence de restaurant ; qu'ils n'ont pas été informés de ce que le restaurant avait été repris par la société Amotour qui n'entendait pas l'exploiter ; qu'au contraire, l'acte de vente indique que le restaurant est mis à la disposition de l'exploitant alors qu'à la date de l'acte, la société Amotour avait déjà obtenu l'autorisation de l'acquérir ; 

- que la clause relative à une procédure en cours contenue dans l'acte de vente concerne exclusivement une action en annulation de deux résolutions d'assemblée générale et en aucun cas une procédure relative à la mise à disposition des lots de service ;

- que le silence gardé de la société [Adresse 22] quant au montant des loyers qui est un élément déterminant est nécessairement intentionnel ; que le prix de vente des lots étant fixé en fonction du loyer devant être versé par l'exploitant, si celui-ci n'avait pas été soutenu financièrement par le groupe Icade, la société [Adresse 22] aurait été contrainte de baisser le prix des lots restant d'environ 70 % afin d'attirer les investisseurs ; qu'à la date de la vente, date à laquelle le dol doit s'apprécier, le silence gardé de la société [Adresse 22] quant au financement des loyers par l'apport en compte courant d'associé de la part du groupe Icade est constitutif d'un dol.



La banque déclare s'en rapporter à justice, faisant valoir qu'il appartient à la SCI [Adresse 22] et aux sociétés Duguesclin développement et Icade promotion de s'expliquer sur les griefs invoqués par les époux [R] à l'appui de leur demande en nullité des contrats de vente.



Réponse de la cour



Aux termes de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.



L'existence du dol s'apprécie au moment de la formation du contrat. 



Ainsi que l'a rappelé le tribunal, le dol peut résulter du simple mensonge, d'un stratagème ou d'une réticence dolosive, laquelle est caractérisée lorsqu'une partie dissimule à l'autre un fait ou une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie et qui l'aurait dissuadé de contracter si elle l'avait connu.

Le manquement à l'obligation précontractuelle d'information imposée au professionnel vendeur de biens par l'article L. 111-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable au litige, peut caractériser le dol par réticence permettant l'annulation de l'engagement lorsqu'il est constaté, d'une part, le caractère intentionnel de ce manquement, d'autre part, l'existence d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci.



En l'espèce, c'est par des motifs pertinents et détaillés, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu :



- que l'existence d'un mandataire chargé de la commercialisation d'un bien et agissant comme interlocuteur des acquéreurs n'est pas de nature à libérer le vendeur de l'obligation d'information précontractuelle à laquelle il est tenu ; que son devoir d'information est notamment apprécié à l'aune des informations qui sont transmises aux acquéreurs, directement ou par tout support publicitaire, par ses mandataires ;



- que la faillite du premier exploitant, le statut juridique incertain des lots de services en cours de session à une société tierce, l'existence d'un contentieux ancien avec les premiers acquéreurs au sujet de l'exploitation et les résultats déficitaires connus par le nouvel exploitant depuis la reprise de la gestion caractérisent un faisceau d'informations indispensables à l'évaluation par un acquéreur de la qualité de son investissement locatif, et qu'en s'abstenant d'informer les acquéreurs de ces éléments, la SCI [Adresse 22] a manqué à son obligation précontractuelle d'informations ;



- que le caractère intentionnel de ces dissimulations résulte du courrier du 24 septembre 2013 par lequel la société Icade promotion, société mère, reconnaît qu'elle avait parfaitement conscience de l'influence des difficultés d'exploitation sur le prix des biens que sa société filiale proposait à la vente ;



- que la création de la société résidence [Localité 20] par les sociétés mères de la SCI [Adresse 22] et le soutien financier massif apporté par la société Icade promotion avaient pour effet de mettre en scène une rentabilité financière de l'exploitation inexistante et de rassurer les investisseurs sur la solidité du projet, alors que le soutien de la société Icade promotion n'était que temporaire, de sorte que les acheteurs ont été sciemment entretenus dans la conviction erronée d'une sécurité de la rentabilité de l'exploitation de la résidence et, en conséquence, d'une source de revenus importante et pérenne pour eux ;



- qu'à la date de l'acquisition par les époux [R], soit 18 mois après la reprise de l'exploitation par la société Les résidences d'[Localité 20], l'exploitation était déficitaire dans des proportions importantes, ainsi qu'il ressort du compte de résultat arrêté au 30 septembre 2013 faisant état des comptes d'exploitation de l'année 2012 et du rapport d'audit de la société THED international ;



- que le dol est caractérisé, d'une part, par le fait d'avoir volontairement dissimulé par réticence, stratagème et mensonge, des informations de nature à permettre aux acheteurs d'évaluer le risque réel de leur investissement, d'autre part, par le fait d'avoir mis en scène une rentabilité locative fictive pour amener les acheteurs à croire à l'existence d'un risque minimum ;



- que s'agissant du caractère déterminant des man'uvres dans le consentement des acquéreurs, s'il n'est pas contestable que le mobile fiscal constitue un argument de vente majeure mise en avant par les promoteurs et qu'il soit entré dans le champ contractuel, il ne saurait non plus être contesté que, s'agissant d'un investissement de nature locatif, la rentabilité locative du bien était déterminante de l'existence et des conditions du consentement des acheteurs ; que d'ailleurs, outre l'avantage fiscal attendu, la rentabilité locative et la présence du groupe Icade promotion comme garantie d'une gestion efficace constituaient des arguments de vente mis en avant lors de la commercialisation, notamment sur les plaquettes publicitaires ;



- qu'ainsi, en taisant l'ensemble des difficultés d'exploitation connues au jour de la vente et en présentant au contraire aux acquéreurs une situation dont l'aléa était nettement minoré, la SCI [Adresse 22] a volontairement offert aux époux [R] une présentation dolosive des biens ayant déterminé ceux-ci à conclure par erreur le contrat de vente et ayant, de ce fait, vicié leur consentement.



Pour confirmer le jugement attaqué sur ce point, la cour ajoute, s'agissant de la responsabilité de la SCI [Adresse 22], qu'il ressort du mandat de commercialisation non exclusive conclu entre ladite société et la société Imovelis, d'une part, que le mandataire s'engage « s'il procède à des actions de communication de publicité, dans lesquelles il est fait référence au nom du programme ou à celui du mandant ou encore aux groupe auquel il appartient, à obtenir l'accord préalable et écrit du mandant sur le contenu des parutions qu'il envisage », d'autre part, qu'il s'interdit «de communiquer des renseignements inexacts ou évasifs, et conserve[...] le souci constant de ne donner que des informations strictement conformes à la réalité et au contenu des documents qui [lui] ont été remis », ce dont il résulte que toute information communiquée à un potentiel acquéreur devait être approuvée par la SCI [Adresse 22] et conforme aux éléments transmis par cette dernière, laquelle ne peut dès lors se retrancher derrière l'existence d'un mandataire chargé de commercialiser les lots pour soutenir qu'aucun dol ne peut lui être reproché.





Par ailleurs, il est faux de soutenir que les acquéreurs étaient informés des difficultés du premier exploitant et du contentieux relatif à l'impossibilité d'exploiter le restaurant par une clause insérée dans les actes de vente, alors, d'une part, que cette clause se contente de faire état d'une procédure en cours relative à une contestation de trois résolutions de l'assemblée générale de la copropriété du 2 avril 2010 sans plus de précisions, et, d'autre part, qu'il est expressément mentionné, en page 27 des deux actes, dans le paragraphe intitulé « destination de l'immeuble », que « la destination de l'immeuble étant la location de locaux avec fourniture de services ['] la gestion sera assurée pour l'ensemble de la résidence par une seule personne physique ou morale, appelée 'l'exploitant', liée aux copropriétaires par un contrat de bail commercial » et que « seront utilisés pour l'exploitation notamment : ['] les parties privatives correspondant aux lots numéros 51 (restaurant) ['] », ce dont il ressort que les époux [R] pouvaient légitimement ignorer la déconfiture du premier exploitant de la résidence, les difficultés d'exploitation de celle-ci et l'achat des parties communes, dont le restaurant, par la société Amotour, tierce au projet d'exploitation.



En outre, s'il est exact, comme le fait remarquer la société appelante, qu'à l'époque de l'acquisition, l'exploitation de la résidence avait été reprise par un nouvel exploitant, la société Les résidences d'[Localité 20], il demeure qu'il ressort du courrier de la société Icade Promotion du 24 septembre 2013 qu'après la faillite du premier exploitant, le constat avait été fait de « la crise profonde affectant le marché », qualifié par le rédacteur du courrier d'« extrêmement tendu et ne permet[tant] pas d'envisager un développement serein dans une situation difficile que nous connaissons depuis 2008, notamment dans ce secteur d'activité », et de « la difficulté à trouver un gestionnaire financièrement solide », preuve que les difficultés d'exploitation étaient connues et qu'elles ne résultaient pas exclusivement de la fragilité du premier exploitant.



S'il est encore exact que pour retenir que les risques d'exploitation étaient connus, le tribunal s'est appuyé notamment sur le rapport de la société THED international établi postérieurement à l'acquisition réalisée par les époux [R], force est de relever que cet audit procède à l'analyse des deux premiers exercices d'exploitation par la société Les résidences d'[Localité 20], dont le premier, qui s'étale du 10 mai 2010 au 30 septembre 2011, est antérieur à l'acquisition des lots par les époux [R] et met en évidence un chiffre d'affaires faible et des charges trop élevées, ce que la société venderesse ne pouvait ignorer.



Enfin, si le financement de l'exploitation à hauteur de plus de 3 200 000 euros n'a pas permis au groupe Icade promotion de limiter considérablement ses pertes, les époux [R] soutiennent à juste titre que ce soutien financier s'est révélé moins élevé que les pertes auxquelles le groupe se serait exposé s'il n'avait pas pu vendre les lots restants.



Au vu de ce qui précède, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a :

- annulé pour dol les contrats de vente du 7 octobre 2011 conclus entre la SCI [Adresse 22] et les époux [R] portant sur les appartements, les meubles accessoires et les parkings,

- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière.





3. Sur les conséquences de l'annulation des contrats de vente



3.1. Sur les conséquences à l'égard des parties aux contrats de vente



L'annulation d'un contrat de vente emporte son effacement rétroactif et a pour effet de remettre les parties dans la situation où elles se trouvaient avant la conclusion du contrat. Elle oblige notamment le vendeur à restituer l'intégralité du prix perçu, TVA comprise, peu important que l'acheteur ait été lui-même assujetti ou non à la TVA.







En conséquence :

- les époux [R] devront restituer à la SCI [Adresse 22] les appartements et les meubles accessoires (lots n° 96 et 102), ainsi que les parking extérieurs (lots n° 35 et 14),

- la SCI [Adresse 22] devra restituer aux époux [R] le prix TTC des ventes, soit la somme de 248'409,20 euros au titre des biens immobiliers et celle de 10'524,80 euros au titre des biens mobiliers. Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2015, date de l'assignation. 



Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a limité le montant de la restitution du prix de vente au prix hors taxes.



Le jugement est encore infirmé en ce qu'il a déduit de ce prix de vente le montant total des loyers perçus par les époux [R]. En effet, la SCI [Adresse 22] ne sollicite pas, même à titre subsidiaire, la restitution de ces loyers, étant observé que le bail commercial n'est pas signé avec la SCI [Adresse 22] mais avec la société Les demeures champenoises.



3.2. Sur la nullité des contrats de prêts



En raison de l'effet rétroactif attaché à l'annulation d'une vente, celle-ci est réputée n'avoir jamais été conclue, de sorte qu'en ce cas, le prêt souscrit en vue de l'acquisition d'un immeuble est annulé de plein droit, par application de l'article L. 312-12, devenu L. 313-36 du code de la consommation.



L'annulation d'un contrat de crédit affecté, en conséquence de celle du contrat constatant la vente qu'il finance, emporte pour l'emprunteur l'obligation de restituer au prêteur le capital prêté et pour le prêteur l'obligation de restituer à l'emprunteur la totalité des sommes encaissées en capital, intérêts contractuels et frais depuis le début du contrat de prêt.



Il convient dès lors de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a retenu que la nullité des contrats de vente entraîne la nullité des contrats de prêts souscrits auprès de la banque et a condamné les époux [R] à restituer à cette dernière la somme de 232'224,80 euros au titre du capital des deux prêts, dont à déduire les sommes déjà versées à la banque au titre du capital remboursé, des intérêts réglés et de tous autres frais liés aux contrats de prêt.



La banque sollicite la réformation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de conservation du bénéfice des sûretés réelles prévues par le contrat de prêt jusqu'à l'entière restitution des sommes perçues par les époux [R].



Toutefois, outre le fait que le tribunal n'a en réalité pas statué sur cette demande, la cour observe que si la banque conclut à la réformation du jugement sur ce point, elle ne forme aucune demande de conservation du bénéfice des sûretés réelles dans le dispositif de ses conclusions, de sorte qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande.





4. Sur les demandes indemnitaires des époux [R]



Il résulte de l'article 1382, devenu 1240, du code civil, que l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences.



La partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé.









Le paiement de la taxe foncière acquittée par l'acquéreur d'un bien immobilier dont la vente a été annulée constitue un préjudice indemnisable.



Au vu de ces principes et des pièces versées aux débats, les époux [R] sont fondés à solliciter la condamnation de la SCI [Adresse 22] à leur payer la somme totale, actualisée en appel, de 24 639,83 euros au titre des charges de copropriété, des taxes foncières, des frais de notaire afférents aux ventes et d'expertise comptable relative à la location des biens.



Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les époux [R] de leur demande au titre des frais d'avocat, faute de justifier d'une telle dépense en lien avec les ventes annulées.



Le jugement est enfin confirmé en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 22] à payer aux époux [R] la somme de 6 000 euros en réparation de leur préjudice moral résultant des tracasseries afférentes à la possession d'un bien ne rapportant pas les revenus locatifs raisonnablement prévisibles au regard des seules informations qui leur avaient été transmises et à la procédure judiciaire engagée.





5. Sur les demandes des époux [R] à l'encontre des sociétés Icade promotion et Duguesclin développement



Aucune partie ne sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a débouté les époux [R] de leur demande à l'encontre de la société Imovelis. Le jugement est définitif sur ce point.



C'est par une exacte analyse des éléments de la cause, des constatations que la cour approuve et des motifs pertinents qui répondent aux moyens d'appel et que la cour adopte que les premiers juges ont débouté les époux [R] de leurs demandes à l'encontre des sociétés Icade promotion et Duguesclin développement après avoir retenu qu'il ne résulte pas de l'acte de vente que ces sociétés soient intervenues à la vente, l'indication de leur nom sur la plaquette publicitaire, leur soutien financier à l'exploitant ou leur participation au capital de la SCI [Adresse 22] ne suffisant pas à les engager solidairement avec le vendeur à l'égard des acquéreurs, en l'absence de la preuve d'une faute de leur part à leur égard.



Le jugement est confirmé sur ce point.





6. Sur l'appel en garantie formé par la SCI [Adresse 22]



C'est encore à juste titre que le tribunal a rejeté l'appel en garantie formé par la SCI [Adresse 22] à l'encontre de la société Imovelis aux motifs, justement déduits des éléments de la cause et que la cour adopte :

- que la SCI [Adresse 22] ne peut reprocher à la société Imovelis, sa mandataire, de ne pas avoir cherché à s'informer par elle-même et à informer les futurs acquéreurs des risques de l'opération dont elle ne l'avait pas avertie dans la mesure où elle avait contractuellement limité les conditions de commercialisation aux documents qu'elle remettait et à ceux dont elle approuvait le contenu ;

- que la société [Adresse 22] ne rapporte pas la preuve que la société Imovelis se serait abstenue d'informer les acquéreurs d'informations qui lui avaient été transmises par elle.



Pour confirmer le jugement attaqué la cour ajoute que la SCI [Adresse 22] est parfaitement mal fondée à tirer argument de ce que la plaquette publicitaire présentée aux époux [R] avait été conçue par la société Imovelis et non par elle, alors qu'ainsi qu'il a été vu plus avant, le mandat de commercialisation non exclusive conclu entre les deux sociétés imposait au mandataire d'obtenir l'accord préalable et écrit du mandant pour toute action de communication et de ne communiquer que des informations strictement conformes au contenu des documents lui ayant été remis par le mandant.



Au vu de ce qui précède, le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a rejeté l'appel en garantie formée par la SCI [Adresse 22].





7. Sur les demandes indemnitaires formées par la banque contre les sociétés [Adresse 22], Duguesclin développement et Icade promotion



La banque fait valoir :

- qu'en dépit du fait qu'elle est un professionnel des financements immobiliers, elle ne pouvait anticiper la nullité du contrat de vente en raison des fautes commises par les intervenants ; que la faute résulte nécessairement de l'annulation des contrats de vente ;

- qu'elle subit un préjudice financier important résultant de l'annulation des contrats de prêts correspondant aux intérêts contractuels qu'elle va être contrainte de restituer, ai