Cour d'Appel · 2 e chambre civile — 1 septembre 2022

SD/IC















S.C.I. INVESTIMMO



C/



S.A.S. IP3 LYON



S.A. PROMENS



Compagnie ZURICH INSURANCE PUBLIC LIMITED COMPANY



























































































expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le











COUR D'APPEL DE DIJON



2ème chambre civile



ARRÊT DU 01 SEPTEMBRE 2022



N° RG 21/00474 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FVLI



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : au fond du 01 mars 2021, 

rendue par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 12/02127









APPELANTE :



S.C.I. INVESTIMMO agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis :

[Adresse 4]

[Localité 9]



représentée par Me Anne-Line CUNIN, membre de la SELARL DU PARC - CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 91

assistée de Me Nicolas BECKER, avocat associé de la SELARL VAILLY, BECKER et ASSOCIES, avocat au barreau d'ANNECY





INTIMÉES :



S.A.S. IP3 LYON prise en la personne de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis :

[Adresse 3]

[Localité 5]



S.A. PROMENS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis :

[Adresse 6]

[Localité 1]



représentées par Me Loïc DUCHANOY, membre de la SCP LDH AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 16

assisté de Me Julie DEGENEVE, associée de la SCP O. RENAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON





Compagnie ZURICH GLOBAL CORPORATE FRANCE prise en la personne de son directeur général, ès qualité domicilié de droit au siège social sis :

[Adresse 2]

[Localité 10]



représentée par Me Franck PETIT, , membre de la SELARL Franck PETIT AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 101







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 mai 2022 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Sophie DUMURGIER, Conseiller, chargé du rapport et Sophie BAILLY, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller,



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 01 Septembre 2022,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES



La société Promens exerce une activité de fabrication d'emballages en matière plastique. 

En 1991, dans le cadre de la cession de l'activité « pièces techniques » de la société Manoel Bouchet, en redressement judiciaire, elle a acquis un droit au bail sur un immeuble situé lieudit [Adresse 13], propriété de la SCI Les Laucheres. 

A la suite de cette cession, un bail a été régularisé le 5 février 1996 au profit de la société Plasthom, aux droits de laquelle se trouve la SA Promens, portant sur un terrain cadastré section AN n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8] et sur les diverses constructions édifiées sur ce terrain, pour une durée de neuf ans à compter du 11 octobre 1991, destinés à l'exercice de l'activité de fabrication, transformation et vente de produits en matière plastique, moyennant un loyer annuel de 31 831,35 euros, qui s'est poursuivi par tacite reconduction à son échéance.



Par acte du 4 octobre 2007, un nouveau bail a été régularisé entre la SCI Investimmo, nouveau propriétaire de l'ensemble immobilier depuis le 25 août 2005, et la SA Polimoon, anciennement dénommée Plasthom, pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2007, moyennant un loyer annuel de 86 000 euros HT.



Par acte d'huissier signifié le 11 septembre 2009, la société Promens a délivré congé au bailleur à l'expiration de la première période triennale, soit le 30 juin 2010. 



La société Investimmo a pris acte de la rupture anticipée du bail, par courrier du 16 octobre 2009, en demandant au preneur de remettre en état les désordres constatés lors de son dernier passage, affectant la toiture des différents bâtiments qui présentait des fuites et le pignon maçonné situé au sud du bâtiment, en très mauvais état, et ce avant la remise des clés.

Par courrier du 30 novembre 2009, la société Promens a répondu qu'elle avait nettoyé le site et qu'elle était en cours de réalisation de quelques travaux demandés par la DRIRE, estimant que les bâtiments avaient été laissés dans un meilleur état que lors de la prise à bail en 2007.



Les parties ont ensuite échangé plusieurs correspondances aux termes desquelles la bailleresse confirmait sa demande de remise en état du bâtiment et le preneur réitérait son désaccord pour réaliser les travaux, considérant qu'ils étaient, pour la plupart, dus à la vétusté de l'immeuble, constatée antérieurement à la signature du bail.







Les locaux ont par ailleurs fait l'objet de cambriolages et de dégradations volontaires les 11 mars et 16 avril 2010 et la société Promens s'est engagée à réaliser elle même les travaux de remise en état de ces désordres afin que les locaux puissent être restitués le 30 juin 2010.



Le 28 juin 2010, la société Promens SA a régularisé au profit de la société Promens GDMH un traité d'apport partiel d'actifs soumis au régime des scissions, au terme duquel elle a cédé l'intégralité de sa branche autonome d'activité de fabrication des composants plastiques pour l'automobile et la construction de la cage de roulement. 

Elle a par la suite changé de dénomination commerciale pour devenir la société IP3 Lyon. 



Le jour de la libération des lieux, le 30 juin 2010, un état des lieux contradictoire a été dressé par Me [C], huissier de justice à [Localité 11].



Le 28 juillet 2010, la société Investimmo a sollicité en référé la nomination d'un expert et la condamnation de la société Promens à lui régler des provisions. 

Par ordonnance du 16 novembre 2010, le juge des référés a désigné M. [D] en qualité d'expert et a accordé une provision de 7 525,09 euros à la demanderesse.

Les opérations d'expertise ont été déclarés communes à la société Zurich Insurance par ordonnance du 7 juin 2011 et l'expert a déposé son rapport définitif le 5 avril 2012. 



Au cours de l'année 2011, la société Investimmo a cédé les bâtiments A, B et D et, le 20 septembre 2018, elle a vendu le bâtiment C.



Sur la base des conclusions de l'expert, la société Investimmo a, par acte du 1er juin 2012, fait assigner la SA Promens SA et la société Zurich Insurance devant le tribunal de grande instance de Dijon pour obtenir l'indemnisation de ses préjudices. 

Elle a mis en cause la société IP3 Lyon par acte du 10 juin 2015, laquelle bénéficiait d'une procédure de sauvegarde judiciaire ouverte le 18 décembre 2012 par le tribunal de commerce de Villefranche-Tarare, et d'un plan de sauvegarde d'une durée de 10 ans arrêté par le même tribunal le 5 décembre 2013. 



Aux termes de ses dernières conclusions saisissant le tribunal, elle a demandé à la juridiction, au visa des articles 605, 606, 1134, 1147, 1382, 1732 du code civil, L 145-1 du code de commerce, et L 124-3 du code des assurances de : 

- ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture du 7 mai 2018 et la réouverture des débats,

A titre principal, sur le fondement des règles relatives aux baux commerciaux ou sur le fondement de la faute civile,

- condamner solidairement la société Promens SA et la société Zurich Insurance au paiement des sommes de : 

' 513 707,75 HT au titre des manques à gagner des loyers du 1er juillet 2010 au 20 septembre 2018,

' 48 606 euros au titre des taxes foncières,

' 413 707 euros HT au titre du manque à gagner sur le prix de revente de l'immeuble, 

En toute hypothèse, 

' 6 381,64 euros TTC au titre des travaux nécessaires pour murer les ouvertures du bâtiment, effectués par elle en cours d'expertise, 

' 7 525,09 euros outre intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2010, date de l'ordonnance de référé du Tribunal de grande instance de Dijon,

' 989,51 euros au titre de la régularisation du dépôt de garantie suite à l'indexation du loyer au 01/01/09, 

' 224,29 euros au titre de la régularisation du dépôt de garantie suite à l'indexation du loyer au 01/01/10, 

' 2 713,62 euros au titre de la facture du 30 avril 2010 correspondant à l'indemnité pour retard de paiement du loyer, 

' 11,96 euros au titre de la facture du 30/04/10 correspondant aux frais de LRAR envoyée le 30/04/10, 

' 11,96 euros au titre de la facture du 10/06/10 correspondant aux frais de LRAR envoyée le 21 mai 2010, 

' 11,96 euros au titre de la facture du 10/06/10 correspondant aux frais de LRAR envoyée le 10/06/10, 

- dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir,

- dire et juger que ces sommes seront assorties de la TVA applicable au jour de la décision à intervenir, 

- débouter les défenderesses de l'intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire, si le Tribunal excluait la garantie de la société Zurich Insurance,

- condamner la société Promens SA au paiement des mêmes sommes assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir et de la TVA applicable au jour de la décision à intervenir, 

- débouter la société Promens de l'intégralité de ses demandes,

- débouter la société Zurich Insurance du surplus de ses demandes à son encontre,

A titre extraordinairement subsidiaire, si le Tribunal estimait que les demandes formulées à l'encontre de la société Promens étaient mal dirigées, 

- dire et juger recevable et bien fondée l'assignation d'appel en cause de la société IP3 Lyon,

- condamner la société IP3 Lyon, et à tout le moins fixer au passif de cette société les sommes sus réclamées, assorties de la TVA applicable au jour de la décision à intervenir et des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir,

A titre très extraordinairement subsidiaire, 

- ordonner, avant dire droit sur ces questions, la désignation d'un expert judiciaire pour calculer, depuis le dépôt du précédent rapport d'expertise de M. [D], les manques à gagner, afférents aux :

' loyers et taxes foncières,

' prix de revente des biens immobiliers,

En tout état de cause :

- condamner la société Promens SA au paiement d'une somme de 25 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Zurich Insurance au paiement d'une somme de 25 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution,

- condamner conjointement et solidairement (sic) la société Promens SA et la société Zurich Insurance aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat d'huissier du 30 juin 2010 et l'intégralité des frais d'expertise. 



Au terme de leurs dernières écritures saisissant le tribunal, la SA Promens et la société IP3 Lyon ont demandé à la juridiction, au visa des articles 1743 et suivants du code civil, 1755 et suivants du code civil, L 622-21-I du code de commerce, 4 et 56 du code de procédure civile, 16, 173, 278 et 771 du code de procédure civile de : 

- constater que l'assignation signifiée à la société IP3 Lyon le 10 juin 2015 ne contient aucune demande, qu'elle n'est pas motivée en fait et en droit et en prononcer la nullité,

- se déclarer incompétent pour trancher les demandes d'expertise judiciaire formulées subsidiairement par la société Investimmo, 

- dire et juger irrecevables les demandes formulées par la société Investimmo à l'encontre de la société IP3, faute d'admission de sa créance au passif de celle-ci et faute d'opposabilité du rapport d'expertise,

- constater que l'expert a sollicité l'assistance d'un sapiteur, architecte, de même spécialité et prononcer la nullité du rapport d'expertise, 

En toute hypothèse, 

Sur les demandes au titre du manque à gagner et trouble de jouissance concernant les loyers et la taxe foncière,

- constater la négligence de la société Investimmo qui n'a pas réalisé les travaux préconisés par l'expert et n'a pas fait diligence pour la mise en location du bâtiment, 

- constater l'état de vétusté des biens et l'état du marché locatif non propice à une quelconque location, 

- constater l'absence de trouble de jouissance et de démonstration d'une quelconque perte de chance, 

- débouter la société Investimmo de sa demande d'expertise judiciaire, 

En conséquence, 

- débouter la société Investimmo de ses demandes et, en toute hypothèse, les apprécier au regard d'une perte de chance qui implique un défaut de réparation intégrale,





Sur les demandes au titre du manque à gagner sur le prix de vente 

- constater le défaut d'évaluation du bâtiment vendu et l'absence de démonstration de la perte de chance,

- constater l'impossibilité de réclamer cumulativement le coût des travaux de remise en état et le montant du prix de revente escompté, 

- débouter, en toute hypothèse, la société Investimmo de sa demande d'expertise judiciaire, 

Sur les demandes annexes, 

- débouter la société Investimmo de ses demandes et en toute hypothèse procéder à la compensation avec le dépôt de garantie de la société Promens,

Sur la garantie de la Zurich, 

- constater la validité de la garantie souscrite par la société Promens auprès de la société Zurich,

- prendre acte de la déclaration des sinistres par la société Promens en date du 4 mai 2010, 

- constater que les arguments de la société Zurich de nature à faire échec à la couverture d'assurance ne sont pas fondés, 

- constater que les stipulations contractuelles modifiées par avenant de la société Zurich Insurance excluent, à compter de l'année 2018, l'application d'une franchise pour les dommages causés au site de production, 

- constater, en conséquence, que la garantie d'assurance est due à la société Promens ou à la société IP3 sans qu'il soit possible d'opposer une quelconque franchise, 

- ne retenir en toute hypothèse qu'une seule franchise pour les deux sinistres liés aux cambriolages, compte tenu de leur traitement global par l'expert judiciaire, 

- condamner la société Zurich à garantir la société Promens ou la société IP3 de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre, 

En toute hypothèse, 

- condamner la société Investimmo au paiement de la somme de 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit de chacun des demandeurs (sic), ainsi qu'aux entiers dépens,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 



Au terme de ses dernières écritures saisissant le tribunal, la compagnie Zurich Insurance a demandé à la juridiction, au visa des articles 1134 du code civil et L 113-9 du code des assurances de : 

A titre principal,

- juger les demandes de la SCI Investimmo mal fondées à son encontre et l'en débouter,

- juger n'y avoir lieu à garantie de la compagnie Zurich Global Corporate France,

- condamner la SCI Investimmo à lui payer une indemnité de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens de l'instance,

Subsidiairement,

- dire y avoir lieu à réduction proportionnelle de l'indemnité par application de l'article L 113-9 du code des assurances,

Toujours subsidiairement,

Dans le cas où elle serait condamnée à payer une somme quelconque à la demanderesse principale, ou à garantir les sommes dues par son assurée,

- réduire les demandes dans de notables proportions,

- dire que l'appel en garantie de la SA Promens à son encontre ne pourra prospérer que dans la limite de la franchise contractuelle, soit 100 000 euros par sinistre, en distinguant les deux sinistres liés à l'effraction du bâtiment et le troisième lié à la mise en cause de la responsabilité du preneur pour les dépenses lui étant imputables par défaut d'entretien, voire pour grosses réparations,

- dire encore que cet appel en garantie ne pourra pas prospérer sur les frais irrépétibles ni sur les dépens,

- juger ainsi qu'elle ne peut être condamnée ni aux dépens ni à des frais irrépétibles, ni à garantir des frais de cette nature,

Dans tous les cas :

- condamner in solidum la SCI Investimmo et la SA Promens ou qui mieux d'entre les deux le devra aux entiers dépens.







Par jugement rendu le 1er mars 2021, le Tribunal judiciaire de Dijon a :

- constaté que la demande visant à rabattre l'ordonnance de clôture du 7 mai 2018 n'a plus d'objet, la clôture ayant été rabattue et reportée au 25 octobre 2019,

- écarté le moyen de la nullité de l'assignation signifiée à la société IP3 Lyon,

- rejeté l'argumentation de la SA Promens visant à être mise hors de cause,

- débouté la SA Promens de sa demande visant à voir annuler le rapport d'expertise judiciaire,

- dit que la perte de chance de relouer les locaux sur la période du 1er juillet 2010 au 30 avril 2012 doit être fixée à 30%,

- condamné la SA Promens à payer à la SCI Investimmo les sommes de 42 317 euros pour le manque à gagner de loyers et de 5 357 euros pour les taxes foncières sur la période susvisée,

- débouté la SCI Investimmo de sa demande d'expertise complémentaire,

- débouté la SCI Investimmo de ses demandes de dommages-intérêts au titre de la perte de loyers sur la période postérieure au 30 avril 2012 et au titre du manque à gagner sur le prix de revente du bâtiment C,

- condamné la SA Promens à payer à la SCI Investimmo la somme de 6 381,64 TTC euros au titre des travaux nécessaires pour murer les ouvertures des bâtiments et celle de 3 963,30 euros TTC en réparation des préjudices accessoires,

- déclaré recevable l'action de la SCI Investimmo dirigée à l'encontre de la compagnie Zurich Global Corporate France,

- débouté la SCI Investimmo de sa demande de condamnation dirigée à l'encontre de la Compagnie Zurich Global Corporate France,

- débouté la SA Promens de sa demande de condamnation en garantie dirigée à l'encontre de la compagnie Zurich Global Corporate France en raison de l'application de la franchise,

- condamné la SA Promens aux entiers dépens, en ce compris le procès-verbal de constat de Me [C] en date du 30 juin 2010 et les frais de procédure de référé et d'expertise judiciaire,

- condamné la SA Promens à verser à la SCI Investimmo la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs plus amples demandes,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement. 



La SCI Investimmo a régulièrement relevé appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 6 avril 2021, portant sur les chefs de dispositif de la décision ayant dit que la perte de chance de relouer les locaux sur la période du 1er juillet 2010 au 30 avril 2012 doit être fixée à 30%, ayant condamné la SA Promens à ne lui payer que les sommes de 42 317 euros pour le manque à gagner de loyers et de 5 357 euros pour les taxes foncières sur la période susvisée, et l'ayant déboutée de sa demande d'expertise complémentaire, de ses demandes de dommages-intérêts au titre de la perte de loyers sur la période postérieure au 30 avril 2012 et au titre du manque à gagner sur le prix de revente du bâtiment C, de sa demande de condamnation dirigée à l'encontre de la compagnie Zurich Global Corporate France, ayant débouté la SA Promens de sa demande de condamnation en garantie dirigée à l'encontre de la compagnie Zurich Global Corporate France en raison de l'application de la franchise, et l'ayant déboutée de ses plus amples demandes.



Aux termes de ses conclusions n°3 notifiées le 8 avril 2022, la SCI Investimmo demande à la Cour de : 

Vu les dispositions des articles 605, 606, 1134, 1147, 1382 (devenu 1240), 1732 du code civil, L 145-1 du code de commerce et L 124-3 du code des assurances,

- infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Dijon en date du 1er mars 2021 en ce qu'il a :

' dit que la perte de chance de relouer les locaux sur la période du 1er juillet 2010 au 30 avril 2012 doit être fixée à 30%,

' condamné la SA Promens à ne payer à la SCI Investimmo que les sommes de 42 317 euros pour le manque à gagner de loyers et de 5 357 euros pour les taxes foncières sur la période susvisée,

' débouté la SCI Investimmo de sa demande d'expertise complémentaire,

' débouté la SCI Investimmo de ses demandes de dommages-intérêts au titre de la perte de loyers sur la période postérieure au 30 avril 2012 et au titre du manque à gagner sur le prix de revente du bâtiment C,



' débouté la SCI Investimmo de sa demande de condamnation dirigée à l'encontre de la compagnie Zurich Global Corporate France,

' débouté la SA Promens de sa demande de condamnation en garantie dirigée à l'encontre de la compagnie Zurich Global Corporate France en raison de l'application de la franchise,

' débouté la SCI Investimmo de ses plus amples demandes,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

- condamner solidairement la SA Promens et la compagnie Zurich Global Corporate France à lui payer la somme de 141 057,79 euros HT, soit la somme de 168 705,12 euros TTC au titre du manque à gagner de loyers pour la période allant du 1er juillet 2010 au 30 avril 2012,

- condamner solidairement la SA Promens et la compagnie Zurich Global Corporate France à lui payer la somme de 17 856 euros HT, soit la somme de 21 355,78 euros TTC au titre du manque à gagner s'agissant de la taxe foncière pour la période allant du 1er juillet 2010 au 30 avril 2012, 

- condamner solidairement la SA Promens et la compagnie Zurich Global Corporate France à lui payer la somme de 372 649,96 euros HT, outre la TVA au taux en vigueur au jour de la date d'exigibilité de cette somme, au titre du manque à gagner de loyers pour la période allant du 1er mai 2012 au 20 septembre 2018, 

- condamner solidairement la SA Promens et la compagnie Zurich Global Corporate France à lui payer la somme de 30 750 euros HT, outre la TVA au taux en vigueur au jour de la date d'exigibilité de cette somme, au titre du manque à gagner relatif à la taxe foncière pour la période allant du 1er mai 2012 au 20 septembre 2018,

- condamner solidairement la SA Promens et la compagnie Zurich Global Corporate France à lui payer la somme de 413 757 euros HT, soit la somme de 496 508,40 euros TTC au titre du manque à gagner s'agissant de la revente du bâtiment C,

- débouter la compagnie Zurich Global Corporate France de l'intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

- débouter la société Promens de l'intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

- débouter la société IP3 Lyon de l'intégralité de ses demandes dirigées à son encontre, 

A titre subsidiaire, si la Cour estimait les demandes dirigées à l'encontre de la SA Promens mal dirigées, 

- condamner solidairement la société IP3 Lyon et la compagnie Zurich Global Corporate France à lui payer les sommes suivantes, et à tout le moins fixer au passif de la société IP3 Lyon :

' 141 057,79 euros HT, soit la somme de 168 705,12 euros TTC au titre du manque à gagner de loyers pour la période allant du 1er juillet 2010 au 30 avril 2012, 

' 17 856 euros HT, soit la somme de 21 355,78 euros TTC au titre du manque à gagner s'agissant de la taxe foncière pour la période allant du 1er juillet 2010 au 30 avril 2012, 

' 372 649,96 euros HT, outre la TVA au taux en vigueur au jour de la date d'exigibilité de cette somme, au titre du manque à gagner de loyers pour la période allant du 1er mai 2012 au 20 septembre 2018, 

' 30 750 euros HT, outre la TVA au taux en vigueur au jour de la date d'exigibilité de cette somme, au titre du manque à gagner relatif à la taxe foncière pour la période allant du 1er mai 2012 au 20 septembre 2018,

' 413 757 euros HT, soit la somme de 496 508,40 euros TTC au titre du manque à gagner s'agissant de la revente du bâtiment C,

- débouter la compagnie Zurich Global Corporate France de l'intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

- débouter la société Promens de l'intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

- débouter la société IP3 LYON de l'intégralité de ses demandes dirigées à son encontre, 

A titre infiniment subsidiaire,

- ordonner avant dire droit une expertise judiciaire et désigner tel expert qu'il plaira aux fins notamment de :

' se faire remettre tout document utile à l'accomplissement de sa mission dont les parties entendent se prévaloir au cours de l'instance,

' examiner les griefs qu'elle allègue figurant dans les présentes conclusions et les pièces produites suivant bordereau,

' déterminer et chiffrer son manque à gagner s'agissant des loyers et de la taxe foncière depuis le dépôt du précédent rapport d'expertise de M. [D] du 5 avril 2012,

' déterminer et chiffrer le manque à gagner relatif au prix de revente des biens immobiliers qu'elle a subi,

- dire que conformément aux dispositions de l'article 276 du code de procédure civile, l'expert fixera un délai aux parties pour formuler leurs observations ou réclamations lorsqu'elles prendront une forme écrite et que les derniers dires rappelleront sommairement le contenu de se présenter antérieurement (sic),

- inviter l'expert à répondre précisément et complètement aux dires régulièrement déposés et à formuler des réponses définitives aux différents chefs de mission posés dans un rapport lui-même qualifié de définitif,

En tout état de cause,

- débouter la compagnie Zurich Global Corporate France de l'intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

- débouter la société Promens de l'intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

- débouter la compagnie société IP3 Lyon de l'intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

- condamner la SA Promens à lui payer la somme de 25 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la compagnie Zurich Global Corporate France à lui payer la somme de 25 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement la SA Promens et la compagnie Zurich Global Corporate France aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Aux termes de leurs conclusions notifiées le 1er avril 2022, la société Promens et la société IP3 demandent à la Cour de : 

Vu les articles 1743 et suivants du code civil, 

Vu les articles 1755 et suivants du code civil, 

Vu les articles L 622-21 et suivants du code de commerce, 

Vu les articles 4 et 56 du code de procédure civile, 

Vu les articles 16, 173 278 et 771 du code de procédure civile, 

- dire leur appel incident recevable et bien fondé,

- infirmer le jugement en ce qu'il : 

o « rejette l'argumentation de la SA Promens visant à être mise hors de cause », 

o « dit que la perte de chance de relouer les locaux sur la période du 1er juillet 2010 au 30 avril 2012 doit être fixée à 30% », 

o « condamne la SA Promens à payer à la SCI Investimmo les sommes de 42 317 euros pour le manque à gagner de loyers et de 5 357 euros pour les taxes foncières sur la période susvisée », 

o « condamne la SA Promens à payer à la SCI Investimmo la somme de 6 381,64 euros TTC au titre des travaux nécessaires pour murer les ouvertures des bâtiments et celle de 3 963,30 euros TTC en réparation des préjudices accessoires », 

o « déboute la SA Promens de sa demande de condamnation en garantie dirigée à l'encontre de la compagnie Zurich Global Corporate France en raison de l'application de la franchise », 

o « condamne la SA Promens aux entiers dépens, en ce compris le procès-verbal de constat de Me [C] en date du 30 juin 2010 et les frais de procédure de référé et d'expertise-judiciaire », 

o « condamne la SA Promens à verser à la SCI Investimmo la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile », 

o « déboute les parties de leurs plus amples demandes », 

Statuant à nouveau :

- juger irrecevables les demandes formulées par la société Investimmo à l'encontre de la société Promens en raison de la transmission de plein droit du bail commercial à la société IP3 (anciennement Promens GDMH) dès le 28 juin 2010,

- juger irrecevables les demandes formulées par la société Investimmo à l'encontre de la société IP3, faute d'admission de sa créance au passif de celle-ci et faute d'opposabilité du rapport d'expertise, 

Sur les demandes au titre du manque à gagner et du trouble de jouissance concernant les loyers et la taxe Foncière,

- débouter la société Investimmo de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions et, en toute hypothèse, les apprécier au regard d'une perte de chance qui implique un défaut de réparation intégrale,

Sur les demandes accessoires, 

- débouter la société Investimmo de toutes demandes,



Sur la demande d'expertise judiciaire, 

- se déclarer incompétent pour trancher la demande nouvelle d'expertise judiciaire formulée subsidiairement par la société Investimmo, 

En tout état de cause, 

- débouter la société Investimmo de sa demande d'expertise judiciaire, 

Sur la garantie de la société Zurich Insurance,

- prendre acte de la déclaration des sinistres par la société Promens en date du 4 mai 2010,

- juger en conséquence que la garantie d'assurance est due, sans qu'il soit possible d'opposer une quelconque franchise,

- condamner la société Zurich à garantir la société Promens ou la société IP3 Lyon de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,

- débouter la société Zurich de toutes demandes formulées à leur encontre, 

En toute hypothèse, 

- condamner la société Investimmo au paiement de la somme de 30 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit de chacun des demandeurs,

- condamner la société Investimmo aux entiers dépens. 



Aux termes de ses conclusions n°3 notifiées le 5 avril 2022, la compagnie Zurich Global Corporate France demande à la cour de : 

Vu les articles 1134, 1147, 1164, 1964 du code civil (dans leur rédaction applicable à l'époque des faits), 1353 du code civil, 9 et 567 du code de procédure civile, L 113-1, L 113-9 du code 

des assurances,

- déclarer recevable son appel incident,

- rejeter l'appel principal de la SCI Investimmo,

- rejeter l'appel incident de la SA Promens et de la société IP3 Lyon,

Et, par conséquent :

1 / A titre principal :

- infirmer le jugement rendu le 1er mars 2021 par le Tribunal judiciaire de Dijon en ce qu'il a décidé que la garantie d'assurance de la compagnie Zurich Global Corporate France était acquise, Statuant à nouveau,

- décider et déclarer qu'il n'y a pas lieu à garantie de la compagnie Zurich Global Corporate France en raison de la déclaration tardive de sinistre,

- décider et déclarer qu'il n'y a pas lieu à garantie de la compagnie Zurich Global Corporate France pour les dégradations résultant d'un défaut d'entretien imputable à la seule SA Promens,

- décider et déclarer que la garantie de la compagnie Zurich Global Corporate France n'est pas acquise ou est exclue en raison de l'absence de mesures de sauvegarde constitutive d'une faute dolosive de la SA Promens,

- annuler le contrat d'assurance souscrit par la SA Promens auprès d'elle en raison de l'absence ou de la disparition d'aléa (ou, à défaut, qu'il y a caducité du contrat en raison de cette disparition, sic),

- annuler le contrat d'assurance souscrit par la SA Promens auprès d'elle en raison du dol commis par la SA Promens s'agissant de l'absence de déclaration de l'aggravation du risque,

- débouter en conséquence les parties de toutes leurs demandes à son encontre,

2 / A titre subsidiaire :

- confirmer le jugement rendu le 1er mars 2021 par le Tribunal judiciaire de Dijon en ce qu'il a débouté la SCI Investimmo de sa demande au titre des pertes sur le prix de vente de son ensemble immobilier,

- infirmer le jugement rendu le 1er mars 2021 par le Tribunal judiciaire de Dijon en ce qu'il a alloué à la SCI Investimmo les sommes de 42 317 euros pour le manque à gagner de loyers et de 5 357,00 euros pour les taxes foncières,

Statuant à nouveau :

- débouter la SCI Investimmo de l'intégralité de ses demandes au titre du manque à gagner des loyers et des taxes foncières pour absence de preuve certaine desdites pertes,

3 / A titre très subsidiaire :

- confirmer le jugement du 1er mars 2021 du Tribunal judiciaire de Dijon en ce qu'il a appliqué à son bénéfice la franchise contractuelle de 100 000 euros par sinistre en la déclarant opposable à toutes les parties,

- infirmer le jugement rendu le 1 er mars 2021 par le Tribunal judiciaire de Dijon en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre de la réduction proportionnelle de l'indemnité d'assurance,

Statuant à nouveau,

- appliquer la réduction proportionnelle en réduisant toutes les condamnations contre elle de 50 %,

- décider et déclarer, si les sommes allouées à la SCI Investimmo sont augmentées et qu'elles dépassent le montant de la franchise contractuelle (100 000 euros par sinistre), qu'il conviendra de déduire ladite franchise des sommes allouées,

- décider et déclarer que la SA Promens a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis d'elle pour n'avoir pas pris les mesures de sauvegarde nécessaires après la survenance du second sinistre,

En conséquence :

- condamner la SA Promens à lui payer des dommages-intérêts égaux aux condamnations pouvant être mises à sa charge au bénéfice de la SCI Investimmo,

- condamner la SA Promens à la garantir de toutes les condamnations pouvant être mises à sa charge au bénéfice de la SCI Investimmo, 



4/ En tout état de cause :

- confirmer le jugement rendu le 1er mars 2021 par le Tribunal judiciaire de Dijon en ce qu'il a débouté la SCI Investimmo de ses demandes de condamnations financières à son encontre et en ce qu'il a débouté la SA Promens de sa demande de condamnation à garantie à son encontre,

- débouter la SA Promens, la société IP3 Lyon et la SCI Investimmo de l'intégralité de leurs demandes formées à son encontre et de toutes défenses contraires,

- confirmer le jugement rendu le 1er mars 2021 par le Tribunal Judiciaire de Dijon en ce qu'il a débouté la SCI Investimmo de sa demande au titre des pertes sur le prix de vente de son ensemble immobilier et de sa demande d'expertise,

- confirmer le jugement rendu le 1er mars 2021 par le Tribunal judiciaire de Dijon en ce qu'il a décidé que la SA Promens serait condamnée aux entiers dépens, en ce compris le procès-verbal de constat de Me [C] du 30 juin 2010 et les frais de la procédure de référé et d'expertise judiciaire,

- débouter la SCI Investimmo de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens d'appel,

- infirmer le jugement rendu le 1er mars 2021 par le Tribunal Judicaire de DIJON en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau :

- condamner la SCI Investimmo à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

Y ajoutant :

- condamner la SCI Investimmo à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,

- condamner la SCI Investimmo aux entiers dépens d'appel.



La procédure a été clôturée par ordonnance rendue le 12 avril 2022.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour l'exposé des moyens des parties, à leurs conclusions visées ci-dessus. 



SUR QUOI



1. Sur les demandes de la SCI Investimmo dirigées contre la SA Promens et son assureur 



Sur la recevabilité des demandes dirigées contre la SA Promens



La SA Promens, appelante incidente, conclut à l'irrecevabilité des demandes formées à son encontre par la SCI Investimmo en invoquant le traité d'apport partiel d'actif conclu le 28 juin 2010 en vertu duquel toute la branche d'activité ' composants' a été apportée à la société Promens GDMH, qui a transmis de plein droit le bail commercial consenti par l'appelante à cette dernière.







Elle ajoute que, si le passif inconnu était exclu de la transmission, à la date du 28 juin 2010 le passif du bail commercial n'était pas inconnu puisque les difficultés avec le bailleur remontent à l'année 2009.

Elle considère que le tribunal a commis une erreur de droit en retenant que seules les dettes énoncées à l'article 8 étaient cédées.



La SCI Investimmo conclut à la recevabilité de ses demandes formées contre la société Promens, en faisant valoir que la cession d'actifs au profit de la société IP3 n'a jamais été portée à sa connaissance et qu'elle n'a pas été évoquée en référé ni même en cours d'expertise, considérant qu'elle lui a été volontairement cachée par l'intimée pour échapper à ses responsabilités.

Elle ajoute, d'une part, que les dégradations litigieuses sont survenues alors que la société Promens était titulaire du bail et, d'autre part, que toutes les dettes liées à la branche d'activité transférée à la société Promens GDMH, devenue IP3 Lyon, n'ont pas été transmises au cessionnaire, seules les dettes prévues par l'article 8 du traité étant mises à sa charge.

Elle en déduit que le traité d'apport partiel d'actifs dont se prévaut l'intimée est sans incidence sur la responsabilité de celle-ci.

Dans l'hypothèse où la cour déclarerait ses demandes irrecevables sur le fondement du bail, elle prétend que la responsabilité de la société Promens est engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil, cette dernière s'étant comportée comme preneur postérieurement à la cession.



Le tribunal a écarté la fin de non recevoir opposée par la SA Promens aux motifs, d'une part, que celle-ci ne versait aux débats qu'un projet d'apport partiel d'actifs incomplet, photocopié une page sur deux, ne permettant pas de vérifier la nature et l'étendue de l'apport partiel d'actifs effectivement réalisé au profit de la société Promens GDMH, devenue IP3 Lyon, d'autre part, que la défenderesse n'a jamais signalé la prétendue transmission du bail au profit de la société IP3 Lyon au cours de la procédure de référé pour s'opposer à la demande de provision, ni au cours de l'expertise, alors qu'elle ne pouvait valablement soutenir qu'elle ignorait les conséquences juridiques d'un apport partiel d'actifs, de troisième part, qu'à la lecture du document produit, seules les dettes énoncées à l'article 8 ont fait l'objet d'une cession à la société Promens GDMH, et enfin, que le défaut d'entretien des lieux loués et les dégradations reprochés au preneur, fondant les demandes d'indemnisation de la requérante, étaient antérieurs à l'apport partiel d'actifs au profit de la société IP3 Lyon, le traité d'apport partiel d'actifs ayant été conclu deux jours avant la rupture du bail en date du 30 juin 2010 et à effet au mois d'octobre 2010. 



Si, en cause d'appel, la société appelante incidente produit le projet d'apport partiel d'actif déposé au greffe du Tribunal de commerce de Villefranche-Tarare dans son intégralité, il résulte de ce document que la société bénéficiaire de l'apport sera débitrice des créanciers de la société apporteuse dont la créance est attachée à la branche d'activité à apporter et mise à sa charge, selon les stipulations de l'article 8.

Or, il résulte de cet article que les parties ont expressément décidé d'exclure tout passif inconnu rattaché à la branche d'activité apportée et que les dettes énumérées dans la rubrique 8.2 ne visaient pas le passif résultant des obligations du preneur à bail commercial mais les seules dettes clients, fournisseurs et les dettes sociales.

C'est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que les dettes de la société Promens résultant de manquements aux obligations du bail commercial la liant à la SCI Investimmo n'ont pas été cédées à la société IP3 Lyon et qu'ils ont jugé recevables les demandes indemnitaires formées à son encontre par la bailleresse.



Sur les manquements du preneur à ses obligations



Se fondant sur les dispositions des articles 1732 et 1733 du code civil, l'appelante prétend que la responsabilité du preneur est engagée faute par ce dernier d'avoir respecté ses obligations d'entretien des lieux loués et de prendre en charge les grosses réparations.

Elle estime que la société Promens a méprisé l'intégralité de ses obligations pendant l'exécution du bail mais également après sa rupture.

Elle reproche au tribunal d'avoir fait une mauvaise analyse du dossier en considérant, d'une part, que la perte de chance de relouer les locaux et de percevoir la taxe foncière devait être fixée à 30 % pour la période du 1er juillet 2010 au 30 avril 2012, et, d'autre part, que sa perte de chance était inexistante pour la période postérieure, estimant à tort qu'elle était en mesure de pouvoir relouer les locaux litigieux.

Elle soutient que le preneur a commis de graves fautes, notamment en laissant l'immeuble à l'abandon avant même la fin du bail et qu'il a fait preuve d'une exceptionnelle mauvaise foi, rendant l'immeuble sans aucun câble d'alimentation électrique, avec des vitres cassées, des bureaux et toutes les armoires électriques saccagés, les tuyaux en cuivre d'alimentation des sanitaires arrachés, ce qui rendait impossible une nouvelle location au 30 juin 2010.

Elle souligne que l'expert judiciaire a confirmé que le preneur n'avait formulé aucune proposition de travaux de reprise des désordres à la date d'expiration du bail, lesquels n'étaient pas réalisés à la date de remise des clés et que la société Promens reconnaît explicitement qu'elle devait, en vertu du bail, procéder aux réparations nécessaires, y compris les grosses réparations, pour maintenir les lieux loués dans un parfait état, ce qu'elle n'a pas fait puisque les locaux lui ont été restitués dans un état déplorable. 

Elle en déduit, qu'à la date de remise des clés, elle se trouvait, au regard de l'ampleur des dégâts, dans l'impossibilité absolue de relouer l'ensemble immobilier en l'état, et précise que l'expert a considéré, qu'au delà du coût des travaux de remise en état, elle a subi un préjudice et un manque à gagner certain du fait de l'absence d'encaissement des loyers pendant de nombreuses années.



La société intimée considère, en ce qui concerne le défaut d'entretien et de réparations qui lui est reproché, que le tribunal n'a pas tenu compte de l'état du bâtiment lors de la signature du bail ni de l'impossibilité de la bailleresse de se prévaloir de désordres antérieurs à l'acquisition de l'immeuble.

Elle relève à cet égard que les désordres liés à la vétusté ont été évalués à 139 921,10 euros par l'expert, dont elle n'est pas responsable, rien ne démontrant qu'une absence d'entretien qui lui serait imputable aurait aggravé la vétusté constatée. 

Elle ajoute que les désordres résultant de la vétusté étant antérieurs à l'acquisition des locaux par l'appelante et à la signature du bail commercial, il n'y a aucune raison qu'elle les prenne en charge alors que la vétusté a nécessairement été prise en compte dans le prix d'achat des locaux par la SCI Investimmo, et elle estime qu'il en est de même pour les désordres 12, 13 et 15 résultant d'un défaut d'entretien, qui sont antérieurs à l'acquisition des locaux.

Elle rappelle que les créances de réparation nées du chef du vendeur antérieurement ne sont pas transmises à l'acquéreur en l'absence de clause expresse.

Elle soutient, d'autre part, qu'en ce qui concerne les grosses réparations, les premiers juges n'ont pas tenu compte des travaux qu'elle a réalisés en cours de bail, ayant effectué la réfection des peintures et la remise en état de la toiture en 1992, la réfection de la couverture du toit en 2000 et de nombreux travaux de remise en état jusqu'à son départ des lieux.

Elle conteste enfin la mauvaise foi que lui impute l'appelante en faisant valoir que l'impossibilité de relouer dont se plaint celle-ci résulte essentiellement des dégradations volontaires survenues quelques mois avant l'échéance du bail, n'ayant jamais eu la volonté de nuire à la bailleresse ni de ne pas réparer ces dégradations, ce que confirment les devis qu'elle a fait établir, que la SCI Investimmo a refusés, préférant une indemnisation financière. 



En application de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, sauf s'il prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute, et des réparations locatives énumérées par l'article 1754, sauf lorsqu'elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure.

Le tribunal a justement rappelé que les actions nées du contrat de bail sont purement personnelles et mobilières, qu'elles prennent naissance à la date des faits qui les motive et, qu'en cas de vente de l'immeuble loué, les actions et créances nées de l'exécution du bail et résultant de faits antérieurs à la vente restent dans le patrimoine du bailleur, sauf subrogation expresse dans ses droits et actions ou cession de créance, de sorte que le nouveau propriétaire ne se voit conférer les droits et obligations de l'ancien que pour l'avenir.

Cependant, la règle selon laquelle l'acquéreur de l'immeuble loué ne peut agir contre le preneur sur le fondement de faits antérieurs à l'acquisition ne joue pas lorsque le preneur, postérieurement à celle-ci, persiste dans ses manquements antérieurs.



Le tribunal en a justement déduit que le preneur étant tenu d'exécuter les clauses du bail en dépit du changement de bailleur et de restituer les locaux loués en bon état de réparations locatives, la société Investimmo était en droit, en fin de bail, de lui réclamer la réparation des dégradations constatées, sans qu'il y ait lieu de rechercher à quelle date elles ont été commises.



Il résulte du bail commercial consenti le 5 février 1996, avec effet rétroactif au 11 octobre 1991, que le preneur avait à sa charge, outre les réparations locatives et menus entretiens au sens de l'article 1754 du code civil, les grosses réparations en ce compris celles définies aux articles 605 et 606 du code civil.

Le nouveau bail consenti le 4 octobre 2007 imposait au preneur de maintenir les lieux loués en état permanent d'utilisation effective, de prendre les lieux loués dans l'état ou ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de finition, de réfection, de remise en état ou de toute réparation pendant la durée du bail, de maintenir l'ensemble des locaux loués en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et propreté, de les entretenir en bon état de réparations locatives ou de menu entretien, et de remplacer, s'il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé et de les rendre à sa sortie en bon état de réparations locatives et d'entretien, d'exécuter à ses frais, risques et périls exclusifs, toutes les grosses réparations qui deviendraient nécessaires en cours de bail, mêmes celles prévues aux articles 605 et 606 du code civil comme étant habituellement à la charge du bailleur et toutes réparations quelconques qui s'avéreraient nécessaires par suite de vices, défauts et malfaçons dans la construction, qu'ils soient apparents ou cachés, et alors même qu'aucun signe extérieur n'aurait révélé la nécessité de les entreprendre.

Il était également expressément prévu que toutes les réparations rendues nécessaires par suite de défaut d'exécution de toutes réparations ou de dégradations du fait du preneur ou de celui de son personnel ou de sa clientèle resteraient à la charge du preneur.

Il résulte à la fois du rapport d'expertise et du procès-verbal d'état des lieux de sortie établi le 30 juin 2010 par Me [C], huissier de justice à [Localité 11] que :

- le bâtiment D est décrit comme présentant dans l'entrée une vitre cassée en partie basse d'une porte d'accès coulissante, le plafond du bureau en panneaux isolants dégradés en raison de fuites de toiture, dans l'entrepôt à la suite, le plafond en panneaux isolants effondrés en raison de fuites de toiture et la sous face des bacs de toiture atteints par la rouille,

- dans l'entrepôt à l'extrémité du bâtiment, le sol est encombré de nombreux détritus (plaques de plafond isolant, morceaux de verre cassés en provenance des vitres), la facade sud comprenant cinq vitres cassées et deux fêlées et la facade nord ayant la totalité des vitres cassées, les matériaux isolants étant arrachés et/ou cassés,

- le bardage du bâtiment C présente sur le côté nord des déformations sur une dizaine de nervures, le côté opposé ayant subi des impacts et traces de griffure, les parties basses des panneaux coulissants côté parking et préau présentent des enfoncements et l'habillage de la porte métallique côté ouest est déformé en partie basse ; l'intérieur de l'entrepôt présente des taches au sol dues aux infiltrations, les habillages en enduit et peinture sont détériorés par des infiltrations dont les traces restent visibles. Il manque une douzaine de plaques isolantes composant la sous face du plafond en bacs acier,

- le bardage métallique du batiment B, séparation entre l'entrepôt 1 et 2, a subi une perforation,

- dans le bâtiment A, le caniveau technique permettant la liaison des alimentations et câblages entre bâtiments a été vandalisé, les dalles de protection en béton ont été déplacées et les câblages volés ; les enduits extérieurs sont en partie altérés, décollés de leur support et faënces ; il existe un trou dans le mur en facade Est en partie haute au droit d'une chute d'eau pluviale ; les vitrages des ouvertures sont cassés, la paillasse en béton armé de l'escalier est fissurée et sa sous-face altérée ; les descentes d'eau pluviales sont déformées e