Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 28 janvier 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 28 JANVIER 2026



N° 2026 / 051



N° RG 23/12388



N° Portalis DBVB-V-B7H-BL7HE





S.A. AXA FRANCE IARD



C/



[J] [E]



[C] [X] veuve [D] [W]



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble

[Adresse 8]





















Copie exécutoire délivrée le :





à :



Me Alain 

DE ANGELIS



Me Shérazade BEN-KALLAL



Me Dorothée SOULAS



Me Guillaume BORDET





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 19 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00609.



APPELANTE



S.A. AXA FRANCE IARD 

en sa qualité d'assureur de la copropriété [Adresse 8] à [Localité 13] (Police n° 0000634803840000), prise en la personne de son Directeur général en exercice domicilié au siège sis [Adresse 2]



représentée par Me Alain DE ANGELIS, membre de la SCP DE ANGELIS - SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESMURE -VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Robin HANCY, avocat au barreau de MARSEILLE



INTIMEES



Madame [J] [E]

née le 16 Avril 1945 à [Localité 7] (83), demeurant [Adresse 9]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008529 du 13/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5])



représentée par Me Shérazade BEN-KALLAL, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [C] [X] veuve [D] [W] 

née le 20 Mars 1940 à [Localité 13] (13) ayant fait élection de domicile en les bureaux sis à [Adresse 15], SAS J&M PLAISANT, administrateurs d'immeubles, sa gérante et mandataire



représentée par Me Dorothée SOULAS, membre de la SELARL LESCUDIER & Associés, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Samanta MARTINS-LOPES, avocat au barreau de MARSEILLE



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] sis à [Adresse 14]

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER SARL, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège



représentée par Me Guillaume BORDET, membre de l'association BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE substituée et plaidant par Me Amandine COLLET, avocat au barreau de MARSEILLE



*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 02 Décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026.



ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***



Par acte sous seing privé du 12 juillet 2005, Mme [J] [E] a pris à bail auprès de Mme [C] [X] veuve [U] à compter du 1er août suivant un logement de type 2 situé [Adresse 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 303,17 euros, outre une provision mensuelle de charges de 100 euros. 



L'immeuble a fait l'objet d'un arrêté de péril imminent le 5 septembre 2018, en raison de l'état de dégradation de la façade, interdisant l'accès aux balcons et à la cour de l'école située en contrebas. Ce dernier accès ayant été rétabli à la suite d'un arrêté de mainlevée partielle du 10 mai 2019 et l'accès aux balcons ayant été rétabli par un second arrêt de mainlevée du 26 août 2021.



Mme [E] avait cessé de payer les loyers entre les mois de septembre 2020 et 2021.



Par exploit d'huissier du 14 septembre 2021, elle a fait assigner Mme [X] veuve [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin de la voir condamnée, sur le fondement de l'article L521-2 du code de la construction et de l'habitation, à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :

- 9 383,18 euros en remboursement des loyers acquittés entre les mois d'octobre 2018 et août 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre recommandée du 2 septembre 2020,

- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, sollicitant par ailleurs, dans l'hypothèse où la responsabilité du syndicat des copropriétaires serait retenue, la condamnation solidaire de celui-ci et de son assureur, la société AXA France Iard au paiement des sommes dues par Mme [X] veuve [U].



Par exploit d'huissier du 6 avril 2022, Mme [C] [X] veuve [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires en intervention forcée, lequel a fait assigner son assureur, la société AXA France Iard en intervention forcée, par exploit d'huissier du 12 août 2022.



Par un jugement contradictoire rendu le 19 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a : 

- Ordonné la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 22/00609, RG 22/01019 et RG 22/03016 sous le numéro de rôle le plus ancien ;

- Condamné Mme [C] [X] veuve [U] à payer à Mme [J] [E] la somme de 9 383,18 euros au titre du remboursement des loyers perçus entre le 1er octobre 2018 et le 31 août 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2021;

- Débouté Mme [J] [E] de sa demande de dommages-intérêts ;

- Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11], représenté par son syndic la société Cabinet D4 Immobilier, à payer à Mme [C] [X] veuve [U] la somme de 15 027,26 euros en réparation de son préjudice résultant de l'arrêté de péril du 5 septembre 2018 ;

- Condamné la société AXA France Iard à garantir de cette condamnation le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] représenté par son syndic la société Cabinet D4 Immobilier ;

- Condamné la société Axa France Iard aux dépens de l'instance ;

- Condamné la société AXA France Iard à payer au conseil de Mme [J] [E] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 sous réserve qu'il renonce au bénéfice de l'aide juridictionnelle ; 

- Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

- Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire par provision.



Par une déclaration faite au greffe le 4 octobre 2023, la SA AXA France Iard a interjeté appel de ce jugement.



Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 31 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SA AXA France Iard demande à la cour de : 

- Infirmer le jugement rendu le 19 septembre 2023 rendu par le Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille en ce qu'il a condamné le SDC Le Saint Georges à payer à Madame [U] la somme de 15 027,26 € en réparation de son préjudice résultant de l'arrêté de péril du 5 septembre 2018, 

- Infirmer le jugement rendu le 19 septembre 2023 rendu par le Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille en ce qu'il a condamné la société AXA France Iard à garantir le SDC Le Saint Georges de cette condamnation, 

- Infirmer le jugement rendu le 19 septembre 2023 rendu par le Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille en ce qu'il a condamné la société AXA France Iard aux dépens de l'instance, - Infirmer le jugement rendu le 19 septembre 2023 rendu par le Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille en ce qu'il a condamné la société AXA France Iard à payer à Madame [E] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Infirmer le jugement rendu le 19 septembre 2023 rendu par le Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille en ce qu'il a en ce qu'il a débouté les parties, et notamment la société AXA France Iard, de ses demandes plus amples ou contraires. 

 

Statuant à nouveau, 

A titre principal : 

- Juger que le risque qui s'est réalisé n'est susceptible de relever que de l'événement «Responsabilité civile en qualité de propriétaire »,

- Juger que les garanties souscrites auprès de la société AXA France Iard ne sont pas susceptibles d'être mobilisées au titre des réclamations formulées par Madame [U] qui, en tant que propriétaire, à la qualité d'assurée au sens de la police, 

- Juger que les dommages dont il est demandé réclamation constituent des dommages immatériels non consécutifs à un dommage matériel garanti, non garantis aux termes de la police souscrite auprès de la société AXA France Iard, 

 - Juger que les clauses d'exclusion susvisée trouvent application en l'espèce, 

 

En conséquence, 

- Juger que les garanties souscrites par le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 8] au titre du contrat n°[Numéro identifiant 1] auprès de la société AXA France Iard ne sont pas mobilisables,

- Débouter le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 8] ou tout concluant de l'ensemble de leurs demandes de condamnation, fins et conclusions formulées à l'encontre de la société AXA France Iard, en principal, intérêts et frais, 

- Prononcer la mise hors de cause de la société AXA France Iard. 

 

A titre subsidiaire : 

- Juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est pas rapportée par à Madame [U],

- Dès lors que Madame [U] sera déboutée de l'intégralité de ses demandes dirigées à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], 

- Prononcer la mise hors de cause de la société AXA France Iard, l'appel en garantie formulée à son encontre devenant sans objet, 

 

En tout état de cause, 

- Débouter Madame [E] et Madame [U] de leurs appels incident, et de plus largement de l'intégralité de leurs demandes formulées à l'encontre de la société AXA France Iard, 

- Déclarer irrecevable la demande formulée par Madame [U] en cause d'appel au titre des intérêts de retard et la débouter de cette demande, 

- Débouter le SDC Le Saint-Georges, Madame [E] et à Madame [U] de leurs demandes de condamnations formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, 

- Condamner tout succombant à verser à la société AXA France Iard la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, 

- Condamner tout succombant à verser à la société AXA France Iard la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, outre les entiers dépens. 

 

La SA AXA France Iard fait valoir à cet effet que :

- en raison de l'origine des désordres ayant affecté la façade de l'immeuble, tenant à l'exposition de celui-ci au vent et à l'érosion compte tenu de sa situation en front de mer, ceux-ci ne sont pas la conséquence d'un évènement garanti par le contrat d'assurance multirisques immeubles souscrit par le syndicat des copropriétaires ;

- sa garantie ne peut non plus être mobilisée au titre de son volet 'responsabilité civile en qualité de propriétaire' puisque Mme [X] veuve [U] n'a pas la qualité de tiers au sens du contrat, mais celle d'assurée et que l'objet de cette police d'assurance est l'indemnisation des dommages causés aux tiers ;

- le préjudice subi par Mme [X] veuve [U] s'analyse comme un dommage immatériel non consécutif à un dommage garanti, non couvert par le contrat d'assurance ;

- l'origine du dommage relève d'une des exclusions de garantie en ce qu'elle réside dans un défaut d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré, caractérisé et connu de lui ou que celui-ci relève des articles 1792 et 1792-6 du code civil ainsi que de toutes responsabilité incombant à l'assuré en vertu de la loi 78-12 du 4 janvier 1978.

Elle objecte, en réponse au moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires et tiré du principe de l'estoppel, qu'elle n'a jamais indiqué dans ses conclusions de première instance que ses garanties étaient acquises et fait par ailleurs valoir que les deux jugements produits aux débats par celui-ci, dans deux affaires distinctes dans le cadre desquelles sa garantie avait été retenue, ne lui sont pas opposables en l'absence d'autorité de la chose jugée attachée à ces décisions. 



Elle expose subsidiairement que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est pas caractérisée. Elle rappelle que les assemblées générales successivement convoquées par le syndic pour faire voter les travaux ont toutes fait l'objet de recours de la part de certains copropriétaires à compter de 2014, jusqu'à ce qu'un jugement du 23 septembre 2021 valide l'assemblée générale du 28 mars 2018, et fait valoir qu'à la suite de l'arrêté de péril du 5 septembre 2018, celui-ci a fait procéder à des travaux de sécurisation et fait diligences pour la réalisation des travaux selon un processus long, imposé par l'intervention d'une multiplicité d'autorités administratives, s'agissant d'un immeuble de grande hauteur. 

En réponse aux appels incidents formées par les intimées, elle fait valoir que Mme [E] ne peut formuler deux fois la même demande de condamnation et ainsi prétendre à une double indemnisation de son préjudice et que Mme [X] veuve [P] [W] ne peut former une demande nouvelle en cause d'appel s'agissant de ses demandes d'être garantie au titre des intérêts de retard ainsi que des loyers perçus et non perçus, qui devront être déclarées irrecevables.



Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 10 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] demande à la cour de : 

- Réformer le jugement (RG n°22/00609) rendu le 19 septembre 2023 par le Pôle de Proximité en ce qu'il a condamné le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] à payer à Madame [U] la somme de 15 027,26 € en réparation de son préjudice résultant de l'arrêté de péril du 5 septembre 2018, 

 

Et, statuant à nouveau en cause d'appel, 

- Juger que le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] a accompli toutes diligences afin de pourvoir à la conservation de l'immeuble et à l'entretien des parties communes depuis la notification de l'arrêté de péril imminent pris par la Mairie de [Localité 13] le 5 septembre 2018, 

- Rejeter toute demande en tant que dirigée à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8],

- Prononcer l'irrecevabilité des demandes nouvelles formulées par Madame [U] en cause d'appel, 

- Débouter Madame [U] de son appel incident et, par conséquent, de toute demande dirigée à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 4], 

 

En tout état de cause, 

- Juger que les charges récupérables sont dues par la locataire, nonobstant la suspension du paiement des loyers autorisée par les dispositions de l'article L.521-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, 

- Limiter le montant des condamnations qui pourraient être prononcées à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] aux montants des loyers, déduction faite des charges locatives, 

- Débouter Madame [U] des demandes formulées à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], 

- Débouter Madame [E] des demandes formulées à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], 

- Débouter AXA France Iard de son appel en tant que dirigé à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], 

- Juger les garanties souscrites par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] auprès de AXA France Iard sont parfaitement mobilisables, en cas de condamnation prononcée à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], 

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société AXA France Iard à garantir le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] de la condamnation au paiement de la somme de 15.027,26 €, 

 

En tout état de cause, 

- Rejeter comme irrecevables les demandes de la société AXA France Iard tendant à voir prononcer sa mise hors de cause, au motif que les garanties souscrites ne seraient pas mobilisables, 

- Juger que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] est bien fondé à se prévaloir de la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée des jugements du 2 novembre 2021, lesquels ont retenu la mobilisation des garanties souscrites par le Syndicat des copropriétaires concluant auprès de la Société AXA France Iard, pour le même événement, 

- Juger que le principe de mobilisation des garanties de la Société AXA France IARD est incontestable du fait de l'absence de contestation concernant le même évènement garanti dans des instances similaires, et qu'il y a lieu de faire application des principes de l'estoppel et de loyauté procédurale, 

- Débouter AXA France Iard de sa demande de mise hors de cause au motif que les garanties souscrites ne sont pas mobilisables, comme étant irrecevable, injustifiée et infondée, 

- Condamner la société AXA France Iard à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

- DébouterAXA France Iard de toute demande en tant que dirigée à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], 

- Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] au titre des frais irrépétibles et des dépens, 

 - Condamner tout succombant à verser au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, pour la procédure de première instance, 

 

Y ajoutant en cause d'appel, 

- Débouter Madame [U] et AXA France Iard de leur demande au titre des frais irrépétibles et des dépens, 

- Condamner la Société AXA France Iard à verser au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens pour la procédure d'appel.



Après avoir rappelé les mêmes éléments de contexte que ceux développés par l'appelante, il expose que les diligences effectuées pour la sécurisation des abords de l'immeuble à la suite de l'arrêté de péril et la réalisation des travaux envisagés dont il rappelle l'importance et le coût, les problématiques de financements, et la multiplicité d'autorités administratives intervenantes s'agissant d'un immeuble de grande hauteur ne permettent pas de le retenir dans les liens de la responsabilité et imposent d'infirmer de ce chef, le jugement entrepris.

Il ajoute que durant la période concernée par l'arrêté de péril, seul l'usage des balcons a été interdit pour les occupants de l'immeuble et que les accès et circulations dans celui-ci et ses parties privatives ont été préservés de sorte que Mme [E] a concervé la jouissance de son logement à l'exception de son balcon. 

Il oppose aussi une fin de non-recevoir tirée de l'application de l'article 564 du code de procédure civile à la demande formée par Mme [N] tendant à le voir condamné au paiement des intérêts de retard portant sur la somme de 9 383,18 euros en ce qu'elle constitue une demande nouvelle au sens dudit article et ajoute, s'agissant de la demande de cette dernière d'être garantie de la condamnation mise à sa charge au titre du remboursement des loyers perçus et ceux non perçus, que si le jugement entrepris était confirmé, il ne peut l'être que dans les limites des condamnations prononcées dans son dispositif.



Concernant les demandes formées par Mme [E] à son encontre, il fait valoir que celles-ci ne peuvent prospérer en l'absence de lien contractuel. Il ajoute que cette dernière ne justifie pas d'un préjudice dont il serait responsable et qui serait caractérisé, celle-ci ayant été dispensée du paiement des loyers pendant la période concernée.

Concernant la garantie recherchée auprès de la SA AXA France Iard, il expose que celle-ci est valablement fondée sur l'application des dispositions contractuelles qu'il mentionne et oppose une fin de non-recevoir à la contestation de garantie de cette dernière, tirée d'une part, de l'autorité de la chose jugée attachée aux deux jugements rendus par la juridiction de proximité le 2 novembre 2021, découlant du même évènement et du même contrat d'assurance, dont la cause, l'objet et deux parties, à savoir la SA AXA France Iard et lui-même, étaient identiques, dans le cadre desquels la garantie de cette dernière a été retenue sans qu'elle n'interjette appel de ces décisions et d'autre part, de l'application du principe de l'estoppel au regard de ses premières conclusions prises dans le cadre d'une affaire identique ayant donné à un jugement rendu le 22 septembre 2022 ayant ordonné la réouverture des débats. 



Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 19 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Mme [C] [X] veuve [N] demande à la cour de : 

- Ecarter l'exception d'irrecevabilité du Syndicat des Copropriétaires ;

- Constater que Madame [E] n'a pas déduit les allocations logement qu'elle a perçues d'octobre 2018 à Janvier 2020 du montant du remboursement sollicité alors que celles-ci viennent nécessairement en déduction des loyers qui ont été réglés ; 

- Juger qu'elles seront déduites des loyers dont Madame [E] demandait la restitution ; 

- Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné à Madame [U] à payer à Mme [E] la somme de 9.383,18 € au titre du remboursement des loyers perçus entre le 1er octobre 2018 et le 31 août 2020 après déduction des allocations logement perçues ;

- Confirmer la décision entreprise ce qu'elle a débouté Mme [E] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1.500,00 € ;

- Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 11] à relever et garantir indemne Madame [U] de la condamnation mise à sa charge au titre du remboursement des loyers perçus et ceux non perçus. 

 

En conséquence, 

- Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] à payer à Madame [U] la somme de 15.027,69 € (9.383,18 € + 5.644,51 €) ; 

- Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a exclu des condamnations mises à la charge du Syndicat des Copropriétaires au bénéfice de Mme [N] les intérêts de retard portant sur le remboursement des loyers perçus. 



En tout état de cause, 

- Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 10] » à relever et garantir indemne Madame [N] de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge au bénéfice de Madame [E] tant concernant le remboursement des loyers perçus, d'éventuels dommages et intérêts, des frais irrépétibles ou des dépens, 

- Condamner tout succombant à payer à Madame [U] la somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens. 



Elle expose que les dommages et intérêts sollicités par Mme [E] ne se justifient pas en l'absence de préjudice établi, cette dernière ayant disposé de la jouissance de son appartement pendant la période concernée, à la seule exception de son balcon dont la surface est réduite, perçu son allocation logement pendant celle-ci et bénéficié du remboursement des loyers correspondants. 



A l'encontre du syndicat des copropriétaires, elle expose, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa dernière version issue de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, qu'il s'agit d'une responsabilité sans faute et que c'est vainement que la SA AXA France Iard conclut à l'absence de faute du syndicat des copropriétaires dont la responsabilité doit être retenue à la suite d'un préjudice causé par des problèmes de structure de la façade, qui est une partie commune. 



Elle ajoute qu'en tout état de cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires est avérée au regard de sa carence telle que démontrée par les comptes rendus d'assemblées générales depuis 2011.

En réponse à la fin de non-recevoir qui lui est opposée s'agissant de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à la garantir du paiement des intérêts ayant couru sur les sommes dues à Mme [E], elle fait valoir qu'il ne s'agit pas d'une demande nouvelle puisque les intérêts ne sont que l'accessoire de sa demande de remboursement des loyers perçus et que celle-ci est recevable sur le fondement de l'article 566 du code de procédure civile. 



Aux termes de ses conclusions contenant appel incident, notifiées le 14 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Mme [J] [E] demande à la cour de : 

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Madame [U] à lui payer la somme de 9 383,18 euros au titre du remboursement des loyers perçus entre le 1er octobre 2018 et le 31 août 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2021,

-Infirmer le jugement entrepris en ce que la solidarité des condamnations n'a pas été retenue ;



Statuant à nouveau ;

- Condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11], représenté par son Syndic en exercice le Cabinet D4 Immobilier, et la Société AXA France Iard, au paiement des sommes dues par Madame [U] au bénéfice de Madame [E].

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts.



Statuant à nouveau :

- Condamner Madame [U] à lui payer la somme de 1500 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

- Condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11], représenté par son Syndic en exercice le Cabinet D4 Immobilier, et la Société AXA France Iard, au paiement des sommes dues par Madame [U] au bénéfice de Madame [E],

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la Société AXA France Iard à payer au Conseil de Madame [E] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 sous réserve qu°il renonce au bénéfice de l'aide juridictionnelle, ainsi qu'aux dépens de l'instance ;

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas retenu la condamnation solidaire de Madame [U] du Syndicat des Copropriétaires et de la Société AXA France Iard ;



Statuant à nouveau : 

-Condamner solidairement Madame [U], le Syndicat des Copropriétaires de Pimmeuble [Adresse 11], représenté par son Syndic en exercice le Cabinet D4 Immobilier, et la Société AXA France Iard, à payer au Conseil de Madame [E] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 sous réserve qu'il renonce au bénéfice de l'aide juridictionnelle, ainsi qu'aux dépens de l'instance.



Y ajoutant :

-Condamner solidairement Madame [U], le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11], représenté par son Syndic en exercice le Cabinet D4 Immobilier, et la Société AXA France IARD, à payer en cause d'appel, au Conseil de Madame [E] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, ainsi qu'aux entiers dépens.



Relevant que le jugement entrepris condamne tant Mme [D] [W] que le syndicat des copropriétaires, garanti par son assureur, à lui payer directement les sommes dues, elle demande à la cour d'assortir de solidarité l'ensemble des condamnations prononcées à l'encontre de ces derniers.

Au soutien de son appel incident, elle se prévaut de la mauvaise foi du mandataire de la bailleresse qui lui a demandé de continuer à payer ses loyers et lui a refusé sa demande de remboursement des loyers indûment payés en dépit de l'arrêté de péril intervenu, alors qu'elle ne percevait qu'une petite retraite et ne pouvait jouir de son balcon.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2025.





DISCUSSION : 



1/ Sur la recevabilité de la demande de Mme [N] en paiement des intérêts de retard portant sur le remboursement des loyers perçus :



Il résulte de la lecture du jugement entrepris qu'entre autres prétentions, Mme [N] a sollicité la condamnation du Syndicat des copropriétaires à 'la relever et garantir de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre', ce qui englobait nécessairement les intérêts attachés à la condamnation prononcée. 



En tout état de cause, l'article 566 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



Les intérêts de retard sont l'accessoire de la demande principale qui était formée en première instance par Mme [U] à l'encontre du syndicat des copropriétaires et sa demande en paiement formée au titre de ceux-ci est donc recevable. 





2/ Sur la demande de condamnation solidaire formée par Mme [E] à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de la SA AXA France Iard : 



Si l'action directe d'un locataire à l'encontre du syndicat des copropriétaires est admise sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci doit, en tout état de cause, concerner l'indemnisation d'un dommage subi.



En l'espèce, le paiement indu des loyers acquittés par Mme [E] au cours de la période écoulée entre les mois d'octobre 2018 et août 2020, qui en était exonérée en application de l'article L521-2 I du code de la construction et de l'habitation, ne caractérise pas en tant que tel l'existence d'un dommage au sens de l'article 14 susvisé. 



Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 9 383,18 euros au titre du remboursement des loyers perçus entre le 1er octobre 2018 et le 31 août 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2021.





3/ Sur la demande de Mme [E] en paiement de la somme de la somme de 1500 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi :



Pendant la période concernée par l'arrêté de péril, Mme [E] a pu continuer à jouir de son appartement, à l'exception du balcon, tout en état dispensée du paiement des loyers.



C'est donc à juste titre que le premier juge, dont la décision sera confirmée sur ce point, a considéré que cette dernière ne produisait aucun élément susceptible d'établir un préjudice autre que celui causé par le retard de paiement. 





4/ Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :



L'article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose, dans sa version applicable au litige, que « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. ['] Il [syndicat des copropriétaires] a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. ».

Il en résulte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires fondée sur ces dispositions légales est une responsabilité sans faute, dont celui-ci ne peut s'exonérer qu'en prouvant la faute de la victime ou un cas de force majeure.

En l'espèce, le dommage causé à Mme [D] [W] n'est pas contesté.

Il trouve son origine dans les parties communes de l'immeuble « [Adresse 11] », à savoir les balcons et façades de certains des bâtiments, tel que cela ressort notamment du rapport de visite technique du 04 avril 2013, de l'arrêté de péril grave et imminent pris par la Ville de [Localité 13] le 05 septembre 2018, de l'arrêté de main levée partielle de péril imminent du 10 mai 2019, des procès-verbaux d'assemblée générale extraordinaire et de l'arrêté de main levée de péril imminent du 26 août 2021.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 11] » ainsi que la SA AXA FRANCE IARD arguent du fait que toutes les diligences nécessaires à la réalisation des travaux de mise en sécurité de l'immeuble ont bien été mises en 'uvre. 

Pour autant, la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 11] » peut être établie sans qu'il soit nécessaire d'établir une faute spécifique à son égard, étant relevé que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 11] » ne fait aucunement valoir l'existence d'une quelconque force majeure ou fait d'un tiers susceptible de limiter sa responsabilité ni n'en rapporte la preuve.

Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 11] » à payer à Mme [D] [W] la somme de 15 027,26 euros en réparation de son préjudice résultant de l'arrêté de péril du 5 septembre 2018.

Il sera en revanche infirmé en ce qu'il a rejeté la demande formée par Mme [D] [W] d'être garantie par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] concernant les intérêts de retard portant sur le remboursement des loyers perçus. 

La cour, statuant à nouveau, condamne le Syndicat des copropriétaires à payer à Mme [D] [W] les intérêts au taux légal sur la somme de 9 383,18 euros à compter du 14 septembre 2021 et sur le solde de la condamnation portant sur la somme de 15 027,26 euros à compter du 6 avril 2022.



5/ Sur la garantie due par la SA AXA France Iard : 

L'article 1355 du Code civil dispose, dans sa version applicable au litige, que « l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 11] » produit aux débats deux décisions rendues le 02 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Marseille relatives aux mêmes faits, instances pour lesquelles le syndicat des copropriétaires avait appelé en garantie son assureur, la SA AXA FRANCE IARD.

Le pôle de proximité près le tribunal judiciaire de Marseille a reconnu par deux fois la mise en 'uvre de la garantie de la SA AXA FRANCE IARD et l'a condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 11] ». 

S'il n'est pas contesté que ces deux décisions n'ont jamais été frappées d'appel et sont ainsi devenues définitives, la SA AXA FRANCE IARD, qui fait valoir que la présente affaire concerne un évènement identique, nie toutefois l'identité de parties et ses moyens se fondent exclusivement sur le fait que les copropriétaires et les locataires en cause sont différents, ainsi que les montants des demandes puisque les contrats de baux et le montant des loyers sont par conséquent différents.

Il n'est ainsi pas contesté qu'il y a une identité de cause et une identité d'objet.

Pour autant, si la présente instance concerne effectivement un copropriétaire différent des deux précédents, il est possible de constater une identité de parties puisque Mme [D] [W] n'a pas assigné la SA AXA FRANCE IARD, laquelle a été attraite dans la cause par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 11] » au titre d'un appel en garantie.

Cependant, l'appel en garantie simple ne crée de lien juridique qu'entre l'appelant en garantie et l'appelé, à l'exclusion de tout lien entre le demandeur à l'action principale et l'appelé en garantie, de telle sorte que la SA AXA FRANCE IARD est devenue partie à l'instance du seul fait de son intervention forcée par le syndicat des copropriétaires, sans qu'aucun lien juridique n'ait été créé entre elle et les parties principales.

Il est, de plus, question dans la présente instance comme dans les deux précédentes de l'application du même contrat n°0000634803840000 régularisé le 12 février 1997.

Dès lors, il convient de retenir que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 11] » est bien fondé à se prévaloir de la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée des jugements rendus le 02 novembre 2021, lesquels ont retenu la mobilisation des garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 11] » auprès de la SA AXA FRANCE IARD à la suite du même événement. 

Il y a donc lieu de déclarer irrecevable la demande de la SA AXA FRANCE IARD tendant à titre principal à prononcer sa mise hors de cause, compte tenu de la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée ; 

Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 11] » de sa condamnation à payer à Mme [U] la somme de 15 027,26 euros en réparation de son préjudice résultant de l'arrêté de péril du 5 septembre 2018.

La cour, y ajoutant, la condamne à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, soit concernant aussi le paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 9 383,18 euros à compter du 14 septembre 2021 et sur le solde de la condamnation portant sur la somme de 15 027,26 euros, à compter du 6 avril 2022.



6/ Sur les dépens et les frais irrépétibles 

L'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». 

En l'espèce, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point, et de condamner la SA AXA France Iard qui succombe, aux entiers dépens d'appel.

Par ailleurs, l'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Pour faire valoir leurs prétentions et moyens en cause d'appel, les intimés ont été contraints d'exposer des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser intégralement à leur charge. 

Il convient en conséquence de condamner la SA AXA France Iard à leur payer à chacun la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS 

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe;

DECLARE recevable la demande de Madame [C] [X] veuve [N] en paiement des intérêts de retard portant sur le remboursement des loyers perçus ; 

DECLARE irrecevable la demande de la SA AXA FRANCE IARD tendant à titre principal à voir prononcer sa mise hors de cause ;

CONFIRME le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Marseille le 19 septembre 2023, en toute ses dispositions, sauf en ce qu'il a : 

* REJETE la demande formée par Madame [C] [X] veuve [N] d'être garantie par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] concernant les intérêts de retard portant sur le remboursement des loyers perçus ;

Et, statuant à nouveau ;

- CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] à payer à Madame [C] [X] veuve [U] les intérêts au taux légal sur la somme de 9 383,18 euros à compter du 14 septembre 2021 et sur le solde de la condamnation portant sur la somme de 15 027,26 €, à compter du 6 avril 2022 ;

- CONDAMNE la SA AXA France Iard à garantir le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

Y ajoutant ; 

- DEBOUTE Madame [J] [E] de sa demande de condamnation solidaire du Syndicat des copropriétaires concernant la somme de 9 383,18 euros au titre du remboursement des loyers perçus entre le 1er octobre 2018 et le 31 août 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2021;

- CONDAMNE la SA AXA France Iard à payer au conseil de Madame [J] [E] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 sous réserve qu'il renonce au bénéfice de l'aide juridictionnelle, en cause d'appel ;

- CONDAMNE la SA AXA France Iard à payer à Madame [C] [X] veuve [U] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel; 

- CONDAMNE la SA AXA France Iard à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 12] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;

- LA CONDAMNE au paiement des entiers dépens de l'instance d'appel.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT