Cour d'Appel · 1ère Chambre — 4 avril 2023

IRS/SL 





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 04 Avril 2023 



 

N° RG 21/00144 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GTLO



Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Commerce de CHAMBERY en date du 13 Janvier 2021





Appelantes



S.A.S. [T] HOTELS, dont le siège social est situé [Adresse 4]



SA [T] GROUPE, demeurant [Adresse 1]



Représentées par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentées par la SELARL FORTEM AVOCATS (JBL), avocats plaidants au barreau de LYON









Intimée



S.A.S. BELLECOTE IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 2]



Représentée par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS







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Date de l'ordonnance de clôture : 12 Décembre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 janvier 2023 



Date de mise à disposition : 04 avril 2023 





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Composition de la cour :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère, 



avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,





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Faits et Procédure





En 2014, la famille [S], propriétaire de l'hôtel le [J], un établissement hôtelier de luxe situé à [Localité 7], a confié à la société Bellecôte immobilier qui exerce une activité de transactions immobilières en la personne de M. [Y] son dirigeant, la vente de l'ensemble de ses actifs. Un premier mandat de vente n°210 a été signé le 26 septembre 2014 pour un montant de 65 millions d'euros net vendeur.



Parallèlement, la société Bellecôte immobilier était en relation avec la société [T] hôtels détenue par la société [T] groupe, société de droit étranger immatriculée au Luxembourg, détenant déjà à l'époque six hôtels haut de gamme situés principalement en région Rhône-Alpes.



Par pli recommandé du 22 septembre 2014, la société Bellecôte immobilier a transmis à la société [T] hôtels le dossier de l'hôtel le [J] et par courriel du 6 janvier 2016, elle lui a adressé le dossier comptable de l'hôtel le [J].



Par ce même courriel, M. [Y] portait à la connaissance de la société [T] hôtels, l'existence d'une parcelle attenante à l'hôtel le [J], dite « chalets Sim's » indiquant qu'il y avait possibilité de l'acquérir avec de multiples possibilités (chambre d'hôtels supplémentaires, petits chalets, etc...).



Le 12 janvier 2016, la société [T] hôtels a consenti à la société Bellecôte immobilier un mandat de recherche d'hôtels et de chalets à [Localité 7], qui portait plus spécifiquement, sur l'hôtel le [J] et le chalet Sim's pour un prix maximum souhaité de 56 millions d'euros.



Ce mandat de recherche n°222 était conclu pour une durée de trois mois et prévoyait une rémunération de la société Bellecôte immobilier de 1,7% du montant de la vente définitivement conclue par son entremise. 



Le 5 mai 2016, la société [T] groupe, société holding qui détenait la société [T] hôtels a signé un mandat de recherche portant sur des chalets à Couchevel et plus spécifiquement, sur le chalet Sim's pour un prix maximum souhaité de 7 millions d'euros.



Ce mandat n°224 était conclu pour une durée de trois mois et prévoyait une rémunération de la société Bellecôte immobilier de 5% du montant de la vente définitivement conclue par son entremise.



Le 3 juillet 2017, le chalet Sim's a été vendu à la société [C] transaction.



La société [T] hôtels indique avoir été de nouveau contactée début 2018, par les propriétaires de l'hôtel le [J] afin d'envisager une nouvelle proposition d'achat, à des conditions différentes de celles envisagées en 2016 et la société [C] transaction aurait pris contact avec la société [T] groupe pour lui vendre le chalet Sim's.



En mars 2018, la société Bellecôte immobilier a appris que des compromis étaient en cours de rédaction, tant pour la vente de l'hôtel le [J] que pour celle du chalet Sim's, les sociétés [T] hôtels et [T] groupe s'apprêtant à acheter les deux biens.



En juillet 2018, la société [T] hôtels a sollicité à nouveau la société Bellecôte immobilier pour étudier la valorisation du chalet Sim's.



En octobre 2018, la société Bellecôte immobilier a appris par la presse que l'acte authentique de la vente du chalet Sim's avait été régularisé et que la réitération de la vente de l'hôtel le [J] était imminente.



Le 19 octobre 2018, selon courrier officiel de son conseil, la société Bellecôte immobilier sollicitait, du conseil des société [T], la communication des pièces suivantes : 

- promesses de vente régularisées tant pour l'hôtel le [J] que pour le chalet Sim's,

- acte authentique de vente au terme duquel la société [T] hôtels avait fait l'acquisition du chalet Sim's.



Par courrier officiel du 23 octobre 2018, le conseil de la société Bellecôte immobilier rappelait aux conseils des parties, l'existence des mandats de vente et de recherche ainsi que l'intervention de la société Bellecôte immobilier dans cette transaction, proposant l'alternative suivante :



- soit l'ensemble des parties s'engageaient avant le jeudi 25 octobre 20h00 à verser une commission de 1.7 % du montant des transactions portant tant sur le chalets Sim's que sur les parts de l'hôtel le [J],



- soit sa cliente saisirait le tribunal de grande instance pour solliciter le paiement de l'ensemble des commissions au terme des mandats signés en sa possession, cumulant ainsi les commissions prévues dans le mandat de vente (5,00 %) et les mandats de recherche (1,7 %).



Par courrier officiel de son conseil, le 25 octobre 2018, la société [T] hôtels indiquait ne pas vouloir procéder au paiement d'une quelconque commission à la société Bellecôte immobilier, les clauses d'interdiction de traiter directement avec le vendeur ayant expiré.





