Cour d'Appel · 6ème Chambre — 3 novembre 2022

N° RG 21/09216 - N° Portalis DBVX-V-B7F-OARD









Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

du 13 décembre 2021



RG : 20/06126







Syndic. de copro. CALYPSO III

S.A.S. QUADRAL IMMOBILIER



C/



S.C.I. CALYPSO





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



6ème Chambre



ARRET DU 03 Novembre 2022







APPELANTES :



Syndicat des copropriétaires LE CALYPSO III - [Adresse 4]

prise en la personne de son syndic la SAS QUADRAL IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]



S.A.S. QUADRAL IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentés par Me Benoit FAVRE de la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocat au barreau de LYON, toque : 2192





INTIMEE :



S.C.I. CALYPSO

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Jean-philippe BELVILLE de la SELARL PREMIUM AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 3030





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Date de clôture de l'instruction : 20 Septembre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Septembre 2022



Date de mise à disposition : 03 Novembre 2022



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Dominique BOISSELET, président

- Evelyne ALLAIS, conseiller

- Stéphanie ROBIN, conseiller

assistés pendant les débats de Sylvie GIREL, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Dominique BOISSELET, président, et par Sylvie GIREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



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Faits, procédure et demandes des parties



La SCI Calypso est propriétaire de bureaux, au rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 5].

Le syndic de l'immeuble est la SAS Quadral immobilier.



Chaque propriétaire de lots dispose de sous compteurs d'eau, les relevés étant effectués, deux fois par an, par la société Proxiserve.



Par lettre recommandée du 1er mars 2018, un relevé de consommation effectué le 5 octobre 2017, mentionnant une consommation de 2629 m3, alors qu'elle était précédemment de 12 m3 a été transmis à la SCI Calypso. Le syndic a adressé à la SCI Calypso un décompte de charges lui imputant une consommation d'eau de 19265,35 euros sur la période du 5 octobre 2017 au 21 mars 2018.

Le cabinet d'avocats Cotessat-Buisson, qui occupe les locaux de la SCI Calypso, depuis le 15 février 2017, a dès lors sollicité les factures, sur les trois années précédentes.

Une recherche de fuite a parallèlement révélé, une surconsommation du système de climatisation réversible de la SCI Calypso, qui rejetait l'eau dans la colonne des eaux usées.

Si une demande de dégrèvement a été effectuée par le syndic, auprès de la société Eau de Grand [Localité 7], cette dernière n'a pas répondu favorablement et a réclamé le paiement de la facture.



Le syndic a sollicité, dans ces conditions, le paiement de la facture du 2 février 2018 de 17.598,46 euros (solde 6.000 euros réglé et abonnement de janvier à juin 2018 et février 2017 à janvier 2018 pour la consommation) à la SCI Calypso, estimant que la cause de la surconsommation était étrangère au syndicat.



Le nouveau relevé, réalisé ulterieurement, a mis également en évidence, une surconsommation de 7024 m3.



Le 11 janvier 2019, une nouvelle facture de 13.331,40 euros a été émise. (Abonnement et consommation de février 2018 à juin 2018)



Le médiateur de l'eau, saisi par le syndic a précisé, par lettre du11 octobre 2019, que le dossier ne pouvait être pris en charge, s'agissant d'un professionnel, seul un échelonnement des paiements étant envisageable.

La proposition de la SCI Calypso de verser la somme mensuelle de 500 euros, ou la somme de 11.500 euros, pour solde de tout compte a toutefois été rejetée.



Le syndic a ensuite transmis, à la SCI Calypso, l'accord de réglement amiable, prévoyant le versement de cinq chèques, respectivement d'un montant de 5.388,33 euros.

Le cabinet Cotessat-Buisson, contestant les factures, en l'absence d'expertise contradictoire et de fuite observée dans le local, n'a pas effectué de paiement.



Le syndicat des copropriétaires Le Calypso, représenté par son syndic en exercice Quadral Immobiliser, a, par acte d'huissier du 26 février 2018, sommé la SCI Calypso de payer les charges et travaux de copropriété impayés, pour un montant total de 28.252,81 euros.



Par acte d'huissier du 13 mars 2020, la SCI Calypso a fait assigner la société Quadral Immobilier, syndic de l'immeuble devant le tribunal judiciaire de Lyon sur le fondement des articles 1302 et 1353 alinéa 1 du code civil, aux fins de :



- dire et juger que la société Quadral Immobilier devra déduire de son appel de fonds concernant la SCI Calypso, les factures d'eau injustifiées des 11 janvier 2019 d'un montant de 13.331,40 euros et le 2 février 2018, d'un montant de 17.958,45 euros,

- condamner la société Quadral immobilier à payer à la SCI Calypso la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens.



Le syndic a saisi le juge de la mise en état d'un incident, indiquant qu'il n'avait pas le pouvoir de dispenser un copropriétaire de payer ses charges de copropriété et le syndicat des copropriétaires a ainsi été appelé en la cause, et les procédures jointes suivant ordonnance de jonction du 18 mars 2021.



Le syndicat des copropriétaires a, à son tour, saisi le juge de la mise en état d'un incident, afin de solliciter la condamnation de la SCI Calypso au paiement de la somme provisionnelle de 27.059,37 euros, au titre des charges et travaux arrêtés au 26 mai 2021, de celle de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.





Par ordonnance du 13 décembre 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lyon a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Calypso III, de sa demande de provision et de sa prétention formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens générés par l'incident,

- renvoyé l'affaire à l'audience de la mise en état du 14 février 2022, et dit que les messages et conclusions notifiées par RPVA devront l'être, au plus tard le 9 février 2022, à minuit et ce, à peine de rejet.





Le juge de la mise en état a ainsi retenu que les comptes individuels des copropriétaires ne donnaient pas lieu à approbation de l'assemblée générale, et demeuraient contestables, nonobstant l'approbation des comptes généraux du syndicat.

Il a souligné que la consommation d'eau était anormalement élevée, que le syndicat ne communiquait aucun élément pour vérifier la quote part imputée à la SCI Calypso, et que cette dernière se prévalait d'un rapport technique, qui établirait la présence de fuites dans d'autres lots.

Dès lors, il a considéré que le montant total de la consommation d'eau, susceptible d'être imputé à la SCI Calypso, souffrait d'une contestation sérieuse.





Par déclaration du 23 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires le Calypso III, représenté par son syndic en exercice, la SAS Quadral immobilier a interjeté appel de l'ordonnance précitée.





Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique le 19 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de :



- réformer totalement l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judicaire de lyon, en ce qu'elle a :

* débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Calypso III, de sa demande de provision et de sa prétention formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens générés par l'incident,

y ajoutant,

- condamner la SCI Calypso à verser, à titre de provision, la somme de 27.791,78 euros au syndicat de copropriétaires de la copropriété Le Calypso III, créance actualisée, au titre des charges et travaux arrêtés au 31 décembre 2021, sauf à actualiser cette somme au jour de l'audience,

- condamner la SCI Calypso à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Calypso III, la somme de 2.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens de l'incident et de la présente procédure d'appel, dont distraction au profit de la Selarl Cabinet Benoît Favre, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



A l'appui de ses prétentions, il fait tout d'abord valoir que les comptes de charges, pour l'année 2018, ont été validés par l'assemblée générale du 24 avril 2019 et que ceux pour l'année 2019 l'ont été, par l'assemblée générale du 24 juin 2020, comme l'illustrent les procès verbaux.

Il soutient que la SCI Calypso n'a émis aucune contestation, et qu'elle ne peut remettre en cause la répartition des charges.

S'il était considéré que l'adoption des comptes par le copropriétaire laissait cependant subsister, la possibilité pour le copropriétaire de contester les comptes individuels, il précise que cela suppose une contestation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Il ajoute que la consommation d'eau, dont le paiement est réclamé, est sans conteste imputable à la SCI Calypso, le premier relevé étant corroboré par la production par la SCI Calypso d'une photographie du compteur d'eau. En outre, le cabinet Cotessat-Buisson a reconnu que la fuite provenait bien de la vanne du circuit d'eau, de son système de climatisation.

Il précise produire l'ensemble des relevés et des factures, et souligne que l'imputabilité est également démontrée par la lettre du médiateur de l'eau, qui a proposé un échelonnement initialement, non contesté, par la SCI Calypso.

Ce n'est que le 14 février 2020, que cette dernière a contesté les factures, alors que le syndicat avait multiplié les démarches pour tenter d'obtenir une réduction de celles-ci, auprès de la société Eau du Grand [Localité 7]. Il observe également que la SCI Calypso n'a rien réglé.















Le syndicat des copropriétaires affirme que la consommation d'eau réclamée, résulte du seul compteur d'eau individuel de la SCI Calypso, de sorte que la présence de fuites sur d'autres lots, ne peut avoir d'incidence sur le présent litige.



Il énonce par ailleurs que l'argumentation de la SCI Calypso, selon laquelle la répartition de la charge d'eau froide serait calculée au tantième, ne repose sur aucun élément de preuve, le règlement de copropriété prévoyant qu'en cas d'installation de compteurs d'eau individuels, ce qui est le cas en l'espèce, les dépenses d'eau froide seront réparties, au prorata des consommations relevées dans chaque lot.

Dès lors, il considère qu'il justifie du bien fondé de sa créance.



En outre, il argue de la mauvaise foi de la SCI Calypso, qui cherche à faire supporter sa défaillance, dans l'installation de son système de climatisation, à l'ensemble des copropriétaires, alors qu'elle n'avait, notamment lors de la réception du courrier du médiateur de l'eau, pas contesté sa consommation d'eau.

Il fait également état de manoeuvres dilatoires de la SCI Calypso, qui tente de faire une interprétation erronée du rapport de la société Tech O, alors que ce dernier impute clairement la surconsommation d'eau, au système de climatisation réversible de la SCI Calypso.



Enfin, la SCI Calypso prétend désormais que lors de l'assemblée générale du 18 mai 2011, la pose de nouveaux compteurs individuels n'a pas été votée, ce qui n'est pas conforme à la réalité.Elle évoque d'autres fuites, sans démontrer cependant qu'il s'agirait de fuites d'eau dans les parties collectives.





En réponse, la SCI Calypso dans ses conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 19 septembre 2022, demande à la Cour de :



- constater que les demandes du syndicat des copropriétaires se heurtent à une contestation sérieuse, 

- confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lyon du 13 décembre 2021,

- débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété le Calypso III de l'intégralité de ses prétentions,

- le condamner à payer à la SCI Le Calypso la somme de 3.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété le Calypso III, aux entiers dépens de l'incident et de la procédure d'appel, avec recouvrement au profit de maître Belleville, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



A titre liminaire, elle expose que le juge de la mise en état a fait une juste application de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, disposant que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, qui demeure contestable.

Ensuite, elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'une créance, ne faisant pas l'objet d'une contestation sérieuse.

Au contraire, elle affirme que la créance n'est pas fondée.

Elle objecte tout d'abord qu'il n'est pas justifié d'une décision de l'assemblée générale concernant les compteurs d'eau individuels, la pièce produite, prévoyant seulement la pose de nouveaux compteurs, à tête radio, de sorte que la répartition proportionnellement aux tantièmes de chaque lot doit subsister.

En outre, il n'est pas fait état de compteurs individuels à chaque lot, mais de sous compteurs, ce qui est très différent, le seul compteur existant en l'espèce, étant celui de la copropriété auprès du fournisseur d'eau du Grand [Localité 7], et les copropriétaires n'ayant aucun lien contractuel avec le fournisseur d'eau.



Elle explique, dès lors, que la SCI Calypso étant détentrice de 246/10.000èmes de la copropriété, elle n'est redevable que des sommes correspondant à sa quote part, soit :

- pour l'exercice du 1er au 31 décembre 2018 : 780,18 euros (246/10.000èmes de la consommation de la copropriété s'élevant à 31.755,34 euros)

- pour l'exercice du 1er janvier 2019 au 31 decembre 2019 : 311,72 euros 

- pour l'exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 : 333,49 euros

total : 1.426,39 euros.









Elle soutient que le syndic a commis une faute, en réglant la totalité de ces factures excessives, sans exiger préalablement une expertise contradictoire, permettant de vérifier la réalité des consommations et de détecter des fuites. Elle ajoute que la créance n'est pas justifiée, des montants contradictoires étant même relevés.

Elle invoque également les constatations du rapport Tech O, qui a mentionné plusieurs autres fuites.

Elle souligne que les locaux sont occupés par un avocat seul, que la consommation d'eau est dès lors très limitée (lavage des mains, remplissage de la machine à café) et que de nouvelles fuites sont survenues dans les parties collectives, sans réaction du syndicat des copropriétaires, ce qui témoigne de sa carence dans le traitement des problèmes relatifs à l'eau. 

Dans ces conditions, l'existence de l'obligation invoquée par le syndicat est très sérieusement contestable.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022.





MOTIFS DE LA DECISION



- Sur la demande de condamnation au paiement d'une provision



En application de l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.



En l'espèce, il convient liminairement de rappeler que conformément aux dispositions de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des propriétaires. 



Ainsi, l'approbation des comptes généraux du syndicat, lors des assemblées générales ,au titre des exercices 2018 et 2019, incluant les charges litigieuses appelées, ne fait pas obstacle à la contestation des comptes individuels.



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.



En l'espèce, il est constant que la SCI Calypso est propriétaire des lots n° 2, en l'espèce un local commercial, n°108, soit un parking au deuxième sous sol portant le n° 43 et du lot n°112 correspondant à un second parking, portant le n° 47, au sein de l'ensemble immobilier le Calypso III, situé [Adresse 5].



Le syndicat des copropriétaires produit les procès verbaux des assemblées générales du 24 avril 2018, du 24 avril 2019, du 24 juin 2020 et du 1er juin 2021 qui ont approuvé les comptes des exercices 2017, 2018, 2019, 2020 et voté les budgets prévisionnels pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021, les états des dépenses 2018, 2019, 2020, les répartitions des charges 2018, 2019, 2020 ainsi que les appels de provisions et travaux depuis le 1er janvier 2018, outre l'extrait de compte de copropriété de la SCI Calypso.



Si la SCI Calypso prétend tout d'abord qu'un calcul des charges aux tantièmes devrait être retenu, concernant l'eau froide, la pose de compteurs individuels n'ayant pas été votée par l'assemblée générale, cette affirmation est contredite par le procès verbal de l'assemblée générale du 18 mai 2011, qui a voté la pose de nouveaux compteurs d'eau froide volumétrique, à tête radio, par la société proxiserve, avec un relevé annuel, l'assemblée donnant son accord pour la signature d'un contrat de 10 ans. Le contrat de pose de 65 compteurs Volumétrique Altaïr du 1er juillet 2011 est également versé aux débats.



Il est donc établi que les copropriétaires disposent de compteurs individuels, et ce nonobstant le fait que le gestionnaire de l'immeuble reste le seul abonné et qu'une facture globale est adressée à ce dernier par le distributeur d'eau. Dès lors, la distinction entre compteurs individuels et sous compteurs que tente d'instaurer la SCI Calypso est vaine.





De plus, si la pose de compteurs individuels DN15 est prévue en 2022, en remplacement des précédents compteurs d'eau froide, cela ne fait que confirmer l'existence des compteurs individuels et correspond en outre à la fin du contrat de 10 ans précité. 



