Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 10 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 10 AVRIL 2025



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00380 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG4EZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Septembre 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Longjumeau- RG n° 11-21-002157





APPELANTE

 

Madame [Y] [G]

née le 25 Octobre 1950 à [Localité 3] (10)

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414





INTIMÉE 



S.A. D'HLM VILOGIA venant aux droits et obligations de AB HABITAT 

immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le numéro 475 680 815

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Ayant pour avocat plaidant, Me Jeanine HALIMI de la SELARL Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère





Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN





ARRÊT : 

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



***

EXPOSÉ DU LITIGE



La SA d'HLM Vilogia a donné à bail à Mme [Y] [G] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5].



Le contrat de bail n'est pas produit, sa date n'est pas indiquée par les parties. 



Par acte d'huissier de justice du 26 janvier 2021, la société d'HLM Vilogia a fait signifier à Mme [Y] [G] un commandement de payer la somme de 5.206,31 euros. 



Par acte d'huissier de justice du 8 avril 2021, la société d'HLM Vilogia a fait assigner Mme [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Longjumeau aux fins, notamment, de résiliation judiciaire du bail, expulsion, condamnation à lui payer l'arriéré locatif actualisé à la somme de 5.530,92 euros et une indemnité mensuelle d'occupation.



À l'audience du 12 mai 2022, la société d'HLM Vilogia a maintenu ses demandes initiales, demandé le rejet des demandes de Mme [Y] [G] comme étant prescrites ou mal fondées, actualisé sa demande en paiement à la somme de 8.555,32 euros, terme d'avril 2022 inclus et, à titre subsidiaire, a sollicité les compensations des sommes éventuellement mises à sa charge avec les sommes dues par Mme [G]. 



Elle a rappelé avoir remboursé des sommes au titre des charges d'eau chaude à Mme [G] et ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement. 



Mme [Y] [G] a conclu au rejet de toutes les demandes et a demandé la condamnation de la société d'HLM Vilogia au paiement des sommes de 3.425,03 euros au titre des régularisations de charges, 180,27 euros au titre des frais d'huissier, 40 euros au titre du remboursement de la facture Dépann'chauffage, 18,40 euros au titre des remboursements des frais de lettres recommandées avec accusés de réception, 5.000 euros au titre du préjudice moral. 



Elle a notamment soutenu que les charges d'eau sont surfacturées, que le bailleur s'est engagé à effectuer un relevé d'index du compteur d'eau chaude et à régulariser ces charges d'eau chaude mais ne l'a pas fait.



Par jugement contradictoire entrepris du 1er septembre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Longjumeau a ainsi statué :



Déclare la SA d'HLM Vilogia recevable en ses demandes ; 

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription ; 

Condamne Mme [Y] [G] à verser à la SA d'HLM Vilogia au titre des loyers et charges impayés, la somme de 8.234,02 euros selon décompte arrêté au 3 mai 2022, terme du mois d'avril 2022 inclus ; 

Dit que les sommes versées au titre des loyers et charges impayés 'par antérieurement' à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ; 

Autorise, à défaut de meilleur accord des parties, Mme [Y] [G] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 23 mensualités de 50 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette ; 

Précise que la première mensualité devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement et les suivantes chaque mois au plus tard le dernier jour du mois ; 

Condamne Mme [Y] [G] à verser à la SA d'HLM Vilogia la somme mensuelle de 507,62 euros au titre des loyers et charges des mois de mai à août 2022 inclus ; 

Prononce la résiliation du contrat de bail conclu [entre] la SA d'HLM Vilogia et Mme [Y] [G], uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ; 



Dans l'hypothèse d'une résiliation dans les conditions susvisées : 



Condamne Mme [Y] [G] à payer à la SA d'HLM Vilogia le solde de la dette locative; 

Condamne Mme [Y] [G] à verser à la SA d'HLM Vilogia jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges dûment justifiées ; 

Rappelle qu'à défaut de production des justificatifs relatifs aux charges, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme de 507,62 euros, ces sommes correspondant au montant des loyers et des charges au jour de l'audience, hors aide personnalisée au logement, réduction de loyer de solidarité ou supplément de loyer de solidarité demeurant éventuellement applicables ; 

Rappelle que la libération effective des lieux est matérialisée par la remise des clefs du logement à la bailleresse ou à un mandataire par elle désigné, ou à défaut par la reprise ou l'expulsion des lieux par voie d'huissier de justice ; 

Rappelle que l'indemnité d'occupation pourra être indexée selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisé selon la réglementation applicable aux HLM ; 

Autorise la SA d'HLM Vilogia à défaut pour Mme [Y] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ; 

Rappelle que le recours à un serrurier relève de la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire ; 

Rappelle que le sort des meubles se trouvant sur les lieux est réglé par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1du code des procédures civiles d'exécution ; 

Rejette la demande relative aux meubles ; 

Rejette la demande d'astreinte ; 

Rejette la demande de majoration de l'indemnité d'occupation ; 

Rejette la demande de condamnation de la SA d'HLM Vilogia au paiement des frais d'huissier à hauteur de 180,27 euros ; 

Rejette la demande de condamnation de la SA d'HLM Vilogia au paiement de la facture de l'entreprise Dépann'chauffage à hauteur de 40 euros ; 

Rejette la demande de condamnation de la SA d'HLM Vilogia au paiement de frais de courriers à hauteur de 18,40 euros ; 

Condamne la SA d'HLM Vilogia à verser à Mme [Y] [G] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; 

Condamne la SA d'HLM Vilogia à verser à Mme [Y] [G] la somme de 1 183,40 euros au titre des régularisations des charges d'eau chaude des années 2013 à 2015 ; 

Ordonne la compensation des sommes dues par la SA d'HLM Vilogia au titre des régularisation d'eau chaude (1.183,40 euros) et des dommages et intérêts (800 euros) avec les sommes dues par Mme [Y] [G] au titre de sa dette locative (8.234,02 euros) ; 

Rejette le surplus des demandes ; 

Rejette la demande de la SA d'HLM Vilogia au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne Mme [Y] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ; 

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 19 décembre 2022 par Mme [Y] [G] 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 mars 2023 par lesquelles Mme [Y] [G] demande à la cour de :



Dire et juger Madame [Y] [G] recevable et bien fondée en toutes ses demandes,



Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail du fait de la nullité du commandement de payer avec les conséquences de droit, l'a condamné aux dépens et a limité le quantum des sommes allouées à Mme [Y] [G], 



Prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 26 janvier 2021 par la Société VILOGIA, 



Condamner VILOGIA à rembourser à Madame [Y] [G] au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2013 à 2018 la somme de 4.394,07 ' et ce sous réserve des années 2019 à 2021 non régularisées à ce jour, 



Condamner VILOGIA à verser à Madame [Y] [G] la somme de 6.000 ' à titre de dommages et intérêts au titre des différents préjudices subis sous réserve des sommes dues par la CAF depuis janvier 2021, 



Débouter VILOGIA de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 



Condamner VILOGIA au paiement de la somme de 2.500 ' sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du CPC. 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 2 juin 2023 aux termes desquelles la SA d'HLM Vilogia demande à la cour de :



- Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de LONGJUMEAU en date du 1er septembre 2022, 



Et ce faisant, en conséquence, 



- Condamner Madame [G] à payer à la SA VILOGIA la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner Madame [G] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Jacques BELLICHACH, avocat aux offres de droit.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la nullité du commandement de payer



Mme [G] demande l'infirmation du jugement 'en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail du fait de la nullité du commandement de payer' et demande à la cour d'appel de prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 26 janvier 2021 et de rejeter la demande de résiliation du bail. 



Cette demande est inopérante, le premier juge ayant prononcé la résiliation judiciaire du bail, conformément à la demande de la bailleresse, pour manquement de la locataire à son obligation de payer les loyers, au visa des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et 1184 ancien du code civil, et non constaté celle-ci, par application d'une clause résolutoire faisant suite à un commandement de payer resté infructueux, au regard du I de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.



Ainsi, contrairement à ce qui est présupposé par l'appelante, le premier juge n'a pas prononcé la résiliation du bail sur le fondement de ce commandement.



La demande de prononcé de la nullité du commandement de payer précité doit donc être rejetée.



Sur la résiliation du bail pour faute 



Mme [G] soutient qu'il n'y avait pas d'arriéré locatif à la date du commandement de payer et qu'une dette 'artificielle'est résultée d'une régularisation tardive et erronée de charges et du non-paiement d'allocations de la caisse d'allocations familiales. Elle estime en outre que la partie adverse reste lui devoir la somme de 4.394,07 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2013 à 2018.



L'article 1224 dispose que 'la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice'.



Selon l'article 1228 du code civil, 'le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts'. 



Selon l'article 1104, 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public'. 



En vertu de l'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus'.



Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du contrat de location sur le fondement des articles 1227 et 1741 du code civil, soit en l'absence de clause résolutoire, soit lorsqu'il entend faire sanctionner une inexécution contractuelle autre que celles pouvant donner lieu à une résiliation de plein droit.



Il convient dans ce cas d'apprécier si les manquements relevés sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail, cette appréciation s'effectuant au jour où le juge statue. Ainsi, la résiliation n'est pas nécessairement prononcée si les faits l'ayant justifiée en première instance n'ont pas persisté au jour de la décision d'appel.



En l'espèce, c'est par des motifs exacts et pertinents, auxquels il convient de se référer pour plus de précision, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté notamment:

-qu'il résulte du décompte du 3 mai 2022 que Mme [G] reste devoir, régularisation des charges incluses et frais de poursuite déduits, la somme de 8.234,02 euros terme du mois d'avril 2022 inclus ; 

-que ses contestations ne portent que sur les charges d'eau chaude, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'annuler les régularisations de charges auxquelles a procédé le bailleur ; qu'en outre ce dernier a bien procédé à une régularisation en sa faveur des charges d'eau chaude pour les années 2016 à 2018 en procédant au remboursement de l'équivalent de 35 m³ d'eau par an; que par ailleurs le bailleur a cependant omis de procéder de la même façon s'agissant des charges indues d'eau chaude pour les années 2013 à 2015 (croyant à tort la créance prescrite), de sorte qu'à ce titre il doit être condamné à payer à Mme [G] la somme totale de 1.183,40 euros, la compensation de ces deux sommes étant ordonnée.



La cour ajoute que l'appelante soutient que la partie adverse reste lui devoir la somme de 4.394,07 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2013 à 2018, sans donner d'explication sur cette somme, sauf à se référer à ses conclusions devant le premier juge; il résulte de ces conclusions que cette somme correspond aux charges d'eau qu'elle estime indues ; il a été statué sur ce point, ci-dessus.



- qu'indépendamment des difficultés relatives aux charges d'eau chaude, Mme [G] et en situation d'impayés de loyers depuis de nombreuses années, que la dette locative est importante.



Il en a déduit pertinemment que le manquement de la locataire à son obligation essentielle de payer les loyers et charges était d'une gravité justifiant la résiliation du bail, sauf à ce que Mme [G] s'acquitte des délais de paiement octroyés.



La cour ajoute que devant elle aucune actualisation de la situation n'est invoquée ni justifiée par les parties.



Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a statué comme il l'a fait sur la dette locative (8.234,02 euros), la régularisation des charges d'eau chaude des années 2013 2015 à la charge de la société Vilogia (1.183,40 euros), la compensation de ces sommes et la résiliation du bail.



Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [G]



Mme [G] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a limité les dommages-intérêts octroyés pour résistance abusive de la partie adverse à la somme de 800 euros ; devant la cour elle demande à ce titre la somme de 6.000 euros.



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits, aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal n'étant produit par Mme [G], et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que la résistance abusive de la société bailleresse, qui a invoqué à tort la prescription de certaines demandes, a nécessité de nombreuses démarches de la part de la locataire, a causé à cette dernière un préjudice dont la réparation peut être évaluée, sans perte ni profit, à la somme de 800 euros.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. 



S'agissant de l'instance d'appel, il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et y ajoutant,



Rejette la demande de Mme [Y] [G] tendant à prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 26 janvier 2021 



Condamne Mme [Y] [G] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,