Par acte en date du 19 avril 2019, la société Bellecôte immobilier a fait assigner la société [T] hôtels devant le tribunal de commerce de Chambéry aux fins de la voir condamner au paiement de l'ensemble des commissions au terme des mandats signés en sa possession. 



Par jugement en date du 16 octobre 2019, le tribunal de commerce de Chambéry a constaté « l'accord des parties concernant l'organisation d'une médiation » et a ordonné une médiation, désigné un médiateur, ordonné à chaque partie de consigner la somme de 720 € TTC à valoir sur la rémunération du médiateur, avant le 31 octobre 2019, et dit que « la mission du médiateur débutera le 4 novembre 2019 et expirera le 4 février 2020 ».



S'agissant de la première réunion de médiation, pendant l'audience, les parties ont exposé que le médiateur avait proposé trois dates dont celle du 24 janvier 2020 alors que la médiation devait expirer le 4 février 2020. La société [T] hôtels a indiqué que la date du 24 janvier 2020 était sa première disponibilité sur les trois dates proposées par le médiateur.



Par courrier officiel du 27 novembre 2019 adressé au conseil de la société [T] hôtels, le conseil de la société Bellecôte immobilier indiquait « il n'est pas entendable qu'une première réunion de médiation mette 4 mois à être organisée, en contradiction avec ce qui a été évoquée lors de l'audience du 20 septembre. »



Par courrier reçu au greffe le 2 décembre 2019, la société Bellecôte immobilier, demandait la fin de la procédure de médiation et la réinscription de l'affaire à une prochaine audience devant le juge chargé d'instruire l'affaire.



Par acte en date du 4 août 2020, la société Bellecôte immobilier a fait assigner la société [T] groupe, société de droit étranger immatriculée au Luxembourg devant le tribunal de commerce de Chambéry. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro 2020F00171.



Par jugement du 23 septembre 2020, le tribunal de commerce de Chambéry a ordonné la jonction des affaires enrôlées sous les numéros 2019F00123 et 2020F00171. Les deux affaires se poursuivant sous le numéro 2019F00123.





Par jugement rendu le 13 janvier 2021, le tribunal de commerce de Chambéry a :



- débouté la société [T] hôtels et la société [T] groupe de l'intégralité de leurs demandes,



- dit que les demandes de la société Bellecôte immobilier sont régulières, recevables et bien fondées, et par conséquent,



- condamné la société [T] hôtels à payer, en deniers ou quittances valables, à la société Bellecôte immobilier la somme de 756 000 euros, montant principal de la cause sus-énoncée, outre intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2018,



- condamné la société [T] groupe à payer, en deniers ou quittances valables, à la société Bellecôte immobilier la somme de 570 000 euros, montant principal de la cause sus-énoncée, outre intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2018,



- condamné in solidum la société [T] hôtels et la société [T] groupe à payer à la société Bellecôte immobilier la somme de 20 000 euros à titre d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,



- liquidé les frais de greffe à la somme de 94,34 euros TTC avec TVA = 20% comprenant les frais de mise au rôle et de la présente décision,



- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,



- rejeté toute autre demande.





Par déclaration au greffe en date du 27 janvier 2021, les sociétés [T] hôtels et [T] groupe ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la société Bellecôte immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.







Par dernières écritures en date du 11 octobre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, les sociétés [T] hôtels et [T] groupe sollicitent l'infirmation du jugement déféré et demandent à la cour de :



- réformer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Chambéry, en date du 13 janvier 2021, en ce qu'il a :



- débouté la société [T] hôtels et la société [T] groupe de l'intégralité de leurs demandes,



- dit que les demandes de la société Bellecôte immobilier sont régulières, recevables et bien fondées,



- condamné la société [T] hôtels à payer, en deniers ou quittances valables, à la société Bellecôte immobilier la somme de 756 000 euros, montant principal de la cause sus-énoncée, outre intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2018,



- condamné la société [T] groupe à payer, en deniers ou quittances valables, à la société Bellecôte immobilier la somme de 570 000 euros, montant principal de la cause sus-énoncée, outre intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2018,



- condamné in solidum la société [T] hôtels et la société [T] groupe à payer à la société Bellecôte immobilier la somme de 20 000 euros à titre d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,



- liquidé les frais de greffe à la somme de 94,34 euros TTC avec TVA = 20 %, comprenant les frais de mise au rôle et de la présente décision,



- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

 

Statuant à nouveau, 

 

A titre principal, 

 

- déclarer nuls les mandats n° 222 et 224 conclus entre la société [T] hôtels et la société Bellecôte immobilier pour violation des articles 72, 78 et 92 du décret n°72-678 du 20 juillet 1978 et des dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,



En conséquence,

 

- débouter la société Bellecôte immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,



A titre subsidiaire, 

 

- dire et juger que la société Bellecôte immobilier n'a joué aucun rôle dans la vente de l'hôtel restaurant le [J] et la vente du chalet Sims ce qui la prive de son droit à un quelconque honoraire,



- dire et juger que les mandats n°222 et n°224 étaient expirés lors de la concrétisation des ventes si bien que la société Bellecôte immobilier ne peut prétendre à un quelconque honoraire,



- dire et juger que la société [T] hôtels et la société [T] groupe n'ont commis aucune faute à l'égard de la société Bellecôte immobilier qui justifierait l'application des clauses pénales contractuelles,



En conséquence, 

 

- débouter la société Bellecôte immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,



A titre infiniment subsidiaire,

 

- dire et juger que le montant de la rémunération et/ou de la clause pénale stipulée aux mandats n°222 et 224 est manifestement excessive,



En conséquence, 

 

- réduire le montant de la rémunération et/ou de la pénalité à zéro, 

 

- confirmer, le jugement rendu par le tribunal de commerce de Chambéry, en date du 13 janvier 2021, en ce qu'il a débouté la société Bellecôte immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

 

En tout état de cause, 

 

- condamner la société Bellecôte immobilier à payer à la société [T] hôtels la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner la société Bellecôte immobilier à payer à la société [T] groupe la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner la même aux dépens d'instance et d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocats associés, pour les dépens d'appel.





La société Bellecôte immobilier a formé un appel incident en ce que le jugement déféré a rejeté sa demande de condamnation des sociétés [T] hôtels et [T] groupe au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.







Par dernières écritures en date du 14 avril 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la société Bellecôte immobilier demande à la cour de :



- confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Chambéry le 13 janvier 2021 en ce qu'il a :



- débouté les sociétés [T] hôtels et [T] groupe de l'intégralité de leurs demandes,



- dit que les demandes de la société Bellecôte immobilier sont régulières, recevables et bien fondées,



- condamné la société [T] hôtels à payer, en deniers ou quittances valables, à la société Bellecôte immobilier la somme de 756 000 euros, montant principal de la cause sus-énoncée, outre intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2018,



- condamné la société [T] groupe à payer, en deniers ou quittances valables, à la société Bellecôte immobilier la somme de 570 000 euros, montant principal de la cause sus-énoncée, outre intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2018,



- condamné in solidum les sociétés [T] hôtels et [T] groupe à payer à la société Bellecôte immobilier la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,



- infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Chambéry le 13 janvier 2021 en ce qu'il a rejeté toute autre demande,



Et statuant à nouveau, mais à titre subsidiaire,

 

- condamner, au titre de la clause pénale, la société [T] hôtels à payer, en deniers ou quittances valables, à la société Bellecôte immobilier la somme de 756 000 euros, montant principal de la cause sus-énoncée, outre intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2018,



- condamner, au titre de la clause pénale, la société [T] groupe à payer, en deniers ou quittances valables, à la société Bellecôte immobilier la somme de 570 000 euros, montant principal de la cause sus-énoncée, outre intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2018,



En tout état de cause,



- condamner in solidum la société [T] hôtels et la société [T] groupe à payer à la société Bellecôte immobilier la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,



- ordonner la capitalisation des intérêts assortissant les condamnations principales,



- condamner in solidum la société [T] hôtels et la société [T] groupe à payer à la société Bellecôte immobilier la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au stade de l'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.





Une ordonnance en date du 12 décembre 2022 clôture l'instruction de la procédure. 









Motifs et décision





I - Sur la validité des mandats





Les appelantes soutiennent la nullité des mandats de recherche n° 222 et 224 régularisés respectivement les 12 et 5 mai 2016 aux motifs que :



- La clause pénale qui figure dans les mandats n'est pas suffisamment apparente, 

- La durée des mandats contrevient aux dispositions de la loi Hoguet et de ses décrets d'application,

- Sur les mandats ne figure pas le nom et l'adresse du garant,

- Ne figure pas non plus le lieu de délivrance de la carte professionnelle du cabinet Bellecôte. 





1 ' Sur la clause pénale



L'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 énonce : (')  « lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d'Etat. 



L'article 78 alinéa 1 du décret 72-678 du 20 juillet 1978 précise :

« Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser. »



Or d'une part, ainsi que le mentionne le texte, le caractère très apparent de la clause conditionne la validité de cette dernière et donc son application, mais en aucun cas la validité du mandat lui-même, d'autre part, ainsi que l'ont relevé à bon droit les premiers juges, la clause pénale figurant dans les mandats de recherche querellés, qui sont des mandats classiques préimprimés tels ceux que toutes les agences immobilières utilisent, respecte parfaitement les exigences du texte puisque dans le paragraphe relatif aux obligations du mandant qui est rédigé en italique, elle figure en majuscules et en gras de la manière suivante :



EN CAS DE NON RESPECT DE CETTE OBLIGATION ET SI LE BIEN A ACQUERIR EST PARFAITEMENT IDENTIFIE, LE MANDANT S'ENGAGE EXPRESSEMENT A VERSER AU MANDATAIRE EN VERTU DES ARTICLES 1142 ET 1152 DU CODE CIVIL, UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE AU MONTANT DE LA REMUNERATION PREVUE CI-APRES. »



Le jugement qui a rejeté la demande de nullité fondée sur la rédaction de la clause pénale ne peut qu'être confirmé.





2 ' Sur la durée du mandat



Les appelantes font ensuite valoir, au visa de ce même article 78 du décret du 20 juillet 1972, que le mandat comporte une clause pénale, sans mentionner la faculté qu'a chacune des parties, passé le délai de trois mois à compter de sa signature, de le dénoncer à tout moment.



L'alinéa 2 de l'article 78 sus-visé, énonce que :



 « Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. » 



Or, d'une part, ainsi que le relève la société Bellecôte, le texte vise non pas la présence d'une clause pénale, mais bien la présence d'une clause d'exclusivité qui impose de limiter le mandat dans le temps, d'autre part, en tout état de cause, les mandats ont été conclu en l'espèce pour une durée ferme de trois mois sans prévoir de renouvellement par tacite reconduction, de sorte qu'ils se sont terminés à leur terme, que cette clause n'avait pas lieu d'être et que le moyen est inopérant.





3 ' Sur l'absence de nom et d'adresse du garant



Les sociétés [T] font valoir que les mandats ne mentionnent pas le nom et l'adresse du garant alors qu'il s'agit d'une mention obligatoire dont l'omission est sanctionnée par la nullité du mandat.



Ils se fondent sur l'article 92 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi du 2 janvier 1970, qui précise les mentions que doivent faire figurer les personnes visées à l'article 1 de la loi sur les tous documents, contrats et correspondance à usage professionnel à savoir : « le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle; le nom ou la raison sociale et l'adresse de l'entreprise ainsi que l'activité exercée; le cas échéant, le nom et l'adresse du garant. » 



Ainsi que l'ont relevé à bon droit les premiers juges :



- Les deux mandats de recherche n° 222 et 224 mentionnent à la clause séquestre, qu'en vue de garantir la bonne exécution des présentes, l'acquéreur devra, à l'appui de toute promesse ou compromis de vente effectuer un versement d'un montant maximum de 10% du prix total de la vente à l'ordre de Me [U] [E], notaire à [Localité 8], séquestre garanti financièrement à cet effet.



Il en résulte que la société Bellecôte ne devait percevoir aucun fonds dans le cas de la signature d'une promesse ou d'un compromis de vente et n'avait donc pas à garantir la restitution de fonds qui devaient être versés chez le notaire désigné.



La carte professionnelle n° 662 produite et mentionnée sur les mandats indique que le titulaire, la société Bellecôte, s'est engagé à ne recevoir aucun fonds.



Il sera ajouté que :



- C'est manifestement pour cette raison que le décret précise « le cas échéant, le nom et l'adresse du garant. »



En effet, l'article 3 de la loi Hoguet dispense expressément l'agent immobilier déclarant son intention de ne détenir aucun fonds, de l'obligation de souscrire cette garantie financière : 

« La carte professionnelle ne peut être délivrée qu'aux personnes physiques qui satisfont aux conditions suivantes : (')



2° justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affecté à ce dernier , y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis à l'exception toutefois des personnes déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, pour les activités mentionnées à l'article 1er... »



Le cas des mandats est spécifiquement traité aux articles 6 de la loi et 72 à 79-3 du décret qui ne fait aucune mention du nom et de l'adresse du garant. 



Le jugement qui a déclaré le moyen inopérant, sera confirmé.





4 ' Sur l'absence d'indication du lieu de délivrance de la carte professionnelle



Les sociétés [T] font enfin valoir que l'absence d'indication du lieu de délivrance de la carte professionnelle sur le mandat, entacherait celui-ci de nullité.



S'il est exact que le mandat ne précise pas le lieu de délivrance de la carte professionnelle, pour autant l'article 92 du décret du 20 juillet 1972 n'exige pas cette mention à peine de nullité de l'acte conclu sans contenir cette précision et les sociétés [T] ne justifient d'aucun grief tiré de cette omission. (CA Versailles 24 septembre 2020 n°18/09297, CAAmiens 13 mars 2019 n° 16/07162)



En outre ce lieu était parfaitement déterminable puisqu' en application de l'article 3 de la loi Hoguet, jusqu'en 2014, la carte professionnelle était délivrée par la préfecture du lieu d'établissement et donc à [Localité 6] et que depuis 2015 elle est délivrée par la CCI de Savoie qui se trouve à [Localité 6].



Le moyen est dès lors inopérant.



Le jugement qui a rejeté la demande en nullité des mandats, sera confirmé.







II ' Sur le droit à rémunération de la société Bellecôte





1. Sur le contexte



Ainsi qu'il résulte des productions, la société [T] hôtels est un acteur majeur du secteur hôtelier en Auvergne Rhône Alpes dont le porte-feuille en 2017 comptait quatre hôtels de 3* à 5* dont les Suites de la potinière 5* à [Localité 7] 1850.(communiqué de presse, pièce 2 Bellecôte)



A l'époque des faits, cette société cherchait à acquérir des hôtels sur [Localité 7] ainsi que le montrent les pièces produites par la société Bellecôte :



Echanges de courriels en septembre 2013 entre M. [Z] [T] et M. [Y] au sujet de l'hôtel Crystal à [Localité 7], ce dernier transmettant au premier le dossier foncier complet de l'hôtel, une démolition reconstruction étant envisagée par la société [T].(pièce 48 Bellecôte)



Mandat de recherche consenti le 4 mai 2014 par [T] Développement au cabinet Bellecôte portant sur un terrain à bâtir (parcelle AB [Cadastre 5]) sur la commune de Saint bon [Localité 7] et appartenant à cette dernière.(pièce 49 Bellecôte)



Mandat de recherche consenti le 2 mars 2015 par [T] Développement au cabinet Bellecôte portant sur l'hôtel de la Pomme de Pin à [Localité 7], avec une offre d'acquisition en date du 4 mars 2015 pour un montant de 30 millions d'euros nets acheteur.(pièce 50 Bellecôte)



Mandat de vente sans exclusivité consenti le 10 octobre 2016 par la société [T] Hôtel et une autre société luxembourgeoise au cabinet Bellecôte portant sur l'hôtel Les Suites de la potinière à [Localité 7] 1850 moyennant le prix de 35 millions d'euros (pièce 51 Bellecôte)



Echanges de courriels le 14 septembre 2016 au sujet de l'hôtel Les Anémones à [Localité 7] 1850, M. [Y] adressant à M. [T] le dossier de cet hôtel, et ce dernier demandant s'il est possible d'effectuer une surélévation. (pièce 52 Bellecôte)



Lettre d'intention en date du 12 novembre 2013 de la société [T] en vue de l'acquisition de l'hôtel au Rond-point des pistes à [Localité 7] pour un prix de 27 millions d'euros, échanges de courriels en mars 2017 puis septembre 2019, entre M. [Y] et M. [Z] [T] au sujet de l'acquisition de cet hôtel et sa transformation, (pièce 53 Bellecôte).





2. Sur les démarches effectuées par la société Bellecôte relativement à l'hôtel [J]



Le 26 septembre 2014, la société [J] participations signait au profit du cabinet Bellecôte un mandat de vente n° 210 sans exclusivité, portant sur l'hôtel restaurant Le [J] à [Localité 7] pour un prix net vendeur de 65 millions d'euros moyennant une rémunération du mandataire de 3,5% du prix de vente TVA incluse à la charge de l'acquéreur et conclu pour une durée irrévocable de trois mois, prévoyant sauf dénonciation à l'expiration de ce délai, une prorogation pour une durée maximale de 12 mois avec cette précision qu'au terme de la période initiale chaque partie pourrait y mettre fin moyennant un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec accusé de réception. (pièce 3 Bellecôte)



Par courrier recommandé avec AR en date du 15 décembre 2014, M. [M] [S], président de la société [J] participations, résiliait ce mandat afin « de rediscuter des conditions d'un nouveau mandat qui commencerait à courir au début de l'année 2015 » et sollicitait de M. [Y] qu'il lui communique un projet de contrat de mandat. (pièce 9 [T]).



C'est ainsi que la société [J] participations signait le 2 janvier 2015, au profit du cabinet Bellecôte un nouveau mandat de vente n° 216 pour un prix net vendeur de 59 millions d'euros et une rémunération du mandataire de 3,5%.(pièce 5 Bellecôte)



Dès le mois de septembre 2014, M. [Y], qui était en relation régulière avec M. [Z] [T], lui avait transmis les éléments du dossier de l'hôtel [J] et du chalet Sim's situé sur une parcelle voisine.(pièce 8 Bellecôte)



Le 30 décembre 2015, M. [Y] transmettait à M. [Z] [T] une liste d'hôtels susceptibles d'être négociés. En réponse le 4 janvier 2016, ce dernier demandait pour le [J] « s'il y a de l'immobilier qui pourrait amortir une partie du prix ». (Pièce 11 Bellecôte).



Par courriel du 5 janvier 2016, M. [Y] précisait : «  le potentiel d'amortissement du prix actuellement possible est la suppression du restaurant gastronomique qui de source interne perd de l'argent. De plus la brasserie s'étend sur 700 m2 et apparemment se porte bien. »



Il précisait qu'il n'était pas judicieux de garder un restaurant gastronomique déficitaire et de surcroît sans le nom de [M] [S] (chef étoilé), lequel s'étendait sur 450 à 500 m2 cuisine incluse et dont la suppression permettrait la réalisation de plusieurs chambres supplémentaires ou éventuellement d'appartements vendus avec la prestation hôtelière.



Il informait, par ailleurs, M. [T] de la possibilité d'acquérir la parcelle voisine permettant la construction d' appartements en immobilier pur, appartements avec prestations hôtelières, chambres d'hôtel supplémentaires de gamme inférieure au corps principal, petits chalets avec prestations hôtelières etc...



Il indiquait qu'un état projeté avait été pensé par un architecte qu'il lui adressait en PJ avec un bilan imagé 2013/2014, précisant que le prix de la parcelle était d'environ 6 millions d'euros. (pièce 12 Bellecôte)

 

C'est ainsi dans le cadre de ces recherches et démarches que la société [T] hôtels représentée par M. [Z] [T] a signé le 12 janvier 2016, au profit de la société Bellecôte, un mandat de recherche n° 222 portant sur l' hôtel le [J] et le chalet Sim's au prix maximum souhaité de 56 millions d'euros.(Pièces 13 et 14 Bellecôte)



Ainsi que l'a relevé à bon droit le premier juge, il ressort du dossier que depuis 2012, M. [M] [S] propriétaire de l'hôtel [J] avait envisagé l'acquisition de la parcelle dite « Chalet Sim's » attenante à l'hôtel restaurant le [J] et que selon la société Bellecôte l'hôtel Le [J] avait prévenu qu'il contesterait toute autorisation d'urbanisme et permis de construire, délivrés au propriétaire de la parcelle du chalet Sim's qui envisagerait de bâtir sur celle-ci.



Ainsi, la société Bellecôte produit un carnet de plans établi par M. [A] architecte le 19 avril 2012, concernant la reconstruction du chalet Sim's avec pour maître de l'ouvrage M. [M] [S] et intitulé « Chalet Sim's Hôtel Chabichou ».(pièce Bellecôte 69)



C'est d'ailleurs ce qu'a rappelé M. [M] [S] dans son courrier du 25 juin 2020, précisant que tous les acquéreurs potentiels avaient systématiquement subordonné l'acquisition des titres de la société « Chabicou participations » à celle de la parcelle de terrain portant le chalet Sim's.



