Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 22 janvier 2026

ARRET 

N°





Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 7]





C/



S.C.I. GS INVEST













GH/SB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU VINGT DEUX JANVIER 

DEUX MILLE VINGT SIX





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/00014 - N° Portalis DBV4-V-B7I-JHMO 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8] DU VINGT NEUF AOUT DEUX MILLE VINGT QUATRE





PARTIES EN CAUSE :



Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 7] Représenté par son syndic la SARL ACTIF IMMOBILIER AISNOISE dont le siège social est situé [Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 2]



Représentée par Me Charlotte APPRIOU, avocat au barreau de SOISSONS





APPELANTE



ET



S.C.I. GS INVEST

[Adresse 5]

[Localité 1]



Assignée à secrétaire le 13 Février 2025.



INTIMEE



 



DEBATS :



A l'audience publique du 06 novembre 2025, l'affaire est venue devant Mme Graziella HAUDUIN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 22 janvier 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.





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DECISION :



Par acte notarié du 15 mai 2007, la SCI LS 02 devenue ultérieurement SCi GS Invest est devenue propriétaire du lot n°3 du bâtiment A (un magasin d`une superficie de 70,10 m² au rez-de-chaussée) et copropriétaire des parties communes générales de l'ensemble des bâtiments A et B, à concurrence de 374/10000ème et des parties communes propres au bâtiment A, à concurrence de 541/10000ème de l'immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 3] à Soissons. 



Par acte en date du 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à Soissons, représenté par son syndic la SARL Actif Immobilier Aisnoise, a fait assigner la SCI GS Invest devant le tribunal judiciaire de Soissons afin de solliciter sa condamnation à lui payer les charges de copropriété dues au 1er janvier 2024. 



Par jugement réputé contradictoire rendu le 29 août 2024, le tribunal judiciaire de Soissons a : 



Condamné la SCI GS Invest à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à Soissons, représenté par son syndic la SARL Actif Immobilier Aisnoise, la somme de 10 817,12 euros au titre des charges de copropriété et du coût des travaux de l'immeuble arrêtés au 1er janvier 2024 ;



Condamné la SCI GS Invest à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à Soissons, représenté par son syndic la SARL Actif Immobilier Aisnoise, la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamné la SCI GS Invest aux entiers dépens ;



Rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



Par déclaration du 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] a relevé appel limité aux dispositions ayant limité des condamnations à 10 817,12 euros au titre des charges de copropriété et des travaux arrêtés au 1er janvier 2024 et à 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 17 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] demande à la cour de : 



Déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] recevable et bien fondée en son appel, 



Infirmer le jugement entrepris, 



Et statuant à nouveau, 



Condamner la SCI GS Invest à payer au syndicat la somme de 29 981,79 euros représentant la créance du syndicat arrêtée au 25 octobre 2024, 



Condamner la SCI GS Invest à payer au syndicat la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamner la SCI GS Invest aux entiers dépens. 



Le syndicat soutient que sa créance s'élève à un montant de 27 553,01 euros au 1er janvier 2024. 



Il fait valoir que les décomptes versés tiennent compte de l'ensemble des règlements effectués par la SCI GS Invest et qu'il n'y a donc pas lieu de les déduire à nouveau. 



La SCI Invest, à laquelle la déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées le 13 février 2025 en la personne de Mme [F] [I], assistante juridique, n'a pas constitué avocat.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2025.



SUR CE :



1. Il résulte des dispositions des articles 472 et 954 du code de procédure civile qu'en cas de défaut de comparution en appel de l'intimé, la cour ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés et l'intimé qui ne conclut pas est réputé s'approprier les motifs du jugement entrepris.



2. Il convient de relever que seuls le quantum de la condamnation au paiement de l'arriéré de charges de copropriété et fonds de travaux pour la période du 1er janvier 2014 au 1er janvier 2024 et celui de la condamnation au titre des frais irrépétibles sont critiqués. Il sera donc statué sur ces deux chefs de demande. 

3. Sur l'arriéré de charges de copropriété et fonds de travaux



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.



En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, en application de l'article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.



A l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- l'avis de mutation justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI LS 02 à compter du 15 mai 2007,

- le procès-verbal de délibération de l'assemblée générale extraordinaire du 31 mars 2017 au terme duquel la dénomination sociale de la SCI LS 02 est changée en SCI GS Invest;

- les procès verbaux des assemblées générales des 25 juin 2015, 30 mars 2016, 23 mars 2017, 27 juin 2018, 21 mai 2019, 16 mars 2021, 23 juillet 2021, 30 juin 2022, 28 avril 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre de chaque année considérée, actualisant le budget pour la'année suivante, votant le budget prévisionnel de chaque exercice, fixant le montant annuel de la cotisation au fonds de travaux et validant divers travaux,

- les mises en demeure et commandement de payer,

- les appels trimestriels de fonds pour les années 2020 à 2023,

- un appel de fonds exigible au 1er janvier 2024 et rappel de créance pour un total de 27 533,01 euros,

- l'extrait de compte consolidé arrêt au 31 décembre 2023,

- un décompte du compte copropriétaire GS Invest pour la période 1er janvier 2014 au 25 octobre 2024,

- les états financiers du syndicat pour les années 2015 à 2023 et les détails des comptes copropriétaires en complément des annexes 1. 



Il résulte de l'ensemble de ces pièces que pour la totalité de la période du 1er janvier 2014 au 25 octobre 2024, la SCI GS Invest était débitrice d'une somme totale de 29 981, 79 euros au titre des charges de copropriété échues et du coût des travaux après déduction de différents paiements effectuées par elle pour un total de 12'108,18 euros et un écart de répartition de 2,72 euros crédité. 



Le jugement sera donc infirmé et la SCI Invest condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 4] Soissons la somme de 29 981, 79 euros sur l'arriéré de charges de copropriété et fonds de travaux pour la période du 1er janvier 2014 au 25 octobre 2024.



4. Le premier juge a réalisé une application équitable des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en condamnant la SCI Invest à verser 1 200 euros au syndicat des copropriétaires à ce titre. Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point. 



La SCI Invest, partie perdante en appel, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, dans les limites de l'appel, 



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Invest à verser au syndicat des copropriétaires de syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 4] Soissons la somme de 10 817,12 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété et fonds de travaux pour la période arrêtée au 1er janvier 2024 ;



Le confirme pour le surplus ; 



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,



Condamne la SCI Invest à verser au syndicat des copropriétaires de syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 4] Soissons la somme de 29 981, 79 euros au titre des charges de copropriété échues et du coût des travaux pour la période du 1er janvier 2014 au 25 octobre 2024 ; 



Condamne la SCI Invest aux dépens d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 4] Soissons la somme supplémentaire de 1 800 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel.



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE