Tribunal Judiciaire · Référés — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE



JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 03 Juillet 2025


N° RG 24/01707 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZVAK 

N°de minute : 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] - représenté par son syndic le Cabinet LATY -

c/

Monsieur [J] [R]




DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] - représenté par son syndic le Cabinet LATY -
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Karyn WEINSTEIN de la SELEURL WEINSTEIN AVOCAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E0997

DEFENDEUR

Monsieur [J] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]

non comparant







COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,


Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

















Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 22 mai 2025, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE 

[J] [R] est propriétaire des lots n°16 et 80 dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 6] représentant 27/1219 tantièmes.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure [J] [R] de payer ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 9.167,63 euros dans un délai de 8 jours.

Vu l’exploit de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, par lequel le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné [J] [R] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir :

sa condamnation à lui payer les sommes de : 
9.187,55 euros au titre des charges de copropriété dues entre le 1er janvier 2021 et le 2 juin 2024, en ce compris le 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer en date du 5 mai 2024, 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, sa condamnation à lui payer, « de manière anticipée, les provisions dues au titre des 3ème et 4ème trimestres 2024 », 
sa condamnation aux entiers dépens, en ce compris le coût de la signification de l’assignation et de la signification du jugement à intervenir,
A l'audience du 12 décembre 2024, l'affaire a été renvoyée au 22 mai 2025.

A l’audience du 22 mai 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a soutenu oralement les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Régulièrement assigné par dépôt de l’acte à étude, [J] [R] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété 

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. 

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment de la matrice cadastrale, des procès-verbaux des assemblées générales des 10 décembre 2022, 25 septembre 2023, 3 avril 2024 et 16 décembre 2024, approuvant les dépenses des exercices 2021, 2022, 2023 et les budgets prévisionnels, des certificats de non recours, des appels de fonds et du décompte des sommes dues du 1er janvier 2024 au 3 avril 2025 que [J] [R] est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il convient de retirer à la somme de 9.187,55 euros sollicitée les sommes de 19,92 euros du 5 mars 2024, 19,92 euros du 2 juin 2024 et 43,13 euros du 5 mai 2024 correspondant respectivement à des honoraires de relances et à la mise en demeure, ces sommes ne correspondant pas aux charges de copropriété. 

En conséquence, [J] [R] sera condamné au paiement de la somme de 9.104,58 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 juin 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure de payer en date du 5 mai 2024.

De plus, [J] [R] ne s’est pas acquitté de sa dette dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 5 mai 2024. En conséquence, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et à échoir de l’exercice 2024 devenues exigibles.

Sur les dommages et intérêts 

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Il apparaît du décompte produit que ces manquements sont répétés et anciens de sorte que la mauvaise foi du défendeur est caractérisée.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner [J] [R], qui succombe, aux dépens.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.
Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner [J] [R] à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

CONDAMNE [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet LATY : 

les sommes de : 
9.104,58 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 2 juin 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 5 mai 2024,1.000 euros à titre de dommages et intérêts, 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
les provisions dues au titre des 3ème et 4ème trimestres 2024,
CONDAMNE [J] [R] aux dépens.

FAIT À [Localité 7], le 03 Juillet 2025.


LA GREFFIÈRE



Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière 

LE PRÉSIDENT



David MAYEL, Vice-président