Le 31 janvier 2016, la société Bellecôte a fait visiter l'hôtel le [J] à la société [T] hôtels et le 12 février 2016 cette dernière, par l'intermédiaire de la société Bellecôte, a adressé une lettre d'intention portant sur l'acquisition de l'hôtel le [J] et sur la parcelle attenante portant le chalet Sim's pour un prix de 50 millions d'euros net pour l'hôtel le [J] et 5 millions d'euros pour la parcelle attenante.



Le 15 février 2016, la société [T] demandait à M. [Y] la transmission des comptes de la société [J] arrêtés au 30 septembre 2025.



Le 17 février 2016 M. [Y] rendait compte à M. [Z] [T] de la teneur d'une réunion qui s'était déroulée en sa présence avec les propriétaires et les conseils de l'hôtel le [J] pour expliciter, justifier et négocier la lettre d'intention de la société [T] groupe, mais aussi solliciter l'accès aux divers documents demandés par les sociétés [T].





3. Sur les démarches effectuées relativement à la vente du chalet Sim's



Le 18 avril 2016, M. [Y] rencontrait Mme [N] représentant la société Immobilière Maréchal, propriétaire à l'époque du Chalet Sims's et de son terrain.



Le 5 mai 2016, la société [T] groupe signait au profit de la société Bellecôte un mandat de recherche n°224 d'une durée de trois mois, concernant la parcelle où était édifié chalet Sim's en vue de son acquisition pour le prix de 7 millions d'euros prévoyant 5% de rémunération pour le mandataire.(pièce 45 Bellecôte).



Le 19 mai 2016, par l'entremise de la société Bellecôte, la société [T] groupe adressait une lettre d'intention à Mme [N] portant sur l'acquisition de la parcelle contenant le chalet Sim's pour un montant de 7 millions d'euros.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, c'est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que les premiers juges ont retenu que :



Il est parfaitement établi et non contesté par les sociétés [T] que c 'est à la suite des mandats de vente n°210 et 216 consentis à la société Bellecôte par l'hôtel restaurant le [J] que ces sociétés ont eu connaissance de la mise sur le marché de cet hôtel restaurant et de l'intérêt d'acquérir la parcelle attenante dite « chalet Sim's » appartenant à la société Immobilière Maréchal.



La vente d'un hôtel haut de gamme et deux restaurants dont un étoilé, ne faisant pas l'objet de publicité, c'est bien grâce à la connaissance du secteur et au réseau de M. [Y] que la famille [T] a pu présenter une première lettre d'intention à la famille [S] le 10 février 2016 puis une seconde le 19 mai 2016, après plusieurs rencontres, avec les propriétaires de l'hôtel le [J] et du chalet Sim's.



Aucun reproche n'est adressé à la société Bellecôte concernant un quelconque manquement ou une faute dans la mise en relation, la documentation et les renseignements fournis ainsi que les diverses négociations entre les parties.



4. Sur les ventes intervenues



Reprenant l'argumentation qu'elles présentaient déjà en premier instance, les sociétés [T] font valoir que les ventes intervenues en 2018 ont été réalisées avec des entités distinctes de celles de 2016, dans des conditions radicalement différentes et que les clauses d'interdiction de traiter directement avec le vendeur avaient expiré.



En l'absence d'élément nouveau, c'est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que les premiers juges ont retenu qu'il a été convenu dès l'origine que les ventes de l'hôtel le [J] et de la parcelle du chalet Sim's au profit des sociétés [T] étaient indéfectiblement liées.





4.1 S'agissant de la vente des titres de la société [J] participation



Le protocole réitératif en date du 26 octobre 2018 conclu entre les consorts [S] et les sociétés [T] portant sur la totalité des titres de la société [J] participations, elle-même propriétaire de 100 % des titres de la SA Le [J], propriétaire des fonds de commerce d'hôtel et restaurant, et de 100% des titres de la sarl société immobilière Le [J] propriétaire des murs, rappelait que le cessionnaire avait manifesté son intérêt pour l'acquisition des titres de ladite société mais également pour l'acquisition de la parcelle de terrain attenante à l'hôtel sur laquelle est édifié le chalet Sim's et qu'à ce titre une lettre d'intention avait été signée entre les parties le 3 avril 2018 avec plusieurs prorogations intervenues .



Aux termes de ce même protocole, il a été constaté par les parties l'acquisition par une société que s'est substitué le cessionnaire ([T]), de la parcelle de terrain attenante à l'hôtel le [J] sur laquelle est édifié le chalet Sim's appartenant à la société [C] transaction pour un montant de 9 500 000 euros par acte authentique du même jour.



Il était par ailleurs précisé que la société [J] participations avait conclu avec la société [C] transaction (propriétaire du terrain chalet Sim's) un bail saisonnier portant sur le chalet Sim's avec effet au 1er décembre 2017 pour se finir le 30 avril 2018, lequel n'avait pas fait l'objet d'un renouvellement depuis cette date, le loyer ayant été fixé à la somme annuelle de 30 000 euros (ramenée à 22 500 euros en cas d'accord sur le rachat du chalet Sim's).



Il ressort, ainsi, clairement de ce protocole que la vente simultanée de l'hôtel restaurant le [J] et du Chalet Sim's était en 2018 comme en 2016 toujours une exigence, les sociétés [T] en ayant fait une condition liminaire.

