TA64 · 2ème Chambre — 28 février 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 5 août 2021, la société à responsabilité limitée Les Embruns XV, représentée par Me Schlegel, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler la décision du 16 juin 2021 par laquelle le directeur général de l'office public de l'habitat Habitat Sud Atlantic a exercé le droit de préemption sur la parcelle bâtie cadastrée section AK n° 605 dans la commune de Biarritz ; 
 2°) de mettre à la charge de l'office public de l'habitat Habitat Sud Atlantic une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que : 
 - le directeur général de l'office public de l'habitat Habitat Sud Atlantic n'avait pas compétence pour exercer le droit de préemption au nom du préfet des Pyrénées-Atlantiques ; 
 - la décision attaquée est insuffisamment motivée au regard de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ; 
 - elle a été prise au terme d'une procédure irrégulière dès lors qu'en méconnaissance des articles R. 213-25 et D. 213-13-1 du code de l'urbanisme, les courriers en date du 3 mai 2021 adressés par le préfet des Pyrénées-Atlantiques au propriétaire du bien et au notaire en vue d'obtenir la communication de documents et de procéder à la visite du bien n'ont pas été notifiées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; ces courriers ne reproduisent pas les dispositions des articles L. 213-2, D. 213-13-2 et D. 213-13-3 du code de l'urbanisme, en méconnaissance de l'article D. 213-13-4 du même code ; aucun constat contradictoire n'a été établi le jour de la visite du bien, en méconnaissance de l'article D. 213-13-2 du code de l'urbanisme ; 
 - elle est tardive au regard de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ; 
 - la réalité d'un projet n'est pas établie, en méconnaissance des articles L. 210-1 et  
 L. 300-1 du code de l'urbanisme. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 22 novembre 2021, l'office public de l'habitat Habitat Sud Atlantic, représenté par Me Mestres, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la société requérante une somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. 
 Par ordonnance du 4 avril 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 19 avril 2023.  
 Un mémoire présenté pour Mme A B, représentée par Me Sornique, a été enregistré le 4 février 2024. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Diard, 
 - les conclusions de Mme Réaut, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me Derrien, substituant Me Mestres, représentant l'office public de l'habitat Habitat Sud Atlantic. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par une décision du 16 juin 2021, le directeur général de l'office public de l'habitat Habitat Sud Atlantic a exercé, par délégation du préfet des Pyrénées-Atlantiques, le droit de préemption sur la parcelle bâtie cadastrée section AK n° 605 dans la commune de Biarritz. La société Les Embruns XV demande l'annulation de cette décision. 
 Sur les conclusions aux fins d'annulation : 
 2. Aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. () Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. () / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Lorsqu'il envisage d'acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d'intention d'aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l'objet d'une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien. Le notaire la transmet aux titulaires de droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la déclaration d'intention d'aliéner. / Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret. / () ". Aux termes de l'article D. 213-13-2 du même code : " () Un constat contradictoire précisant la date de visite et les noms et qualité des personnes présentes est établi le jour de la visite et signé par le propriétaire ou son représentant et par le titulaire du droit de préemption ou une personne mandatée par ce dernier. / () ". Aux termes de l'article D. 213-13-3 du même code : " Le propriétaire peut refuser la visite du bien. / () ". Aux termes de l'article D. 213-13-4 de ce code : " La demande de la visite du bien visée à l'article D. 213-13-1 indique les références de la déclaration prévue à l'article L. 213-2. Cette demande reproduit, en caractères apparents, les dispositions de l'article L. 213-2 et celles des articles D. 213-13-2 et D. 213-13-3. / Elle mentionne le nom et les coordonnées de la ou des personnes que le propriétaire, son mandataire ou le notaire peut contacter pour déterminer les modalités de la visite. / Elle indique que la visite doit être faite en présence du propriétaire ou de son représentant et du titulaire du droit de préemption ou de la personne mandatée par ce dernier. ".  
 3. Il résulte de ces dispositions que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, le cas échéant prorogé par une demande unique de communication de documents ou une demande de visite du bien, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l'exercer, les mêmes dispositions imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, le cas échéant prorogé, c'est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé, ou à son mandataire. La réception de la décision par le propriétaire intéressé ou son mandataire dans le délai de deux mois, éventuellement prorogé, à la suite de sa notification, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption. 
 4. Il ressort des pièces du dossier et il n'est pas sérieusement contesté que la déclaration d'intention d'aliéner son bien souscrite par Mme B a été reçue par la commune de Biarritz le 8 mars 2021. Par deux courriers du 3 mai 2021, notifiés par lettres recommandées avec demandes d'avis de réception dont les plis ont été distribués le 4 mai 2021, le préfet des Pyrénées-Atlantiques, titulaire du droit de préemption sur le territoire de la commune de Biarritz en application de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, a adressé respectivement à Mme B et au notaire chargé de la vente une demande de visite de ce bien et une demande de communication de documents. Il ressort des termes de ces courriers qu'ils ne comportaient pas la reproduction des dispositions de l'article L. 213-2 et celles des articles D. 213-13-2 et D. 213-13-3 exigée par l'article D. 213-13-4 du code de l'urbanisme et qu'ils n'en indiquaient que partiellement le contenu, à l'exclusion notamment des règles fixant les conditions de suspension et de reprise du délai de préemption. Ainsi, cette demande de visite du bien n'était pas de nature à avoir prorogé le délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner au-delà duquel l'autorité détentrice du droit de préemption ne peut plus faire usage de ce droit. En outre, si la demande de communication de documents contenue dans ces mêmes courriers a eu pour effet de suspendre ce même délai de deux mois, il résulte des termes de l'arrêté du préfet des Pyrénées-Atlantiques du 14 juin 2021 déléguant l'exercice du droit de préemption à l'office public de l'habitat Habitat Sud Atlantic, que les documents demandés ont été transmis par un courrier électronique en date du 14 mai 2021 et que le délai a ainsi recommencé à courir à compter de cette date pour un nouveau délai d'un mois, soit jusqu'au 14 juin 2021, dès lors que le délai restant pour exercer le droit de préemption était inférieur à un mois à la date de réception de cette demande. Par suite, en prenant la décision attaquée le 16 juin 2021, soit postérieurement à l'expiration de ce délai, le directeur général de l'office public de l'habitat Habitat Sud Atlantic a fait une inexacte application des dispositions précitées de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme. 
 5. Il résulte de ce qui précède que la décision du directeur général de l'office public de l'habitat Habitat Sud Atlantic du 16 juin 2021 doit être annulée. 
 Sur les frais liés au litige : 
 6. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ". 
 7. En vertu des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, le tribunal ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais qu'elle a exposés à l'occasion du litige soumis au juge. Les conclusions présentées à ce titre par l'office public de l'habitat Habitat Sud Atlantic doivent dès lors être rejetées. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de ce dernier une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Les Embruns XV et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La décision du directeur général de l'office public de l'habitat Habitat Sud Atlantic du 16 juin 2021 est annulée. 
 Article 2 : L'office public de l'habitat Habitat Sud Atlantic versera à la société Les Embruns XV une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Les conclusions présentées par l'office public de l'habitat Habitat Sud Atlantic au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société à responsabilité limitée Les Embruns XV, à l'office public de l'habitat Habitat Sud Atlantic et à Mme A B. 
 Délibéré après l'audience du 6 février 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. de Saint-Exupéry de Castillon, président, 
 Mme Genty, première conseillère, 
 M. Diard, conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 février 2024. 
 Le rapporteur, 
 Signé 
 F. DIARDLe président, 
 Signé 
 F. DE SAINT-EXUPERY DE 
 CASTILLONLa greffière, 
 Signé 
 S. SEGUELA 
 La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
 Pour expédition,  
 La greffière,