Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 13 mai 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 13 MAI l 2022



(n°2022/ , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/14803 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCPUK



Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Octobre 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS

 - RG n° 18/06313





APPELANTS

 

Monsieur [J] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Monsieur [B] [C] [L] [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous deux représentés par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010



INTIMÉES 



S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

RCS PARIS : 552 120 222

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Me Nicolas BAUCH-LABESSE de l'AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, toque : E0022



S.A.S. ICADE PROMOTION agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

RCS NANTERRE: 784 606 576 

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

assistée de Me Fréderic BIAIS, BIAIS ET ASSCOCIÉS , avocat au barreau de BORDEAUX,



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Claude CRETON, président de chambre 

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE., conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.



ARRÊT :

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



*****



Par acte sous seing privé du 6 novembre 2015, M. [J] [M] et M. [B] [O] ont consenti à la société Icade promotion une promesse unilatérale de vente des lots de copropriété n°1, 2, 8 et 15 d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1] au prix de 800 000 euros sous plusieurs conditions suspensives.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 31 décembre 2016 et l'acte prévoyait le versement d'une indemnité d'immobilisation garanti par un engagement de caution solidaire d'une banque d'un montant de 40 000 euros pour une durée expirant le 31 avril 2017.

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2016, les parties ont prorogé le délai de réalisation de la promesse de vente jusqu'au 31 juillet 2017 puis, selon acte reçu par M. [A] [H], notaire, jusqu'au 20 octobre 2017, la caution bancaire étant prorogée jusqu'au 15 décembre 2017.

La société Icade a fourni le cautionnement de la Société générale le 17 mai 2017.

L'option n'a pas été levée et la vente n'a pas été réitérée par acte authentique.

Par lettre recommandée du 31 octobre 2017, MM. [M] et [O] ont sollicité le versement de l'indemnité d'immobilisation. 

Par acte d'huissier du 25 mai 2018, ils ont fait assigner la Société générale, qui, par acte d'huissier du 27 novembre 2018, a appelé en intervention forcée la société Icade promotion, les deux affaires ayant été jointes.

Par jugement du 2 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : 

. débouté M. [J] [M] et M. [B] [O] de leur demande en paiement de la somme de 40 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation à l'encontre de la Société générale,

. débouté la Société générale et la société Icade promotion de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts,

. condamné in solidum M. [J] [M] et M. [B] [O] à payer à la Société générale la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamné in solidum M. [J] [M] et M. [B] [O] à payer à la société Icade promotion la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamné in solidum M. [J] [M] et M. [B] [O] aux dépens de l'instance,

. accordé à Mme [W] [P] le bénéficie des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

. ordonné l'exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé que le protocole d'accord transactionnel conclu le 19 janvier 2018 par M. [J] [M] et M. [B] [O] avec la société les Dunes des Flandres-filiale du groupe Denis immobilier, porte sur le versement de l'indemnité d'immobilisation litigieuse et que bien que la société les Dunes des Flandres se soit substituée à la société Icade promotion, il n'existe aucune ambiguïté quant au fait que la somme de 400 000 euros constitue la contrepartie de l'immobilisation du bien dans le cadre de la promesse de vente qui a été consentie à la société Icade et que les consorts [M]-[O] ont par conséquent renoncé par cette transaction à exercer toute action en indemnisation du préjudice d'immobilisation et, par suite, à exercer la présente action à l'encontre de la caution.

M. [M] et M. [O] ont interjeté appel du jugement.

Ils soutiennent que le tribunal a retenu à tort que l'indemnité d'immobilisation venait réparer un préjudice alors qu'il ne s'agit pas d'une clause pénale mais de dommages et intérêts acquis de plein droit aux promettants et qu'il a dénaturé le protocole transactionnel en estimant qu'il concernait le versement d'une indemnité d'immobilisation alors qu'il s'agissait de la réparation du préjudice né de l'impossibilité de respecter la dation en paiement ; ils ajoutent que le versement de la caution par la Société générale est dû, cette dernière ayant renoncé au bénéfice de discussion et de division, et qu'aucune transaction n'est intervenue entre les parties, le protocole ayant été signé entre des parties différentes et pour un objet différent soit l'impossibilité de respecter la dation en paiement.

Aux termes de leurs dernières conclusions, ils demandent en conséquence à la cour d'infirmer le jugement et de condamner la Société générale à leur payer la somme de 40 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation du bien telle que prévue à l'acte du 6 novembre 2015, de débouter les intimées de leurs demandes de dommages et intérêts et de les condamner chacune à leur payer 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, la Société générale demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts et, par conséquent, de condamner M. [M] et M. [O] à lui payer 5 000 euros de dommages et intérêts et 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Icade promotion demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts et, par conséquent, de condamner solidairement M. [M] et M. [O] à lui payer 10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et, en tout état de cause, 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la présente instance avec distraction des dépens au profit de la SCP Grapotte Benetreau en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

SUR CE 

Sur la demande de MM. [M] et [O] au titre de l'indemnité d'immobilisation 

En l'espèce, les sociétés Icade promotion et la société générale s'opposent à la demande de M. [J] [M] et M. [B] [O] en raison du protocole transactionnel conclu le 19 janvier 2018 par ces derniers et la société les Dunes des Flandres, filiale du groupe Denis immobilier.

Il convient de rappeler le contenu de ce protocole qui expose, à titre liminaire, les éléments essentiels de la promesse unilatérale de vente consentie à la société Icade promotion le 6 novembre 2015, les difficultés rencontrées par la société Icade qui n'a pu tenir les délais et les prorogations prévues ainsi que l'obtention du permis de construire par Icade le 1er juillet 2017 ; ce protocole rappelle en outre qu'au lendemain de la sommation de passer l'acte qui lui a été délivrée par les consorts [M]-[O] pour le 20 octobre 2017, la société Icade a fait savoir à son notaire qu'elle n'était toujours pas en mesure de signer dans la mesure où des baux commerciaux étaient en cours et qu'elle souhaitait toujours signer la vente mais était dans l'attente de la résolution des baux commerciaux. 

Ce protocole précise que MM. [M] et [O] ont fait savoir qu'ils estimaient la vente caduque et que le groupe Edouard Denis leur a alors proposé d'acquérir le bien au même prix.

Le protocole rappelle que MM. [M] et [O], estimant que le groupe Edouard Denis, au même titre que la société Icade, leur avait causé un lourd préjudice en les obligeant à immobilier leur bien pendant plus de deux ans et à organiser leur déménagement en vue de la date du 20 octobre 2017, ont envisagé une action judiciaire à l'encontre de Icade et du groupe Edouard Denis et que c'est dans ces conditions, aidées de leur conseil, qu'elles ont décidé de mettre fin au litige les opposant selon les conditions et termes du présent protocole. 

L'article 1 du protocole concerne les conditions de la transaction et stipule que MM. [M] et [O] acceptent de régulariser une promesse synallagmatique de vente de leur ensemble immobilier sis [Adresse 1] au profit de la société Les Dunes des Flandres au prix net vendeur de 800 000 euros avec une date de réitération au plus tard le 28 février 2018 ; il stipule en outre qu'« afin d'indemniser MM. [M] et [O] du préjudice causé par la co-promotion Icade/Edouard Denis du fait de la caducité de la précédente promesse de vente ayant généré une immobilisation de leur bien pendant plus de deux ans et de multiples désagréments, la société Les Dunes des Flandres (ou la société qu'elle se substituera) leur versera le jour de la réitération de la vente une somme globale et forfaitaire de 400 000 euros (quatre cent mille euros) à titre de dommages et intérêts (sic)» ; cet article précise enfin que MM. [M] et [O] s'estiment remplis de leurs droits et acceptent de renoncer à toute action judiciaire à l'encontre de la société Les Dunes des Flandres et du groupe Edouard Denis.

L'article 2 du protocole stipule que les parties s'engagent à exécuter de bonne foi, à titre irrévocable, la présente transaction qui emporte renonciation à toute action en indemnisation du préjudice d'immobilisation du bien appartenant à MM. [M] et [O], que les parties reconnaissent expressément que le présent protocole constitue une transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil mettant fin à tout litige relatif et existant entre les parties. 

Sur le moyen soulevé par les appelants qu'aucune transaction n'est intervenue entre les parties et que le protocole du 19 janvier 2018 été signé entre des parties différentes et pour un objet différent soit l'impossibilité de respecter la dation en paiement, il convient d'une part de constater que, contrairement à ce que soutiennent MM. [M] et [O], le tribunal n'a pas dénaturé le protocole en estimant qu'il concernait le versement d'une indemnité d'immobilisation, ce qui résulte clairement des termes de ce protocole qui est relatif « au préjudice causé par la co-promotion Icade/Edouard Denis du fait de la caducité de la précédente promesse de vente ayant généré une immobilisation de leur bien pendant plus de deux ans et de multiples désagréments » et qui n'évoque pas la réparation d'un préjudice né de l'impossibilité de respecter la dation en paiement.

Par ailleurs s'il résulte des dispositions du code civil notamment de son article 2051, dans sa version applicable au litige, que la transaction faite par l'un des intéressés ne lie point les autres intéressés et ne peut être opposée par eux, il en est néanmoins autrement lorsque celui-ci renonce expressément à un droit dans cet acte

Or en l'espèce l'intention des deux parties au protocole, sans équivoque possible, était de mettre fin au litige concernant le préjudice subi par M. [M] et M. [O] du fait de l'immobilisation du bien dans le cadre de la promesse passée avec Icade et aux termes de l'article 2 de ce protocole il est stipulé que cette transaction emporte renonciation à toute action en indemnisation du préjudice d'immobilisation du bien appartenant à MM. [M] et [O].

En conséquence, bien qu'il soit constant que l'indemnité d'immobilisation ne constitue pas une clause pénale mais bien le prix de l'immobilisation du bien et qu'elle est due à défaut de la réalisation de la vente, la société Icade, partie à la promesse de vente initiale, et la Société générale en sa qualité de caution, sont fondées à se prévaloir de la renonciation de M. [M] et de M. [O] dans le cadre du protocole à une action en indemnisation de leur préjudice d'immobilisation.

Par ailleurs, si l'indemnité d'immobilisation ne peut être diminuée, la somme allouée en l'espèce au terme de la transaction très supérieure à celle stipulée dans la promesse au titre de l'indemnité d'immobilisation. 

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. [M] et M. [O] au titre de l'indemnité d'immobilisation. 

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

La renonciation à une action en indemnisation par les appelants ne suffit pas à démontrer le caractère abusif de la présente procédure dès lors qu'il s'agissait d'interpréter un protocole transactionnel passé avec une autre partie que celles assignées dans le cadre de la présente instance. 

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts de la société Icade promotion et de la Société générale. 

Sur les frais irrépétibles 

L'équité commande de condamner in solidum M. [M] et M. [O] à payer à la Société générale la somme de 2 000 euros et à la société Icade promotion la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :Statuant publiquement,

Confirme le jugement du 2 octobre 2020 en toutes ses dispositions,

Condamne in solidum M. [M] et M. [O] à payer à la Société générale la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [M] et M. [O] à payer à la société Icade promotion la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [M] et M. [O] aux dépens avec distraction au profit de la SCP Grapotte Benetreau pour ceux qu'elle a exposés pour la société Icade en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,