CEDH · CASELAW;CLIN;FRA;FRE — 27 novembre 2007

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Slovaquie - 74258/01 Arrêt 27.11.2007 [Section IV] article 1 du Protocole n° 1 article 1 al. 1 du Protocole n° 1 Privation de propriété article 1 al. 2 du Protocole n° 1 Réglementer l'usage des biens Transfert aux locataires du droit de propriété sur un terrain et fixation de l'indemnité compensatrice sans tenir compte de la valeur marchande   du terrain : violation Location obligatoire d'un terrain agricole à un prix exagérément bas   : violation   En fait : La requérante est une association de propriétaires fonciers. A l’époque où ce qui était alors la Tchécoslovaquie se trouvait sous régime communiste, la plupart des propriétaires fonciers devaient mettre leurs terres à la disposition d’exploitations agricoles gérées par l’Etat ou organisées en coopératives ou – comme ce fut le cas pour la requérante – d’associations de jardiniers dont les adhérents étaient des particuliers. Les terres en question demeuraient dans le patrimoine des propriétaires mais ceux-ci se trouvaient en pratique dans l’impossibilité de se prévaloir de leur droit de propriété. Dans le cadre des mesures prises par la Tchécoslovaquie   pour passer à l’économie de marché après la chute du régime communiste, le Parlement adopta en 1991 et 1997 des lois qui obligèrent les propriétaires à louer leurs terrains aux membres des associations de jardiniers. Les locataires se virent conférer le droit d’acquérir les parcelles en question et les propriétaires celui de se faire attribuer d’autres parcelles de superficie et de qualité comparables ou d’obtenir une indemnité pécuniaire. En 2003, l’association de jardiniers qui exploitait les terres de la requérante en obtint la cession au profit de ses membres. Les recours exercés par la requérante furent rejetés et celle-ci se vit attribuer un terrain en remplacement. Les autorités expliquèrent que le terrain en question était plus petit que ceux qui avaient été cédés mais qu’il s’agissait de terres arables de meilleure qualité et dont la valeur était supérieure. Toutefois, faisant application de la réglementation pertinente, les autorités avaient évalué les parcelles dont la requérante avait été dépossédée en se fondant sur le prix qu’elles avaient atteint en 1982, année où l’association des jardiniers en avait eu l’usage pour la première fois. A   cette époque, les terrains en question étaient en friche. En droit   : Sur le transfert de la propriété des terrains litigieux : Dans le cadre de la mise en œuvre des politiques économiques et sociales qu’il avait définies après que la Slovaquie eut achevé sa transition vers la démocratie et l’économie de marché, le gouvernement slovaque était fondé à adopter des mesures législatives destinées à préserver les intérêts individuels des jardiniers. Il s’ensuit que le transfert de propriété dénoncé par la requérante a une cause d’utilité publique. L’appréciation de la valeur acquise par les terrains litigieux en 1982 et celle du prix que la parcelle attribuée en remplacement à l’intéressée avait atteint en 2003 ont été réalisées sur la base d’une réglementation qui ne tenait pas compte de la valeur marchande réelle des terres en question au moment du transfert de propriété. Or, depuis le début des années 90, la valeur de la propriété foncière a fortement augmenté en Slovaquie. Le prix des terres dont la requérante avait été dépossédée a été évalué à 6 SKK environ le mètre carré en 1982, soit moins de trois pour cent de leur valeur marchande qui était la leur en 2003 (300 SKK environ le mètre carré). Cette évaluation fut utilisée par les autorités pour choisir le terrain que l’intéressée se vit attribuer à titre de compensation. Si celui-ci avait en réalité un prix supérieur à celui qui avait été déterminé en application de la réglementation pertinente, il n’en demeure pas moins que sa valeur ne représentait qu’un tiers environ du prix total des parcelles cédées aux jardiniers. En outre, le terrain attribué à la requérante ne mesure que 1,4 hectare alors que les parcelles transférées ont une superficie de 2,5 hectares. Ces dernières possèdent un potentiel de mise en valeur considérable, ce qui n’est pas le cas du terrain attribué à la requérante. Si la valeur des terres dont l’intéressée a été dépossédée a augmenté du fait du travail et des investissements réalisés par les locataires, les profits qu’ils ont tirés pendant très longtemps de parcelles qui ne leur appartenaient pas compensent dans une certaine mesure la plus-value prise par celles-ci. Il convient en outre de relever que les parcelles avaient été initialement mises à la disposition des jardiniers à titre temporaire et gracieux. Ce n’est que dans les années 90 qu’une réforme législative est intervenue pour contraindre les jardiniers à payer un loyer aux propriétaires fonciers. La législation en cause n’a touché que 0, 22 % des terres agricoles slovaques. Rien n’indique que les jardiniers appartenaient majoritairement à une frange socialement défavorisée ou particulièrement vulnérable de la population. En outre, les autorités auraient mieux respecté le principe de sécurité juridique en prenant en compte la valeur marchande des terrains pour déterminer le montant des indemnités dues. Dans ces conditions, la Cour n’est pas convaincue que l’intérêt général invoqué par les autorités soit suffisamment large et impérieux pour justifier l’important écart existant entre la valeur réelle des parcelles dont la requérante a été dépossédée et celle du terrain qu’elle a obtenu à titre indemnitaire. Il s’ensuit que les autorités ont fait peser sur l’intéressée une charge disproportionnée s’analysant en une atteinte au droit au respect de ses biens. Sur le bail forcé des terrains litigieux   : le montant des loyers versés à la requérante par les jardiniers était calculé sur la base de 0, 3 SKK le mètre carré alors que, à l’époque pertinente,   la taxe foncière applicable aux terrains litigieux s’élevait à 0, 44 SKK le mètre carré. Cette indication révèle à elle seule l’extrême faiblesse des sommes perçues par l’intéressée en contrepartie de la mise à disposition de ses terres aux jardiniers. En outre, une société privée a estimé la valeur locative annuelle des terres situées dans la zone près de laquelle se trouvaient les parcelles en question à au moins 20 SKK le mètre carré. La Cour n’aperçoit aucune raison propre à justifier la fixation d’un loyer aussi bas et sans rapport avec la valeur des terres. Le bail forcé que la requérante a été contrainte de consentir aux conditions réglementairement fixées était incompatible avec le droit de l’intéressée au respect de ses biens. Conclusion : violations (unanimité).   © Conseil de l’Europe/Cour européenne des droits de l’homme Rédigé par le greffe, ce résumé ne lie pas la Cour. Cliquez ici pour accéder aux Notes d'information sur la jurisprudence