Tribunal Judiciaire · JCP- Juge Ctx Protection — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 24/00649 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JWWF

NAC : 5AA 0A


JUGEMENT


Du : 14 janvier 2025



S.A. AUVERGNE HABITAT, rep/assistant : Me François Xavier L'HERITIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [G] [S]













GROSSE DÉLIVRÉE 

LE : 14 Janvier 2025

A : Me François Xavier L'HERITIER



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 14 Janvier 2025

A : Me François Xavier L'HERITIER






AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l'audience du 10 octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 19 décembre 2024, prorogé au 14 janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :


DEMANDEUR :


S.A. AUVERGNE HABITAT, dont le siège social se situe au
16 boulevard Charles de Gaulle
63000 CLERMONT-FERRAND

Représentée par Me François-Xavier LHERITIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND 


ET :


DÉFENDEUR :


Monsieur [G] [S], demeurant 
2 Square des Lamines
Bat 01, Appt 121, 2e étage
63100 CLERMONT-FERRAND

Non comparant, ni représenté









EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 09 juillet 2018 à effet au 18 juillet 2018, la S.A. Auvergne Habitat a donné à bail à M. [G] [S] et Mme [V] [S] un logement situé 2 Square des Lamines, Bat 01- Appt 121- 2ème étage- 63000 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 315,46 euros, hors provision sur charges.

Le 1er juillet 2022, Mme [V] [S] s’est désolidarisée du bail suite à son divorce, de sorte que ce dernier est transféré au seul profit de M. [G] [S].

Le 22 février 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.459,26 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [S] le 19 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, la S.A. Auvergne Habitat a fait assigner M. [G] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s'être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner M. [G] [S] à lui payer les sommes suivantes :
* 3.644,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 09 août 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,
* 510 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 août 2024.

Lors de l'audience, la S.A. Auvergne Habitat maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 11 septembre 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4.131,51 euros, loyer d’août inclus, déduction faite des frais de procédure à hauteur de 123,33 euros. Elle précise en outre qu’aucun règlement n’est intervenu depuis janvier 2024.

M. [G] [S], quant à lui, n'a pas comparu lors de l’audience de plaidoirie de sorte qu’il n’a formé aucune demande.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

Il ressort cependant de la fiche Fonds Solidarité Logement que M. [G] [S] est divorcé et n’a pas d’enfant à charge.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

La SA Auvergne Habitat a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [G] [S].



MOTIFS DE LA DÉCISION


Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il
l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [G] [S] a été assigné en l'étude du commissaire de justice et ne s'est pas présenté à l'audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il apparait que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s'il est constant que la loi du 06 juillet 1989 est d'ordre public de sorte qu'il n'est, en principe, pas possible pour les parties d'y déroger lors de la conclusion du contrat, il n'en demeure pas moins qu'il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d'y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu'une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux n'est pas contraire aux dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 étant donné qu'elle accorde un délai plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la demande de la S.A. Auvergne Habitat.


Or, la S.A. Auvergne Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 22 février 2024 un commandement de payer visant notamment les dispositions des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.459,26 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 22 avril 2024.

M. [G] [S] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation des contrats de bail. Or, la S.A. Auvergne Habitat propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de M. [G] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef.


Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La S.A. Auvergne Habitat produit un décompte arrêté au 11 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 4.131,51 euros, déduction faite des frais de procédure à hauteur 123,33 euros. Cependant, les sommes réclamées au delà de celles figurant dans l’acte introductif d’instance n’ont pas été portées à la connaissance du défendeur. Elles doivent donc être regardées comme des demandes nouvelles et irrecevables comme n’ayant pas pu être soumises à la contradiction des parties.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. Auvergne Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant mais elle sera limitée aux demandes recevables, à savoir celles contenues dans l’assignation et dûment justifiées soit 3.644,93 euros, que M. [G] [S] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 22 février 2024 sur les sommes dues à cette date soit 1.459,26 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.


Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

M. [G] [S] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.A. Auvergne Habitat, soit la somme mensuelle de 500 euros.



Sur les autres demandes

M. [G] [S], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 100 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.



PAR CES MOTIFS,
Le Juge des Contentieux de la Protection,
Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 09 juillet 2018 entre la S.A. Auvergne Habitat et M. [G] [S] à compter du 22 avril 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de M. [G] [S] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 2 Square des Lamines, Bat 01- Appt 121- 2ème étage- 63000 CLERMONT-FERRAND, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE M. [G] [S] à payer à la S.A. Auvergne Habitat la somme de 3.644,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 09 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de juillet 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024 sur la somme de 1.459,26 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

DECLARE irrecevable comme non soumis au contradictoire des parties le surplus des demandes de la S.A. Auvergne Habitat au titre de l’arriéré locatif,

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par M. [G] [S] à la somme mensuelle de 500 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.A. Auvergne Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’août 2024 et jusqu'à complète libération des lieux,

CONDAMNE M. [G] [S] à payer à la S.A. Auvergne Habitat la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 22 février 2024,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE la S.A. Auvergne Habitat du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.



Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection