CAA13 · 1ère chambre - formation à 3 — 29 septembre 2022

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
M. et Mme C... et E... B... et M. et Mme A... et F... D... ont demandé au tribunal administratif de Nîmes d’annuler l’arrêté du 1er août 2018 par lequel le maire de Pertuis a délivré un permis de construire à la société Logeo Méditerranée en vue de l’édification de vingt-et-un logements et de la réhabilitation d’une villa sur un terrain situé rue Paul Arène et la décision implicite par laquelle leur recours gracieux dirigé contre cet arrêté a été rejeté 
 
Par un jugement n° 1803072, 1900449 du 18 juin 2019, le tribunal administratif de Nîmes a annulé cet arrêté du 1er août 2018 et cette décision. 
  
Procédure devant la Cour : 
 
Par une requête et un mémoire enregistrés le 14 août 2019 et le 20 décembre 2019, la société anonyme 3F Sud, venant aux droits de la société Logeo Méditerranée, représentée par Me Bainvel, demande à la Cour : 
 
  
1°) d’annuler ce jugement ; 
  
2°) de rejeter les demandes de M. et Mme B... et M. et Mme D... devant le tribunal administratif de Nîmes ; 
  
3°) à titre subsidiaire, de prononcer un sursis à statuer pendant un délai déterminé afin de permettre au pétitionnaire de régulariser la situation dans le cadre d’un permis modificatif sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ; 
 
4°) à titre très subsidiaire, de prononcer une annulation partielle sur le fondement de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme afin de permettre au pétitionnaire de régulariser la situation dans le cadre d’un permis modificatif ; 
 
5°) de mettre à la charge de M. et Mme B... et de M. et Mme D... la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
  
Elle soutient que : 
- le projet respecte l’article 3-2-2 §2 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) ; 
- alors même que l’article 3-2-2 §3 du règlement du PLU n’est pas applicable aux voies de desserte internes au terrain d’assiette, le projet respecte ces dispositions ; 
- le projet respecte les dispositions de l’article UC7 du règlement du PLU et relève en tout état de cause de la dérogation prévue à l’alinéa 3 des règles particulières ; 
- le projet ne méconnaît pas la servitude relative à l’espace végétalisé à protéger et à mettre en valeur ; 
- le projet respecte les dispositions de l’article UC10 du règlement du PLU ; 
- les autres moyens soulevés par M. et Mme B... et M. et Mme D... ne sont pas fondés ; 
- en tout état de cause, les conditions d’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme sont réunies. 
 
Par des mémoires en défense enregistrés les 29 novembre 2019 et 19 février 2020, M. et Mme B... et M. et Mme D..., représentés par Me Bronzani, concluent au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de la commune de Pertuis en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Ils soutiennent que : 
- les moyens soulevés par la société 3F Sud ne sont pas fondés ; 
- le dossier de demande de permis de construire ne respecte pas les exigences des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme ; 
- le projet méconnaît l’article 3 des dispositions générales du règlement du PLU et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ; 
- le projet méconnaît les dispositions de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme ; 
- le projet méconnaît l’article 4 des dispositions générales du même règlement et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ; 
- le projet méconnaît l’article 10 des dispositions générales de ce même règlement ; 
- le projet méconnaît l’article 11 de ces dispositions générales et l’article R. 111-14-4 du code de la construction et de l’habitation. 
 
Par une lettre du 9 septembre 2022, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur l’application éventuelle des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de M. d’Izarn de Villefort, 
- les conclusions de M. Roux, rapporteur public, 
- et les observations de Me Buchet, représentant la société 3F Sud, et de Me Bronzani, représentant M. et Mme B... et M. et Mme D.... 
 
Considérant ce qui suit : 
 
1. Par arrêté du 1er août 2018, le maire de Pertuis a délivré à la société Logeo Méditerranée un permis de construire en vue de l’édification d’un immeuble de vingt-et-un logements et de la réhabilitation d’une villa sur un terrain cadastré section AX nos 230 et 231, situé rue Paul Arène. M. et Mme B... et M. et Mme D... ont demandé au tribunal administratif de Nîmes d’annuler cet arrêté. Par un jugement du 18 juin 2019, dont la société 3F Sud, venant aux droits de la société Logeo Méditerranée, relève appel, le tribunal administratif a annulé cet arrêté ainsi que la décision implicite rejetant le recours gracieux de M. et Mme B... et M. et Mme D.... 
 
Sur les conclusions à fin d’annulation : 
 
2. En vertu des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, il appartient au juge d'appel, saisi d'un jugement par lequel un tribunal administratif a prononcé l'annulation d'un permis de construire en retenant plusieurs moyens, de se prononcer sur le bien-fondé de tous les moyens d'annulation retenus au soutien de leur décision par les premiers juges et d'apprécier si l'un au moins de ces moyens justifie la solution d'annulation. Dans ce cas, le juge d'appel n'a pas à examiner les autres moyens de première instance. Dans le cas où il estime en revanche qu'aucun des moyens retenus par le tribunal administratif n'est fondé, le juge d'appel, saisi par l'effet dévolutif des autres moyens de première instance, examine ces moyens. Il lui appartient de les écarter si aucun d'entre eux n'est fondé et, à l'inverse, en application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, de se prononcer, si un ou plusieurs d'entre eux lui paraissent fondés, sur l'ensemble de ceux qu'il estime, en l'état du dossier, de nature à confirmer, par d'autres motifs, l'annulation prononcée par les premiers juges. 
 
3. En premier lieu, aux termes de l’article 3 des dispositions communes à tout ou partie des zones du règlement du plan local d’urbanisme de Pertuis, relatif aux accès et à la voirie : « (…) 2-Voirie / 2-1 Définition / La voirie constitue la desserte du terrain sur lequel est projetée l’opération ou la construction. Il s’agit de voies de statut public ou privé ou de l’emprise d’une servitude de passage. / 2-2 Règle générale (…) Voiries nouvelles : / Toute voirie nouvelle doit être adaptée à la morphologie du terrain d’implantation de la construction, en cohérence avec le fonctionnement de la trame viaire environnante et en évitant la création d’impasse (…) En outre, la voirie interne de toute opération d’ensemble doit : / - bénéficier d’au moins deux accès sur la voirie existante, dont la localisation est déterminée sur le fondement du fonctionnement et de la composition de la trame viaire environnante, / -contribuer à assurer la cohérence du réseau viaire par secteur considéré, même lors d’un aménagement par tranche successive. / Voiries en impasse : / l’aménagement de toute voirie en impasse peut être admis : / -Pour les opérations de 5 lots ou de 5 constructions au plus, dès lors qu’elles n’excèdent pas 10 logements / -Pour les opérations réalisées successivement dès lors que les conditions juridiques et techniques de leur raccordement ultérieur sont réunies / -En cas d’impossibilité technique démontrée ou liée à la configuration des lieux. / Toute voirie en impasse doit être aménagée pour assurer le retournement aisé des véhicules, dès lors qu’elle dépasse 60 mètres. (…) ». Le lexique du règlement du plan local d’urbanisme de Pertuis précise que : « La notion d’opération d’aménagement d’ensemble recouvre, pour l’application du présent règlement, les opérations de constructions et les opérations d’aménagement de terrains destinés à être bâtis, publiques ou privées, prévoyant la création ou l’aménagement de voies propres à la desserte des constructions, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs constructions, indépendamment des procédures opérationnelles et des dispositifs de financement mis en œuvre. / Peuvent ainsi notamment constituer des opérations d’aménagement d’ensemble, les zones d’aménagement concerté, les lotissements, les permis valant division, lorsqu’ils répondent aux conditions prévues ci-dessus. ». 
 
4. D’une part, le permis de construire contesté prévoit la création, sur le terrain d’assiette d’une superficie de 4582 m2, de deux voies de desserte interne des constructions autorisées, lesquelles comportent notamment vingt-et-un logements ainsi qu’il a été dit précédemment, ainsi que de certains espaces ou équipements qui leur sont communs. Il autorise ainsi une opération de construction ou d’aménagement de terrains pouvant être regardée comme une opération d’aménagement d’ensemble au sens du plan local d’urbanisme de Pertuis et notamment des dispositions du règlement citées au point 3. Or, ce projet ne prévoit qu’un accès par la rue Paul Arène où aboutissent les deux voies internes et non pas deux accès, comme l’exige le point 2- 2 du paragraphe 2 de l’article 3 des dispositions communes du règlement. D’autre part, il résulte de leur rédaction même que les dispositions relatives aux voiries en impasse prévues au même point s’appliquent aux voies de desserte interne au terrain. La société requérante ne conteste pas utilement, par les pièces produites, les justifications apportées en défense selon lesquelles la longueur de la voie interne prévue au nord du terrain d’assiette dépasse 60 mètres. Contrairement à ce qu’elle soutient, cette voie présente un caractère nouveau dans la mesure, essentiellement, où il n’est établi ni que le tracé, la largeur et le revêtement du chemin préexistant étaient identiques. Les plans du projet révèlent que cette voie conduit à un espace réservé à deux places de stationnement et que l’espace de dégagement y faisant face ne permet pas d’assurer le retournement aisé des véhicules. Par suite, en délivrant le permis contesté, le maire de Pertuis a méconnu les dispositions du point 2-2 relatives tant à la voirie interne de toute opération d’ensemble qu’aux voiries en impasse. 
 
5. En deuxième lieu, aux termes du III de l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme, en vigueur à la date d’approbation du plan local d’urbanisme de Pertuis, repris à l’article L. 151-19 de ce code : « Le règlement peut, en matière de caractéristiques architecturale, urbaine et écologique : (…) / 2° Identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. Lorsqu'il s'agit d'espaces boisés, ces prescriptions sont celles prévues à l'article L. 130-1 ». Aux termes du point 1-2 du paragraphe 1 de la section 1 des dispositions communes à tout ou partie des zones du règlement du plan local d’urbanisme de Pertuis : « (…) Les documents graphiques identifient les espaces végétalisés présentant un intérêt paysager qui doivent faire l’objet d’une protection et d’une mise en valeur. / Les constructions, les aménagements de voirie, les travaux réalisés sur les terrains concernés par une telle prescription doivent être conçus pour garantir la préservation et la mise en valeur de ces éléments paysagers. Leur destruction partielle pourra être exceptionnellement admise dès lors qu’elle est compensée par des plantations restituant ou améliorant, sur la même unité foncière, l’ambiance végétale du terrain ».  
  
6. Il ressort des pièces du dossier qu’un espace végétalisé, en grande partie arboré, à protéger et à mettre en valeur est identifié par le document graphique du plan local d’urbanisme sur la partie haute du terrain d’assiette du projet, qui est en forte pente. L’aménagement de la voie interne située au nord de ce terrain et la construction du bloc A, qui s’inscrivent dans cet espace entraîneront notamment l’abattage de quatre arbres de haute tige. Par ailleurs, les plans annexés à la demande de permis font apparaître que l’implantation des blocs B et C empiète sur la ramure de six arbres de haute tige et leurs racines. Compte tenu notamment de l’absence de précisions sur les caractéristiques des plantations envisagées et de leur localisation, il n’est pas établi que la plantation de trois arbres sur le terrain d’assiette, à des emplacements éloignés de ceux des arbres abattus permettrait de compenser la destruction partielle de l’espace végétalisé en cause par des plantations restituant ou améliorant l’ambiance végétale du terrain d’assiette. En dépit de l’implantation du bloc D à l’est de cet espace et de la faible hauteur de l’ensemble de ces blocs, le maire de Pertuis a commis une erreur manifeste d’appréciation en s’abstenant d’opposer au pétitionnaire les dispositions du point 1-2 du paragraphe 1 de la section 1 des dispositions communes à tout ou partie des zones du règlement du plan local d’urbanisme de Pertuis, ainsi que l’a jugé le tribunal administratif. 
 
7. En troisième lieu, aux termes de l’article UC 7 du règlement du plan local d’urbanisme de Pertuis, relatif à l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : « 7-1 Règle générale / Les constructions non accolées doivent être implantées les unes par rapport aux autres à une distance (D) au moins égale en tout point de la construction aux deux tiers de la hauteur (H) de la construction dont la hauteur au faîtage est la plus élevée, avec un minimum de 4 mètres (…) 7-2 Règles particulières / Des implantations en retrait inférieur à celui fixé au 7-1 ci-dessus pourront être autorisées dans les cas suivants : / - pour l’extension et la surélévation des constructions existantes lorsque celles-ci sont implantées différemment de la règle définie au 7-1 ci-dessus, sous réserve qu’elles n’aient pas pour effet de réduire le recul existant avant travaux, / - pour les constructions annexes, sous réserve que leur hauteur n'excède pas 3 mètres par rapport au niveau naturel de la parcelle qui supporte la construction, / - pour prendre en compte les caractéristiques particulières du terrain d’assiette de la construction telles qu’une configuration atypique du parcellaire, une topographie accidentée ou lorsque le terrain est riverain de plusieurs limites de référence (terrain d’angle), / - pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, notamment en secteurs UCa et UCg. / Des implantations en retrait inférieur à celui fixé au 7-1 ci-dessus pourront être autorisées ou imposées pour assurer la préservation d’un élément ou d’un ensemble végétal de qualité et notamment ceux repérés aux documents graphiques. ». 
  
8. Le projet prévoit la réhabilitation d’une villa existante et la construction de quatre blocs d’immeubles A, B, C et D. Les blocs A, B et C sont alignés parallèlement à la limite sud du terrain d’assiette et sont séparés entre eux par une distance d’1,90 mètre, soit une distance inférieure au minimum de 4 mètres fixé au paragraphe 7-1 de l’article UC 7 du règlement. La circonstance que ces espaces correspondent à des passages piétonniers surmontés d’une couverture en béton n'est pas de nature à faire regarder ceux-ci comme des constructions accolées. Si la société 3F Sud se prévaut de la dérogation prévue au paragraphe 7-2 justifiée par l’objectif de préservation d’un élément ou d’un ensemble végétal de qualité, en faisant valoir que le respect de la distance de 4 mètres entre ces blocs imposerait de repousser le dernier bloc C vers le nord, en portant atteinte à l’espace à végétaliser et à mettre en valeur identifié par le plan local d’urbanisme, cette dérogation ne peut être admise eu égard à l’existence de l’atteinte caractérisée au point 6. C’est donc à bon droit que les premiers juges ont estimé que l’arrêté attaqué ne respectait pas l’article UC 7 du règlement du plan local d’urbanisme. 
 
9. En quatrième lieu, en revanche, aux termes de l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme de Pertuis, qui porte sur l’aspect extérieur des constructions : « En complément des dispositions communes à tout ou partie des zones définies au Titre II du présent règlement et sous réserve des dispositions résultant de l’application des servitudes de protection du patrimoine architectural de type AC2 ou AC4, les dispositions suivantes sont applicables. / 10-1 Volumes / Les constructions doivent présenter une simplicité de volume, compatible et en harmonie avec les constructions avoisinantes et les milieux environnants, les paysages et les perspectives. (…) ». 
  
10. Il ressort des pièces du dossier que les constructions situées de chaque côté et en contrebas du terrain d’assiette sont des maisons individuelles de type R+1. Ainsi que le mentionne la notice descriptive, le projet se présente comme un ensemble de quatre volumes constitués par les blocs d’immeubles neufs construits au sud et à l’est de l’espace boisé à préserver et à mettre en valeur et de la villa existante à réhabiliter. Ces immeubles ne comportent qu’un étage, leurs façades sud étant visibles sur toute leur hauteur alors que seule la partie haute peut être aperçue de la rue Paul Arène au nord. Leur toiture à deux pans est en tuiles, comme les maisons environnantes. Même si ces toitures doivent être surmontées d’éléments de maçonnerie de couleur blanche ayant la forme de cheminées mais constituant des puits de lumière que la notice présente comme réinterprétant l’architecture locale, les constructions autorisées présentent une simplicité de volume en harmonie avec les constructions avoisinantes, les paysages et les perspectives. Par suite, le projet litigieux respecte les prescriptions précitées de l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme de Pertuis, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal administratif. 
 
 
 
 
Sur l’application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : 
  
11. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ». L’article L. 600-5-1 du même code dispose que : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux (…). Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ». 
 
12. Lorsque les éléments d'un projet de construction ou d'aménagement auraient pu faire l'objet d'autorisations distinctes, le juge de l'excès de pouvoir peut prononcer l'annulation partielle de l'autorisation d'urbanisme en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux. En dehors de cette hypothèse, les dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme permettent au juge de l'excès de pouvoir de procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où l'illégalité affecte une partie identifiable du projet et peut être régularisée par un permis modificatif. L'application de ces dispositions n'est pas subordonnée à la condition que la partie du projet affectée par le vice soit matériellement détachable du reste du projet. Il résulte par ailleurs de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, éclairé par les travaux parlementaires ayant précédé l'adoption de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. 
 
13. En dépit des différents vices dont le permis de construire litigieux est atteint, une mesure de régularisation n’impliquerait pas d'apporter au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Le permis de construire contesté est ainsi susceptible d’être régularisé au vu des dispositions actuelles du plan local d’urbanisme. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et d’impartir à la société 3F Sud un délai de huit mois à compter de la notification du présent arrêt afin de produire la mesure de régularisation nécessaire.   
 
D É C I D E : 
 
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de la société 3F Sud, jusqu’à l’expiration d’un délai de huit mois, afin de permettre à la société 3F Sud de régulariser les vices retenus par le présent arrêt aux points 4,6 et 8.  
  
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu’en fin d’instance. 
 
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société anonyme 3F Sud, à M. et Mme C... et E... B... et à M. et Mme A... et F... D.... 
 
Délibéré après l’audience du 15 septembre 2022, où siégeaient : 
 
M. Portail, président, 
M. d’Izarn de Villefort, président assesseur, 
M. Quenette, premier conseiller. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 septembre 2022.