 



4.2 Sur les transactions portant sur la parcelle contenant le chalet Sim's



Ainsi que l'ont relevé à juste titre les premiers juges :



- Le 14 juin 2016, soit moins d'un mois après la lettre d'intention de la société [T] Groupe du 19 mai 2016 portant sur l'acquisition de la parcelle contenant contenant le chalet Sim's pour un montant de 7 millions d'euros, une promesse de vente a été signée entre la société immobilière Maréchal et la société Maranatha au prix de sept millions d'euros consentie pour une durée expirant le 30 octobre 2016.



- Cette promesse de vente a fait l'objet d'une prorogation, jusqu'au 28 avril 2017 suivant acte du 28 octobre 2016 avec augmentation du prix de vente porté à la somme de 7 500 000 euros et libération de l'indemnité d'immobilisation d'un montant d'un million d'euros au profit du promettant, puis une nouvelle prorogation a été convenue jusqu'au 30 juin 2017.



Aux termes d'un acte sous seing privé en date des 26 et 27 juin 2017, la société [C] transaction s'est substituée à la société Maranatha Finance.



La vente entre la société Immobilière Maréchal et la société [C] transaction est intervenue le 3 juillet 2017 pour un prix de 7 500 000 euros et à cet acte a été annexé un courrier de M. [B] [C], gérant de la société [C] transaction dont les termes sont les suivants :



« Je vous remercie par avance de bien vouloir me tenir au courant de l'évolution de vos discussions avec votre acquéreur potentiel de telle sorte que nous puissions être appelés le moment venu, à la signature du protocole d'accord qui devra être régularisé entre les familles [G] et l'acquéreur pour les titres de la société [J] participations d'une part et la société [C] transaction et l'acquéreur pour le chalet Sim's d'autre part. » (Pièce 6 [T]).



Par ailleurs, il est mentionné dans l'acte de vente que « l'acquéreur déclare vouloir bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente en application des articles 1115 et 1020 du code général des impôts. Il déclare à cet effet (') qu'il s'engage à revendre le bien dans un délai de cinq ans à ce jour ».



Le 26 octobre 2018, soit le même jour que la signature du protocole de cession d'actions, la société [C] transaction a vendu à la SCCV Les Résidences du [J], la parcelle contenant le chalet Sim's pour un prix de de 9 500 000 euros.



Il résulte de l'acte authentique que : 



- La société [C] Transaction, vendeur, représentée par son gérant [B] [C] avait acquis le bien en qualité de marchand de biens et avait demandé à bénéficier du régime spécial des achat effectués en vue de la revente prévue par les articles 1115 et 1220 du CGI. 



- La SCCV Les Résidences du [J], acquéreur, était représentée par son gérant statutaire, la société nouvelle le [J], elle-même représentée par les sociétés [T] Hôtel et [T] Groupe, cette dernière intervenant en qualité de caution du prêt d'un montant de 7 millions d'euros consenti par la Lyonnaise de banque.



- Il était fait référence à un courrier du 15 février 2018, constituant l'annexe 9 de l'acte de vente, aux termes duquel la société civile [C] transaction avait proposé deux options aux cédants de la société [J] participations :



- Une option proposant d'acquérir 100% du capital social et des droits de la société [J] participations et, en cas de refus de cette offre, une option permettant d'assurer la vente concomitante des actions appartenant aux cédants dans le capital social de la société [J] Participations et celle du tènement immobilier (dit chalet Sim's) appartenant à la société [C]. 



Il était ensuite précisé que les titulaires des titres de la société [J] participations avaient refusé l'offre d'achat susvisée et que par suite les consorts [S] et la société [C] participation titulaires, les uns des titres de la société [J] participations, l'autre du chalet Sim's avaient convenu suivant protocole en date du 31 mars 2018 des conditions et charges de la mise en vente de la totalité des titres de la société [J] et du chalet Sim's.



Il était enfin indiqué qu'aux termes d'un courrier en date du 29 juin 2018 à l'attention des consorts [S] et de la société [C] financière, la société [T] Groupe avait établi une offre d'achat portant, tant sur la totalité des titres de la société [J] participations que du chalet Sim's, stipulant que la cession des titres de la société et du chalet formant un tout indivisible, l'acquisition de l'un ne pouvait se faire sans l'acquisition de l'autre.



Il est ainsi établi que le sort des sociétés Immobilière [J] et [J] participations était lié, et ce bien avant 2016, à celui de la parcelle voisine de l'hôtel, parcelle cadastrée n°AB [Cadastre 3] d'une contenance de 568 m² environ, comprenant un chalet de 195 m², appelé chalet Sim's, située en zone UH (hôtelière), étant précisé ce chalet en mauvais état ne présentait en lui-même aucun intérêt, et ne valait que par son foncier. 



A cet égard, il sera noté qu'en suite de l'acquisition de ce foncier, le groupe [T] a fait édifier sur la parcelle (permis de construire du 7 octobre 2021) un bâtiment revendu en huit suites de prestige, dénommées « les Suites du [J] », pour un prix de départ, chacune, de 4,2 millions d'euros, bénéficiant de services para hôteliers directement en lien avec l'hôtel le [J] (pièces 72, 73 et 74 Bellecôte).



Il ressort également des pièces produites, que la société [C] transaction a agi comme intermédiaire marchand de biens dans la vente du chalet Sim's en accord avec les cédants de l'hôtel le [J] ainsi qu'il résulte du protocole d'accord du 31 mars 2018 cité dans l'acte de vente du chalet Sim's en date du 26 octobre 2018.



