Cour d'Appel — 12 juin 2001

ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- Le : 

 12 JUIN 2001 PREMIERE CHAMBRE SECTION A N° de rôle : 99/04432 JCB/BO LA S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT, prise en la personne de son représentant légal c/ LE SYNDICAT COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES BUISSONNETS, pris en la personne de son syndic la S.A. LAMY, Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : : 

 Prononcé en audience publique, 

 Le

 12 JUIN 2001 

 Par Monsieur BIZOT, Président, 

 en présence de Madame X...
Y... ve, Greffi re, 

 La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIERE CHAMBRE SECTION A, a, dans l'affaire opposant : 

 LA S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 4, avenue Félix Faure 33200 BORDEAUX CAUDERAN, 

 Représentée par Maître Daniel FOURNIER, Avoué à la Cour, et assistée de Maître Tanguy BARON, loco Maître GUIGNARD, Avocat la Cour, 

 Appelante d'un jugement rendu le 18 mai 1999 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel en date du 15 Juillet 1999, 

 : 

 LE SYNDICAT COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES BUISSONNETS, dont le si ge social est 13, Place Charles de Gaulle 33000 BORDEAUX, pris en la personne de son syndic, la S.A. LAMY, domicilié en cette qualité au siège social, 

 Représentée par la S.C.P. LABORY-MOUSSIE & ANDOUARD, Avoués Associés la Cour, et assistée de Maître CADIOT-FEIDT, Avocat la Cour,

Intimée, 

 Rendu l'arr t contradictoire suivant apr s que la cause a été débattue en audience publique, le 12 Mars 2001 devant : 

 Monsieur BIZOT, Président, 

 Monsieur CHEMINADE, Conseiller, 

 Madame Z..., Conseill re, 

 assistés de Madame X..., Greffi re, 

 Et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du Si ge ayant assisté aux débats : 

 EXPOSE DU LITIGE : La S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT a réguli rement saisi la présente Cour de l'appel d'un jugement rendu le 18 MAI 1999 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX qui, statuant sur l'action en responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES BUISSONNETS, a dit qu'elle avait commis un abus de droit l'égard du syndicat et l'a condamné verser ce dernier, représenté par la S.A. LAMY, s-qualités de syndic, la somme de 50.000 Francs titre de dommages et intér ts. Vu les articles 455 et 954 du Code de Procédure Civile (rédaction applicable compter du 1er MARS 1999), Vu les derni res écritures de la S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT signifiées et déposées le 10 NOVEMBRE 2000, Vu les derni res écritures du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES BUISSONNETS signifiées et déposées le 23 JANVIER 2001, Vu l'ordonnance de clôture de l'instruction du 26 FEVRIER 2001. MOTIFS 1. Il ressort des productions qu' la suite du départ du concierge au 31 AOUT 1996, l'appartement servant de loge et la place de parking correspondante, ensemble parties communes de l'immeuble de la Résidence Les Buissonnets n'ayant plus d'utilité pour la copropriété, le Syndicat a envisagé soit de le louer apr s travaux de remise en état, soit de le vendre ; qu'en Octobre 1996, le conseil syndical a

proposé pour la vente un prix de l'ordre de 375.000 400.000 Francs ; qu'en novembre 1996 le Syndic a procédé aupr s des copropriétaires un sondage par questionnaire au résulte duquel 47 des 48 copropriétaires se sont déclarés favorables cette solution, seule la S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT (détentrice de 337 tanti mes sur 9980) ayant répondu négativement ; qu'au cours de l'assemblée générale ordinaire du 30 JANVIER 1997, les copropriétaires (7174 sur 9980 tanti mes) y compris la S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT ont voté l'unanimité contre la solution de financement de travaux de remise en état et ont décidé de renvoyer la décision sur le principe de la vente une assemblée générale pour le 10 JUIN 1997 en rappelant l'ordre du jour que la décision requerrait l'accord de l'unanimité des copropriétaires (bien qu'en réalité, s'agissant de parties communes dont la conservation n'était pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, la majorité lourde de l'article 26 de la loi du 10 JUILLET 1965 eut été suffisante pour décider de cette aliénation), l'ordre du jour comportant en outre la détermination du prix de vente, un mandat donner au syndic pour examiner les offres d'achat, l'adoption de la prise en charge par le syndicat des copropriétaires des frais de modification de l'état descriptif et du r glement de copropriété, l'adoption du principe de la répartition du prix de vente au crédit des copropriétaires au prorata de leurs tanti mes, enfin l'octroi d'un mandat trois agences immobili res pour rechercher des candidats acquéreurs ; que le 6 MAI 1997, une copropriétaire, Madame Odile A... a écrit au syndic pour se porter candidate la vente de l'appartement pour le prix de 400.000 Francs, voire 420.000 Francs maximum ; qu'elle s'est peu apr s rétractée ; que le 9 JUIN 1997, la S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT a, par fax, fait connaître au syndic qu'elle n'était "toujours pas favorable la cession envisagée", mais qu'elle pourrait "toutefois donner (son) accord cette cession sous la



réserve expresse que (notre société) en soit la cessionnaire aux conditions ci-apr s : lot : cession loge concierge T3 RDC bâtiment C et parking n° préciser : prix 350.000 Francs net de commission ou frais d'agence. De m me pas de répercussion sur nos lots des frais de refonde du r glement de copropriété" ; que le lendemain 10 JUIN 1997, tous les copropriétaires ont participé l'assemblée générale extraordinaire, sauf la S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT, en sorte que, constatant que l'unanimité requise ne pouvait tre obtenue, les copropriétaires n'ont pas pris de décision sur le principe de la vente et sur les questions corrélatives et ont demandé au syndic d'approfondir les raisons de l'absence de la S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT et l'offre faite par ce copropriétaire. 2. Dans ces circonstances, la S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT, seul et unique copropriétaire opposé la vente, mais qui avait fait, la veille de l'assemblée générale, soit tardivement, mais expressément, une offre d'acquisition des conditions qu'il appartenait l'ensemble des copropriétaires de discuter, a commis l'égard du Syndicat un abus en refusant, sans excuse ni motif valable, de participer cette assemblée générale, alors que sa proposition d'achat, quelqu'en fussent les exigences, impliquait qu'elle admît, comme les autres désormais, étant opposé comme eux tous la remise en état pour louer, le principe de la vente, donc qu'elle se présentait cette assemblée pour voter cette décision, quitte, ensuite, ce que survînt la discussion de la pertinence de sa proposition. Il doit tre observer qu'en cause d'appel, pas plus qu'en premi re instance, la S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT n'a fait connaître les motifs de son refus de participation, en sorte que sa proposition de derni re minute apparaît l'évidence soit comme dénuée de sérieux et destinée masquer son refus de principe, lui-m me inexpliqué, soit encore, comme l'a relevé le premier juge, comme un chantage pur et simple l'adresse des



autres copropriétaires l'effet d'obtenir, avant toute décision sur le principe de la vente, leur accord sur une proposition d'achat des conditions particuli rement avantageuses. 3. Il convient par voie de conséquence, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'abus de droit de la S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT, l'obligeant réparer. 4. Seul le préjudice démontré en relation de causalité directe et certaine avec la faute commise est réparable. En l'esp ce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne saurait prétendre réclamer la S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT des pertes de loyers antérieurs la date du 10 JUIN 1997, alors qu'il avait unanimement décidé de ne pas remettre l'appartement en état pour le louer ; par contre, l'intér t collectif exigeant que ces parties communes soient exploitées au mieux des droits des copropriétaires, le Syndicat, placé devant le refus de la S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT a d se résoudre décider ultérieurement de louer ; mais il ne produit aucun justificatif ni d'un bail quelconque, ni du prix de location (dont le conseil syndical, le 12 FEVRIER 1998, proposait qu'il soit réduit de 4.500 Francs 4.000 Francs par mois), en sorte que la perte d'une chance de louer rapidement ces parties communes ne peut tre estimée ; de plus si l'assemblée générale a pu décider le 29 SEPTEMBRE 1997 de procéder la remise en état de ces parties communes, pour 27.716,53 Francs, outre frais de gestion financi re des travaux, selon la majorité de l'article 24 de la loi du 10 JUILLET 1965, il n'est produit aucun justificatif de paiement d'aucune facture. Dans ces conditions, seul peut tre réparé par la S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT le préjudice des autres copropriétaires pour leur dérangement inutile l'assemblée générale extraordinaire du 10 JUIN 1997 et pour le désagrément d'avoir été trompés par cette société. La Cour dispose des éléments d'appréciation (47 propriétaires présents, dont certains demeurant hors de Bordeaux ou hors du département de la Gironde) pour arr ter



30.000 Francs l'indemnité réparatrice de ce dommage. Il convient d'infirmer en ce sens le jugement déféré. 5. La demande incidente de la S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT en réparation du chef de l'exercice abusif du droit d'agir en justice est sans objet. 6. Les dépens d'appel, comme ceux de premi re instance, sont la charge exclusive de la S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT. 7. Comme en premi re instance, l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile doit tre appliqué en cause d'appel au seul bénéfice du Syndicat comme précisée ci-apr s. PAR CES MOTIF Et ceux non contraires des Premiers Juges, LA COUR, Recevant en la forme l'appel de la S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT, Le déclare partiellement fondé, Déclare non fondé l'appel incident du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES BUISSONNETS, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a dit que la S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT a commis un abus de droit l'égard du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES BUISSONNETS, et en ce qu'il a statué sur les dépens et sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, L'infirme partiellement quant la réparation du dommage, Statuant nouveau de ce chef, Condamne le S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES BUISSONNETS, en deniers ou quittances, une indemnité de 30.000 Francs (TRENTE MILLE FRANCS), augmentée des intér ts au taux légal compter du présent arr t, Déboute ledit Syndicat du surplus de sa demande en réparation, Y ajoutant : Condamne la S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT aux dépens d'appel, Condamne la S.A.R.L. BARADERIE LOUSTALLOT payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES BUISSONNETS, en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, la somme de 10.000 Francs (DIX MILLE FRANCS), et la déboute de sa pareille demande, Autorise la S.C.P. LABORY-MOUSSIE-ANDOUARD, Avoués Associés la Cour, recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens d'appel dont elle a fait l'avance sans avoir reçu



provision. Signé par Monsieur BIZOT, Président, et par la Greffi re.