Cour d'Appel · 16e chambre — 21 avril 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



16e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 21 AVRIL 2022



N° RG 21/03568 - N° Portalis DBV3-V-B7F-URN6



AFFAIRE :



S.C.I. ANDREA



C/



S.A.R.L. SAVEURS



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Mai 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 19/08362



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 21.04.2022

à : 



Me Olivier AMANN avocat au barreau de VERSAILLES



Me Valérie LEGER de la SELARL CABINET DE L'ORANGERIE, avocat au barreau de VERSAILLES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT ET UN AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.C.I. ANDREA

N° Siret : 533 082 996 (RCS de Paris)

17 rue de Patay

75013 PARIS

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Olivier AMANN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 116 - N° du dossier 1291

Repésentant : Me Anne COLONNA DURAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 1100



APPELANTE



****************



S.A.R.L. SAVEURS

N° Siret : 838 408 680 (RCS de Versailles)

17 rue Royale

78000 VERSAILLES

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Valérie LEGER de la SELARL CABINET DE L'ORANGERIE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 404 - N° du dossier 190440



INTIMÉE

****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Madame Florence MICHON, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,







EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte authentique en date du 29 janvier 2018, la SCI Andréa a donné à bail à la société Saveurs un local commercial, constitué des lots 2,19,40 et 41 au sein de la copropriété située au 17 rue Royale à Versailles pour une durée de 9 ans à compter du 29 janvier 2018, pour y exploiter une activité de restaurant avec consommation sur place et vente à emporter moyennant le paiement d'un loyer annuel de 24 000 euros hors taxes et hors charges, payables mensuellement d'avance. 



Ce bail a accordé à la société Saveurs une franchise de loyers jusqu'au 1er mai 2018. 



Prétendant à un solde impayé, la SCI Andréa a fait délivrer par acte d'huissier en date du 13 novembre 2019 à la société Saveurs un commandement de payer la somme de 3 210,18 euros et visant la clause résolutoire. 



Contestant devoir ces sommes, la société Saveurs a fait citer la SCI Andréa par acte d'huissier du 13 décembre 2019 devant le tribunal judiciaire de Versailles en contestation des sommes demandées, opposition à résolution du bail et à titre subsidiaire en vue de l'octroi de délais de paiement. 

 

Le jugement contradictoire du tribunal judiciaire de Versailles en date du 27 mai 2021 a : 


dit que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 13 novembre 2019 ne peut produire effet ;

ordonné à la SCI Andrea de recalculer les charges dues par la société Saveurs au titre de l'année 2018, déduction faite des travaux de réfection du réseau d'assainissement de la copropriété et du pavage ainsi que des honoraires de suivi de chantier afférents ;

débouté la SCI Andréa de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

condamné la SCI Andréa aux dépens de l'instance en ce compris des frais du commandement litigieux ;

condamné la SCI Andréa à payer à la SARL Saveurs la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ordonné l'exécution provisoire ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 




La SCI Andréa a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 3 juin 2021.



Dans ses dernières conclusions n° 3 signifiées le 14 février 2022 et auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI Andréa, appelante, demande à la cour de :


la dire fondée en sa demande de réformation du jugement contesté ;

infirmer le jugement susvisé en toutes ses dispositions ;


statuant à nouveau 


dire que la Sarl Saveurs est bien redevable à son encontre des sommes visées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire ;

constater que la société Saveurs ne s'est pas acquittée de cette somme dans le mois du commandement ;


par conséquent, 


constater que la clause résolutoire contenue au bail authentique du 29 janvier 2018 consenti par la société Andréa à la société Saveurs pour les locaux du 17 rue Royale à Versailles est acquise depuis le 13 décembre 2019 ;

constater par voie de conséquence la résiliation du bail à cette date ;

ordonner l'expulsion de la société Saveurs et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard avec l'assistance de la force publique si besoin ;

constater que l'arriéré de charges et impôts augmentés de la pénalité prévue au bail s'établit au jour de la résiliation du bail à la somme de 3 241,57 euros [(519,35 +460,70+1 966,83) +10%] ;

constater que les frais de commandement s'élèvent à la somme de 147,54 euros ;


en conséquence, 








condamner la société Saveurs au paiement de la somme de 3 389,10 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2019 ;

assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

constater que par son comportement, la société Saveurs prive la société Andréa de la jouissance de ses lots ;


par conséquent, 


condamner la société Saveurs au paiement d'une somme de 4.244,13 euros à titre d'indemnité d'occupation du 13 décembre 2019 jusqu'à la libération totale des lieux et la remise des clés ;

condamner la société Saveurs au paiement de la somme de 7 650 euros à titre de clause pénale conformément aux dispositions du bail ;

ordonner toute compensation utile ;

rejeter la demande de délais de paiement ;

condamner la société Saveurs au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Saveurs aux entiers dépens. 




Elle fait valoir que : 


la clause résolutoire est acquise puisque la société Saveurs est redevable après rectification de la somme de 2 990,03 euros dont 1 966,83 euros de travaux imputables au titre de l'année 2018 ;

les travaux litigieux étant des travaux de remplacement partiel du réseau d'assainissement qui ne touchent ni à la solidité de l'immeuble ni à sa structure, ils ont été à juste titre qualifiés de travaux imputables, ne s'agissant pas de grosses réparations, ils doivent être pris en charge par le locataire en application des dispositions contractuelles ;

les travaux de réfection du pavage de la cour liés au remplacement du réseau d'assainissement doivent également être qualifiés de travaux imputables ;

le commandement de payer contesté inclus le paiement de la taxe foncière à la charge du preneur conformément aux dispositions contractuelles ainsi que des charges courantes justifiées dont la consommation d'eau froide facturée au prorata des quantièmes de la preneuse ;

la clause résolutoire a été mise en oeuvre de bonne foi puisque les sommes visées par ce commandement de payer sont dues ;

l'indemnité contractuelle de 10 %, l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux et la clause pénale prévues au bail sont par conséquent dues. 




Dans ses dernières conclusions n° 2 signifiées le 8 février 2022 et auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la Sarl Saveurs, intimée, demande à la Cour de :


confirmer le jugement du 27 mai 2021 en toutes ses dispositions ;


Y ajoutant, 


Assortir d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification à partie 

de l'arrêt à intervenir l'injonction faite à la SCI Andréa de recalculer les charges dues par la société Saveurs au titre de l'année 2018, déduction faite des travaux de réfection du réseau d'assainissement de la copropriété et pavage ainsi que des honoraires de suivi de chantiers afférents ;


En conséquence, 


Condamner la société Andréa à payer à la société Saveurs le trop perçu résultant du recalcul des charges dues par la société Saveurs au titre de l'année 2018, après déduction faite des travaux de réfection du réseau d'assainissement de la copropriété et pavage ainsi que des honoraires de suivi de chantiers afférents ;

Condamner la société Andréa au paiement de la somme de 2 368,45 euros en remboursement de la clause pénale (1.030,36 euros) et des frais d'huissier saisis sur le compte de la société Saveurs ;

Débouter la SCI Andréa de l'ensemble de ses demandes ;


A titre subsidiaire, 


Accorder à la SARL Saveurs un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette et suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire ; 


En tout état de cause, 


Débouter la SCI Andréa de ses demandes au titre des indemnités contractuelles, clauses pénales et indemnité d'occupation ;











Condamner la SCI Andréa au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Leger du cabinet de l'Orangerie conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 




Elle fait valoir que : 


les sommes réclamées par le bailleur dans le commandement de payer ne sont pas dues de sorte que le commandement de payer n'a pu produire effet ;

les travaux de réfection du réseau d'assainissement sont une dépense de gros entretien de l'article 606 du code civil et ne peuvent dès lors lui être imputés en sa qualité de preneur ;

les travaux de pavage de la cour doivent également être pris en charge par le bailleur ;

la taxe foncière n'a pas été correctement calculée ; 

la clause résolutoire n'a pas été mise en oeuvre de bonne foi ;

il doit être fait droit à sa demande de délais de paiement compte tenu de ses difficultés financières et en suspension de l'acquisition de la clause résolutoire ;

les demandes en paiement au titre des indemnités contractuelles et clauses pénales doivent être rejetées étant disproportionnées ;

la demande au titre de l'indemnité d'occupation à hauteur de la somme de 7.650 euros doit être réduite au vu du montant du loyer. 




L'affaire a été clôturée par ordonnance du 15 février 2022, fixée à l'audience du 23 mars 2022 et mise en délibéré au 21 avril 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'efficacité de la clause résolutoire



La SCI Andréa a fait signifier à la Sarl Saveurs un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue par le bail en page 17 pour notamment le non respect par le preneur du paiement à son échéance de l'un des termes du loyer, des charges, des impôts récupérables et des travaux lui incombant, par acte d'huissier en date du 13 novembre 2019, pour paiement de la somme de 3 210,18 euros et impartissant à la locataire un délai d'un mois pour apurer cette somme. 



Il est constant que la Sarl Saveurs n'a pas payé les causes du commandement dans le délai imparti. 

Comme relevé à juste titre par le premier juge, la sanction de l'acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l'expiration du délai imparti par le commandement de payer visant la clause résolutoire ; les sommes mentionnées doivent être clairement énoncées par le commandement de telle sorte que le preneur puisse connaître avec précision le montant des sommes devant être payées, à quel titre elles sont dues et dans quel délai elles doivent versées. 



En l'espèce, le commandement de payer en date du 13 novembre 2019 mentionne en gras page 3 que la somme totale de 3 210,18 euros constitue la dette du preneur devant être payée dans un délai d'un mois à compter de la date du commandement. 

Force est de constater, que le corps du commandement détaille cette dette en trois postes : 


1 655,32 euros à titre de charges, 

1 966,83 euros à titre de travaux de remplacement de l'assainissement du réseau et de la réfection du dallage,

584 euros au titre de l'impôt, représentant la somme totale de 4 206,15 euros, soit un montant différent de celui indiqué comme devant être payé dans le délai imparti et devant être explicité et renvoie un 'décompte en annexe' qui mentionne un solde de 3 210,18, correspondant cette fois au montant du commandement de payer et détaille à nouveau les trois postes susvisés, charges, travaux et impôts à hauteur des sommes respectivement de 1 200 euros, 1 500 euros et 325 euros, représentant la somme totale de 3.025 euros et ne pouvant dès lors non plus expliciter la dette de 3 210,18 euros mentionnée au commandement et exigée dans un délai d'un mois sous peine de résiliation automatique du bail par le jeu de la clause résolutoire. 














Il sera ajouté que dans ses conclusions devant la cour en page 5, la bailleresse fait état d'une dette locative au titre de l'année 2018 à la date du commandement de 2 990,03 euros, soit un montant encore différents de ceux mentionnés dans le commandement et précise elle même 'après rectification'. 



Il y a lieu d'en déduire que le commandement de payer en date du 13 novembre 2019 sollicitant le paiement de la somme de 3 210,18 euros, un montant reconnu par la bailleresse elle même comme étant erroné et ne permettant pas au destinataire de cet acte avec les éléments d'information donnés par son bailleur dans ce commandement de vérifier l'objet de cette dette et par conséquent son bien fondé, n'a dès lors pu être mis en oeuvre de bonne foi. 



Le jugement contesté sera confirmé en ce qu'il a dit que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 13 novembre 2019 ne peut produire effet. 



L'ensemble des demandes consécutives au constat du jeu de la clause résolutoire de la société Andrea seront rejetées ; soit la demande de constat de la résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. 



Sur la demande en paiement de la bailleresse à la somme de 3 389,10 euros



À titre préliminaire, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 954 al 4 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, que les demandes de dire et constater ne sont pas des prétentions et que la cour n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



En l'espèce, dans le dispositif de ses conclusions, la bailleresse demande la condamnation de la société Saveurs au paiement de la seule somme de 3 389,10 euros (hors indemnités d'occupation dont il a été dit qu'elles n'étaient pas dues),détaillée ainsi 


519,35 euros, au titre de la taxe foncière à la lecture des conclusions 

460,70 euros au titre de la consommation d'eau froide à la lecture des conclusions 

1 966,83 euros au titre des travaux de remplacement du réseau d'assainissement et de réfection du dallage de la cour à la lecture des conclusions 

outre la somme de 147,54 euros au titre du coût du commandement de payer et 10% de ces sommes au titre de la clause pénale. 




Il s'en déduit que la cour ne peut que statuer sur ces différentes demandes en paiement au titre des postes susvisés et n'est dès lors saisie d'aucune demande au titre des charges à défaut de demande en paiement dans le dispositif des conclusions de l'appelante et malgré de nombreux développements à ce titre dans ces mêmes conclusions.



Il sera par conséquent statué sur les différents postes susvisés.



1-Sur la demande en paiement de 147,54 euros au titre du coût du commandement



Il résulte des précédents développements qu'il a été jugé que le commandement de payer à la requête de la société Andréa n'a pas été délivré de bonne foi et est pour ce motif privé d'effet ; son coût restera par conséquent à la charge de la bailleresse et sa demande en paiement à ce titre à l'encontre de la locataire rejetée. 



2-Sur la demande en paiement de 1.966,83 euros au titre des travaux de remplacement du réseau d'assainissement et de réfection du dallage de la cour



Il convient de relever que le bail commercial susvisé prévoit en page 7, qu'en application de l'article R145-35 du code de commerce ne peuvent être imputées au locataire des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de mettre en conformité avec la réglementation le local loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations sur les gros murs, voûtes, poutres et les couvertures entières. 



Il est dès lors constant que les travaux qualifiés de grosses réparations ne sont pas imputables au preneur. 







Les réparations d'entretien, au contraire à la charge du preneur sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. 



Les travaux litigieux comme relevé à juste titre par le premier juge ne portent pas sur la simple réparation d'une canalisation comme prétendu par la bailleresse mais ont pour objet le remplacement du réseau d'assainissement enterré dans la cour comme mentionné par le procès verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2018 ayant autorisé ces travaux et sur la réfection à neuf du pavage de la dite cour à cette occasion, ces travaux doivent dès lors être qualifiés de grosses réparations et ne peuvent en application des dispositions contractuelles être à la charge du preneur. 



La demande en paiement de la société Andréa à ce titre sera par conséquent rejetée. 



3-Sur la demande en paiement de 519,35 euros, au titre de la taxe foncière



Le bail conclu entre les parties le 29 janvier 2018 prévoit que le preneur s'engage à rembourser au bailleur les contributions, taxes et prestations de toute nature et sous toute dénomination existantes ou à venir, frappant les locaux loués et payés par lui en tant que propriétaire ou bailleur, les impôts et taxes afférents à l'immeuble, en ce compris les impôts fonciers et les taxes additionnelles à la taxe foncière. 



La bailleresse justifie du paiement de la taxe foncière pour l'année 2018 à hauteur de la somme de 1 125 euros, compte tenu des tantièmes détenus par la société Saveurs et de sa date d'entrée dans les lieux le 29 janvier 2018, il sera fait droit à la demande à ce titre à hauteur de la somme de 519,35 euros. 



4-Sur la demande en paiement de 460,70 euros au titre de la consommation d'eau froide



Il est constant que la consommation d'eau froide est un des postes au titre des charges. 

Comme préalablement exposé, la cour n'est pas saisie d'une demande en paiement au titre des charges hors consommation d'eau froide comme formulé par la bailleresse dans le dispositif de ses conclusions. 

Il résulte des écritures de la société Andréa que la partie adverse a régulièrement versé le montant de la provision sur charges. 

En l'absence d'une quelconque demande en paiement au titre du solde de charges hors au titre de la consommation d'eau froide, demande dont la cour n'est pas saisie, il ne peut être statué sur la présente demande de condamnation au titre de la seule consommation d'eau froide.

Cette demande sera par conséquent rejetée. 



sur la demande au titre d'une clause pénale



Le bail commercial conclu entre les parties prévoit qu'en cas de non paiement à échéance du loyer dû par le preneur ou toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n'aurait pas été réglée dans le délai de 7 jours à l'échéance mensuelle, le bailleur percevra une indemnité égale à 10 % sur les sommes dues à titre de clause pénale forfaitaire compensatrice des troubles commerciaux et des frais de contentieux, sans qu'il soit nécessaire d'une mise en demeure préalable. 

Cette majoration de 10% du solde impayé par le preneur peut être qualifiée de clause pénale. Dans ses écritures, la société Andréa reconnaît que son premier calcul du montant à la charge du preneur au titre de la taxe foncière était erroné. 

La majoration de 10 % pour un solde impayé initialement sollicité par la bailleresse à hauteur d'un montant erroné est par conséquent manifestement excessive ; cette demande sera minorée à hauteur de la somme de 1 euro et la société Saveurs condamnée à payer à la société Andréa la somme de 520,35 euros au titre de la taxe foncière pour 2018. 



sur la demande d'astreinte



Il n'est pas justifié de faire droit à la demande d'astreinte au titre de la condamnation en paiement de la somme de 519,35 euros. 



Cette demande sera rejetée. 



sur la demande de délais de paiement



Il résulte des développements précédents que la société Saveurs est condamnée au paiement de la somme de 520,35 euros et qu'il a été jugé que le commandement de payer n'avait pu produire effet. 



Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement compte tenu du quantum à la charge de la locataire. La demande de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire est sans objet, cette clause n'ayant pas joué. 



Le jugement contesté sera confirmé en toutes ses dispositions y compris en ce qu'il ordonne à la société Andréa de recalculer les charges dues par la société Saveurs au titre de l'année 2018 déduction faite des travaux de réfection du réseau d'assainissement de la copropriété et du pavage, ainsi que des honoraires de suivi de chantiers, à défaut de contestation de l'appelante. 



sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile



L'équité commande faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Saveurs. 



PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe ; 



CONFIRME le jugement contesté en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant, 



Condamne la société Saveurs à payer à la société Andréa la somme de 5 20,35 euros, au titre de la taxe foncière 2018, y compris la clause pénale ;



Rejette la demande en paiement au titre de la consommation d'eau froide ;



Rejette la demande de délais de paiement de la société Saveurs ;



Rejette la demande d'astreinte de la société Andréa ;



Condamne la société Andréa à payer à la société Saveurs la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société Andréa aux entiers dépens. 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier,Le président,