Cour d'Appel · 3e chambre — 7 juillet 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 57A



3e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 07 JUILLET 2022



N° RG 21/01154 



N° Portalis DBV3-V-B7F-UKPC



AFFAIRE :



[O] [K]



C/



S.A.S. EQUINIMO









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Janvier 2021 par le TJ de NANTERRE

N° Chambre : 6

 RG : 18/03398



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 







Me Sabine LAMIRAND



Me Frédérique ROUSSEL STHAL





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEPT JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [O] [K]

née le 04 Août 1976 à [Localité 6] (76)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentant : Me Sabine LAMIRAND, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.455

Représentant : Me Virginie BOURDOU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0204



APPELANTE





****************





S.A.S. EQUINIMO

N° SIRET : B 520 582 297

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Frédérique ROUSSEL STHAL, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1414



INTIMEE





****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Mai 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-José BOU, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,















Par acte sous seing privé du 28 juillet 2017, Mme [O] [K] a confié à la société Equinimo un mandat de vente sans exclusivité portant sur un appartement dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] au prix de 410 00 euros frais d'agence inclus fixés à 5 900 euros. 



Le 22 août 2017, les consorts [D] ont formulé une offre d'achat du bien à hauteur de 400 000 euros commission comprise, puis se sont rétractés le 12 octobre suivant. 



L'agence Equinimo a alors repris contact avec M. [E] qui avait précédemment formulé une offre. Par courriel du 18 octobre 2017, celui-ci a réitéré une nouvelle offre à 385 000 euros frais d'agence inclus en précisant qu'elle était faite sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt. 



Cette offre a été acceptée par courriel du jour même de Mme [K], laquelle souhaitait acquérir un autre appartement, propriété de M. [B]. 



Cependant, par courriel du 28 novembre 2017, Mme [K] a informé l'agence Equinimo qu'elle ne souhaitait plus donner suite à la vente de son bien. 



Par lettre recommandée du 6 décembre 2017, la société Equinimo, par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Mme [K] de lui payer la somme de 5 900 euros au titre de la commission prévue au mandat de vente.



Cette mise en demeure étant restée infructueuse, par acte du 6 avril 2018, la société Equinimo a assigné Mme [K] devant le tribunal de grande instance de Nanterre en dommages et intérêts.



Par jugement du 29 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a : 



- condamné Mme [K] à payer à la société Equinimo la somme de 7 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, 

- débouté Mme [K] de sa demande indemnitaire, 

- rejeté les demandes pour procédure abusive, 

- condamné Mme [K] à payer à la société Equinimo une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- prononcé l'exécution provisoire de la décision, 

- condamné Mme [K] aux dépens, avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

- rejeté toutes autres demandes.



Sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, le tribunal a observé que la société Equinimo ne sollicitait pas le paiement de sa commission mais des dommages et intérêts de sorte que ses demandes devaient être examinées même si la vente effective n'avait pas eu lieu. Il a considéré que Mme [K] avait commis une faute en refusant de conclure la vente alors qu'elle avait accepté l'offre d'achat de M. [E], libellée en termes clairs s'agissant du prix de vente, et qu'elle ne pouvait pas se rétracter, cette faculté étant réservée à l'acquéreur, quand bien même le prix de vente était inférieur à celui fixé aux termes du mandat. Il a jugé que le préjudice causé à la société Equinimo s'analysait d'une part en une perte de chance d'obtenir le paiement de sa commission prévue en cas de vente du bien de Mme [K], fixant la somme due à ce titre à 5 000 euros, d'autre part, en une perte de chance de voir aboutir la vente du bien de M. et Mme [B] et de percevoir sa commission à ce titre, fixant la somme due de ce chef à 1 500 euros. 



Il a rejeté la demande reconventionnelle de Mme [K], estimant que les pièces produites ne caractérisaient pas un manque de diligence ou une attitude menaçante ou déloyale de la société Equinimo.



Selon déclaration du 19 février 2021, Mme [K] a interjeté appel. 



Par dernières écritures du 24 novembre 2021, elle prie la cour de : 



- la juger recevable et bien fondée en son appel, 



*sur la vente de son bien situé [Adresse 4] à M. [E], 

à titre principal,

- juger qu'aucun acte unique contenant l'engagement des parties n'a été établi et, partant, que les dispositions de l'article 6-I, d'ordre public, ont été méconnues,

à titre subsidiaire,

- juger que le tribunal a méconnu son office en retenant une perte de chance de vendre le bien de Mme [K] non sollicitée par la société Equinimo, 

à titre infiniment subsidiaire,

- juger que la responsabilité de Mme [K] ne pouvait être engagée, à défaut d'accord sur la chose et le prix, 

en conséquence,

- juger qu'aucune somme n'est due à quelque titre que ce soit à la société Equinimo, 



*sur l'achat du bien situé [Adresse 2] à M. et Mme [B] 

à titre principal,

- juger qu'aucun acte unique contenant l'engagement des parties n'a été établi et, partant, que les dispositions de l'article 6-I, d'ordre public, ont été méconnues,

à titre subsidiaire,

- juger qu'en sa qualité d'acquéreur potentiel, Mme [K] pouvait librement se rétracter, 

en conséquence,

- juger qu'aucune somme n'est due à quelque titre que ce soit à la société Equinimo, 



*sur la responsabilité de la société Equinimo,

- juger que Mme [K] a perdu, du fait de la société Equinimo, une chance de vendre son appartement et a engagé des frais inutiles, 



en conséquence,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [K] au paiement des sommes suivantes :




au titre de la perte de chance pour la société Equinimo de percevoir sa commission sur la vente de son bien...........................................................................5 500 euros 

au titre de la perte de chance de voir aboutir la vente du bien de M. et Mme [B]......... .........................................................................................1 500 euros 

au titre de l'article 700 du code de procédure civile................................2 000 euros




- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de Mme [K] de condamnation de la société Equinimo au paiement des sommes suivantes :




à titre des dommages intérêts..............................................................25 000 euros

au titre des frais liés à la vente...............................................................540,32 euros

au titre de l'article 700 du code de procédure civile..............................3 000 euros




- condamner la société Equinimo au paiement des sommes suivantes :




à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par Mme [K] résultant de la perte de chance d'avoir pu vendre son appartement.......................25000 euros

au titre des frais de notaire et de pré-état daté.......................................542,32 euros

au titre de la procédure abusive...............................................................3 000 euros

au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance.....................................................................................3 000 euros

au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.....3 000 euros 

aux entiers dépens.




Par dernières écritures du 26 août 2021, la société Equinimo prie la cour de : 



- déclarer recevable et bien fondée la société Equinimo en toutes ses demandes,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a considéré que Mme [K] avait commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle et l'infirmer partiellement quant au quantum alloué,



y ajoutant,

- condamner Mme [K] au paiement de la somme de 11 800 euros TTC à titre de dommages et intérêts avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure soit le 8 décembre 2017,

- condamner Mme [K] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par l'intimée,

- condamner Mme [K] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés devant la cour ainsi qu'aux entiers dépens avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. 





L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2022.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur les demandes de la société Equinimo



S'agissant de la vente de son bien, Mme [K] reproche au tribunal d'avoir violé les dispositions d'ordre public de l'article 6-1 de la loi Hoguet, faisant valoir qu'en l'absence d'acte unique contenant l'engagement des parties, l'agent immobilier ne peut exiger quelque somme que ce soit. A titre subsidiaire, elle fait grief au tribunal d'avoir méconnu son office en retenant une perte de chance de vendre le bien de Mme [K] non sollicitée par la société Equinimo, sans solliciter d'observations de sa part sur ce point, l'appelante critiquant au surplus le taux de perte de chance retenu. En tout état de cause, elle conteste sa responsabilité, en l'absence de rencontre des volontés claire et non équivoque. S'agissant de la vente du bien des époux [B], elle reproche derechef aux premiers juges une violation manifeste des mêmes dispositions. Elle estime en tout état de cause que sa condamnation est mal fondée dès lors qu'en sa qualité d'acquéreur potentiel, elle pouvait librement se rétracter et qu'elle était un tiers au contrat conclu entre la société Equinimo et les époux [B].



Poursuivant la confirmation du jugement sur le principe de la responsabilité de Mme [K] mais son infirmation sur le montant alloué, la société Equinimo invoque la mauvaise foi de Mme [K] au motif que contrairement ce que soutient cette dernière, l'offre de M. [E] précise qu'elle était faite à un prix commission comprise. Elle fait valoir que Mme [K] a changé d'avis, ce qui constitue une faute engageant sa responsabilité contractuelle et qui est à l'origine de son préjudice puisqu'elle n'a pu être rémunérée pour sa prestation. Elle avance que Mme [K] lui a aussi fait perdre la chance de vendre le bien des époux [B], ajoutant que ceux-ci ont abandonné leur projet de le céder. Elle affirme que si elle ne peut prétendre au paiement de sa rémunération faute de signature de la vente, elle est en droit d'être indemnisée. Elle réclame la somme de 11 800 euros, outre intérêts au taux légal, et celle de 3 000 euros.





***





Il résulte de l'article l'article 6 I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dans leur rédaction applicable qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties. Un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.



En cas de mandat non exclusif de vendre donné à plusieurs mandataires, le vendeur ne doit une rémunération qu'à l'agent par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue. Il peut toutefois être tenu de dommages-intérêts en cas de faute de sa part ayant privé l'intermédiaire qui avait présenté l'acquéreur de la réalisation de la vente. En effet, le mandant reste libre de rompre les pourparlers et il incombe alors à l'agent immobilier de démontrer une faute, laquelle ne peut être constituée par le simple refus du mandant de signer la promesse de vente.



En l'occurrence, Mme [K] a consenti à la société Equinimo un mandat de vente sans exclusivité portant sur son bien situé à [Localité 5] au prix de 410 00 euros frais d'agence inclus fixés à 5 900 euros. 



S'il apparaît que M. [E], ayant précédemment formulé une offre à 385 000 euros frais d'agence inclus, a réitéré son offre par courriel le 18 octobre 2017 en précisant qu'elle était faite sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt et que l'offre a été acceptée par courriel du jour même de Mme [K], il est constant que la vente n'a pas été effectivement conclue et qu'il n'existe pas d'acte unique écrit comportant l'engagement des parties.





De plus, la faute invoquée à l'encontre de Mme [K] par la société Equinimo au titre du mandat du 28 juillet 2017 est celle d'avoir changé d'avis et de n'avoir plus souhaité vendre son bien. Or, les parties restent libres jusqu'au bout de conclure ou non l'opération que l'intermédiaire immobilier a seulement reçu mission de faciliter et de négocier de sorte que le fait qui lui est imputé n'est pas fautif. 



Partant, c'est à tort que le tribunal a retenu que Mme [K] avait commis une faute comme ne pouvant se rétracter et a jugé à ce titre qu'elle avait causé à l'agent immobilier un préjudice consistant en une perte de chance de percevoir sa commission évalué à 5 000 euros. La société Equinimo doit au contraire être déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. 





Il est de principe que même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.



Au cas d'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le 4 juillet 2017, M. et Mme [B] ont confié à la société Equinimo un mandat de vente sans exclusivité concernant leur bien situé [Adresse 2] au prix de 625 900 euros, avec une rémunération de 5 900 euros à la charge de l'acquéreur, que par courriel du 25 juillet 2017, Mme [K] a indiqué à la société Equinimo faire une offre à 618 000 euros concernant cet appartement et que dans son mail du 18 octobre 2017, elle a confirmé sa volonté d'acquérir le bien de M. et Mme [B].



Il est ainsi constant que Mme [K] souhaitait initialement acheter l'appartement des époux [B]. 





Toutefois, comme rappelé ci-dessus, les parties restent libres jusqu'au bout de conclure ou non l'opération que l'intermédiaire immobilier a seulement reçu mission de faciliter et de négocier.



En outre, il n'est pas reproché à Mme [K] d'avoir finalement acquis ce bien à l'insu de la société Equinimo, laquelle indique d'ailleurs que les époux [B] ont renoncé au projet de vendre leur bien.



Dès lors, la demande de dommages et intérêts formée sur ce point par la société Equinimo contre Mme [K] n'est pas davantage fondée.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné Mme [K] à payer à la société Equinimo la somme de 7 000 euros outre intérêts, cette dernière devant être déboutée de sa demande de dommages et intérêts correspondant au montant des commissions prévues dans les deux mandats.



Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société Equinimo de sa demande pour résistance abusive de Mme [K].



Sur les demandes de Mme [K]



Mme [K] soutient que la société Equinimo a engagé sa responsabilité à son égard aux motifs que par sa légèreté, elle serait à l'origine de l'absence de vente de son bien et qu'elle se serait montrée déloyale à son égard, en critiquant notamment son bien. Elle fait valoir qu'elle a ce faisant perdu une chance de vendre son bien, évaluée à 25 000 euros, et engagé des frais de notaire et de pré-état daté, pour un montant de 542,32 euros. Elle sollicite enfin 3 000 euros pour procédure abusive.



La société Equinimo conclut au rejet des demandes de Mme [K].





***



C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a jugé que la vente avec les consorts [D] n'avait pu aboutir du fait du désistement de ces derniers et il n'est démontré par Mme [K] aucune négligence ou légèreté imputable à la société Equinimo à l'origine de leur rétractation. Mme [K] ne prouve pas davantage une quelconque négligence de la société Equinimo à l'occasion de l'offre faite par M. [E], celle du 18 octobre 2017 étant parfaitement claire et précise en ce qu'elle indiquait qu'elle était formulée au prix de 385 000 euros frais d'agence inclus. Il résulte en réalité des pièces versées aux débats qu'après la renonciation des consorts [D] étrangère à tout manquement de la société Equinimo, la vente du bien à M. [E] n'est pas intervenue du seul fait de Mme [K]. La cour observe encore comme le tribunal qu'il n'est produit aucune pièce caractérisant une attitude déloyale de la société Equinimo.



Mme [K] n'est donc pas fondée à rechercher la responsabilité de l'agent immobilier et à lui réclamer des dommages et intérêts pour perte de chance de n'avoir pu vendre son bien et à raison des frais qu'elle a exposés.



Une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières, constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré, malgré l'infirmation dont sa décision a été l'objet en appel.



Au cas présent, le tribunal a accueilli partiellement les demandes de la société Equinimo. En outre, le simple fait que celle-ci soit un professionnel ne caractérise aucun abus dans son action, ni aucune intention de nuire. La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



La société Equinimo doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement à Mme [K] de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Confirme le jugement en ce qu'il a débouté Mme [K] de sa demande indemnitaire et en ce qu'il a rejeté les demandes pour résistance et procédure abusives ;



Infirme le jugement pour le surplus ;





Statuant à nouveau dans la limite des chefs infirmés et ajoutant :





Condamne la société Equinimo à payer à Mme [K] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande ;



Condamne la société Equinimo aux dépens de première instance et d'appel.





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,