Ainsi, l'article 3233 en son dernier alinéa du règlement de copropriété doit s'appliquer en ce qu'il prévoit qu' 'en cas d'installation ultérieure, sur décision de l'assemblée générale, de compteurs d'eau individuels, les dépenses d'eau froide seront réparties au prorata des consommations relevées dans chaque lot, le coût de location de chaque compteur, étant supporté par le copropriétaire du lot où il aura été installé'.



Les dépenses doivent ainsi être réparties au prorata des consommations relevées dans chaque lot, et non en fonction des tantièmes, comme le soutient la SCI Calypso.



Ensuite, le relevé du volume de consommation d'eau du compteur de la SCI Calypso, identifié sur les relevés d'eau n°2, a été réalisé par la société Proxiserve le 26 février 2018 et le 12 décembre 2018 et ces mesures respectivement de 7110 m3 et 11 411 m3, n'ont pas été contestées initialement, même si leur caractère élevé a été observé. Les courriers adressés par le syndicat des copropriétaires mentionnent d'ailleurs que les propres relevés de la SCI Calypso confirment une consommation d'eau très importante. La photographie du compteur sur laquelle les mesures ont été prises est versée aux débats et correspond au compteur de la SCI Calypso.

C'est dans ce contexte que le médiateur de l'eau a été sollicité et l'Eau du Grand [Localité 7], pour permettre l'obtention le cas échéant d'un dégrèvement, sans que la réalité de la consommation d'eau n'ait été remise en cause.



Si la SCI Calypso soutient désormais que d'autres fuites d'eau existeraient dans l'immeuble, elle ne démontre pas que ces dernières pourraient remettre en cause les relevés et l'imputation de la consommation à son égard, alors qu'elles sont nécessairement antérieures au compteur et donc sans effet sur la consommation qui lui est imputée.



Par ailleurs, la cause de la surconsommation d'eau a été parfaitement identifiée dans les conclusions du rapport Tech O, qui a relevé que le compteur d'eau tournait plus que de raison dans les locaux des avocats du rez-de-chaussée et que cette surconsommation d'eau exceptionnelle a pour origine, un système de chauffage climatisation défectueux. Précisement, le technicien indique que le système rejetait directement l'eau une fois passée dans le condenseur, dans la colonne des eaux usées. Ce dispositif a été supprimé par la mise en place d'un circuit fermé et il n'est pas contesté que la surconsommation a cessé.



En toute hypothèse, si la SCI Calypso conteste les conclusions de ce rapport, il lui appartient d'en démontrer le caractère erroné, dans la mesure où la fuite est nécessairement postérieure au compteur, c'est à dire dans les parties privatives qui lui appartiennent.



Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier d'une obligation non sérieusement contestable.

Il a actualisé sa créance à 27.791,78 euros, arrêtée au 31 décembre 2021, conformément aux pièces et décomptes de charge individuels produits.



En conséquence, il convient de réformer l'ordonnance déférée et de condamner la SCI Calypso au paiement d'une provision de 27.791,78 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Calypso III, au titre des charges et travaux arrêtés au 31 décembre 2021.



II/ Sur les demandes accessoires



La SCI Calypso succombant, il convient de la condamer aux dépens de l'incident de première instance, l'ordonnance attaquée étant réformée, ainsi qu'aux dépens d'appel, avec recouvrement au profit de la SELARL Cabinet Benoît Favre, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



L'équité commande en revanche de débouter le syndicat de copropriétaires de sa demande, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

















PAR CES MOTIFS



La Cour,



Réforme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, 



Et statuant à nouveau,



Condamne la SCI Calypso au paiement d'une provision de 27.791,78 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Calypso III, au titre des charges et travaux arrêtés au 31 décembre 2021.



Condamne la SCI Calypso aux dépens de l'incident de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés au profit de la SELARL Cabinet Benoît Favre, en application de l'article 699 du code de procédure civile,



Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette les autres demandes des parties.





LE GREFFIERLE PRESIDENT