Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 2 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 02 Avril 2026 
Dossier N° RG 17/03206 - N° Portalis DB3D-W-B7B-HUT4
Minute n° : 2026/87

AFFAIRE : 

SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] C/ A.S.L. [Adresse 2], Association syndicale autorisée des propriétaires du lotissement DU [Adresse 3] (ASAGS)


JUGEMENT DU 02 Avril 2026



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Monsieur Guy LANNEPATS
 Madame Nadine BARRET

GREFFIER lors des débats : Monsieur Alexandre JACQUOT
GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

JUGEMENT : 

Rendu conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile ; les parties ayant été avisées à l’audience de la présence d’un juge rapporteur en ayant rendu compte à la collégialité ;

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.




copie exécutoire à :

Me Luc COLSON
Me Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC
Me Laurence NARDINI
Me David PORTA

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :


DEMANDERESSE :

SAS [Adresse 1] DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Laurence NARDINI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Christophe FIORENTINO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
D’UNE PART ;
DÉFENDERESSES :

A.S.L. [Adresse 2]
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Luc COLSON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Association syndicale autorisée des propriétaires du lotissement DU [Adresse 3] (ASAGS)
sis [Adresse 6]
dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Alexandre CIAUDO, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;


INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Association ADEPS
demeurant [Adresse 7]

S.C.I. L’ANCRAGE DU SUD, agissant par sa gérante en exercice, Mme [X] [K], demeurant [Adresse 8]

S.C.I. [Adresse 9], agissant par son gérant en exercice, M. [T] [N], demeurant [Adresse 10]

Madame [Q] [W]
demeurant [Adresse 11]

Monsieur [B] [G]
Madame [Y] [I] épouse [G]
demeurants [Adresse 12]

Monsieur [P] [G]
Madame [V] [C] épouse [G]
demeurants [Adresse 12] [Localité 1]

Monsieur [U] [O]
Madame [J] [R] épouse [O]
demeurants [Adresse 13]

Madame [D] [Z] épouse [L] [H]
demeurant [Adresse 14]


Madame [A] [S]
demeurant [Adresse 7]

Madame [M] [E]
demeurant [Adresse 15]

Monsieur [F] [WK],
demeurant [Adresse 16]

TOUS représentés par Maître David PORTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE


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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Le 26 juillet 2001, la SCI [Localité 2] a obtenu une autorisation de lotir sur les parcelles cadastrées section F n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] (actuellement cadastrées F n° [Cadastre 4] à [Cadastre 5]) sur la commune de [Localité 1] en vue de la réalisation d’un lotissement.
Elle a vendu le 13 décembre 2002 les parcelles à la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] et elle lui a transféré l’arrêté de lotir.
La SAS [Adresse 1] est aussi propriétaire des parcelles cadastrées section F n° [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] (actuellement cadastrées F n°[Cadastre 9]) acquises auprès la SARL SAINTE VERONIQUE par acte du 15 février 2002.
S’estimant enclavée, par acte d’huissier du 22 mars 2017 auquel il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] dont le siège social se situe [Adresse 4] à [Localité 3] a assigné l’ASL [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [DE] [JO], demeurant en cette qualité au siège de l’association, situé [Adresse 17] à [Localité 1] et a demandé au Tribunal de la juger recevable en ses prétentions, de dire et juger l’état d’enclave des parcelles cadastrées section F n° [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 3]P, en conséquence de juger que le passage à travers les voiries du lotissement [Adresse 2] constitue le trajet de plus court et le moins dommageable pour assurer une desserte à la vois publique du lotissement [Adresse 1], de dire et juger que la servitude de passage au profit des parcelles cadastrées F n° [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 3]P fonds dominant s’exercera sur les parcelles cadastrées F n°[Cadastre 11] et F [Cadastre 12] fonds servant, de déterminer les modalités d’exercice de ladite servitude et notamment fixer le montant de l’indemnité à la charge du lotissement [Adresse 1] au profit de l’ASL [Adresse 2] proportionnellement au dommage qu’occasionnera le droit de passage sur les voieries du lotissement [Adresse 2], à cet effet de désigner en tant que besoin tel expert qui plaira aux frais avancés de la SAS [Adresse 1] aux fins d’évaluation de l’indemnité, et tout état de cause de condamner l’ASL [Adresse 2] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens et d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Elle explique que par arrêté municipal du 18 août 2014 et acte notarié du 4 décembre 2014, l’[Adresse 18] (les parcelles F [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15]) a réintégré le patrimoine de l’ASL [Adresse 2] alors qu’elle était auparavant considérée comme relevant de la voirie communale et que l’ASL [Adresse 2] a posé une barrière sur la parcelle F3521 dans le prolongement du [Adresse 19] appartenant à la Société [Adresse 1] (F [Cadastre 16]) permettant sa desserte par le [Adresse 20] situé plus au Sud.
L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 17/3206.
L’affaire a été appelée à l’audience de mise en état du 12 mai 2017 et renvoyée à celles du 20 octobre 2017, du 16 février 2018 et du 18 mai 2018.
La clôture a été prononcée à la date du 18 mai 2018 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 juillet 2018 puis à celle du 27 septembre 2018 en juge unique.
L’affaire a été retenue à l’audience du 27 septembre 2018 en juge unique.
Par jugement réputé contradictoire du 27 septembre 2018, le Tribunal a ordonné une expertise et a renvoyé la cause à l’audience du 15 mars 2019.
Par acte d’huissier du 20 octobre 2018 auquel il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’ASL [Adresse 2] a dénoncé l’assignation et a appelé en cause l’Association Syndicale Autorisée (ASA) des propriétaires du lotissement du [Adresse 3] dont le siège social se situe [Adresse 21] à [Localité 1] et a demandé au Tribunal d’attraire la requise à la procédure enrôlée sous le numéro RG 17/3206, de débouter la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] de toutes ses demandes, de dire et juger que la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] bénéficiera d’une servitude de passage sur la propriété de l’ASA des propriétaires du lotissement du [Adresse 3], à titre subsidiaire s’il était fait droit à la demande d’expertise de juger que l’expertise sera opposable à l’ASA des propriétaires du lotissement du [Adresse 3], de dire que la consignation sera à la charge de l’ASA des propriétaires du lotissement du [Adresse 3] et de condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 18/01018.
Par ordonnance du 18 mai 2018, les affaires enrôlées sous le numéro RG 17/3206 et RG 18/01018 ont été jointes sous le numéro unique RG 17/3206.
L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mars 2019 et renvoyée à celles du 20 décembre 2019 et du 9 mars 2020.
Par conclusions d’incident du 5 mars 2020, la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] a sollicité une extension de la mission de l’expert et par ordonnance du 27 novembre 2020 le Tribunal a ordonné l’extension de la mission de l’expert et a ordonné le sursis à statuer de l’instance dans l’attente du rapport d’expertise.
L’expert [RN] a déposé son rapport le 17 juillet 2023.

Dans ses conclusions n°3 notifiées le 8 décembre 2025 auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] demande au Tribunal de constater l’état d’enclavement de son fonds cadastré section F[Cadastre 17] à [Cadastre 5], F[Cadastre 2] et F[Cadastre 9], de juger que l’accès au fonds se fera par la solution 2 du rapport d’expertise (par l’ASL [Adresse 2]), de condamner la SAS [Adresse 1] à payer à l’ASL [Adresse 2] une indemnité de 13 811 euros en réparation du dommage causé à son fonds par la création de la servitude, de juger que le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière par la partie la plus diligente, de juger que l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et qu’en considération de la solution adoptée, chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés et d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Elle explique qu’elle bénéficie d’une servitude de passage la plus étendue sur la parcelle F[Cadastre 18] mais que la modification du statut juridique de cette partie de voie par arrêté municipal du 18 août 2014 a permis à l’ASL [Adresse 2] de l’enclaver juridiquement et matériellement par la pose de barrière faisant obstacle à toute circulation.
Elle ajoute que l’Expert confirme que le fonds lui appartenant n’est plus accessible depuis le domaine public et qu’il est bien enclavé, que l’expert conclut que deux solutions d’accès sont envisageables pour le relier au domaine public dans des conditions accès suffisantes par voies carrossables et règlementaires mais que toutes deux sont closes par des portails d’accès contrôlés par l’ASA du [Adresse 3] et par l’ASL [Adresse 2], que pour les deux solutions, il convient d’emprunter l’assiette de la voie existante F3004 dépendante de l’ASL [Adresse 22] et sur laquelle elle bénéficie d’une servitude de passage, que le dommage occasionné est pour les deux solutions équivalent et que c’est donc le critère du chemin le plus court qu’il convient de retenir, soit la solution 2 qui traverse le lotissement [Adresse 2].

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 1er décembre 2025, l’ASL [Adresse 2] auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, demande au Tribunal à titre principal, sur l’état d’enclave de la SAS [Adresse 1] de juger qu’elle n’a pas de droit à construire, de juger l’absence d’enclave de sa propriété, de la débouter de toutes ses demandes, subsidiairement si la propriété de la SAS [Adresse 1] était considérée comme enclavée, sur la détermination de la voie servant au désenclavement, de juger que la solution 2 préconisée par l’expert est la plus dommageable, de débouter la SAS [Adresse 1] de sa demande de solution 2, de juger que la solution 1 (passant par le lotissement du [Adresse 3]) de l’expert est la moins dommageable, de juger que l’accès au fonds de la SAS [Adresse 1] s’effectuera par le tracé solution 1 de l’expert, à titre très subsidiaire s’il était fait droit à la demande de la SAS [Adresse 1] pour le passage par la solution 2, de la débouter de sa demande de réduction de l’indemnité fixée par l’expert, de sa demande de réduction de l’indemnité d’équipement, de sa demande de fixation de l’indemnité pour un seul lot, d’homologuer le rapport de d’expert quant à la fixation d’une indemnité globale de 641 euros du m² de valeur vénale constructible et 400 euros d’indemnité d’équipement, de fixer à 434 011,72 euros l’indemnité due au regard du projet initial de la SAS [Adresse 1] justifiant de sa procédure, de la condamner à lui payer cette indemnité, de juger que chacun des lots dépendant du lotissement [Adresse 1] ou ses successeurs sera tenu du paiement d’une quote part calculée sur le nombre de lots existant pour tout travaux de réfection des voies du lotissement [Adresse 2] à première demande, à titre infiniment subsidiaire si le Tribunal ne retenait qu’un lot pour l’évaluation de l’indemnisation, de juger que l’indemnisation proposée par la SAS [Adresse 1] sera due pour chacun des lots du lotissement [Adresse 1], de juger que par lot il conviendra de comprendre logement, de juger que le passage sera réservé à ce seul lot, de juger que si d’autres lots ou logements étaient créés sur la propriété de la SAS [Adresse 1] ou tout successeur, l’indemnité fixée pour un lot s’appliquera pour chaque lot ou logement créé, de juger que l’indemnité sera due pour l’avenir pour chacun des lots édifiés ou logements édifiés sur le terrain du lotissement [Adresse 1] ou son successeur, de juger que cette indemnité suivra le terrain d’assiette cadastrée Fn°s[Cadastre 1]-[Cadastre 17] à [Cadastre 19] (anciennement [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3]) et les parcelles qui en seront issues par subdivision, de condamner la SAS [Adresse 1] à lui payer cette indemnité, à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise et de prononcer l’exécution provisoire.
Elle explique notamment que le PLU révisé de la commune prévoit un classement du lotissement de la SAS [Adresse 1] en zone 2 AU dans laquelle toute construction nouvelle est interdite, que si l’expert conclut qu’un classement en zone UD devrait être appliqué dès que les travaux réalisés par la SAS [Adresse 1] et validés par la commune auront été pris en compte, cette prospective est incertaine et n’efface pas l’état d’inconstructibilité actuelle, l’autorisation de lotir étant caduque. Elle ajoute que la propriété de la SAS [Adresse 1] se trouve desservie par un chemin la reliant au domaine public via le domaine des collines de GUERREVIEILLE et qu’ainsi elle n’est pas enclavée. Elle ajoute que son autorisation de lotir est caduque en l’absence de desserte sur la voie publique. Concernant les solutions proposées par l’Expert, elle estime que la solution 1 (passant par l’ASAGS) de l’expert est la moins dommageable.

Dans ses conclusions n°3 notifiées par RPVA le 5 décembre 2025 auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’Association syndicale autorisée des propriétaires du lotissement du [Adresse 3] (ASAGS) demande au Tribunal de la juger recevable et bien-fondé en ses demandes, à titre principal de constater que les parcelles F [Cadastre 17] à [Cadastre 5], [Cadastre 2] et [Cadastre 9] sont inconstructibles, qu’elles sont déjà desservies par un chemin d’accès conforme à leur utilisation normale, qu’elles ne sont pas enclavées, de rejeter les demandes de la société [Adresse 1], à titre subsidiaire de juger que l’enclavement des parcelles F [Cadastre 17] à [Cadastre 5], [Cadastre 2] et [Cadastre 9] ne résulte que du fait de la Société [Adresse 1], de rejeter ses demandes, à titre très subsidiaire de constater que l’accès le plus court et le moins dommageable afin de permettre la desserte de ces parcelles par la voie publique est celui prévoyant un passage sur les parcelles F [Cadastre 13], [Cadastre 11], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] appartenant à l’ASL [Adresse 2], d’ordonner l’institution d’une servitude de passage et de tréfonds sur les parcelles F [Cadastre 13], [Cadastre 11], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] appartenant à l’ASL [Adresse 2] au profit des parcelles F [Cadastre 17] à [Cadastre 5], [Cadastre 2] et [Cadastre 9] appartenant à la société [Adresse 1], à titre infiniment subsidiaire si par impossible le Tribunal estimait que l’accès le moins dommageable était celui prévoyant un passage sur ses parcelles, de condamner la Société [Adresse 1] à lui verser la somme de 556 151,44 euros à titre d’indemnité, en tout état de cause dans la mesure où elle n’a été attraite dans la cause que par assignation en intervention forcée délivrée par l’ASL [Adresse 2], de la condamner à lui payer la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance dont la distraction est requise au profit de Maître Alexandre CIAUDO.
Elle rejoint l’ASA [Adresse 2] sur l’inconstructibilité des parcelles de la SAS [Adresse 1], notamment en raison du PPRIFF. Elle ajoute que le permis de lotir n’a pas été exécuté dans le délai de 3 ans et qu’il est aujourd’hui caduc. Elle explique que l’état d’enclave du lotissement [Adresse 1] résulte de son fait puisqu’elle a illégalement obtenu un permis de lotir sur une emprise enclavée. Concernant les solutions proposées par l’Expert, elle explique que l’état d’enclave du lotissement [Adresse 1] résulte du refus du lotissement [Adresse 2] de lui accorder l’accès prévu par son permis de lotir. Elle estime que la solution 2 (passant par l’ASA [Adresse 2]) de l’expert est la meilleure.

Dans leurs conclusions en intervention volontaire récapitulatives n°4 notifiées par RPVA le 4 décembre 2025 auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’association « Pour La Défense De L'Environnement, Du Paysage, De La Qualité De Vie Et De La Sécurité Du Lotissement DU [Adresse 3] » ADEPS, dont le siège se situe [Adresse 7] à [Localité 1], Madame [Q] [W] demeurant [Adresse 11] à [Localité 1], Monsieur [B] [G] et Madame [Y] [G] née [I] demeurant tous deux [Adresse 12] à [Localité 1], Monsieur [P] [G] et Madame [V] [G] née [C] demeurant tous deux [Adresse 12] à [Localité 1], Monsieur [U] [O] et Madame [J] [O] née [R], demeurant tous deux [Adresse 13] à [Localité 1], Madame [D] [L] [H] née [Z], demeurant [Adresse 14] à [Localité 1], la SCI L’ANCRAGE DU SUD ayant son siège [Adresse 8] à [Localité 4], Madame [A] [S], demeurant [Adresse 7] à [Localité 1], Madame [M] [E] demeurant [Adresse 15] à [Localité 1], Monsieur [F] [WK] demeurant [Adresse 16] à [Localité 1], la SCI [Adresse 9] ayant son siège [Adresse 10] à [Localité 5], demandent au Tribunal de les recevoir en qualité d’intervenants volontaires, à titre principal de dire et juger que les parcelles cadastrées à [Localité 1] section F n° [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 3]p appartenant à la société [Adresse 1] DE [Localité 1] ne sont pas enclavées et en conséquence de débouter la requérante de toutes ses prétentions, à titre subsidiaire de dire et juger que la société [Adresse 1] DE [Localité 1] s’est désistée de son action en désenclavement à l’encontre de L’ASSOCIATION SYNDICALE AUTORISEE LE [Adresse 3], en conséquence de déclarer irrecevables les prétentions de la société [Adresse 1] DE [Localité 1] visant à faire désenclaver son fonds par les voies du lotissement « [Adresse 3] », à titre encore plus subsidiaire de rejeter toutes les prétentions de la société [Adresse 1] DE [Localité 1] visant à faire désenclaver son fonds par les voies du lotissement « [Adresse 3] ».
Ils affirment que par protocole du 30 juin 2010, la SAS [Adresse 1] a renoncé définitivement et irrémédiablement à son action en désenclavement à l’encontre de l’ASAGS en l’échange de la conclusion d’une convention d’occupation destinée à lui permettre d’aménager une aire de refuge pour les engins de secours le long du [Adresse 23].
Le 18 novembre 2024, la clôture différée a été prononcée à la date du 12 février 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 mars 2025 en formation collégiale.
Par ordonnance du 28 février 2025, l’ordonnance du 18 novembre 2024 a été révoquée et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 janvier 2026 en formation collégiale.
L’affaire a été retenue à l’audience du 13 janvier 2026 en formation collégiale.
L’affaire a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe, les conseils avisés.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’intervention volontaire
L’article 325 du code de procédure civile dispose que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
En l’espèce, Madame [Q] [W], Monsieur [B] [G] et Madame [Y] [G] née [I], Monsieur [P] [G] et Madame [V] [G] née [C], Monsieur [U] [O] et Madame [J] [O] née [R], la SCI L’ANCRAGE DU SUD, Madame [A] [S], Madame [M] [E], Monsieur [F] [WK] et la SCI [Adresse 9] en leurs qualité de propriétaires de lots du lotissement [Adresse 3] à [Localité 1] et l’association « Pour La Défense De L'Environnement, Du Paysage, De La Qualité De Vie Et De La Sécurité Du Lotissement DU [Adresse 3] » (ADEPS) sont concernés par les motifs de l’assignation du 22 mars 2017 de la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] visant au désenclavement de ses parcelles puisqu’une des solutions consiste par une servitude sur le lotissement DU [Adresse 3].
Il convient en conséquence de recevoir Madame [Q] [W], Monsieur [B] [G] et Madame [Y] [G] née [I], Monsieur [P] [G] et Madame [V] [G] née [C], Monsieur [U] [O] et Madame [J] [O] née [R], la SCI L’ANCRAGE DU SUD, Madame [A] [S], Madame [M] [E], Monsieur [F] [WK], la SCI [Adresse 9] et l’association « Pour La Défense De L'Environnement, Du Paysage, De La Qualité De Vie Et De La Sécurité Du Lotissement DU [Adresse 3] » (ADEPS) en leur intervention volontaire.
Sur le permis de lotir
L’article R424-17 du code de l’urbanisme dispose que le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue, qu’il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.
Et dans sa version applicable à la date de délivrance du permis de lotir, l’article R315-30 du code de l’urbanisme prévoyait que l'arrêté d'autorisation du lotissement devient caduc si les travaux d'aménagement ne sont pas commencés dans un délai de dix-huit mois à compter de la notification au lotisseur de l'arrêté d'autorisation ou de la date à laquelle l'autorisation est réputée accordée et qu’il en est de même si lesdits travaux ne sont pas achevés dans le délai fixé par l'arrêté et qui ne peut être supérieur à une durée de trois ans décomptée comme il est dit à l'alinéa précédent.
Le 26 juillet 2001, la SCI [Localité 2] a obtenu une autorisation de lotir sur les parcelles cadastrées section F n° [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 3]P sur la commune de [Localité 1] en vue de la réalisation d’un lotissement. Cet arrêté de lotir a été transféré à la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] par arrêté du 6 mars 2003 de la commune de [Localité 1].
Un certificat de non opposition à la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux a été établi le 10 avril 2008 par la commune de [Localité 1].
Si l’ASAGS prétend que cette déclaration de conformité porte sur un permis de lotir du 9 janvier 2008 et non au permis de lotir en cause du 26 juillet 2001, il convient de constater que l’attestation de conformité porte le même numéro que l’arrêté de lotir délivré en 2001 puis transféré en 2003 et qu’en réalité la commune a visé dans le certificat de non opposition le 9 janvier 2008 correspondant à la date de la demande de modification du permis déjà délivré.
Il convient en conséquence de constater que la conformité du permis de lotir de la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] est acquise.
Sur l’enclavement des parcelles de la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1]
L’article 682 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
L’ASL [Adresse 2] demande de juger l’absence d’enclave de la propriété de la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1]. L’ASAGS prétend que l’état d’enclave du lotissement [Adresse 1] résulte de son fait puisqu’elle a illégalement obtenu un permis de lotir sur une emprise enclavée et demande de constater que les parcelles de la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] sont déjà desservies par un chemin d’accès conforme à leur utilisation normale, qu’elles ne sont pas enclavées.
La SAS [Adresse 1] est propriétaire des parcelles cadastrées section F n° [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] (actuellement cadastrées F n°[Cadastre 9]) acquises auprès la SARL SAINTE VERONIQUE par acte du 15 février 2002. Elle a acquis le 13 décembre 2002 les parcelles cadastrées section F n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] (actuellement cadastrées F n° [Cadastre 4] à [Cadastre 5]) sur la commune de [Localité 1] et l’autorisation de lotir sur ces parcelles, obtenue par son vendeur, lui a transféré par arrêté du 6 mars 2003.
L’arrêté de lotir, dont l’avis favorable a été accordé par la commune de [Localité 1], mentionne dans une annexe du 26 juillet 2001 que le programme sera desservi à partir du lotissement [Adresse 22] par la création d’une voie reliant la voie communale.
Ainsi, à l’époque de l’obtention du permis de lotir, entre le lotissement [Adresse 1] et la voie communale ne subsistait qu’une voie existante cadastrée F[Cadastre 20] dépendante de l’ASL [Adresse 22] et sur laquelle la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] bénéficiait d’une servitude de passage la plus étendue.
Ainsi, force est de constater que le permis de lotir n’a pas été obtenu illégalement sur une emprise enclavée.
Le 13 décembre 2002, aux termes d’un acte authentique publié, l’ASL [Adresse 24] a concédé à la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] une servitude de passage la plus étendue sur un terrain dont elle est propriétaire cadastrée F n°[Cadastre 18] pour permettre l’accès depuis la voie publique.
Par arrêté municipal du 18 août 2014, la commune de [Localité 1], considérant que la voie dénommée [Adresse 18] qui dessert le lotissement [Adresse 2] ne pouvait faire l’objet d’un classement dans la voirie communale, a reclassé une partie de la voie dans le domaine privé de l’ASL [Adresse 2] et la propriété de la voie au profit du lotissement [Adresse 2] a été confirmée par des actes notariés du 11 mai 2014 et du 19 mars 2015.
L’ASL [Adresse 2] a par la suite posé une barrière faisant obstacle à toute circulation, ce qui a conduit à l’enclavement du lotissement de la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] par les parcelles F n°[Cadastre 11] et F n°[Cadastre 14] appartenant à l’ASL [Adresse 2].
Ainsi, dans son rapport contradictoire du 16 juillet 2023, après l’étude des propriétés des parcelles et des servitudes existantes, l’expert [RN] a conclu que « le fonds appartenant à la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] n’est plus accessible depuis le domaine public » et « ne dispose pas d’un accès suffisant à la voirie publique ». Il explique qu’à la suite du transfert de propriété de la voie, opéré postérieurement à l’obtention du permis de lotir, le fonds de la société [Adresse 1] est bien enclavé juridiquement car il ne dispose pas d’une servitude de tréfonds comprenant les parcelles cadastrées section F n° [Cadastre 13], n° [Cadastre 11], n° [Cadastre 14] et n° [Cadastre 15].
Il convient en conséquence de constater l’état d’enclave des parcelles cadastrées section F n°[Cadastre 2], F n°[Cadastre 9] et F n° [Cadastre 4] à [Cadastre 5] appartenant à la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1].
Sur la constructibilité des parcelles
L’ASA [Adresse 2] prétend que le PLU révisé de la commune prévoit un classement du lotissement de la SAS [Adresse 1] en zone 2 AU dans laquelle toute construction nouvelle est interdite, et qu’ainsi l’autorisation de lotir est caduque en l’état d’inconstructibilité actuelle des parcelles. Et l’ASAGS affirme par ailleurs que les parcelles de la SAS [Adresse 1] sont inconstructibles, notamment en raison du PPRIFF. Ils en tirent la conséquence que le terrain de la SAS [Adresse 1] ne serait pas enclavé au regard de son usage normal suivant sa destination puisque le terrain serait inconstructible.
Dans son rapport contradictoire du 16 juillet 2023, l’Expert mentionne que depuis le PLU approuvé le 13 avril 2023, l’emprise du lotissement est située temporairement en zone 2AU à la demande du sous-Préfet de [Localité 6] en conséquence de l’application du PPRIF qui interdit toute nouvelle construction, mais il ajoute qu’un classement en zone UD devrait être appliquée dès lors que le PPRIF prenant en compte les travaux réalisés par la SAS [Adresse 1] et validés par la commune de [Localité 1] auront été pris en compte. 
Ainsi, force est de constater que le terrain de la SAS [Adresse 1] n’est pas définitivement inconstructible puisqu’il est en zone d’aménagement futur et que sa constructibilité n’est conditionnée qu’à la réalisation de travaux de mise en conformité avec le PPRIFF.
A cet effet, la SAS [Adresse 1] a signé avec la commune de [Localité 1] une convention qui lui permet de réaliser la voie V16 afin de rétablir la constructibilité des terrains. L’expert mentionne dans son rapport « qu’après réception des travaux, la Préfecture devrait procéder à la modification du zonage et rétablir la constructibilité ».
Il ressort des débats que la voie a été réalisée et l'ouvrage réceptionné par la commune de [Localité 1] le 28 juin 2018. Des aires de refuge ont été demandées par le Service Départemental d’Incendies et de Secours du Var et l’Expert a reporté sur le plan annexé à son rapport trois aires de refuge destinés aux services de secours.
Ainsi, il convient de dire qu’il ne peut valablement être conclu à l’inconstructibilité du lotissement de la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] et qu’ainsi il ne serait pas enclavé au regard de son usage normal suivant sa destination.
Sur l’accès au fonds de la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1]
Dans son rapport contradictoire du 16 juillet 2023, après l’étude des propriétés des parcelles, l’expert [RN] mentionne que les parcelles F[Cadastre 21] et [Cadastre 22] situées au Nord du lotissement [Adresse 1] attenantes à la parcelle F[Cadastre 19] lui appartenant sont en zone forestière. Il ajoute que les parcelles F[Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25] et [Cadastre 26] situées encore plus au Nord du lotissement [Adresse 1] ne permettent pas de relier le lotissement au domaine public.
Il en conclu que « seules deux solutions d’accès sont envisageables pour relier le lotissement [Adresse 1] au domaine public par voies carrossables et règlementaires, la première solution correspond à celle que la SAS [Adresse 1] a tenté de mettre en œuvre pour finaliser son opération de lotissement. Elle emprunte la voie ouverte à la circulation publique qui longe le cimetière pour emprunter par la suite la voie privée dépendante du lotissement [Adresse 2] (parcelles F[Cadastre 11] et [Cadastre 14]), le [Adresse 23] et la voierie intérieure du lotissement [Adresse 22], la seconde solution vise à emprunter la voie principale intérieure du lotissement [Adresse 3] pour rejoindre la voie intérieure de lotissement [Adresse 22] » et il précise que « les deux solutions sont réglementaires ».
Concernant ces deux solutions envisageables pour relier le lotissement [Adresse 1] au domaine public dans des conditions accès suffisantes par voies carrossables et règlementaires, l’expert explique que toutes deux sont closes par des portails d’accès contrôlés par l’ASA du [Adresse 3] et par l’ASL [Adresse 2], que pour les deux solutions, il convient d’emprunter l’assiette de la voie existante F[Cadastre 20] dépendante de l’ASL [Adresse 22] et sur laquelle la SAS [Adresse 1] bénéficie d’une servitude de passage la plus étendue.
L’expert précise que « l’assiette à créer sur la propriété dépendante de l’ASL [Adresse 2] est de 1 791 m2 environ sur une longueur de 253 mètres environ alors que l’assiette de la servitude de passage à créer sur la propriété dépendante de l’ASA du [Adresse 3] est de 4 702 m2 sur une longueur de 718 mètres linéaires ». Il ajoute que « le dommage occasionné est pour les deux solutions est équivalent, qu’en effet les voies empruntées sont dans les deux cas existantes qu’elles sont toutes deux destinées à la desserte de propriété privées, qu’il n’y a pas de travaux à réaliser », qu’ainsi « c’est le critère du chemin le plus court qu’il convient de retenir, et que c’est bien la solution N2 qui emprunte la voie matérialisée sous teinte violette sur son plan en annexe 1 qui traverse le lotissement [Adresse 9] qu’il convient de retenir ». Et il ajoute que d’un point de vue sécuritaire, cette solution disposant de moins de sortie sur voirie est la moins dommageable.
Ainsi, force est de constater que le passage à travers les voiries du lotissement [Adresse 2] constitue le trajet de plus court, le moins dommageable et le plus sécuritaire pour assurer une desserte à la voie publique du lotissement [Adresse 1].
Il convient en conséquence de dire que la servitude de passage au profit des parcelles cadastrées F n°[Cadastre 2], F n°[Cadastre 9] et F n° [Cadastre 4] à [Cadastre 5] fonds dominant propriété de la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] s’exercera sur les parcelles cadastrées F n°[Cadastre 13], F n°[Cadastre 11], F n°[Cadastre 14] et F n°[Cadastre 15] fonds servant propriété de l’ASL [Adresse 2] conformément au tracé figurant au plan annexe 1a du rapport de Monsieur [PU] [RN] du 16 juillet 2023.
Il ressort des débats que la voie qui emprunte le [Adresse 23] est ponctuellement inférieure à 5 mètres (4,34 m, 4,75 m et 4,95 mètres). L’expert considère que la voie peut être élargie à 5 mètres sans empiéter sur un fonds contigu car celle-ci est entièrement située sur la parcelle cadastrée F[Cadastre 16] propriété de la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1].
Il convient en conséquence de dire que la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] devra procéder à l’élargissement du [Adresse 23] à ses frais et sur sa propriété en prenant soin de ne pas encombrer le lit du vallon.
Sur l’indemnité en réparation du dommage causé
Dans son rapport contradictoire du 16 juillet 2023, l’expert retient comme valeur vénale d’un terrain nu sur le secteur au prix moyen de 402 euros par m2 et il précise qu’il est courant d’évaluer l’indemnité de passage à reverser au fonds servant à la moitié de la valeur vénale du bien. Effectivement, il convient de dire que l’indemnité ne peut se fixer à la valeur vénale du terrain correspondant à l’assiette du passage puisque les colotis du lotissement [Adresse 2] ne seront pas privés de leur droit de propriété et de passage sur cette voie, mais verront simplement limités leurs droits du fait de la création de la servitude.
L’Expert propose d’augmenter ce prix, évalué sur la base d’anciennes références, de 20% compte tenu de l’envolée des prix de l’immobilier. Il convient en conséquence de retenir un prix moyen de 201 euros par m2 comme valeur vénale de terrain nu.
Compte tenu de la qualité des équipements déjà réalisés, l’expert considère qu’il est cohérent d’ajouter à la valeur vénale du terrain un prix moyen d’équipement et il considère que ce prix peut être évalué à 400 euros par m2. Il précise que ce coût moyen correspond au coût de construction d’une chaussée neuve en 2023. Il convient en conséquence de retenir un prix moyen de 400 euros par m2 comme indemnité d’équipement.
La voie objet de la servitude est existante et a été créée et payée par l’ASL [Adresse 2] et force est de constater que ce tronçon est susceptible d’être utilisé par les 51 colotis du lotissement [Adresse 2] et par les 31 colotis du lotissement [Adresse 1] correspondant au permis de lotir. La possibilité de construire ces 31 lots dans le lotissement [Adresse 1] est confirmé par l’Expert.
La proposition de l’expert de retenir une pondération au prorata du nombre de lots desservis est cohérente et équitable et sera en conséquence retenue.
L’assiette de la servitude à créer sur la propriété de l’ASL [Adresse 2] est de 1 791 m2.
L’indemnité sera fixée à la somme de : (1 791 m2 x 641 euros) / 82 lots x 31 lots = 434 011,72 euros.
Il convient en conséquence de condamner la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] à payer à l’ASL [Adresse 2] une indemnité de 434 011,72 euros en réparation du dommage causé à son fonds par la création de la servitude.
Il y a lieu de dire que les travaux d’entretien de cette voie de servitude seront répartis au prorata des lots des lotissements [Adresse 2] et [Adresse 1].
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, l’ASL [Adresse 2] sera condamnée aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce et en équité, l’ASL [Adresse 2] sera condamnée à payer à l’Association syndicale autorisée des propriétaires du lotissement DU [Adresse 3] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La procédure ayant été introduite avant le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire n’est pas de droit et il n’y a pas lieu de l’ordonner en l’absence de circonstance tenant notamment à l’urgence de la situation.
Il convient de dire que le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière par la partie la plus diligente.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,
RECOIT Madame [Q] [W], Monsieur [B] [G] et Madame [Y] [G] née [I], Monsieur [P] [G] et Madame [V] [G] née [C], Monsieur [U] [O] et Madame [J] [O] née [R], la SCI L’ANCRAGE DU SUD, Madame [A] [S], Madame [M] [E], Monsieur [F] [WK], la SCI [Adresse 9] et l’association « Pour La Défense De L'Environnement, Du Paysage, De La Qualité De Vie Et De La Sécurité Du Lotissement DU [Adresse 3] » (ADEPS) en leur intervention volontaire ;
CONSTATE l’état d’enclave des parcelles cadastrées F n°[Cadastre 2], F n°[Cadastre 9] et F n° [Cadastre 4] à [Cadastre 5] appartenant à la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] ;
DIT que la servitude de passage au profit des parcelles cadastrées F n°[Cadastre 2], F n°[Cadastre 9] et F n° [Cadastre 4] à [Cadastre 5] fonds dominant propriété de la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] s’exercera sur les parcelles cadastrées F n°[Cadastre 13], F n°[Cadastre 11], F n°[Cadastre 14] et F n°[Cadastre 15] fonds servant propriété de l’ASL [Adresse 2] conformément au tracé figurant au plan annexe 1a du rapport de Monsieur [PU] [RN] du 16 juillet 2023 ;
DIT que les travaux d’entretien de cette voie de servitude seront répartis au prorata des lots des lotissements [Adresse 2] et [Adresse 1] ;
DIT que la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] devra procéder à l’élargissement du [Adresse 23] à ses frais et sur sa propriété en prenant soin de ne pas encombrer le lit du vallon ;
CONDAMNE la SAS [Adresse 1] DE [Localité 1] à payer à l’ASL [Adresse 2] une indemnité de 434 011,72 euros (quatre cent trente-quatre mille onze euros et soixante-douze centimes) au titre de l’indemnité due par la création de la servitude ;
CONDAMNE l’ASL [Adresse 2] aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise ;
CONDAMNE l’ASL [Adresse 2] à payer à l’Association syndicale autorisée des propriétaires du lotissement DU [Adresse 3] la somme de 2 500 (deux mille cinq cent) euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire ;
DIT que le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière par la partie la plus diligente.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,