Cour d'Appel — 26 juin 1998

Selon acte sous seing privé en date du 4 octobre 1990, Monsieur et Madame X... ont donné à bail à Monsieur et Madame Y... un immeuble situé à NOGENT LE ROTROU .... 

 Monsieur Z... s'est porté caution solidaire des engagements contractés par Madame Y... en vertu du bail. 

 Madame Y... ayant cessé de régler ses loyers, Monsieur et Madame X... ont saisi le tribunal d'instance de NOGENT LE ROTROU. 

 Par jugement rendu le 1er décembre 1995, cette juridiction a : - ordonné la jonction des procédures engagées à l'encontre de Monsieur Z... et Madame Y... d'une part, et de la SARL LES LOGIS DU PERCHE d'autre part, - rejeté la condamnation de Monsieur Z... au paiement des sommes dues par Madame Y..., - rejeté la demande reconventionnelle de Monsieur Z..., - condamné Madame Y... à payer aux époux X... les sommes de 38.566 francs et de 6.000 Francs à titre de dommages et intérêts, - rejeté l'appel en garantie des LOGIS DU PERCHE, - rejeté les demandes au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

 Appelants de cette décision, Monsieur et Madame X... demandent à la Cour de : - déclarer recevables et bien fondés Monsieur et Madame X... en leur appel, Y faisant droit, - la réformer, - débouter Madame Y... et Monsieur Z... de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - condamner solidairement Madame Y... et Monsieur Z... au paiement de la somme de 58.700,13 Francs TTC au titre des frais de remise en état, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 1994, - condamner solidairement Madame Y... et Monsieur Z... au paiement de la somme de 18.405 Francs TTC à

titre de dommages et intérêts augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 1994, - ordonne la capitalisation des intérêts de retard, conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil, - dire et juger que la Société LES LOGIS DU PERCHE devra indemniser Monsieur et Madame X... du préjudice qui pourra résulter pour eux de la mise hors cause de Monsieur Z... en qualité de caution et dire, en conséquence, que la Société LES LOGIS DU PERCHE devrait, dans cette hypothèse, être condamnée à payer à Monsieur et Madame X..., la somme de 100.000 Francs à titre de dommages et intérêts, - condamner Madame Y..., Monsieur Z... et la Société LES LOGIS DU PERCHE à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 10.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

 Monsieur Z... conclut à l'infirmation du jugement entrepris, à la condamnation des époux X..., à la restitution des loyers indûment versés par lui avec intérêts légaux à compter desdits versements et au paiement de la somme de 10.000 Francs à titre de dommages et intérêts et autant sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

 La SARL LES LOGIS DU PERCHE, quant à elle, sollicite la confirmation de la décision déférée en ce qu'elle a trouvé irrecevable l'appel en garantie formé à son encontre. 

 Très subsidiairement, elle prie la Cour de la renvoyer à conclure sur les demandes formées contre elle par les époux X... et de condamner ces derniers à lui payer 6.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

Dans leurs dernières écritures, Monsieur et Madame X... ont réduit leur demande relative aux réparations locatives compte tenu du fait qu'ils ont perçu une indemnité d'assurance de 10.837,22 Francs. Un procès-verbal dressé conformément aux dispositions de l'article 659 du Nouveau Code de Procédure Civile a été dressé, Madame Y... étant partie sans laisser d'adresse. 

 La clôture de l'instruction de l'affaire a été ordonnée le 14 novembre 1996. 

 Or, le jour même de cette ordonnance, Monsieur Z... a signifié des écritures et sollicité, à titre subsidiaire, la restitution de la somme de 17.103,89 Francs correspondant aux indemnités d'occupation. Trois pièces accompagnées d'une note ont été adressées à la Cour en cours de délibéré par les époux X.... 

 Par arrêt avant-dire-droit réputé contradictoire en date du 20 décembre 1996, la Cour de céans a rendu la décision suivante : Vu le jugement du tribunal d'instance de NOGENT LE ROTROU en date du 1er décembre 1995 : - ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture signée le 14 novembre 1996 et la réouverture des débats afin de permettre aux parties de s'expliquer et de communiquer les éléments de preuve qu'elles entendent produire au soutien de leurs prétentions et moyens, - sursoit à statuer sur les demandes, - réserve les dépens. 

Monsieur et Madame X..., appelants, font valoir que, en s'acquittant à plusieurs reprises, et non en une seule fois ainsi qu'il a été prétendu lors de l'audience, des loyers dus par Madame Y..., Monsieur Z..., expert-comptable et de fait particulièrement avisé, a reconnu la validité de son engagement de caution. 

 Ils soutiennent également que Monsieur Z... est tenu, en sa qualité de caution, de payer, aux lieu et place du débiteur principal, le loyer, mais également l'indemnité d'occupation, dette de nature contractuelle qui, comme telle, figure au nombre de ses engagements, et qu'il ne saurait, dès lors, prétendre au remboursement des sommes dûment versées à ce titre. 

 Ils ajoutent que le règlement par la caution de la somme de 26.869,50 Francs, due par Madame Y... au titre des loyers et de l'indemnité d'occupation a opéré novation par changement de débiteur. 

 Par conséquent, ils demandent à la Cour : - adjuger aux concluants le bénéfice de leurs précédentes écritures, - débouter Monsieur Z... et la SARL LES LOGIS DU PERCHE de l'ensemble de leurs demandes et prétentions, - les condamner aux entiers dépens, de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître BOMMART, avoué conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

 Monsieur Z... réplique qu'il n'a apposé sa signature que sur la fiche de renseignement jointe au bail, sur laquelle figure le seul terme générique de "caution", sans mention du montant du loyer ; que l'acte additif venu compléter ce document ne comporte pas même la mention de la caution ; qu'il ne saurait ainsi ressortir du premier

acte, établi au mépris des exigences requises à l'article 22-1 alinéa de la loi du 6 juillet 1989, l'exigence d'un engagement de l'intimé, en qualité de caution. 

 Il ajoute que les pressions et menaces dont il a été l'objet l'ont contraint à acquitter les sommes dues par Madame Y... au titre des loyers impayés. 

 Il fait valoir également qu'en tout état de cause, la caution ne peut être tenue d'honorer, aux lieux et place du débiteur principal, des dettes ayant un fondement délictuel, telle que l'indemnité d'occupation, par définition due après résiliation du bail, et partant de nature extra-contractuelle. 

 Il soutient enfin que, dès lors que les dégradations constatées dans les lieux loués résultent d'un acte délictueux de la locataire et d'un sinistre imputable à l'installation électrique, leur réparation ne peut être mise à la charge de la caution ; que, si la Cour de céans en décide autrement, il lui appartiendra de faire venir en déduction de l'indemnité à acquitter le montant de l'indemnité d'assurance perçue par les bailleurs et de tenir compte de l'état de vétusté de l'appartement, objet du bail. 

 I sollicite, par ailleurs, le versement de la somme de 10.000 Francs à titre de dommages-intérêts et de celle de 10.000 Francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

 Par conséquent, il demande à la Cour de : - recevoir Monsieur Z... en ses écritures récapitulatives et, y faisant droit, - infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a rejeté "la demande

reconventionnelle au titre de la répétition des loyers acquittés par Monsieur Z...", Et, y substituant, - condamner in solidum Monsieur et Madame X... à 39.225,62 Francs avec intérêts légaux à compter du : * 30 avril 1992 sur 6.257,02 Francs, * 31 juillet 1993 sur 6.099,10 Francs, * 31 mars 1994 sur 26.869,50 Francs, - ordonner la capitalisation des intérêts pour ceux dus depuis plus d'une année dans le cadre de l'article 1154 du Code civil, - condamner in solidum les époux X... à 17.103,89 Francs, à tout le moins avec intérêts légaux à compter du 31 septembre 1994 et capitalisation ainsi que précédemment sollicité, - débouter tout contestant aux présentes et singulièrement les époux X... de toutes leurs demandes, fins et conclusions, A titre très subsidiaire, - dire et juger n'y avoir lieu à condamnation du concluant au titre de réparations locatives qu'après défalcation de toute indemnité d'assurance perçue quant aux sinistres subis dans les lieux en cause et après application d'un important coefficient de vétusté, - confirmer la décision dont appel pour le reste, des chefs qui concernent le concluant, - condamner Monsieur et Madame X... in solidum à 10.000 Francs à titre de dommages et intérêts -outre autant sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens, lesquels seront directement recouvrés par la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

 Madame Y..., ayant fait l'objet d'un procès-verbal de recherches demeurées infructueuses, l'arrêt sera réputé contradictoire à l'égard de tous les intimés. 

 L'ordonnance de clôture a été signée le 7 mai 1998 et l'affaire plaidée à l'audience du 28 mai 1998. 

SUR CE, LA COUR, 

 Sur la cautionnement de Monsieur Z...


 Considérant que, certes, Monsieur Z... s'est engagé en qualité de caution sur un document intitulé "Fiche de renseignements" et non pas sur le contrat de bail proprement dit ; 

 Considérant qu'il n'en demeure pas moins qu'il a fourni à l'agent immobilier, la Société LES LOGIS DU PERCHE, tous les renseignements concernant son état civil et sa situation professionnelle, et qu'il lui a remis alors sa carte professionnelle d'expert comptable ; 

 Considérant qu'il résulte de ce document que Monsieur Z... est expert-comptable, commissaire aux comptes, titulaire d'une maîtrise en sciences économiques ; 

 Que dans ces conditions, il est patent que Monsieur Z... était tout-à-fait à même d'apprécier la signification de l'acte qu'il a librement signé et la portée de son engagement ; 

 Qu'à juste titre, le premier juge a donc déclaré valable son cautionnement ; 

 Considérant que Monsieur Z... n'est pas intervenu lors de la signature du bail ; 

 Que les clauses particulières de cet acte ne lui sont, par conséquent, pas opposables ; 

Considérant qu'ainsi qu'il a été jugé en première instance, Monsieur Z... ne peut être tenu qu'au seul paiement des loyers, charges et droit au bail dont seul le montant est clairement défini sur l'acte de cautionnement ; 

 Qu'il ne peut, par conséquent, lui être réclamé le montant des frais de remise en état consécutifs aux dégradations commises par Madame Y... dans l'appartement et non visées dans l'acte de cautionnement ; Que la fiche de renseignements sur laquelle figure l'engagement de caution ne fait, en effet, nullement référence aux autres obligations découlant du bail ; 

 Qu'il ne peut être déduit de la seule mention du versement d'un dépôt de garantie que Monsieur Z... s'est engagé de façon générale alors qu'il n'était pas en possession du bail et par conséquent pas à même d'en discuter les clauses ; 

 Considérant enfin que le tribunal a, à bon droit, rejeté la demande en répétition de l'indu formé par Monsieur Z... ; 

 Sur le montant des sommes dues, 

 Considérant qu'il résulte de l'état des lieux dressé à l'arrivée de Madame Y... que l'appartement était neuf ; 

 Que l'expertise ordonnée par le juge des référés révèle que les lieux ont été restitués en mauvais état, revêtement de sol textiles et une

partie des parois tachées, dégradées et/ou abîmées, entretien des éléments techniques pas assurée nécessitant leur nettoyage, révision, voire remplacement (douchette, têtes de robinets, cuisinière), obturation des organes de ventilation ; 

 Considérant que Monsieur et Madame X... sollicitent la somme de 58.700,13 Francs montant des travaux qu'ils ont engagés pour la remise en état de leur appartement ; 

 Que, compte tenu de la durée de l'occupation de l'appartement, l'expert a considéré, à juste titre, que seule devait être mise à la charge de la locataire la somme de 27.729,51 Francs TTC ; 

 Que doit être également imputé à cette dernière le coût de la réfection consécutive à un incendie, soit 10.837,22 Francs ; 

 Considérant que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Madame Y... à payer aux époux X... la somme de 38.566 francs au titre des frais de remise en état des lieux ; 

 Sur la demande de dommages et dommages et intérêts, 

 Considérant que Monsieur et Madame X... sollicitent la somme de 18.405 Francs TTC à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 1994 ; 

 Considérant que le préjudice des époux X... résultant de l'immobilisation de leur bien, faute pour eux d'établir que cette immobilisation a duré six mois a été exactement apprécié par le premier juge ; 

Que le montant de la somme allouée de ce chef soit 6.000 Francs, est confirmé ; 

 Sur la capitalisation des intérêts, 

 Considérant que Monsieur et Madame X... sont fondés à solliciter la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l'article 1154 du Code civil ; 

 Sur l'appel en garantie formée à l'encontre de la SARL LOGIS DU PERCHE, 

 Considérant que Monsieur et Madame Y... font grief à La SARL LOGIS DU PERCHE d'avoir manqué à sa mission de recherche d'un locataire et à celle de rédaction des actes ; 

 Qu'ils ne versent pas le mandat les liant à cette société et ne démontrent pas la réalité des manquements allégués ; 

 Qu'ils seront déboutés de leur appel en garantie ; 

 Sur l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, 

 Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame X... les sommes exposées par eux qui ne sont pas comprises dans les dépens ; 

 Qu'il y a lieu de condamner solidairement Madame Y... et Monsieur

Z... à leur payer la somme de 6.000 Francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; 

 Considérant, en revanche, que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en faveur de la SARL LOGIS DU PERCHE ; 

 PAR CES MOTIFS, 

 LA COUR statuant, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort : 

 CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de NOGENT LE ROTROU le 1er décembre 1995 sauf en celles relatives à l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; 

 Y AJOUTANT : 

 ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en vertu de l'article 1154 du Code civil ; 

 DEBOUTE la SARL LOGIS DU PERCHE de sa demande relative à l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; CONDAMNE solidairement Monsieur Z... et Mme Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 6.000 Francs (SIX MILLE FRANCS) au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur Z... et Mme Y... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Maître BOMMART, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.