Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 14 janvier 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 14 JANVIER 2026



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16025 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEKAD



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Juin 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 18/07385





APPELANTE

 

Madame [V] [H]

née le 31 juillet 1979 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 4] (Pays-Bas)



Représentée par Me Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : J0076







INTIME 



Monsieur [B] [Y]

né le 28 novembre 1956 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Jean-Eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocat au barreau de PARIS, toque : R0273









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire 

 



Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



M. [Y] est propriétaire non occupant d'un appartement au 5ème étage dans l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il a entrepris des travaux de rénovation de son bien.



Mme [H], propriétaire de l'appartement situé au 4ème étage, a décidé d'y entreprendre des travaux, notamment des travaux d'ouverture d'un mur porteur, autorisés par l'assemblée générale du 27 mars 2017. Elle s'est adjoint les services d'un architecte de la société DPLG et d'un bureau d'étude.



Un procès-verbal de constat d'huissier de justice a été dressé, avant travaux, sur les avoisinants et notamment chez M. [Y], le 3 mai 2017.



M. [Y] se plaignant, le 30 mai 2017, de l'apparition de fissures, a fait dresser un procès-verbal par huissier de justice le 26 juin 2017, puis a saisi son assureur de protection juridique, la société Matmut.



Des réunions contradictoires ont été organisées et les experts d'assurances, le cabinet Guillon Expertises pour la Matmut, assureur de M. [Y] et M. [G] du cabinet Texa pour la MAIF, assureur de Mme [H], -sont intervenus. L'expert de M. [Y] a conclu à l'imputation des désordres chez ce dernier aux travaux réalisés par Mme [H].



M. [Y] a fait réaliser des travaux notamment de peinture en mai 2018 et a donné l'appartement à bail à effet au 16 juin 2018.



Par acte d'huissier de justice du 1er juin 2018, M. [Y] a assigné, devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu le tribunal judiciaire de Paris, Mme [H] aux fins d'indemnisation.



Par jugement du 11 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- dit Mme [H] responsable des désordres de fissures apparus à compter du 30 mai 2017 dans l'appartement de M. [Y] situé au 5ème étage de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7], 

- condamné Mme [H] à payer à M. [Y] :


la somme de 3 509,86 euros au titre du préjudice matériel, 

 la somme de 22 550 euros au titre du préjudice locatif entre le 15 juillet 2017 et le 16 juin 2018, 

la somme de 1 600 euros au titre de la taxe d'habitation, 

 la somme de 1 020 euros au titre des constats d'huissier de justice, 


- condamné Mme [H] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Callon, avocat, 

- condamné Mme [H] à payer à M. [Y] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du même code, 

- rejeté les plus amples demandes des parties, 

- ordonné l'exécution provisoire du jugement. 



Mme [H] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 30 août 2021.



La procédure devant la cour a été clôturée le 3 septembre 2025.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 11 février 2022 par lesquelles Mme [V] [H], appelante, invite la cour, au visa du code civil, et notamment de ses articles 1240 et 1315 et du code de procédure civile, et notamment son article 9, à : 

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 11 juin 2021, 

à titre principal, 

- débouter M. [Y] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

à titre subsidiaire, 

- retenir une perte de chance qui ne saurait être supérieure à 10% au titre du préjudice locatif et de la taxe d'habitation, 

en conséquence, 

- limiter l'indemnisation de la perte de chance au titre du préjudice locatif à une somme ne pouvant être supérieure à 2 255 euros, 

- limiter l'indemnisation de la perte de chance au titre de la taxe d'habitation à une somme ne pouvant être supérieure à 160 euros, 

- limiter les frais d'huissier à une somme ne pouvant être supérieure à 720 euros, 

en tout état de cause, 

- débouter M. [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, 

- condamner M. [Y] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et à la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- le condamner aux dépens, avec application de l'article 699 du même code au profit de la SCP Saidji & Moreau ;



Vu les conclusions notifiées le 1er septembre 2025 par lesquelles M. [Y], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil et 700 du code de procédure civile, à :

- confirmer le jugement du 11 juin 2021 en ce qu'il a : 


dit Mme [H] responsable des désordres de fissures apparus à compter du 30 mai 2017 dans son appartement situé au 5ème étage de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7], 

condamné Mme [H] à lui payer : 

la somme de 3 509,86 euros au titre du préjudice matériel, 

la somme de 1 020 euros au titre des constats d'huissier de justice, 

condamné Mme [H] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Callon, avocat, 

condamné Mme [H] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

rejeté les plus amples demandes des parties, 

ordonné l'exécution provisoire du jugement, 


- infirmer le jugement du 11 juin 2021 en ce qu'il a : 


condamné Mme [H] à lui payer : 

la somme de 1 600 euros au titre de la taxe d'habitation, 

la somme de 22 550 euros au titre du préjudice locatif entre le 15 juillet 2017 et le 16 juin 2018, 


et ce faisant : 

- condamner Mme [H] à lui payer la somme de 30 779,86 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêt au taux légal et anatocisme, 

- débouter Mme [H] de l'intégralité de ses demandes, 

- condamner Mme [H] aux dépens (articles 694 et suivants du code de procédure civile) avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Callon, ainsi qu'à payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du même code ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur la responsabilité 



Pour s'opposer à la demande de M. [Y], Mme [H] maintient en appel que l'action est fondée sur les dispositions de l'article 1240 du code civil. Elle soutient qu'aucune faute à son encontre n'est établie alors qu'elle a respecté les termes de la résolution de l'assemblée générale l'autorisant à faire exécuter des travaux sur le mur porteur de son appartement et qu'elle s'est entourée de toutes les précautions nécessaires à cet effet.



M. [Y] maintient que s'il vise dispositions de l'article 1240 du code civil dans ses

conclusions se fonde également sur la théorie des troubles anormaux du voisinage et en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.



En vertu des dispositions de l'article 544 du code civil, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l'auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause.



Selon l'article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres 

copropriétaires ni à la destination de l'immeuble'.



L'examen du constat de l'huissier de justice du 3 mai 2017 effectué avant les travaux exécutés chez Mme [H] révèle que l'appartement de M. [Y] est en cours de rénovation, que des travaux de peinture sont en cours dans le couloir et que les murs, les

corniches et le plafond sont à l'état neuf dans les pièces principales.



L'huissier de justice, dans son constat du 26 juin 2017, relève que l'appartement de M. [Y] avait été intégralement refait, les peintures aux murs et plafonds étant neuves. Il constate la présence de fissures courant en parallèle dans le fond du couloir de l'entrée près des wc et à l'intérieur de ceux-ci des fissurations plus prononcées courant sur environ 2 mètres de longueur. Il observe, sur le mur du couloir accédant au salon, plusieurs fissures partant du plafond et se prolongeant dans le bâti de la porte et repartant de l'autre côté de la pièce à savoir le salon. Il ajoute que sur le mur de séparation salon-salle à manger, des fissures parallèles courent sur toute la hauteur du sol au plafond, ces fissures étant également visibles côté salon avec des fissures au plafond (pièce [Y] n°3).



L'architecte de l'immeuble, le cabinet Croué & Landaz, sollicité par Mme [H], confirme, dans son rapport de visite du 28 juin 2017, la présence d'importantes fissures chez M. [Y], lesquelles 'mettent en évidence un affaissement du plancher pendant ou après travaux'. Il met en cause les travaux chez Mme [H] en précisant qu'il 'est possible soit que le renforcement pendant les travaux a été mal réalisé soit que le mortier de calage a subi un léger retrait' et en conseillant à M. [Y] et à l'entreprise en charge des travaux chez Mme [H] de saisir leur assurance respective (pièce [Y] n°13).



Les rapports successifs des réunions contradictoires des 5 octobre 2017 et 22 janvier 2018 organisées par les experts des assureurs mettent en évidence, dans l'appartement de Mme [H], la présence d'un portique qui vient remplacer un morceau de mur porteur situé entre deux portes et qu'aucune équerre ne vient reprendre les charges sur le portique.



S'agissant de l'absence d'un mur semi-porteur déposé il y a 25 ans qui forme la seconde cloison du couloir chez M. [Y], M. [G], expert de l'assureur de Mme [H], indique que les charges se sont positionnées lors de la démolition du mur et, que, avec le remplacement du mur porteur, elles cherchent un nouvel équilibre (pièce [Y] n°6).



Lors de la deuxième réunion du 22 janvier 2018, organisée par M. [G] en vue, selon ce dernier, d'établir les recours contre les constructeurs, celui-ci souligne qu'une partie des fissures s'explique par un tassement du mur porteur (pièce [Y] n°6).



Les premiers juges ont justement retenu que l'ensemble de ces constats et rapports concourent à établir que les travaux réalisés chez Mme [H] sont à l'origine des désordres constatés chez M. [Y], ce qu'au surplus Mme [H] ne paraît pas sérieusement contester.



Les désordres de fissurations dans l'appartement de M. [Y] imputables aux travaux réalisés dans le lot de Mme [H] constituent des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.



La responsabilité fondée sur le trouble anormal du voisinage est une responsabilité de plein droit, dont l'auteur du trouble ne peut s'exonérer en faisant valoir qu'il n'a commis aucune faute.



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré Mme [H] responsable sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage, fondement visé par M. [Y], tant en première instance qu'en appel, et dit qu'elle doit indemniser M. [Y] des préjudices que celui-ci a subis.





Sur les préjudices




Sur le préjudice matériel




M. [Y] sollicite une somme de 3.509,86 € au titre du préjudice matériel correspondant aux travaux de peinture et de reprise des fissures.



Pour s'opposer à la prétention, Mme [H] maintient que M. [Y] a dû être indemnisé par son assureur la MATMUT, dans le cadre de la garantie dommages aux biens.



Selon l'article 1353 du code civil (ancien article 1315), 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.



Il appartient donc à Mme [H] d'apporter la preuve de ce que M. [Y] a déjà été indemnisé par son assureur du préjudice matériel.



Les premiers juges ont exactement relevé que dans la mesure où la MATMUT est intervenue au titre de la seule protection juridique, Mme [H] n'établit pas que M. [Y] a été déjà indemnisé par un assureur de sorte que la demande est recevable.



Elle est également justifiée par les factures datées du 30 mai 2018 de la société à responsabilité limitée Toffolon acquittées par M. [Y] (pièces [Y] n° 17 et 18), l'une de 701,72 €, l'autre de 2.808,14 €, soit 3.509,86 € TTC.



Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [H] à payer à M. [Y] la somme de 3.509,86 € au titre du préjudice matériel.




Sur le préjudice locatif et la taxe d'habitation




M. [Y] sollicite la somme de 24.150 € au titre du préjudice locatif entre le 15 juillet 2017 et le 16 juin 2018 outre la somme de 2.103 € du chef de la taxe d'habitation 2018.



Mme [H] maintient qu'aucune pièce n'est produite propre à démontrer que M. [Y] devait louer son appartement à compter de juillet 2017 et que la mise en location aurait échoué à raison des désordres. Elle maintient que le remboursement des dommages représente la somme de 3.509 € et que l'appartement n'était pas impossible à louer.



Les premiers juges ont exactement relevé que M. [Y] justifie avoir fait établir, le 29 juin 2017, un dossier de diagnostics techniques portant sur l'appartement considéré de trois

pièces et d'une surface de 77,32 m² et que cette production combinée aux observations des huissiers de justice contenues dans leurs constats des 3 mai et 26 juin 2017, suivant lesquelles l'appartement faisait l'objet d'une rénovation complète, persuade que le projet de M. [Y], dont le domicile personnel est situé à [Localité 9] (Seine-[Localité 10]), était de donner en location ce bien parisien.



Comme l'a dit le tribunal, l'apparition des fissures dans la quasi-totalité des pièces de

l'appartement a nécessairement retardé sa mise en location d'autant que leur évolution était incertaine. Ainsi, il ressort du rapport d'expert du 14 novembre 2017 (pièce [Y] n° 6) que 'les modifications de contraintes' induites par le remplacement, chez Mme [H], du mur porteur par un portique, peuvent apparaître pendant une période d'une année. De même, M. [Y] fait observer à juste titre que le propre expert d'assurance de Mme [H] a, lors de la réunion du 5 octobre 2017, préconisé 'la mise en observation des fissures par la pose de jauges Saugnac' et de 'mettre les appartements en observation pendant une durée de 1 an avec une visite tous les 3 mois ainsi qu'une visite pour la pose des jauges Saugnac', toutes démarches qui étaient difficilement compatibles avec une location pérenne et paisible, outre les réunions prévisibles des experts et l'immobilisation des lieux pour sa réfection subséquente.



Egalement les premiers juges ont exactement relevé que les constatations de l'huissier de justice dans son procès-verbal du 14 mars 2018 révèlent que des fissures relevées dans son précédent constat du 26 juin 2017 se sont aggravées et que de nouvelles fissures sont apparues.



Les premiers juges ont justement énoncé qu'il ne peut dans ces conditions être fait grief à M. [Y] d'avoir suspendu son projet de location dudit bien pendant une durée qui n'a pas excédé douze mois, sachant qu'aucune pièce au dossier n'établit que Mme [H], ou son assureur, ait proposé de prendre en charge les frais de réfection de l'appartement de M. [Y] au 5ème étage, alors que la responsabilité de Mme [H] n'était pas sérieusement discutée.



S'agissant de la période à retenir, eu égard à la date d'établissement des diagnostics techniques soit le 29 juin 2017 (pièce [Y] n° 22) et au délai de recherche d'un locataire, l'appartement n'aurait pu être loué avant le 15 juillet 2017. Il est par ailleurs établi qu'il a été donné à bail à compter du 16 juin 2018 pour un loyer de 2.100 € (pièce [Y] n° 15). Le préjudice locatif a donc perduré 11 mois (du 15 juillet 2017 au 16 juin 2018).



Ce préjudice ne peut être réparé que sur la base d'une perte de chance de pouvoir louer l'appartement au prix de 2.100 € par mois.



Compte tenu de la rapidité avec laquelle le bien a été loué (pour une annonce paru le 24 avril 2018 le bail a été signé le 16 mai 2018) et les estimations locatives des agences immobilières dont la moyenne s'établit à 2090 € (pièces [Y] n° 9 &16), le pourcentage de perte de chance doit être fixé à 90 %, soit 2.100 € x 11 mois x 0,90 = 20.790 €.



M. [Y] n'ayant pas été en mesure de louer son bien au 1er janvier 2018, sa demande de remboursement de la taxe d'habitation est bien fondée. 



M. [Y] justifie avoir payé la somme de 2.103 € au titre de la taxe d'habitation 2018 (pièce [Y] n° 12).



Compte tenu du pourcentage de perte de chance également applicable, ce préjudice sera réparé par l'allocation de la somme de 2.103 € x 0,90 = 1.892,70 €.



Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné Mme [V] [H] à payer à M. [Y] les sommes de :


22.550 € au titre du préjudice locatif entre le 15 juillet 2017 et le 16 juin 2018, 

1.600 € au titre de la taxe d'habitation.




Mme [V] [H] doit être condamnée à payer à M. [Y] les sommes de :


20.790 € au titre du préjudice locatif entre le 15 juillet 2017 et le 15 juin 2018

1.892,70 € au titre de la taxe d'habitation 2018,


avec intérêts au taux légal à compter du jugement par application de l'article 131-7 alinéa 2 du code civil.




Sur le coût des constats d'huissier




M. [Y] a fait établir 3 constats d'huissier (pièce [Y] n° 21), les 26 juin 2017 (360 €), 14 mars 2018 (360 €) et 14 avril 2018 (360 €). Ces constats ont été utiles pour constater les désordres, leur évolution et leur réparation, le dernier du 14 avril 2018 ayant établit la date de la nouvelle rénovation complète du bien.



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [H] à payer à M. [Y] la somme de 1.020 €.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Mme [V] [H], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. [Y] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;







Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [V] [H].





Sur la capitalisation des intérêts



Selon l'article 1343-2 du code civil 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise'.



La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce le jugement ne fait pas état d'une demande en ce sens, mais elle est sollicitée par M. [Y] dans ses conclusions d'intimé notifiées le 11 décembre 2021.



Il y donc lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil à compter du 11 décembre 2021.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Réforme le jugement en ce qu'il a condamné Mme [V] [H] à payer à M. [Y] les sommes de :

- 22.550 € au titre du préjudice locatif entre le 15 juillet 2017 et le 16 juin 2018, 

- 1.600 € au titre de la taxe d'habitation ;



Statuant à nouveau sur les seuls chefs réformés,



Condamne Mme [V] [H] à payer à M. [Y] les sommes de :

- 20.790 € au titre du préjudice locatif entre le 15 juillet 2017 et le 15 juin 2018

- 1.892,70 € au titre de la taxe d'habitation 2018,

avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;



Confirme le jugement pour le surplus ;



Y ajoutant,



Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil à compter du 11 décembre 2021 ;



Condamne Mme [V] [H] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [Y] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE