Tribunal Judiciaire · TPX RAM JCP FOND — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 6]

 TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 24/00137 - N° Portalis DB22-W-B7I-SKGI

MINUTE : /2025





JUGEMENT


Du : 08 Avril 2025 


réputé contradictoire
et en premier ressort




DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES


DEFENDEUR(S) :

[O] [X], [Z] [G]

 









expédition exécutoire
délivrée le 
à

copies délivrées le 
à


 
JUGEMENT




REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ
et le HUIT AVRIL

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 11 Février 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du tribunal judiciaire de VERSAILLES en date du 13 juillet 2023 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée d’Edeline EYRAUD, Greffier lors des débats et de Virginie DUMINY, Greffier lors du prononcé; 
le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ; 


ENTRE :


DEMANDEUR(S) :

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES
S.A.S. au capital de 20.000.000€, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 824 541 148, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège;
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAS, avocats au barreau de PARIS, 
 

ET :


DEFENDEUR(S) :

M. [O] [X]
demeurant [Adresse 2] 
comparant 

Mme [Z] [G]
demeurant [Adresse 2] 
non comparante



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2021, M. [U] [I] [A], Mme [L] [F] [N] et M. [R] [A] ont donné à bail à M. [O] [K] [X] et Mme [Z] [G] un logement situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 760 €, outre 20 € de provisions sur charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du paiement des sommes dues en exécution de ce contrat.


N’obtenant pas paiement du loyer et des charges, les propriétaires ont mis en œuvre à plusieurs reprises le contrat de cautionnement et la société ACTION LOGEMENT SERVICES leur a payé la somme de 1 784 € selon quittance subrogative du 19 décembre 2023. 

La caution a en parallèle fait signifier le 18 mars 2024 un commandement de payer la somme de 1 784 € visant la clause résolutoire prévue au bail en cas de défaut de paiement du loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024, signifié à l’étude, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné M. [O] [X] et Mme [Z] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES siégeant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET au visa notamment des dispositions des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 du code civil et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :
- Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail. 
A titre subsidiaire, 
- prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur.
- Ordonner l’expulsion de M. [O] [X] et Mme [Z] [G], et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.
- Condamner solidairement M. [O] [X] et Mme [Z] [G], à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 784,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 mars 2024.
- Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges.
- Condamner solidairement M. [O] [X] et Mme [Z] [G] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.
- Condamner solidairement M. [O] [X] et Mme [Z] [G] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
- Condamner in solidum M. [O] [X] et Mme [Z] [G] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. 

A l'audience du 11 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, maintient les demandes exposées dans son assignation. Elle actualise le montant de la créance à 984 € et précise que le règlement des loyers a repris.

M. [O] [X] comparait. Il conteste le montant de la dette en indiquant qu’il a réglé 900 € le 24 janvier 2025. Il expose sa situation personnelle et précise qu’il occupe désormais seul le logement.

Mme [Z] [G], citée à l’étude, n’est ni présente, ni représentée. 

Un diagnostic social et financier a été reçu par le greffe avant l’audience. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 8 avril 2025.





En cours de délibéré, la société ACTIONS LOGEMENT SERVICES a fait parvenir au tribunal par une note autorisée par le juge, un décompte actualisé au jour de l’audience faisant apparaitre le règlement de 900 € effectué par les locataires le 24 janvier 2025 réduisant la créance à 84 €. 


MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de Mme [Z] [G] à l’audience, il convient de statuer sur les demandes et de n’y faire droit, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que si elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Le jugement est réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel.


I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 5 août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002).

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 mars 2024.



II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ensuite, l'article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ajoute que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, ces dispositions sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

Enfin, l'article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. »


Le bail conclu le 16 décembre 2021 contient une clause résolutoire à l’article VI et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 mars 2024, pour la somme en principal de 1 784 €. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mai 2024.



III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que M. [O] [X] et Mme [Z] [G] restent lui devoir la somme de 84 € à la date du 24 janvier 2025. 

Les locataires n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette. 

Par ailleurs, le contrat de location prévoit à l’article V, la solidarité entre les colocataires. Il y est précisé que « la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

En l’espèce, M. [O] [X] a indiqué que Mme [Z] [G] avait quitté le logement. Il n’est toutefois pas précisé qu’elle a régularisé un congé. 

Elle sera donc condamnée solidairement avec M. [O] [X] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 84 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 mars 2024 en application de l’article 1231-6 du code civil.



IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...). Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”






En l’espèce, il ressort du décompte produit par la demanderesse et ses déclarations à l’audience que M. [O] [X] et Mme [Z] [G] ont repris le règlement des loyers et charges et que la dette a considérablement diminué puisqu’elle ne s’élève plus qu’à 84 € au jour de l’audience. M. [O] [X] a par ailleurs exposé qu’il avait commencé à travailler en novembre 2024.

Compte tenu de ces éléments, M. [O] [X] et Mme [Z] [G] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés dès lors que l'octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire. La reprise du paiement du loyer courant suffit à caractériser le souhait des locataires à bénéficier de la suspension de la clause résolutoire.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, les demandes d'expulsion et d’indemnité d’occupation deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités relatives à l’apurement de la dette locative d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de M. [O] [X] et Mme [Z] [G] au paiement d’une indemnité journalière d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la complète libération des lieux. 

De plus, en cas de manquement des locataires à l’une de ces deux conditions, la somme restant due deviendra immédiatement exigible et le bail sera automatiquement résilié avec effet rétroactif à la date d’acquisition de la clause résolutoire.



V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [O] [X] et Mme [Z] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, M. [O] [X] et Mme [Z] [G] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, la présente décision est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire, et il n'y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2021 entre M. [U] [I] [A], Mme [L] [F] [N] et M. [R] [A] d’une part, et M. [O] [K] [X] et Mme [Z] [G] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 18 mai 2024 ;




Condamne solidairement M. [O] [X] et Mme [Z] [G] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 84 € (décompte arrêté au 24 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024 ;

Autorise M. [O] [X] et Mme [Z] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 21 euros chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Precise que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 du mois de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois du mois suivant la signification du présent jugement ;

Rappelle qu’en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil : 
- les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ; 
- les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai ci-avant accordé ; 

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour M. [O] [X] et Mme [Z] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que M. [O] [X] et Mme [Z] [G] soient condamnés solidairement à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Condamne in solidum M. [O] [X] et Mme [Z] [G] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [O] [X] et Mme [Z] [G] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n'y avoir lieu de l'écarter.






Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité, le 08 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge et le Greffier.


Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN