Tribunal Judiciaire · PPROX_FOND — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité 
[Adresse 1]
[Localité 8]



N° minute : 

Références : R.G N° N° RG 24/01459 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QN5Q


JUGEMENT 

DU : 01 Juillet 2025



S.A. [Adresse 10]



C/

Mme [K] [X]

M. [O] [N]




JUGEMENT






Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 01 Juillet 2025.


DEMANDERESSE:

S.A. HLM TOIT ET JOIE
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE


DEFENDEURS:

Madame [K] [X]
[Adresse 4]
[Adresse 2]
[Localité 7]
comparante en personne

Monsieur [O] [N]
[Adresse 4]
[Adresse 2]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier


DEBATS : 

Audience publique du 06 Mai 2025


JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier



Copie exécutoire délivrée le : 
À : Me HALIMI + CCC
CCC Mme [X]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé la société d'[Adresse 10] a consenti un bail d’habitation à effet du 22 mars 2013 à M. [O] [N] et Mme [K] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9] outre un emplacement de parking n° 32, moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 518,53 euros hors provisions pour charges. 

Par actes de commissaire de justice du 8 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3338,64 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au terme de juin 2024 inclus dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [N] et Mme [K] [X] le 4 juillet 2024.

Par assignations du 18 septembre 2024, la société d'HLM TOIT ET JOIE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [N] et Mme [K] [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
3802,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,
faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,
500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 6 mai 2025, la société d'[Adresse 10] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 avril 2025, s'élève désormais à 4519,41 euros terme de mars inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société d'HLM TOIT ET JOIE considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [K] [X] ne conteste pas le montant des sommes réclamées .Elle confirme les éléments du diagnostic social et financier et expose percevoir une pension d’invalidité à hauteur de 790 euros pas mois, que M [O] [N] perçoit un salaire mensuel d’environ 1900 euros, avec deux enfants à charge. Elle ajoute qu’une demande de prise en charge par le FSL a été instruite en début d’année mais a été refusé et précise que la saisine de la commission de surendettement des particuliers est envisagée. Elle indique qu’un plan d’apurement à hauteur de 50 euros par mois a été accepté par le bailleur, propose de poursuivre ces versements et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

La société d'[Adresse 10] a indiqué ne pas être opposée à l’octroi des délais de paiement sollicités et à la suspension des effets de la clause résolutoire au cours des délais. 

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [O] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.



MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société d'HLM TOIT ET JOIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 8 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3338,64 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 septembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société d'[Adresse 10] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 avril 2025 terme de mars inclus, M. [O] [N] et Mme [K] [X] lui devaient la somme de 4519,41 euros. Il convient toutefois d’en déduire la somme de 311.71 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens ( frais de commissaire de justice).

M. [O] [N] et Mme [K] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer la somme 4207.77 euros à la bailleresse au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024 sur la somme de 3338,64 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 463,37 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] [N] et Mme [K] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société d'HLM TOIT ET JOIE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [N] et Mme [K] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société d'[Adresse 10] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.






PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 mars 2013 entre la société d'HLM TOIT ET JOIE, d’une part, et M. [O] [N] et Mme [K] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9] outre un emplacement de parking n° 32 est résilié depuis le 9 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [O] [N] et Mme [K] [X] à payer à la société d'[Adresse 10] la somme de 4207,77 euros (quatre mille deux cent sept euros et soixante-dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 avril 2025 terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024 sur la somme de 3338,64 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 463,37 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [O] [N] et Mme [K] [X] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [O] [N] et Mme [K] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 septembre 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [O] [N] et Mme [K] [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [O] [N] et Mme [K] [X] seront solidairement condamnés à verser à la société d'HLM TOIT ET JOIE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [O] [N] et Mme [K] [X] à payer à la société d'[Adresse 10] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,




CONDAMNE solidairement M. [O] [N] et Mme [K] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 8 juillet 2024 et celui desassignations du 18 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge