Cour d'Appel · 1ère Chambre — 21 novembre 2017

1ère Chambre





ARRÊT N°447/2017



R.G : 15/04585













M. [K] [O]



C/



SELURL [E] [S]

BANQUE CIC OUEST

SARL P2I CONSEILS TRANSACTIONS



















Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes















Copie exécutoire délivrée 



le :



à :





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2017





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,

Assesseur :Monsieur Marc JANIN, Conseiller, entendu en son rapport

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 10 Octobre 2017



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 21 Novembre 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****



APPELANT :



Monsieur [K] [O]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Mikaël BONTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Bruno NOINSKI, plaidant, avocat au barreau de LORIENT







INTIMÉES :



SELURL [E] [S] agissant par Me [S] [E], es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL JPB PROMOTION, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, avocat au barreau de RENNES









BANQUE CIC OUEST agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Jean-René GROULT, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT





SARL P2I CONSEILS TRANSACTIONS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Alain LE MAGUER de la SELARL PLOTEAU/LE MAGUER/RINCAZAUX/LE GOFF, avocat au barreau de LORIENT















FAITS ET PROCÉDURE:





Monsieur [K] [O] s'est vu proposer une opération d'investissement par la Sarl P2I Conseil Transactions, société de gestion de patrimoine.



Le 31 juillet 2010, il a signé avec la Sarl JPB Promotions un contrat de réservation portant sur la vente en l'état de futur achèvement de deux lots consistant en deux chambres et leur ameublement, dans une résidence ayant vocation à héberger des personnes âgées dépendantes (Ehpad), située à [Localité 5] (Saône-et-Loire), pour un prix de 276 236 €.



Il a également conclu une promesse de bail commercial d'une durée de 11 ans et 9 mois avec la Sarl Enity [Localité 5], pour un loyer convenu de 11 780 € TTC par an, ou 981,67 € par mois.



La vente a été réitérée, au prix convenu, par acte reçu en la forme authentique par Maître [J] [B], notaire à [Localité 6] (Nord), le 28 mars 2011, de même que le bail commercial.



L'achat a été financé par un prêt de 298 267 € souscrit auprès de la banque CIC Ouest.



Alors qu'il était convenu entre les parties que les lots et leurs équipements seraient livrés au plus tard le 31 décembre 2012, la réception des travaux est intervenue le 18 juillet 2013.



Le 5 septembre 2013, la Sarl JBP Promotions a été placée en liquidation judiciaire avec comme mandataire judiciaire, la Selurl [E]; la Sarl Enity a quant à elle été placée en redressement judiciaire à compter de la même date.



Ayant reçu des informations sur les difficultés financières du promoteur et de ses filiales sur le fait qu'une autre opération connaissait de sérieuses difficultés, Monsieur [O] a cessé de répondre aux appels de fonds du promoteur auquel il resterait devoir la somme de 213 665,15 €.



Par acte d'huissier du 29 juillet 2013, Monsieur [O] a fait citer la Sarl JBP Promotions, la Selurl [E] ès-qualités, et la Sarl P2I devant le tribunal de grande instance de Lorient pour voir prononcer la nullité de la vente pour réticence dolosive et condamner la Sarl P2I à lui payer des dommages et intérêts.



Par jugement du 20 mai 2015, le tribunal:




a débouté Monsieur [O] de ses demandes, 

l'a condamné à payer à la Sarl P2I la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

l'a condamné aux dépens.






Monsieur [O] a interjeté appel de ce jugement le 11 juin 2015.





Par arrêt du 27 septembre 2016, la cour a:




confirmé le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la vente pour dol,

infirmé le jugement pour le surplus,

statuant à nouveau, prononcé aux torts du vendeur la résolution du contrat de vente conclu le 28 mars 2010 par devant Maître [B], notaire à [Localité 6], entre la Sarl JPB Promotion et Monsieur [O], relatif aux lots numéros 22 et 23 et les millièmes de parties communes qui leurs sont attachés de l'ensemble immobilier situé à [Adresse 5], cadastré section BN numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3],

dit que la Sarl P2I Conseils Transactions a manqué à son devoir de conseil envers Monsieur [O],

sursis à statuer sur le solde des demandes, 

rouvert les débats et invité Monsieur [O] à justifier dans un délai de trente jours suivant le prononcé de l'arrêt des paiements qu'il a effectués auprès de la société JPB Promotion en exécution du contrat de réservation et du contrat de vente,

renvoyé l'examen de l'affaire.






Par nouvel arrêt du 28 février 2017, la cour a:




sursis à statuer et rouvert les débats,

enjoint à Monsieur [O] de produire aux débats, pour le 1er avril 2017, une attestation de la banque CIC Ouest certifiant le montant exact des fonds versés pour le compte de Monsieur [O] à la Sarl JPB Promotion ou toute autre pièce bancaire certifiant le montant exact des fonds perçus par celle-ci,

enjoint à la banque CIC Ouest de conclure avant le 1er avril 2017 sur les fonds versés pour le compte de Monsieur [O] à la Sarl JPB Promotion,

dit que les parties pourront conclure sur ces pièces pour l'audience de plaidoiries du 6 juin 2017 à laquelle l'affaire est renvoyée.






Par conclusions d'incident du 7 avril 2017, Monsieur [O] a demandé au conseiller de la mise en état:




de condamner la banque CIC Ouest à produire:

les justificatifs des déblocages du prêt à lui consenti suivant offre en date du 8 décembre 2010 et acte authentique du 28 décembre 2010 (CIC IMMO Prêt modulable n°30047 14047 00020330902), effectués au titre des appels de fonds de la Société JPB Promotion en 2010, 2011, 2012 et 2013,

les justificatifs des sommes réglées par lui en remboursement du prêt, lesquelles sont prélevées sur son compte bancaire n°[Compte bancaire 1],

l'attestation officielle du CIC Ouest certifiant le montant des sommes ci-dessus,


ce dans un délai de huit jours à compter de l'ordonnance à intervenir et sous peine d'astreinte de 1000 € par jour de retard passé ce délai, 


de condamner la banque CIC Ouest à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile

de la condamner aux dépens de l'incident.






L'incident a été joint au fond par le conseiller de la mise en état.





Par dernières conclusions du 9 octobre 2017, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, Monsieur [O] demande à la cour:




de constater qu'il a produit tous les justificatifs des paiements effectués au titre de la réservation et la construction des lots, lesquels sont corroborés par les justificatifs du CIC Ouest, 

de condamner la Selurl [E], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société JPB Promotion à la restitution des prix, frais et accessoires de la vente, 

de fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société JPB Promotion à la somme de 229 181,48 € à ce titre,

de condamner la Selurl [E], ès qualités, au paiement de tous les frais et dépens des procédures judiciaires,

et encore, de condamner la société P2I Conseils Transactions, solidairement avec la société JPB Promotion au paiement de la somme de 229 181,48 € au titre des pertes qu'il a subies,

de condamner encore la société P2I Conseils Transaction au paiement de la somme de 58 131,11 € au titre des loyers et avantages fiscaux dont il n'a pu bénéficier jusqu'à la date de la résolution du contrat,

et encore, de déclarer commune et opposable à la banque CIC Ouest la décision à intervenir, avec toutes suites et conséquences de droit, 

et en tout état de cause, de condamner 'conjointement et solidairement' la Selurl [E] ès qualités, et la société P2I Conseils Transactions au paiement de la somme de 8 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

de condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais de publicité foncière, lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du même code.




Par dernières conclusions du 2 juin 2017, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, la société P2I Conseils Transactions demande à la cour, sous les plus expresses réserves du pourvoi en cassation inscrit par elle contre l'arrêt du 27 septembre 2016:




de constater que Monsieur [O] ne justifie pas du paiement d'une somme de 229 181,48 € à la société JPB Promotion,

de débouter en conséquence Monsieur [O] de ses demandes,

subsidiairement, de ramener ces demandes à son encontre à de plus justes proportions au regard de la perte de chance,

de débouter Monsieur [O] de ses demandes au titre des gains manqués, et subsidiairement de les réduire,

de statuer ce que de droit sur les dépens.




 

Par dernières conclusions du 14 décembre 2015, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, la Selurl [E], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société JPB Promotion demande à la cour:




de confirmer le jugement déféré,

de débouter l'appelant de ses demandes,

de statuer comme de droit sur les dépens.






Par dernières conclusions du 1er juin 2017, la banque CIC Ouest demande à la cour:




de lui donner acte de ce qu'en exécution de l'arrêt du 28 février 2017, elle a versé aux débats les justificatifs en sa possession relatifs aux règlements opérés par Monsieur [O] à partir de ses comptes ouverts chez elle, à savoir:

1e 24 décembre 2010, déblocage de fonds de 26 559,80 € en faveur de l'étude de Maître [R], notaire,

le 29 mars 2011, déblocage de 1 200 € en faveur de l'étude de Maître [R],

le 17 octobre 2011, déblocage de 38 585,40 € en faveur de la Sarl JPB Promotion,

le 5 octobre 2012, déblocage de 79 099,40 € en faveur du compte CMB de Monsieur [O],

le 14 février 2013, déblocage de 50 400 € en faveur du compte CMB de Monsieur [O],

étant observé qu'elle ignore totalement la destination des deux derniers versements opérés sur le compte CMB de Monsieur [O].






L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 10 octobre 2017.





MOTIFS DE LA DÉCISION DE LA COUR:





La cour a, par son arrêt du 27 septembre 2016, écarté le dol reproché par Monsieur [O] à la Sarl JPB Promotion, mais, retenant que le contrat conclu entre eux comportait comme élément déterminant du consentement de l'acquéreur un critère de rentabilité avec les avantages fiscaux en découlant, ce qui obligeait le vendeur à assurer la rentabilité du projet, et que cette obligation était demeurée inexécutée faute de livraison dans le délai convenu par le vendeur, qui a été placé ensuite en liquidation judiciaire, elle avait prononcé la résolution de la vente aux torts du vendeur.



Elle avait en outre jugé que la société P2I Conseil Transactions avait engagé sa responsabilité, par manquement à son devoir de conseil envers Monsieur [O], en soumettant à celui-ci une étude personnalisée lui proposant l'achat de lots dans l'Ehpad de [Localité 5] sans le moindre avertissement sur les contraintes spécifiques à l'ouverture et la gestion d'un tel établissement et les risques inhérents à cette opération d'investissement.





1/: - Sur la créance de restitution de Monsieur [O]:





La cour avait constaté que la résolution avait pour conséquence la restitution de la propriété des lots objets de la vente à la liquidation judiciaire de la société JPB Promotion et réciproquement la fixation à l'encontre de celle-ci d'une créance de restitution au profit de Monsieur [O].



Mais relevant que la créance que ce dernier avait déclarée à ce titre, le 25 novembre 2013, pour un montant de 298 283,03 € TTC au passif de la liquidation de la société JPB Promotion, était égale au montant du prix qu'il aurait du payer en cas d'achèvement de l'immeuble alors qu'il avait cessé de répondre aux appels de fonds, la cour avait invité Monsieur [O] à justifier des sommes effectivement réglées par lui à la restitution desquelles il pouvait prétendre.



Et par son arrêt du 28 février 2017, la cour avait considéré que cette justification n'avait pas été apportée par les copies d'écran informatique alors produites par Monsieur [O] , ce pourquoi elle a enjoint à celui-ci ainsi qu'à la banque CIC Ouest de produire un justificatif du montant exact des fonds versés pour le compte de Monsieur [O] à la Sarl JPB Promotion.



Il ressort de l'ensemble des pièces désormais communiquées les éléments d'information suivants.



Le prix total d'acquisition était de:


lot n° 44:chambre:128 618 €


meubles: 9 500 €


lot n° 45:chambre:128 618 €


meubles: 9 500 €



soit un total de:immobilier:257 236 €

mobilier: 19 000 €



soit un total général de:276 236 €



Le paiement du prix était convenu devoir se faire par appels de fonds selon l'état d'avancement des travaux, le premier étant de 5 % à la signature de l'acte authentique pour les biens immobiliers, et de 40 % six mois avant le délai prévisionnel de livraison pour les biens mobiliers.



Monsieur [O] a réglé la somme de 12 861,80 € lors de la signature de l'acte authentique, selon attestation de Maître [B], notaire à [Localité 6], en date du 28 mars 2011.



La banque CIC Ouest a certifié le 31 décembre 2011 que les déblocages effectués par elle s'élevaient à un montant total de 66 805,20 € et les relevés de compte produits par Monsieur [O] montrent que ces déblocages ont été effectués, pour la somme de 27 019,80 €, en 2010, et pour celle de 39 785,40 € en 2011.



Le montant total des sommes visées à ces pièces s'élève à 79 667 €.



Selon les justificatifs que la banque verse aux débats, celle-ci avait viré à l'étude de Maître [R], notaire, le 24 décembre 2010, la somme de 26 589,80 €, et le 29 mars 2011 celle de 1 200 €, et une somme de 38 585,40 € a été virée d'un compte au nom de Monsieur [O] à celui de la Sarl JPB Promotion le 15 octobre 2011, ce qui représente un montant total de virements de 66 375,20 €, auquel s'ajoute le versement de la somme de 12 861,80 € devant Maître [B].



Le montant total des sommes ainsi répertoriées est de 79 237 €.



Mais il résulte encore des pièces produites qu'ont été également débloquées par la banque CIC Ouest les sommes de 79 099,40 €, le 5 octobre 2012, et de 50 400 €, le 14 février 2013.



La banque CIC Ouest indique toutefois que c'est au profit de Monsieur [O] qu'elle a procédé au virement de ces sommes, et qu'elle ignore la destination que ce dernier leur a donnée, tandis que la société P2I Conseils Transactions soutient que Monsieur [O] ne rapporte pas la preuve de ce que ces sommes ont été versées à la société JPB Promotion.



La cour avait relevé dans son arrêt du 28 février 2017 qu'au mois d'août 2012, soit antérieurement aux deux virements litigieux, le conseil de Monsieur [O] avait écrit à la société P2I Conseils Transactions pour l'informer de ce que son client s'opposait désormais à tout paiement au bénéfice de la société JPB Promotion compte tenu de la procédure collective dont celle-ci faisait l'objet.



S'agissant de la somme de 79 099,40 €, Monsieur [O] verse aux débats une photocopie d'un chèque de même montant tiré sur son compte au Crédit Mutuel de Bretagne, à l'ordre de JPB Promotion, le 16 septembre 2012; mais il est également produit par la banque CIC une copie d'un courriel que lui a adressé Monsieur [O] le 5 octobre 2012 lui demandant de virer la somme de 70 000 € sur son compte Crédit Mutuel de Bretagne et non au profit de 'JPB déjà réglé' et de conserver 9 099,40 € sur son compte CIC.



De même, quant à la somme de 50 400 €, la banque CIC communique une copie d'un courriel de Monsieur [O] en date du 5 février 2013 lui demandant de faire le virement sur son compte Crédit Mutuel de Bretagne 'afin (qu'il puisse se) rembourser'.



Or Monsieur [O] ne produit pas les relevés de son compte au Crédit Mutuel de Bretagne dont il résulterait la preuve que les sommes de 79 099,40 € et 50 400 € ont été débitées de celui-ci au profit de la société JPB Promotion.



Et en sens inverse, il est constant que, le 11 juillet 2013, soit postérieurement aux virements de ces deux sommes, la société JPB Promotion a fait pratiquer auprès du Crédit Mutuel de Bretagne des mesures d'exécution visant une créance alors de 183 927 € au titre de l'achèvement des travaux, et de 15 200 € au titre du mobilier, soit un total de 199 127 €.



Au regard de ces mesures, initiées par le liquidateur de la société JPB Promotion, le montant réglé par Monsieur [O] était donc de:

276 236 € - 199 127 € = 77 109 €.



Monsieur [O] a contesté ces mesures devant le juge de l'exécution, qui l'a débouté de ses demandes.



Il a interjeté appel de la décision, en faisant valoir à titre principal que la société JPB Promotion ne justifiait pas d'une créance liquide et exigible, à titre subsidiaire qu'il y aviat lieu de surseoir à statuer jusqu'à décision sur son action en annulation de la vente, et plus subsidiairement encore, pour se voir accorder un délai de deux ans pour s'acquitter de sa dette.



Par arrêt du 19 juin 2015, la 2ème chambre de la cour d'appel de Rennes a infirmé le jugement, au motif que le liquidateur de la société JPB Promotion, non comparant, ne rapportait pas la preuve, qui lui incombe, du caractère exigible du prix de vente des lots vendus en l'état futur d'achèvement faute de justifier de l'achèvement des travaux et de la livraison d'un immeuble conforme à sa destination.



Il ne résulte donc pas de cette décision que Monsieur [O] avait contesté devant la cour d'appel le montant de la créance invoquée par la société JPB Promotion pour pratiquer des mesures d'exécution, ni que la 2ème chambre de la cour s'était prononcée sur la portion du prix effectivement payé par Monsieur [O].



La cour, prenant l'hypothèse la plus favorable à Monsieur [O] qui ressort de l'ensemble de ces éléments d'appréciation, retiendra donc qu'il est seulement établi quecelui-ci a réglé, sur le prix de la vente résolue, la somme de 79 667 € qui doit lui être restituée.



C'est donc ce montant qui doit être inscrit à la liquidation judiciaire de la société JPB Promotion, au titre de la créance de Monsieur [O].





2/: - Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [O]:





Monsieur [O] réclame à la société P2I Conseils Transactions l'indemnisation des préjudices causés par la faute de celle-ci, consistant selon lui dans les pertes des fonds investis, qu'il persiste à estimer à la somme de 229 181,48 €, et dont il considère qu'il a perdu toute chance d'en obtenir la restitution au regard du montant du passif de la société JPB Promotion, en cours de liquidation, ainsi que dans les gains espérés et manqués, soit les loyers prévus et les réductions d'impôts visées, qu'il évalue à un montant total de 58 131,11 €.



La cour a, dans son arrêt du 27 septembre 2016, jugé que la société P2I Conseil Transactions avait manqué à son devoir de conseil envers Monsieur [O].



Les conséquences de ce manquement au devoir de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance, pour Monsieur [O], de ne pas souscrire un engagement dans une opération à risques.



Il est constant en effet que c'est dans la perspective de percevoir des loyers et de bénéficier des avantages fiscaux liés à l'investissement que la société P2I Conseils Transactions lui avait présentés comme un 'placement d'avenir... rentable et sécurisé... fortement encadré et poussé par l'Etat', que Monsieur [O] avait contracté, et il ne l'aurait vraisemblablement pas fait s'il avait connu les aléas liés aux contraintes administratives spécifiques au type d'établissement dans lequel il investissait.



Toutefois, s'agissant du préjudice causé par le risque pour Monsieur [O] de ne pas se voir restituer, à la suite de la résolution du contrat, la somme de 79 667 € dont il est certain qu'il l'a payée, il doit être considéré que ce préjudice n'est pas certain, puisque ce montant doit être inscrit au passif de la société JPB Promotion à titre de créance pour Monsieur [O], et en toute hypothèse, le défaut éventuel de restitution ne résulterait pas directement de la chance perdue de ne pas contracter résultant du manquement au devoir de conseil retenu à l'encontre de la société P2I Conseils Transactions.



D'autre part, s'agissant du préjudice consistant dans la disparition de l'événement favorable qu'auraient représentés la perception de loyers et le bénéfice des avantages fiscaux liés à l'acquisition, il est inexistant dès lors que, mieux informé, Monsieur [O] n'aurait pas fait l'acquisition qui y ouvrait droit et que, autrement dit, s'il n'avait pas contracté, Monsieur [O] n'aurait perçu aucun loyer ni n'aurait bénéficié d'aucun avantage fiscal.



La preuve, dont la charge lui incombe, du préjudice certainement subi par la faute de la société P2I Conseil Transactions n'étant pas rapportée par Monsieur [O], sa demande indemnitaire sera rejetée.





3/: - Sur la déclaration de l'arrêt commun et opposable à la banque CIC Ouest:





La banque CIC Ouest est partie à l'instance dans laquelle elle a été intimée par Monsieur [O], de sorte que la présente décision lui est opposable par application de l'article 331 du Code de procédure civile, sans qu'il y ait lieu de déclarer quoi que ce soit la concernant.





4/: - Sur les frais et dépens:





Il n'y a pas lieu à condamnation à indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



La Selurl [E], ès qualités de mandataire judiciaire de la société JBP Promotions, et la société P2I Conseil Transactions seront condamnées, in solidum, aux dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS:





La cour,



Après rapport fait à l'audience;





Vu son arrêt du 27 septembre 2016 et statuant sur ce qui reste à juger:



Fixe la créance de Monsieur [K] [O], au titre de la restitution du prix de vente, au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl JPB Promotions, à la somme de 79 667 €;



Déboute Monsieur [K] [O] de ses demandes de dommages-intérêts contre la société P2I Conseil Transactions;



Rejette toutes autres demandes;



Condamne la Selurl [E], ès qualités de mandataire judiciaire de la Sarl JBP Promotions, et la Sarl P2I Conseil Transactions, in solidum, aux dépens de première instance et d'appel.









LE GREFFIERLE PRÉSIDENT