Or ce protocole, a été suivi quelques jours plus tard, soit le 3 avril 2018, d'une offre par les sociétés [T], de se porter acquéreurs tant de la société immobilière le [J] et de la société [J] participation que du chalet Sim's.



C'est dès lors à juste titre que les premiers juges ont retenu que la société [C] Transaction et la société civile Financière [C] n'étaient intervenues que comme intermédiaires afin de permettre la vente simultanée de l'hôtel et de la parcelle du chalet Sim's aux société [T], ce en accord entre toutes les parties.



Dès lors et contrairement à ce qu'affirment les appelantes, les ventes sont bien intervenues entre les mêmes entités que celles pour lesquelles la société Bellecôte a effectué des démarches.





5. Sur les démarches effectuées postérieurement par la société Bellecôte



La société Bellecôte justifie que M. [Y] a été sollicité à plusieurs reprises par MM. [Z] et [I] [T] de mars à juillet 2018 tant sur le projet de l'hôtel le [J] que sur celui du chalet Sim's :



Au mois d'avril 2018, M. [Y] a adressé, à la demande de M. [Z] [T], tout un dossier concernant le projet du [J]. Il lui était demandé d'ajouter un paragraphe sur le SPA unique quant à sa taille et ses installations.



Le 4 juillet 2018, M. [T] lui demandait « l'étude de valorisation du Chalet de Sim's simplement réhabilité. » En réponse le jour même M. [Y] indiquait « s'y mettre ». ( Pièce 31 Bellecôte)



Le 9 juillet 2018 M. [Y] indiquait « être allé à l'urbanisme prendre des informations sur la constructibilité du chalet dans le cadre d'une simple réhabilitation » et sollicitait pour ce faire la surface approximative du chalet.(Pièce 32 Bellecôte). Le même jour il demandait des précisions sur le relevé altimétrique et la surface du chalet (Pièce 33). Le 11 juillet, il adressait l'avis de valeur sollicité concernant le chalet réhabilité (12 millions d'euros) (pièce 35).



Le 16 juillet, il était encore sollicité car l'architecte demandait quelle était la répartition en m² des chambres et parties communes.





6. Sur le droit à rémunération de la société Bellecôte



Il résulte des dispositions l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier qui peuvent conduire à réduire voire supprimer cette rémunération.



Alors qu'il résulte du courriel du 16 mars 2018 de M. [Z] [T] à l'attention de M. [Y] que les sociétés [T] étaient disposées à l'époque à payer à la société Bellecôte sa commission, force est de constater que six mois plus tard lors de la signature des actes de vente les parties ont déclarées que les conventions avaient été négociées directement entre elles sans le concours ni la participation d'un intermédiaire.



Or il est établi par l'analyse des pièces et du déroulement des événements que la société Bellecôte a bien mis en relation les acquéreurs et vendeurs et participé activement à la réalisation des ventes.



Ainsi que l'a retenu à bon droit le premier juge :



- Il est certain que cette double acquisition complexe a connu des rebondissements et que la négociation d'une transaction d'un montant total de 55 millions d'euros concernant une structure juridique telle que celle de la socité [J] participations en lien avec l'acquisition d'une parcelle attenante ayant un autre propriétaire, s'étend inévitablement dans la durée.



- Il est également certain que les sociétés [T] Hôtels et [T] Groupe n'avaient pas besoin du concours de la société Bellecôte lors de leurs négociations avec les deux intermédiaires [C] Transaction et Financière [C], déjà en relation avec l'hôtel le [J], mais qu'elles ont à nouveau sollicité l'agent immobilier pour la valorisation de l'hôtel restaurant le [J] et du chalet Sim's à la signature du protocole réitératif de cession de titres de la société [J] participation et de la vente du chalet Sim's.



Il sera ajouté qu'incontestablement, c'est bien grâce à la connaissance du secteur par M. [Y] et de son réseau que les sociétés [T] ont pu être mises en relation avec les consorts [S] et faire cette double acquisition et que l'agence immobilière a contribué activement par ses démarches et ses conseils au bon déroulement du projet.



Dès lors le jugement sera confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de paiement des commissions de la société Bellecôte en vertu des mandats de recherche signés par les sociétés [T] sur la base du montant des ventes de la société le [J] participations et du chalet Sim's intervenues le 26 octobre 2018.



Conformément à la demande de la société Bellecôte, il sera ordonné la capitalisation des intérêts ayant couru pour une année entière.







III- Sur la demande indemnitaire de la société Bellecôte





L 'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'une faute, et l'exercice d'une action en justice de même que la défense à une telle action ne dégénère en abus que lorsqu'elle révèle une faute ou une erreur grave dont la commission a entraîné un préjudice pour le défendeur, ce qui n'est pas établi en l'espèce.



Le jugement qui a rejeté la demande indemnitaire de la société Bellecôte, sera ainsi confirmé.







IV ' Sur les demandes accessoires





L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Bellecôte.



Les sociétés [T] qui échouent en leur appel sont tenues aux dépens exposés devant la cour.









PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement et contradictoirement, 





Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,





Y ajoutant, 





Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,





Condamne in solidum les sociétés [T] Groupe et [T] Hôtels à payer à la société Bellecôte immobilière la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne in solidum les sociétés [T] Groupe et Lavoret Hôtels aux dépens exposés devant la cour.







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,

























































































Copie délivrée le 04 avril 2023 

à 

la SELARL BOLLONJEON

Me Michel FILLARD











Copie exécutoire délivrée le 04 avril 2023 

à 

Me Michel FILLARD