Cour d'Appel · 6ème Chambre — 8 janvier 2026

N° RG 23/09319 - N° Portalis DBVX-V-B7H-PLHL









Décision du tribunal judiciaire 

de [Localité 11]

Au fond

du 03 juillet 2023



RG : 22/00526







Syndicat des Copropriétaires [Adresse 8]



C/



[V]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



6ème Chambre



ARRET DU 08 Janvier 2026







APPELANTE :



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] à [Localité 10] représenté par son syndic en exercice le Cabinet DELOMIER, 

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représenté par Me Emmanuelle BAUFUME de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

assisté de Me Grégoire MANN, avocat au barreau de SAINT ETIENNE









INTIME :



M. [N] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]



défaillant















 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 14 Octobre 2025



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Novembre 2025



Date de mise à disposition : 08 Janvier 2026



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Joëlle DOAT, présidente

- Evelyne ALLAIS, conseillère

- Stéphanie ROBIN, conseillère



assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière





A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.



Arrêt réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.





* * * *

 

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES:



Par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence [6]-situé [Adresse 2] (42), dénommé ci-après le Syndicat des Copropriétaires a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne M. [N] [V] aux fins de voir condamner celui-ci à lui payer la somme de 5.754,27 euros au titre d'un arriéré de charges de copropriété et celle de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.



Dans le dernier état de la procédure, le Syndicat des Copropriétaires a actualisé sa demande principale en paiement à la somme de 7.220,34 euros après actualisation de sa créance et a maintenu ses autres prétentions.



M. [V] a comparu à l'audience du 6 décembre 2022, date à laquelle l'affaire a été appelée pour la première fois, puis à l'audience de renvoi du 3 janvier 2023, mais n'a pas comparu aux audiences suivantes et notamment à l'audience des débats du 2 mai 2023.



Par jugement du 3 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a:

-condamné M. [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 1.733,26 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er juillet 2017 et le 1er janvier 2023 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer le 1er juillet 2022,

-rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

-condamné M. [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné M. [V] aux dépens en ce compris notamment le coût de l'assignation du 2 novembre 2022,

-constaté l'exécution provisoire de plein droit de la décision.



Par déclaration du 14 décembre 2023, le Syndicat des Copropriétaires a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.



Dans ses conclusions signifiées le 15 mars 2024, le Syndicat des Copropriétaires demande à la Cour de:

-infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a fixé sa créance à la somme de 1.733,26 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er juillet 2017 et le 1er janvier 2023 outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er juillet 2022,

-condamner M. [V] à lui payer les sommes suivantes:

9.527,40 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 28 février 2024, somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir et comprenant notamment


4.036,16 au titre des charges de copropriété impayées antérieures au 1er juillet 2017,

943,65 euros relative aux frais nécessaires engagés par le syndic et le commissaire de justice pour obtenir le recouvrement de la créance,


1.000 euros pour résistance abusive,

1.000 euros pour les frais engagés en 1ère instance et 2.000 euros pour les frais engagés en appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner M. [V] aux dépens. 



M. [V] n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2025.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties aux conclusions écrites susvisées.



MOTIFS DE LA DECISION:



La déclaration d'appel a été signifiée le 15 mars 2024 à la personne de M. [V]. La présente décision sera réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.



Le premier juge a réduit à la somme de 1.733,26 euros le montant de la créance sollicitée par le Syndicat des Copropriétaires, au motif que :

-en l'absence de demande de réactualisation de la somme sollicitée dans l'assignation initiale, il n'y avait lieu de statuer que sur la créance opposée à M. [V] le 3 janvier 2023, date à laquelle celui-ci était présent, soit la somme de 6.643,32 euros arrêtée au 2 janvier 2023,

-il convenait de déduire de ce montant:


un solde débiteur de charges de copropriété de 4.030,16 euros au 1er juillet 2017 non justifié,

différents frais à hauteur de la somme de 879,90 euros.




Le Syndicat des Copropriétaires fait valoir que:

-il justifie en cause d'appel du solde débiteur de charges de copropriété au 1er juillet 2017 ainsi que des frais déduits par le premier juge

-il actualise sa créance à la somme de 9.527,40 euros au 28 février 2024, ce qui est possible en cause d'appel.



M. [V] est propriétaire au sein de la Résidence [Localité 5] Clos d'un appartement de type F3, d'une cave et d'un garage, constituant respectivement les lots n°174, n°133 et n°137 de cette résidence, soumise au régime de la copropriété.



Il ressort d'un relevé de compte établi le 12 janvier 2018 par la société Nexity, précédent syndic de la Résidence [Localité 5] Clos, pour la période du 1er janvier 2016 au 18 décembre 2017 ainsi que d'un extrait du grand livre des comptes de la copropriété pour la période du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 que le solde débiteur de 4.030,16 euros réclamé à M. [V] s'établit comme suit:







répartition des charges du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015:



157,11 €





2ème, 3ème et 4ème provisions pour charges 2015-2016 

(460,75 €x3):





1.382,25 €





répartition des charges du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016:



-32,74 €





1ère, 2ème, 3ème et 4ème provisions pour charges 2016-2017 (502,84 €x4):





2.011,36 €





frais divers (50,17 €+47,16 €+53,18 €+180,84 €+180,83 €):



512,18 €





total:



4.030,16 €









Toutefois, le décompte détaillé de ce solde débiteur n'est corroboré par aucune autre pièce (procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes clos pour les exercices 2014-2015 et 2015-2016-état des dépenses de la copropriété pour les exercices clos et budget prévisionnel pour l'exercice 2016-2017, appels détaillés de provision pour charges). Aussi, ce décompte n'est pas suffisant pour établir la créance du Syndicat des Copropriétaires à l'égard de M. [V] au 1er juillet 2017 (non compris la provision pour charges exigible à cette date).



Le premier juge a fixé la créance du Syndicat des Copropriétaires à la somme de 1.733,26 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er juillet 2017 et le 1er janvier 2023, dont 152,13 euros au titre du coût d'un commandement de payer. Le Syndicat des Copropriétaires réclame la somme de 943,65 euros en sus au titre des frais nécessaires engagés par le syndic et le commissaire de justice pour le recouvrement des charges de copropriété impayées.



Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 

'par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur...'



Le syndicat des copropriétaires établit avoir dû régler la somme de 223,65 euros à Me [U], commissaire de justice à [Localité 11], au titre de différents frais, dont celle de 152,13 euros au titre du commandement de payer, déjà allouée par le premier juge. En revanche, les autres frais sollicités correspondent à des facturations faites par le syndic dans le cadre de sa mission générale d'administration de la Résidence [Localité 5] Clos, qui comprend notamment le recouvrement des charges de copropriété impayées. Or, le Syndicat des Copropriétaires ne démontre pas le caractère nécessaire de ces frais, étant observé que les facturations du syndic à hauteur de 135 euros pour frais de remise à l'huissier de justice ainsi que de 390 euros pour frais de constitution du dossier d'assignation ne sont pas justifiées par des diligences exceptionnelles comme prévu au contrat de syndic et que l'exigibilité de frais de constitution d'hypothèque à hauteur de 195 euros n'est pas établie, compte tenu de la notification le 14 mars 2024 par le service de la publicité foncière et de l'enregistrement d'une cause de rejet. Aussi, il n'y a lieu d'allouer au Syndicat des Copropriétaires que la somme de 71,52 euros en sus de celle retenue par le premier juge au titre des frais nécessaires exposés par le Syndicat des Copropriétaires.



Suivant relevé de compte arrêté au 28 février 2024, le Syndicat des Copropriétaires sollicite la somme de 2.884,08 euros (9.527,40 €-6.643,32 €) au titre des charges de copropriété exigibles du 1er avril 2023 au 1er janvier 2024 inclus, se décomposant de la façon suivante:







2ème, 3ème et 4ème provisions pour charges 2023+fonds de travaux Alur (550,02 €x2+27 €x2+611,21 €+30,16 €) +réajustement budget 2023, y compris fonds de travaux suite à AG (183,58 €+9,50 €):







1.988,49 €





solde des charges du 1er janvier au 30 décembre 2022:



-188,18 €





1ère provision pour charges+fonds Alur 2024 

(611,21 €+30,16 €):





641,37 €





forfait honoraires changement nom copropriété+mise en peinture du numéro garage (14,90 €+27,50 €):





42,40 €





condamnation article 700



400,00 €





total:



2.884,08 €









Le Syndicat des Copropriétaires dispose déjà d'un titre pour la somme due au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à savoir le jugement dont appel. Par ailleurs, il ne justifie pas des autres sommes réclamées, en l'absence de production du ou des procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes clos pour l'exercice 2022, actualisant le budget prévisionnel 2023 et approuvant le budget prévisionnel 2024, de l'état des dépenses de la copropriété pour l'année 2022, du budget prévisionnel pour les années 2023 et 2024 ainsi que des appels détaillés de charges faisant apparaître les modalités de calcul de celles-ci. 



Il n'y a donc pas lieu d'allouer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2.884,08 euros sollicitée au titre des charges de copropriété dues du 1er avril 2023 au 1er janvier 2024.



M. [V] sera condamné à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 1.804,78 euros au titre des charges de copropriété impayées outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer le 1er juillet 2022 et le jugement infirmé sur ce point.



Si le Syndicat des Copropriétaires sollicite la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au motif que le défaut de paiement de M. [V] affecte l'équilibre de la trésorerie de la copropriété en aggravant ses dépenses, il ne justifie pas en l'espèce d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement. Aussi, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.



Le jugement sera confirmé quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. M. [V] sera également condamné aux dépens d'appel. L'équité ne commande pas d'allouer au Syndicat des Copropriétaires une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS,



La Cour, 



Confirme le jugement, sauf quant au montant de la somme allouée au titre des charges de copropriété impayées ;



L'infirme de ce chef;



STATUANT A NOUVEAU et Y AJOUTANT,



Condamne M. [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 1.804,78 euros au titre des charges de copropriété impayées outre intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2022;



Rejette le surplus de la demande en paiement du Syndicat des Copropriétaires au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2023 au 28 février 2024;



Condamne M. [V] aux dépens d'appel;



Rejette la demande du Syndicat des Copropriétaires sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





La Greffière La Présidente