Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 13 — 1 avril 2025

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 13



ARRET DU 01er Avril 2025



(n° , 18 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04038 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFKTA



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Janvier 2022 -Tribunal Judiciaire de PARIS - RG n°19/ 13001





APPELANTS

 

Monsieur [J] [V] intervenant en son nom personnel ainsi qu'en sa qualité de liquidateur amiable de la SCI DU [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Madame [E] [C] épouse [V]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentés par Maître Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat postulant,

et par Maître Henri TRUMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant



INTIMES



M. [X] [S]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499, substitué par Maître Marie-José GONZALEZ RIOS, avocat au barreau de PARIS



S.C.I. DE [7]

[Adresse 1]

[Localité 6]



S.C.I. DU [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentées par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0516, substitué par Maître Chloé HAYS, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre, et Madame Estelle MOREAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambreMadame Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

Madame Estelle MOREAU, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Madame Michelle NOMO





ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 01er Avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de Chambre et par Victoria RENARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



***

La Sci de [7] et la Sci du [Adresse 1] étaient associées de la Sci du [Adresse 2], propriétaire d'un immeuble à [Localité 8] situé [Adresse 2], comprenant quinze logements et deux commerces.



A la suite du vote, en assemblée générale extraordinaire du 24 janvier 2007, de la mise en copropriété de l'immeuble et de l'autorisation de vente de celui-ci sous forme de lots, plusieurs ventes de lots de cet immeuble ont été conclues entre avril 2007 et janvier 2009. La Sci du [Adresse 2] est restée propriétaire de quatre appartements, dont deux respectivement loués aux époux [G] et aux époux [P].



Par acte authentique du 24 août 2012, dressé par M. [X] [S], notaire, avec la participation de M. [M], notaire, et réitérant une promesse synallagmatique du 23 mars 2012, la Sci de [7] et la Sci du [Adresse 1] ont cédé l'intégralité de leurs parts de la Sci du [Adresse 2] au profit des époux [V].



A la suite de cette cession, la Sci du [Adresse 2] a :

- le 28 août 2012, délivré congé aux fins de reprise, en faveur des époux [V], aux époux [G], locataires d'un appartement dans l'immeuble depuis 2001, puis les a assignés en validation du congé et expulsion par acte du 13 mars 2013,

- le 26 juillet 2013, fait signifier aux époux [P], locataires depuis 2004, une offre de vente de l'appartement qu'ils louaient à laquelle ceux-ci ont fait opposition, puis vendu, par acte authentique du 20 novembre 2013 cet appartement aux époux [C], parents de Mme [V], vente que les époux [P] ont contestée comme étant faite en fraude de leurs droits. Un nouveau congé aux fins de reprise a été signifié aux époux [P] le 26 avril 2016, qu'ils ont également contesté.



Le 18 octobre 2013 les époux [V] ont procédé à la liquidation amiable de la Sci du [Adresse 2] et désigné M. [V] en qualité de liquidateur amiable de celle-ci.



Entre temps, par acte du 4 mai 2013, les consorts [G] et [P] ont assigné la Sci de [7], la Sci du [Adresse 1], la Sci du [Adresse 2] et les époux [V] en nullité et subsidiairement en inopposabilité de la cession de parts du 24 août 2012 pour fraude à leurs droits issus des dispositions d'ordre public des accords collectifs de location des 9 juin 1998 et 16 mars 2005, les ayant privés de leur droit de préemption prévu par la loi du 31 décembre 1975 et ces accords collectifs. Ils ont été déboutés de leurs demandes par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 15 novembre 2016. Par arrêt infirmatif du 29 mai 2018, la cour d'appel de Paris a déclaré que la cession de parts du 24 août 2012 leur était inopposable en raison de la fraude à leurs droits issus des accords collectifs de 1998 et 2005. Le pourvoi en cassation formé par la Sci de [7] et la Sci du [Adresse 1] a été rejeté le 5 décembre 2019.



C'est dans ces circonstances que, par actes des 11 et 25 octobre 2019, les époux [V] et la Sci du [Adresse 2] représentée par son liquidateur amiable, M. [V], ont fait assigner M. [S], la Sci de [7] et la Sci du [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir engager leur responsabilité civile.



Par jugement du 5 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

- déclaré recevable l'action M. et Mme [V],

- débouté M. et Mme [V] de leurs demandes ,

- condamné in solidum M. et Mme [V] aux dépens, qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. et Mme [V] à payer à M. [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. et Mme [V] à payer à la Sci de [7] et de la Sci du [Adresse 1] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que sa décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.



Par déclaration du 18 février 2022, M. et Mme [V] et la Sci du [Adresse 2] représentée par son liquidateur amiable, M. [V], ont interjeté appel de cette décision.



Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 2 décembre 2024, M. [J] [V] agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de liquidateur amiable de la Sci du [Adresse 2] et Mme [E] [C] épouse [V] demandent à la cour de :

- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel et en l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

y faisant droit,

- infirmer le jugement en ce qu'il :

- les a déboutés de leurs demandes ,

- les a condamnés in solidum aux dépens, qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. et Mme [V] à payer à M. [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. et Mme [V] à payer à la Sci de [7] (sic) la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

statuant de nouveau,

- débouter M. [S], la Sci de [7] et la Sci du [Adresse 1] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

- dire et juger que M. [S] a commis plusieurs manquements de nature à engager à leur égard sa responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle dans le cadre de sa profession de notaire,

- dire et juger que la réticence dolosive des cédants, la Sci de [7] et la Sci du [Adresse 1] envers les cessionnaires, M. et Mme [V], est constitutive d'une faute par laquelle les cédants ont engagé leur responsabilité à leur égard,

- dire et juger qu'ils établissent subir un préjudice né, certain et actuel en relation de cause à effet avec les manquements reprochés à M. [S] et la réticence dolosive de la Sci de [7] et de la Sci du [Adresse 1],

- dire et juger que ces fautes et réticence dolosive leur ont causé un préjudice qui sera évalué à 2 602 900 euros,

par conséquent,

- condamner solidairement et à défaut in solidum M. [S] ainsi que la Sci de [7] et la Sci du [Adresse 1] à leur payer :

- la somme de 209 600 euros au titre des loyers indûment acquittés pour la période de mars 2013 à mars 2020,

- la somme de 250 000 euros au titre de l'indemnité de départ transactionnelle versée aux époux [G],

- la somme de 291 243,99 euros au titre des charges et travaux de copropriété indûment supportés de la cession intervenue au 1er janvier 1999,

- la somme de 61 204,60 euros au titre des frais d'avocat indûment supportés par la multiplicité des procédures judiciaires les ayant opposés à leurs locataires, les époux [P] et [G],

- la somme de 400 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de vendre l'appartement occupé par les époux [P] au prix du marché,

- la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

- condamner solidairement et à défaut in solidum M. [S] ainsi que la Sci de [7] et la Sci du [Adresse 1] à leur verser à chacun la somme de 50 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement et à défaut in solidum M. [S] ainsi que la Sci de [7] et la Sci du [Adresse 1] aux entiers dépens.



Par ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 27 novembre 2024, M. [X] [S] demande à la cour de :

- déclarer les époux [V] et M. [V] en sa qualité de liquidateur amiable, mal fondés en leur appel,

- débouter les époux [V] et M. [V] ès qualités de toutes leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées à son encontre,

- le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident,

- déclarer les époux [V] et M. [V] ès qualités, irrecevables en leur action, comme prescrite,

en tout état de cause,

- confirmer le jugement,

- juger l'absence de faute du notaire, l'absence de préjudice actuel et certain, et l'absence de lien de causalité entre les préjudices allégués et l'hypothétique faute.

en conséquence,

- débouter les époux [V] et M. [V] ès qualités de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

- condamner les époux [V], et M. [V] ès qualités à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

- les condamner aux entiers dépens.



Par leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 18 novembre 2024, la Sci de [7] et la Sci du [Adresse 1] demandent à la cour de :

- débouter les époux [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement,

- condamner complémentairement les époux [V] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

- condamner in solidum les époux [V] en tous les dépens.



L'instruction a été clôturée le 21 janvier 2025.



SUR CE,



Sur l'action en responsabilité délictuelle engagée contre le notaire :



- Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action :



Les premiers juges ont jugée recevable l'action en responsabilité du notaire en ce que l'assignation a été délivrée les 11 et 25 octobre 2019, soit avant l'expiration du délai de cinq ans de l'article 2224 du code civil, le dommage, caractérisé par le fait de devoir appliquer les accords collectifs de location de 1998 et 2005 dans leurs rapports avec les locataires en place, s'étant manifesté à la date de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 29 mai 2018 ayant déclaré inopposable aux locataires l'acte de cession de parts du 24 août 2012.



M. [S] soulève la prescription de l'action engagée à son égard par les époux [V] en ce que :

- ils avaient connaissance des faits permettant d'exercer l'action dès 2011, ainsi que le démontrent la consultation du Centre de recherches, d'information et de documentation notariales (Cridon) sur la question du droit de préemption des locataires du 21 décembre 2011 attirant l'attention de M. [V] sur l'hypothèse d'une fraude à leurs droits, et le courriel adressé par M. [V] aux sociétés cédantes le 14 février 2012,

- en tout état de cause, la connaissance de cette problématique était acquise dès la réception de l'assignation délivrée par les locataires le 4 mai 2013 et l'action engagée le 25 octobre 2019 est prescrite.



Les appelants sollicitent la confirmation de la décision de ce chef en ce que :

- le point de départ du délai de prescription d'une action en responsabilité se situe à la date de la réalisation du dommage ou à la date à laquelle le dommage est révélé au demandeur dans l'hypothèse où il est démontré que celui-ci n'en avait pas préalablement connaissance,

- l'existence d'un dommage réalisé est soumise à l'absence totale de caractère hypothétique ou simplement éventuel,

- le dommage s'est réalisé à la date de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 29 mai 2018 qui a reconnu avec certitude l'existence et l'application du droit de préemption et déclaré la cession inopposable aux locataires,

- ils n'avaient pas une connaissance certaine du droit de préemption des locataires avant cette date, tant au regard de la consultation auprès du Cridon, qui les a orientés vers une absence d'ouverture du droit de préemption, que du courrier du 14 février 2012.



Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Par arrêt infirmatif du 29 mai 2018, la cour a déclaré la cession de parts du 24 août 2012 inopposable aux consorts [G] et [P], aux motifs que la décision des associés de la Sci du [Adresse 2] de se défaire des derniers appartements en procédant à une cession de parts sociales, plutôt qu'à la vente des derniers appartements comme cela avait été le cas pour les autres lots, a eu pour but, au vu des difficultés déjà rencontrées, d'éluder les droits de locataires récalcitrants encore en place en évitant d'avoir à appliquer les accords collectifs d'ordre public de 1998 à 2005 visant à assurer auxdits locataires une protection renforcée en disposant de toutes les informations sur l'immeuble (concertation, diagnostics et bilans techniques de l'immeuble, information sur les travaux, information des locataires protégés car fragiles...) leur permettant de se prononcer en connaissance de cause sur leur droit de préemption prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975.



Le dommage allégué par les époux [V], tiré de l'inopposabilité de l'acte de cession des parts sociales à l'égard des époux [G] et [P], locataires, en raison du caractère frauduleux de cet acte éludant l'application des accords collectifs, ne s'est manifesté qu'à compter de cet arrêt qui a fait droit à la demande des locataires. 



Ce dommage était auparavant hypothétique et incertain puisque le tribunal, par jugement du 15 novembre 2016, a jugé que quand bien même ces accords collectifs étaient applicables, la preuve n'était pas rapportée que le choix des associés de la Sci du [Adresse 2] de céder leurs parts sociales, comme elles en avaient le droit, plutôt que de procéder à des ventes d'appartements, serait constitutif d'une fraude aux droits des locataires.



Le dommage allégué ne revêtait ainsi aucun caractère certain à l'occasion de la consultation du Cridon du 21 décembre 2011 ayant indiqué à M. [V] que le droit de préemption du locataire de l'article 10-I de la loi du 31 décembre 1975 ne s'appliquait qu'en cas de vente du logement loué, et que les cessions de droits sociaux ne donnaient ouverture au droit de préemption du locataire que lorsqu'il s'agit de parts ou d'actions de sociétés d'attribution et que sous réserve du caractère frauduleux de l'opération, devant être démontré.



Quand bien même en connaissance de ces informations et de ce que l'avocat des associés de la Sci du [Adresse 2] leur a déconseillé, par peur de la fraude aux droits de préemption de locataires, d'effectuer l'opération selon le schéma initialement conçu par M. [V], consistant en trois ventes de lots et une cession de parts sociales de la Sci du [Adresse 2] demeurant propriétaire d'un lot, ainsi qu'il ressort du courriel que M. [V] a adressé aux Sci cédantes le 14 février 2012, les époux [V] ont conclu l'acte de cession des parts sociales de la Sci du [Adresse 2], ils n'étaient pas, à cette date, en mesure d'exercer l'action en responsabilité du notaire pour défaut d'information du caractère frauduleux de l'acte de cession en raison de la violation des accords collectifs.



La prescription de l'action en responsabilité du notaire n'a pu davantage courir à compter de la réception de l'assignation délivrée par les locataires, faisant valoir la fraude à leur droit de ce chef, laquelle était contestée par les cédantes et n'a été retenue que par l'arrêt du 29 mai 2018.



C'est donc par des motifs pertinents que les premiers juges ont retenu que la prescription qui n'a pu courir antérieurement à l'arrêt de la cour du 29 mai 2018 n'était pas acquise lors de l'engagement de la procédure par actes des 11 et 25 octobre 2019.



- Sur la faute du notaire :



Le tribunal n'a retenu aucun manquement du notaire aux motifs que :

- les accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 relatifs aux congés pour ventes par lots aux locataires dans les ensembles immobliers d'habitation et qui visent à renforcer l'information des locataires afin notamment d'exercer le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 s'appliquent lorsque le bailleur a l'intention de vendre par lots plus de dix logements, vacants ou occupés, dans un même immeuble,

- l'article 10 I alinéa 1 de la loi du 31 décembre 1975 institue un droit de préemption spécifique au profit des locataires dans le cadre des ventes à la découpe d'immeubles,

- les époux [V], qui dès 2011 ont interrogé le Cridon sur l'existence du droit de préemption du locataire de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 spécifiquement prévu en cas de vente à la découpe, dont tous les locataires bénéficiaient en application des accords collectifs, avaient nécessairement connaissance de ces accords collectifs, 

- dès lors qu'ils connaissaient le risque du droit de préemption du locataire de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, directement lié à l'existence des accords collectifs, ils ne peuvent reprocher un manquement du notaire à son devoir de conseil.



Les époux [V] font valoir que M. [S] a commis un manquement à son devoir de conseil et à ses obligations de loyauté, de prudence, de diligence et d'assurer l'efficacité juridique de l'acte en ce que :

- l'acte a été déclaré inopposable aux locataires comme ayant pour effet et pour but d'éluder leurs droits au titre des accords collectifs et méconnaît ceux-ci en dépit de la mention à l'acte selon laquelle il ne contrevient à aucune loi ni règlementation,

- ils ne se sont pas portés acquéreurs en pleine connaissance de cause alors qu'ils devaient se loger dans un des deux appartements loués de la Sci du [Adresse 2] et vendre l'autre appartement après délivrance d'un congé,

- le notaire, qui avait participé à la vente des précédents lots et qui avait une connaissance complète de la question du droit de préemption prévu par les accords collectifs de location et de leur application au vu du nombre total de lots d'habitation détenus par la Sci du [Adresse 2], devait les informer que les ventes déjà réalisées et futures étaient soumises aux accords collectifs de location d'ordre public, qui diffèrent du droit de préemption et qu'il devait annexer à l'acte, et qu'aucun congé pour reprise ne pourrait être délivré, mais également de tous les risques, obligations et conséquences découlant de ces accords collectifs au vu de l'opération envisagée, en cas de revente des lots avec congés aux locataires occupant deux des quatre lots achetés,

- le notaire, auquel incombe la charge de la preuve, ne produit aucun écrit démontrant qu'il aurait rempli son obligation d'information et son devoir de conseil, qui est un devoir absolu,

- ils n'avaient pas connaissance des accords collectifs ni du droit de préemption qui y était attaché, le fait que M. [V], alors clerc de notaire ou notaire assistant -selon les extraits de leurs écritures-, avait une connaissance du dossier et qu'il se soit interrogé sur l'existence du droit de préemption du locataire en vertu de la loi du 31 décembre 1975, n'établissant pas qu'il savait que des accords collectifs, nullement évoqués dans les différents échanges, et le droit de préemption qui y était attaché étaient applicables en l'espèce, 

- la difficulté juridique résidait dans l'absence de connaissance de l'existence des accords collectifs et non pas dans le droit de préemption qui n'en est que le corollaire et une composante,

- le droit de préemption de la loi du 31 décembre 1975 dont bénéficie le locataire d'un bien à usage d'habitation en cas de première vente après mise en copropriété, n'implique pas pour autant l'existence et l'application des accords collectifs qui relèvent d'un régime juridique distinct et imposent au propriétaire de proposer des garanties particulières au locataire, notamment par un prix préférentiel et un délai spécifique pour exercer son droit de préemption et/ou avec une garantie de pouvoir rester dans les lieux s'il ne souhaite pas acheter,

- M. [V] pensait que le droit de préemption avait une origine légale et ne pouvait lui être opposé en l'espèce, et n'a pas compris l'étendue et la logique juridique de l'éventualité d'une fraude au droit préemption des locataires évoquée,

- les prétendues compétences personnelles de M. [V] ne dispensaient pas le notaire de son obligation d'information et de son devoir de conseil à l'égard des parties à l'acte, y compris lorsque le client est lui même notaire,

- le notaire ne pouvait se soustraire à son devoir de conseil au motif qu'ils avaient déjà obtenu les informations, dans la mesure où la consultation du Cridon et le courriel du 14 février 2012 n'ont porté que sur le droit de préemption d'origine légale, issu de la loi du 31 décembre 1975, et non pas les accords collectifs de 1998 et 2005 et le droit de préemption qui y était attaché, et ont précisément conduit M. [V] à estimer que l'applicabilité du droit de préemption était exclue,

- la présence de deux notaires en participation, qui n'avaient aucune connaissance de l'historique des ventes et n'ont pas été informés de l'application des accords collectifs, ne dispensait pas le notaire de ses obligations d'information des parties à l'acte sur les risques encourus par eux en cas d'une éventuelle revente.



M. [S] conteste toute faute en ce que :

- la jurisprudence visée par les appelants, selon laquelle le notaire rédacteur d'acte n'est pas dispensé de son devoir de conseil par les compétences de son client, n'est pas applicable au cas d'espèce, M. [V] qui a signé les correspondances en qualité de 'notaire assistant' et pris une part active dans la préparation des actes, ayant proposé de rédiger les promesses de vente et mené directement les discussions avec la Sci de [7], étant un professionnel du droit averti parfaitement au fait de la matière,

- même à considérer qu'il soit tenu à un devoir de conseil, le notaire n'a pas à informer les parties des données de fait déjà connues d'elles et une partie ne saurait demander la réparation d'un préjudice résultant, selon elle, d'une circonstance dont elle avait connaissance à la date du fait prétendument dommageable,

- M. et Mme [V] connaissaient les données de fait et juridiques, soit l'existence des accords collectifs de location et du droit de préemption des locataires, ainsi que le risque de fraude à ce droit encouru ainsi qu'il ressort de la consultation du Cridon, des courriels de la collaboratrice de M. [S] du 19 janvier 2012, de M. [V] du 14 février 2012, et du courriel du 12 juin 2012, la problématique de ces accords, et surtout du droit de préemption qui y est attaché, sous-tendant l'ensemble de ces échanges et la question posée au Cridon, mais également du courriel adressé aux époux [G] le 12 avril 2019, leur indiquant que les accords collectifs n'empêcheront pas la vente de l'appartement, 

- si les termes 'accords collectifs' n'apparaissent pas dans les échanges ayant trait au droit de préemption, ces accords prévoient le renforcement de l'information due au locataire afin de leur permettre d'exercer leur droit de préemption,

- la seule cession de leurs parts par les associés de la Sci du [Adresse 2] n'ouvrait pas droit à l'exercice par les locataires de leur droit de préemption,

- les époux [V] étaient assistés de leur propre notaire auquel ils ne reprochent aucun manquement au titre du devoir de conseil et l'acte de vente par la Sci du [Adresse 2] aux époux [C], reçu par le notaire des époux [V] le 20 novembre 2013, rappelle expressément le droit de préemption des locataires en sorte qu'il est inenvisageable qu'à l'occasion de la signature de l'acte litigieux, le notaire des époux [V] ne les ait pas informés des risques encourus,

- l'efficacité de l'acte n'est pas remise en cause dès lors que la cour, dans son arrêt du 29 mai 2018, n'a pas déclaré l'acte nul mais inopposable aux locataires, pour des motifs étrangers au contenu de l'acte et qui ne relèvent pas de la responsabilité du notaire dans le cadre strict de son intervention,

- aucune obligation légale n'impose que les accords collectifs de location soient annexés à l'acte de cession,

- les époux [V] n'ont pas attrait le notaire rédacteur d'acte ni leur propre notaire dans les procédures les ayant opposés à leurs locataires, défendant une 'solution équitable et réalisable'qu'ils avaient préconisée et imposée aux notaires et sans invoquer leurs prétendus manquements.



Le notaire est tenu, en tant que rédacteur de l'acte, d'éclairer les parties sur sa portée, les effets et les risques de l'acte par lequel elles s'engagent, et de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité eu égard au but poursuivi par les parties.



Le devoir de conseil du notaire est absolu et s'applique à toutes les parties à l'acte quelles que soient leur compétence.



En revanche, le notaire n'est pas tenu d'informer de données de fait qui sont déjà connues des parties et une partie ne saurait demander la réparation d'un préjudice résultant selon elle d'une circonstance dont elle avait connaissance à la date de l'acte prétendument dommageable.



Selon l'article 10 I de la loi du 31 décembre 1975, dans sa version applicable aux faits,

'Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire (...)'.



L'article 10 I de la loi du 31 décembre 1975, applicable à toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation consécutive à la division initiale ou à la subdivision de toute ou partie d'un immeuble par lots, instaure un droit de préemption au bénéfice des locataires auxquels doivent être notifiés le prix et les modalités principales de la vente de leur logement envisagée. Ce droit de préemption est applicable au bénéfice du locataire en cas de première vente après mise en copropriété.



Les accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005, rendus obligatoires notamment par le décret n°2006-1366 du 10 novembre 2006, applicables en matière de ventes d'immeuble à la découpe de plus de dix lots, peu important que ces ventes ne soient pas simultanées, renforcent la protection des locataires, qu'ils soient destinataires d'un congé pour vente ou d'une offre de vente. Ils mettent à la charge du bailleur diverses obligations informatives sur l'intention de vendre et les modalités de la vente envisagée (information du maire, des associations de locataires, réunion d'information et information individuelle des locataires), dont le non respect est sanctionné par la nullité de l'offre de vente, ou du congé pour vente entraînant la nullité de la vente consentie à un tiers. Passé le délai de trois mois à compter de l'information individuelle du locataire, le bailleur doit adresser l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. L'accord collectif de 2005 prévoit des hypothèses de prorogation du bail de plein droit ou à la demande du locataire, notamment la prorogation de plein droit du bail lorsque le locataire occupe le logement depuis plus de six ans à la date de l'offre de vente prévue par l'article 10 de la loi de 1975.



Ces accords de nature règlementaire instaurent ainsi des obligations d'information à la charge des bailleurs à destination des locataires afin de leur permettre d'exercer en toute connaissance de cause leur droit de préemption issu de la loi du 31 décembre 1975, mais également de bénéficier, selon les cas, de la faculté de rester dans les lieux s'il ne souhaitent pas acheter. Ils constituent ainsi un régime juridique distinct, applicable en cas de vente de plus de dix lots de copropriété, plus protecteur et se cumulant avec le régime juridique du droit de préemption de l'article 10 de la loi du 31 décembre1975 applicable à tout locataire en cas de première vente de lot après mise en copropriété.



Par arrêt irrévocable du 29 mai 2018, l'acte a été jugé valable mais inopposable aux locataires en raison de la fraude à leur droits issus des accords collectifs de 1998 et 2005, d'ordre public, applicables à toutes les ventes de lots dès lors que la Sci du [Adresse 2] avait décidé de vendre par lots plus de dix logements dans le même immeuble, l'objectif recherché par le législateur étant notamment de renforcer par un mécanisme protecteur l'information des locataires d'un immeuble de plus de dix logements pour leur permettre d'exercer le droit de prémption prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 en disposant de toutes les informations sur l'immeuble.



Le devoir de conseil, consistant à mettre en garde les parties à l'acte sur son caractère frauduleux en raison de l'application des accords collectifs ainsi que retenu par la cour s'imposait au notaire, rédacteur de l'acte, et s'appliquait à l'égard de toutes les parties à l'acte, nonobstant les qualités et compétences professionnelles de M. [V] et le fait que les cessionnaires soient assistés de leur propre notaire.



La circonstance que M. [V] ait signé ses correspondances en qualité de 'notaire assistant', qu'il soit un professionnel du droit et qu'il ait pris une part active à la rédaction des actes, en proposant de rédiger lui-même les promesses de vente après s'être fait délivrer les pièces nécessaires, sans qu'y figurent les accords collectifs, ne dispensait donc pas le notaire de l'informer, ainsi que son épouse, en leur qualité de parties à l'acte, de l'application des accords collectifs et du risque de fraude aux droits de locataires encouru de ce chef par la signature de l'acte de cession des parts sociales en cas de revente ou de reprise des biens loués.



Bien que le notaire conteste que les époux [V] l'aient informé de leur volonté de reprendre un des biens loués, en observant qu'une telle information ne figure pas dans les échanges entre les parties et que M. [V] n'a sollicité l'insertion d'aucune condition suspensive de reprise dans l'acte, la Sci de [7] et la Sci du [Adresse 1] reconnaissent dans leurs écritures que l'objectif des époux [V] était bien d'occuper personnellement un des biens loués et que c'est pour s'assurer qu'ils pourraient obtenir l'éviction des locataires qu'ils ont sollicité de M. [S] la communication du titre de propriété et du règlement de propriété aux fins de rédiger les promesses de vente.





Il résulte de ces éléments mais également de la nature des actes envisagés que les époux [V] souhaitaient récupérer deux logements loués, l'un aux fins de reprise, l'autre aux fins de revente aux parents de Mme [V], initialement par le biais de trois actes de vente puis d'une cession de parts sociales, et in fine moyennant la seule cession des parts sociales de la Sci du [Adresse 2].



Le devoir de conseil imposait d'autant plus au notaire d'informer les cessionnaires des risques encourus par la conclusion de l'acte au regard des objectifs poursuivis, tenant notamment à la reprise d'un logement loué.



A considérer que le risque de fraude aux droits des locataires encouru par la conclusion de l'acte de cession des parts sociales en raison de l'application des accords collectifs constitue un élément de fait et non pas de droit, il incombe au notaire, tenu à un devoir de conseil, qui est absolu, envers les parties à l'acte, de démontrer que les cessionnaires en avaient connaissance, à défaut de quoi il était tenu de les en informer.



Ni l'acte de cession du 24 août 2012, ni aucune des pièces visées par les intimés, antérieures ou concommittantes à cet acte, ne mentionnent les accords collectifs et le risque de fraude encouru aux droits des locataires en violation de ces accords alors même qu'initialement M. [V] avait proposé la conclusion de trois promesses de vente et d'une cession de parts sociales.



En particulier, si M. [V] a interrogé le Cridon sur la question de savoir 'si le droit de préemption du locataire dans le cadre de la première vente du lot loué après mise en copropriété de l'immeuble s'applique en cas de cession de la totalité des parts de la Sci propriétaire du lot loué', et a été informé, d'une part, par le Cridon du risque d'inopposabilité de la cession des parts sociales en cas de fraude au droit de préemption des locataires de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, d'autre part, par l'avocat des Sci cédantes et le notaire rédacteur du risque de fraude 'au droit de préemption des locataires', les accords collectifs ne sont évoqués ni dans la consultation du Cridon, ni dans les écrits échangés entre les parties.



Il ne peut se déduire de la connaissance et de l'information d'un risque de fraude au droit de préemption des locataires au titre de l'article 10 I de loi du 31 décembre 1975, applicable à la première vente des lots après mise en copropriété, la connaissance et l'information d'un risque de fraude au titre des accords collectifs, qui constituent un régime juridique distinct et s'appliquent en sus de ce droit de préemption en garantissant une meilleure information au locataire pour l'exercice de ce droit et en lui offrant en outre la faculté de prorogation du bail en cas de vente du logement loué.



Il ne peut davantage être retenu que les époux [V] ont nécessairement été informés des accords collectifs et du risque de fraude y afférent, par leur propre notaire les assistant à l'acte litigieux, aux motifs qu'ils n'ont pas recherché sa responsabilité et qu'ultérieurement à la cession, il a dressé l'acte de vente du 20 novembre 2013 par la Sci du [Adresse 2], constituée des époux [V], au bénéfice des époux [C], du lot loué par les époux [P], rappelant le droit de préemption de l'article 10 I de la loi du 31 décembre 1975. 



La circonstance que les appelants n'aient pas recherché la responsabilité de leur propre notaire est impropre à écarter la responsabilité de M. [S], qui ne revêt pas un caractère subsidiaire.



Le fait que le 12 avril 2019, soit postérieurement à l'arrêt de la cour du 29 mai 2018 ayant déclaré la cession inopposable aux locataires, M. [V], en sa qualité de liquidateur de la Sci du [Adresse 2] ait écrit aux consorts [G] que son avocat travaillait actuellement à la mise en place de la procédure des accords collectifs, qui n'empêcheront toutefois pas la vente de l'appartement, est inopérant à démontrer que M. [V] ait été informé par son propre notaire et/ou le notaire rédacteur de l'acte, au moment de la conclusion de celui-ci, de l'application de ces accords aux locataires et de leurs conséquences.



Si aucune obligation n'imposait au notaire rédacteur d'acte d'annexer les accords collectifs à l'acte de cession, il n'est pas démontré que les cessionnaires aient été informés par le notaire des accords collectifs et du risque de fraude encouru en raison de l'application de ceux-ci aux locataires alors que la cession de parts sociales a été réalisée notamment dans l'optique de reprise des lieux loués aux locataires.



Le notaire a donc manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil impliquant d'assurer la sécurité juridique de l'acte au regard du but poursuivi par les parties, l'acte ayant été déclaré inopposable envers les deux locataires occupant les biens que les époux [V] souhaitaient reprendre ou revendre.



La faute du notaire, tiré du manquement à son obligation d'information et à son devoir de conseil, est donc caractérisée à l'exclusion du surplus des manquements allégués, rien n'établissant que le notaire ait en outre manqué à son devoir de loyauté, et aucun manquement au devoir de prudence et de diligence, distinct du manquement au devoir de conseil retenu, n'étant davantage caractérisé.



- Sur le lien de causalité :



Les époux [V] font valoir que :

- le lien de causalité entre la faute du notaire et leur préjudice réside dans l'impossibilité pour la Sci du [Adresse 2] de revendre les appartements loués sans avoir délivré l'offre de vente de l'article 10 de la loi de 1975 et respecté les formalités d'information des accords collectifs, notamment une réunion d'information trois mois minimum avant la délivrance de l'offre de vente de la loi de 1975, ou de vendre les appartements occupés avec respect des accords collectifs impliquant une importante décote sur le prix de vente, les accords collectifs pouvant imposer la prorogation des contrats de bail,

- cette situation bouleverse l'économie de la cession de parts,

- ils n'auraient pas contracté dans ces conditions s'ils avaient été régulièrement informés des accords collectifs, dont le respect a eu un réel impact financier sur la valeur du patrimoine de la société,

- l'inopposabilité de la cession de parts pour fraude aux accords collectifs a eu pour conséquence pour les cessionnaires de ne pas pouvoir mettre fin aux baux des locataires par un congé pour reprise personnelle des lieux, que les époux [V] auraient dû pouvoir délivrer en tant que 'sci familiale',

- si leur intention avait été de frauder l'application des accords collectifs en pleine connaissance de cause, ils n'auraient pas demandé aux cédantes de procéder à la vente du lot loué par les époux [P], soumis à l'application de ces accords, comme cela était le projet initial,

- s'il avaient eu connaissance de la nécessaire application des accords collectifs dans l'hypothèse d'une vente, ils n'auraient pas acquis les parts sociales, sachant dès lors qu'ils ne pourraient reprendre un des appartements pour y vivre.



M. [S] conteste le lien de causalité aux motifs que :

- les époux [V] étaient informés de la situation juridique de l'immeuble, puisqu'ils ont directement négocié le montage de l'opération avec les cédants et qu'ils ont acquis, en définitive, les parts en toute connaissance de cause,

- même s'ils avaient été expressément informés de l'existence des accords collectifs qu'ils prétendent ignorer, les époux [V] auraient signé la cession de parts,

- l'inopposabilité aux époux [V] de l'acte de cession vis à vis de certains locataires, ainsi que jugé par la cour, n'est pas la conséquence de l'acte de cession en lui-même mais des circonstances et des initiatives prises par les parties à l'acte et auxquelles il est étranger,

- le préjudice allégué ne peut être qu'une perte de chance, qui n'est pas démontrée,

- il n'est pas établi en quoi l'économie du contrat aurait été bouleversée par les accords collectifs alors que la cession à leur bénéfice des parts sociales de la Sci du [Adresse 2] a permis aux époux [V] de devenir propriétaires de quatre appartements, dont deux libres dont ils se gardent de préciser le prix obtenu pour la vente de ces lots et que la condition de pouvoir exercer la reprise d'un des appartements ne résulte pas des échanges antérieurs à la cession et n'a pas été exigée comme condition suspensive de leur engagement,

- le préjudice allégué est dû à la seule volonté des époux [V] de frauder les droits des locataires, ce dont ils avaient nécessairement conscience dès l'origine.



Les conséquences d'un manquement à un devoir d'information et de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance dès lors qu'il n'est pas certain que mieux informé, le créancier de l'obligation d'information et de conseil se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse. 



Le manquement du notaire rédacteur d'acte à son obligation d'information et à son devoir de conseil n'a pu causer aux parties à l'acte qu'une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter dans des conditions différentes, et non pas un préjudice certain. Si une perte de chance même faible est indemnisable, la perte de chance doit être raisonnable et avoir un minimum de consistance. La preuve de la perte de chance incombe à celui qui s'en prévaut et la réparation de celle-ci doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.



Il résulte des échanges entre les parties, en particulier des courriels des 19 et 23 janvier 2012, 14 février 2012 et 12 juin 2012 que la conclusion de l'acte de cession des parts sociales est intervenue à l'issue de longs pourparlers entre les parties, auxquels M. [V] a pris une part active en sa qualité de client 'notaire assistant' et après s'être fait délivrer les pièces nécessaires à la rédaction des promesses de vente initialement envisagées.



Ainsi, le schéma proposé par M. [V], portant sur trois ventes et une cession de parts sociales, a été jugé par le notaire et les cédantes comme exposant à un risque de fraude au droit de préemption des locataires et le notaire a proposé la conclusion d'une seule promesse de vente portant sur l'ensemble des lots de la Sci du [Adresse 2]. M. [V] a refusé cette proposition aux motifs que lui et son épouse ne bénéficieraient pas du même régime fiscal sur la vente des deux lots (achat/revente) et sur la cession de parts, et a sollicité que le notaire leur soumette un schéma permettant aux associés de la Sci du [Adresse 2] de s'en délester et, pour eux, de payer une juste plus-value sur la vente des deux appartements libres.



Par courriel du 14 février 2012, M. [V] a écrit aux Sci de [7] et du [Adresse 1] :

'Je me suis entretenu hier avec Madame [T], clerc de Maître [S] ; Il semble que votre avocat vous déconseille d'effectuer cette opération selon le schéma dont nous avons convenu, par peur de la fraude au droit de préemption du locataire : j'aimerais que celui-ci m'explique les arguments juridiques caractérisant la fraude en l'espèce. Je rappelle que la fraude juridique consiste notamment à utiliser des moyens déloyaux destinés à surprendre un consentement, à obtenir un avantage matériel ou moral indu, ou réalisé avec l'intention d'échapper à l'exécution des lois ; Je rappelle simplement que la fraude ne se présume pas. 

En l'espèce, nous avons ensemble cherché une solution qui vous permet de céder la SCI, ou qui m'évite de payer injustement un impôt indu sur les plus-values immobilières. Je vous rappelle que mon préjudice en cas de résolution de la vente serait plus important que le vôtre puisque je serais évincé du logement, et que pour vous le seul préjudice serait de vendre aux locataires au prix de la vente initiale. Je ne suis pas une tête brûlée mais je n'entends pas ouvrir un droit de préemption que la loi exclut. Par suite, si je juge les arguments de votre avocat pertinents, je vous proposerai une dernière solution, mais qui engendre beaucoup plus de frais d'enregistrement.'



Par courriel du 12 juin 2012, M. [V] a précisé à la Sci de [7] : 'J'ai un partenaire éventuel pour réaliser l'opération mais la complexité du dossier au niveau civil (locataires en place) comme fiscale (plus-values latentes et frais de dissolution) rend très difficile la possibilité de trouver une solution équitable et réalisable'.



Au vu de ces éléments, les époux [V] ont conclu l'acte de cession de parts sociales pour des raisons fiscales et en étant pleinement informés du risque d'inopposabilité de cet acte au regard du droit de préemption des locataires de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 alors qu'ils souhaitaient revendre un bien loué et reprendre l'autre pour y résider.



Le risque encouru, de ne pouvoir disposer des locaux loués en cas d'exercice du droit de préemption de l'article 10 de la loi de 1975, permettant aux locataires de se porter acquéreur du bien loué, était réel compte tenu de l'application de ce droit à première revente du lot, mais moins important dans ses conséquences que celui auquel les époux [V] s'exposaient en cas d'application des accords collectifs permettant en outre aux locataires de bénéficier, notamment, de la prorogation de leur bail.



Au vu de ces éléments, la perte de chance de ne pas conclure l'acte de cession, si les époux [V] avaient été informés des accords collectifs, est de 50%.



Sur la responsabilité contractuelle des cédantes :



Le tribunal a jugé, pour les mêmes motifs que ceux retenus pour exclure la responsabilité du notaire, que les époux [V] avaient nécessairement connaissance de l'application des accords collectifs litigieux et qu'il ne peut être opposé aux cédantes une quelconque mauvaise foi dans leurs relations contractuelles.



Les époux [V] font valoir la réticence dolosive des Sci cédantes en ce que :

- celles-ci, en collusion avec le notaire, ont manqué de loyauté en ne les informant ni de l'existence des accords collectifs, ni de leur application en cas de vente des lots, ni du risque de fraude à ces accords, ni des contentieux préexistants avec les locataires [G] et [P] au titre de la procédure des accords collectifs, ni de ce que l'application de ces accords était réclamée par une association de locataires et ce, même lors du projet initial de cession des lots à leur profit, 

- ils n'auraient jamais contracté dans de telles conditions, le choix de céder les biens en cause par le biais de la cession des parts sociales, en lieu et place de la vente des lots de copropriété, ayant été imposé par les cédants sans qu'à aucun moment leur motivation ne soit clairement expliquée aux cessionnaires, détaillant les conséquences et les risques d'une telle opération, 

- l'arrêt du 29 mai 2018 a reconnu la fraude aux droits des locataires par les Sci cédantes et non pas les cessionnaires,

- le notaire et les Sci cédantes, de par leur réticence dolosive, ont concouru à leur même préjudice.



La Sci de [7] et la Sci du [Adresse 1] contestent toute réticence dolosive en ce que :

- M. [V], notaire assistant et professionnel du droit, s'est comporté comme chef d'orchestre pendant tout le processus contractuel,

- M. [V] était informé des droits des locataires dans la mesure où il était à l'initiative du montage imaginé pour des raisons d'optimisation fiscale consistant à régulariser trois promesses de vente de lots et une promesse de cession de parts sociales, et s'est fait délivrer tous les élèments nécessaires à la rédaction de ces actes, permettant d'avoir une pleine connaissance de la situation juridique existante,

- l'objectif des cessionnaires étant de loger dans l'appartement loué aux époux [G] et de permettre aux parents de Mme [V], les époux [C], de s'installer dans celui occupé par les époux [P], il leur fallait s'assurer qu'ils pourraient obtenir l'éviction de ces locataires, sans que ces derniers puissent se maintenir dans les lieux, que ce soit à titre de locataire, ou de propriétaire, après exercice du droit de préemption, 

- l'attention de M. [V] a bien été attirée sur le risque de fraude au droit de préemption des locataires, ainsi qu'il ressort des courriels des 19 janvier, 14 février et 12 juin 2012,

- après échange entre elles et leurs conseils respectifs, les parties sont parvenues à la conclusion que la cession de parts était en principe à l'abri de toute critique et ne pouvait juridiquement être attaquée par les deux locataires encore en place, ce qui s'est révélé erroné avec l'arrêt de la cour,

- les cessionnaires n'ont été victimes d'aucune erreur ou dol, ni été trompés sur les qualités substantielles des parts qui leurs ont été cédées, 

- le préjudice subi par les époux [V] résulte de leur propre prise de risque sciemment assumée par eux.



Selon l'article 1116 du code civil dans sa version applicable aux faits, 'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Il ne se présume pas, et doit être prouvé'.



L'existence d'un dol peut être déduite du silence volontairement gardé par l'une des parties d'un fait qui, s'il avait été connu de l'autre contractant, l'aurait empêché de contracter. La réticence n'est dolosive que si elle est intentionnelle et déterminante du consentement.



Il résulte de l'arrêt de la cour du 29 mai 2018 que la décision des associés de la Sci du [Adresse 2] de se défaire des derniers appartements en procédant à une cession de parts de la société au profit d'une Sci familiale, assimilable à une personne physique, plutôt qu'à la vente des derniers appartements apparaît avoir eu pour effet et pour but, au vu des difficultés rencontrées, d'éluder les droits des locataires récalcitrants en place, en évitant d'avoir à