CAA33 · 3ème chambre (formation à 3) — 27 juin 2025

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 La société civile immobilière (SCI) Tribalh a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d'annuler l'arrêté du 23 octobre 2020 par lequel le président de Bordeaux Métropole a décidé d'exercer le droit de préemption urbain en vue de l'acquisition d'un immeuble situé 1 avenue de la Résistance à Lormont. 
 Par un jugement n° 2005275 du 1er février 2023, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande. 
 Procédure devant la cour :  
 Par une requête et un mémoire en réplique enregistrés le 31 mars 2023 et le 16 avril 2024 ainsi qu'un mémoire récapitulatif produit à la demande de la cour, enregistré le 21 août 2024, la SCI Tribalh, représentée par Me Callen, demande à la cour :  
 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 1er février 2023 ; 
 2°) d'annuler l'arrêté du 23 octobre 2020 par lequel le président de Bordeaux Métropole a décidé d'exercer le droit de préemption urbain en vue de l'acquisition d'un immeuble situé 1 avenue de la Résistance à Lormont ; 
 3°) de mettre à la charge de Bordeaux Métropole une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que :  
 - le tribunal a écarté à tort le moyen tiré de la motivation irrégulière de la décision attaquée ; le président de Bordeaux Métropole ne pouvait motiver l'exercice du droit de préemption par référence à la délibération du 12 février 2020 qui n'était pas jointe à la décision attaquée sans méconnaitre les dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ; l'objet du droit de préemption exercé n'est pas identifiable et la décision ne permet donc pas de comprendre pour quel projet relevant de sa compétence le président de Bordeaux Métropole l'a mis en œuvre ; 
 - la réalité du projet de renouvellement urbain au titre duquel le droit de préemption a été exercé n'est pas établie ; pour estimer le contraire, le tribunal s'est appuyé sur un faisceau d'indices dont aucun ne pouvait cependant être retenu ; le bien en cause ne fait plus partie du nouveau programme national de rénovation urbaine (NPNRU) 2015-2024 qui réduit son périmètre, sur le territoire de la commune de Lormont, au seul quartier de Carriet ; la référence à la délibération du conseil d'administration du groupement d'intérêt public (GIP) Grand Projet de Ville (GIV) du 12 février 2020 en tant qu'elle vise une mission d'études dans le secteur du NPNRU pour l'aménagement de la zone d'activité économique de la Gardette ne saurait donc être retenue ; c'est à tort que les premiers juges ont tenu compte de quatre éléments pour considérer que l'exercice du droit de préemption se rapportait à un projet suffisamment engagé ; premièrement, la délibération du conseil métropolitain de Bordeaux Métropole du 12 février 2020 à laquelle se réfère le tribunal n'est pas visée par la décision attaquée et n'existe pas ; deuxièmement, la délibération du conseil métropolitain du 27 avril 2018 ne vise aucune mission d'études relative à la zone d'aménagement économique La Gardette à Lormont  ; troisièmement, la délibération du conseil d'administration du GIP du 12 février 2020 ne contient aucune disposition se référant utilement à un quelconque projet qui concerne le secteur de La Gardette dont fait partie la parcelle faisant l'objet de l'exercice du droit de préemption ; à ce titre, cette délibération ne peut se prévaloir d'études, au titre du NPRNU, qui concerneraient le secteur de la zone d'activité économique de La Gardette qui n'en fait pas partie ; quatrièmement, l'étude de faisabilité architecturale à laquelle se réfère le tribunal ne concerne pas le bien préempté puisqu'elle a été diligentée dans le cadre du NPNRU dont le périmètre ne comprend pas le secteur de La Gardette ; 
 - aucune autre pièce du dossier ne permet d'établir que la parcelle en cause est concernée par la réalisation certaine d'un quelconque projet ; la confusion des écritures en défense en atteste, qui ont évoqué, tant devant le juge des référés que devant le juge du fond de première instance, une série de différents projets dont certains, tenant aux aménagements de voirie et à la création d'une voie douce, ne sont pas visés par la décision attaquée tandis que les autres, correspondant à ceux que le tribunal a retenus, en tant qu'ils visent les aménagements du NPRNU, ne concernent pas la parcelle cadastrée AE n° 112 ; enfin, " l'étude de faisabilité " à laquelle Bordeaux Métropole a fait allusion et qui concerne le secteur dont fait partie le bien en litige n'était pas encore mise en œuvre à la date de la décision attaquée, elle n'a été lancée qu'en octobre 2021. 
 Par des mémoires en défense enregistrés les 27 novembre 2023 et 5 juillet 2024, Bordeaux Métropole, représenté par Me Sagalovitsch, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SCI Tribal sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que les moyens de la requête d'appel ne sont pas fondés. 
 Par une ordonnance du 16 juillet 2024, la clôture d'instruction a été fixée au 6 septembre 2024. 
 Vu les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ;  
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Valérie Réaut,  
 - les conclusions de M. Julien Dufour, rapporteur public, 
 - les observations de Me Dubecq, représentant la SCI Tribalh, 
 - et les observations de Me Richardeau, représentant Bordeaux Métropole. 
 Une note en délibéré, enregistrée le 6 juin 2025, a été produite par Bordeaux Métropole. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société Egis Structures et Environnement (ESE) a adressé au maire de la commune de Lormont une déclaration d'intention d'aliéner établie par Me Matthieu Vincens de Tapol, enregistrée par l'administration le 21 juillet 2020, dans le cadre du projet de vente de la parcelle bâtie lui appartenant, cadastrée section AE n° 112 et d'une superficie de 11 878 m², au prix de 1 560 000 euros augmenté d'une commission d'agence de 65 000 euros. Par un arrêté du 23 octobre 2020, le président de Bordeaux Métropole a exercé le droit de préemption urbain en vue d'acquérir ce bien au prix demandé. Par un jugement du 1er février 2023, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté la demande de la SCI Tribalh, acquéreur évincé, tendant à l'annulation de cet arrêté. Celle-ci relève appel de ce jugement. 
 Sur le bien-fondé du jugement attaqué :  
 2. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. () / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. ()./ Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code, dans sa version applicable au présent litige : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. / L'aménagement, au sens du présent livre, désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations. () ". 
 3. Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d'une part, justifier à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. Lorsque la loi autorise la motivation par référence à une délibération qui a défini un périmètre déterminé dans lequel l'autorité compétence décide d'intervenir pour l'aménager et améliorer sa qualité urbaine, les exigences résultant de l'article L. 210-1 doivent être regardées comme remplies lorsque la décision de préemption se réfère à une délibération fixant le contenu ou les modalités de mise en œuvre de ce projet et qu'un tel renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener au moyen de cette préemption. A cette fin, l'autorité compétente peut soit indiquer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement à laquelle la décision de préemption participe, soit se borner à renvoyer à la délibération si celle-ci permet d'identifier la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement poursuivie, eu égard notamment aux caractéristiques du bien préempté et au secteur géographique dans lequel il se situe.  
 4. En premier lieu, l'arrêté en litige précise que la parcelle pour laquelle le droit de préemption urbain est exercé fait partie de la zone d'activité économique (ZAE) La Gardette qui relève d'un projet de développement et de redynamisation défini par la délibération du 12 février 2020 du conseil d'administration du groupement d'intérêt économique (GIP) " Grand Projet de Ville " (GPV), maitre d'œuvre de Bordeaux Métropole pour cette opération. Cette délibération vise le programme de renouvellement urbain économique dénommé " Rive Droite - Territoire Entrepreneur " qui tend au renforcement de certains quartiers des villes de Bassens, Cenon, Floirac et Lormont. Elle approuve notamment la tranche 2 de ce programme, relative à une mission d'études et de programmation immobilière économique du secteur comprenant, à Lormont, le quartier Carriet ainsi que la ZAE La Gardette à laquelle appartient la parcelle en cause, afin d'anticiper les besoins de " la filière silver économie " et d'élaborer un schéma d'accueil d'activités économiques nouvelles. Une telle motivation de l'arrêté, par référence à cette délibération que Bordeaux Métropole n'était pas tenue de joindre, permet d'identifier la nature du projet au titre duquel le droit de préemption est exercé et satisfait ainsi aux exigences de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme. 
 5. En second lieu, pour considérer que Bordeaux Métropole justifiait d'un projet d'aménagement précis à la date à laquelle le droit de préemption a été exercé, les premiers juges ont retenu que plusieurs critères en démontraient la réalité. La société appelante conteste cette analyse en faisant valoir, à titre principal, que Bordeaux Métropole se serait prévalu du nouveau programme national de rénovation urbaine (NPNRU) 2015-2024 alors que son périmètre, sur le territoire de la commune de Lormont, a été considérablement réduit et n'inclut plus que le quartier de Carriet à l'exclusion de la zone d'aménagement économique La Gardette dont fait partie le terrain en cause. Toutefois, aucune des pièces du dossier n'établit que le projet de renouvellement urbain économique " Rive Droite - Territoire Entrepreneur " que Bordeaux Métropole met en œuvre par la délibération à laquelle l'arrêté renvoie serait impérativement restreint au périmètre du NPNRU. Le projet de la tranche 2 de ce programme vise à la fois le quartier Carriet relevant du périmètre du NPNRU et la ZAE La Gardette qui le borde à l'ouest. Bordeaux Métropole justifie, par le programme de réaménagement urbain économique de ce secteur pour lequel la délibération visée par l'arrêté en litige engage les études de faisabilité, à la date de cet arrêté, de la réalité d'un projet d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date. 
 6. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Tribalh n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 23 octobre 2020 par lequel le président de Bordeaux Métropole a exercé le droit de préemption urbain en vue d'acquérir la parcelle du territoire de la commune de Lormont cadastrée section AE n° 112. 
 Sur les frais liés au litige :  
 7. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de Bordeaux Métropole, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCI Tribalh demande au titre des frais liés au litige. En revanche, il y a lieu de faire application de ces mêmes dispositions et de mettre à la charge de la SCI Tribalh une somme de 1 500 euros à verser, au même titre, à Bordeaux Métropole.  
 DECIDE : 
 Article 1er : La requête de la SCI Tribalh est rejetée. 
 Article 2 : La SCI Tribalh versera une somme de 1 500 euros à Bordeaux Métropole sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Tribalh et à Bordeaux Métropole. 
 Délibéré après l'audience du 2 juin 2025 à laquelle siégeaient : 
 Mme Marie-Pierre Beuve Dupuy, présidente, 
 Mme Valérie Réaut, première conseillère, 
 M. Vincent Bureau, premier conseiller.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025. 
 La rapporteure, 
 Valérie RéautLa présidente, 
 Marie-Pierre Beuve Dupuy Le greffier, 
 Christophe Pelletier 
 La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.