Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 13 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 13 Janvier 2025




N° RC 23/05560







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




Société ACTION LOGEMENT SERVICES


ET : 

[M] [D]
[R] [H]




Débats à l'audience du 21 Novembre 2024




Le 

Copie executoire et copie à :
Maître Roger LEMONNIER 

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]



TENUE le 13 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Novembre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, substitué par Me par Me Cornu Sadania, substitué par Me Mauléon




D'une Part ;

ET :

Monsieur [M] [D], demeurant [Adresse 4]
non comparant

Monsieur [R] [H], demeurant [Adresse 4]
non comparant



D'autre Part ;





EXPOSE DU LITIGE


La SCI ATHENA a donné à bail à Monsieur [R] [H] et Monsieur [K] [D] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat signé électroniquement via Yousign par les parties le 20 mars 2020, pour un loyer mensuel de 724 €, provisions pour charges comprises.


La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements du locataire par acte distinct signé électroniquement en date du 12 mars 2020 dans le cadre du dispositif VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi).


A la suite de divers impayés de loyers, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 mai 2023 et a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023 pour, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

 - déclarer acquise la clause résolutoire ; à défaut, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur, 

- ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [H] et Monsieur [K] [D], devenus occupants sans droit ni titre et de tout autre occupant de leur chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,

- condamner solidairement Monsieur [R] [H] et Monsieur [K] [D] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5762.25 € €avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 mai 2023 sur la somme de 3 801.62 €, et pour le surplus à la date de l’assignation,

- condamner solidairement Monsieur [R] [H] et Monsieur [K] [D] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges jusqu'à la libération des lieux, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail,

- condamner solidairement Monsieur [R] [H] et Monsieur [K] [D] au paiement d'une somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- condamner in solidum Monsieur [R] [H] et Monsieur [K] [D] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Initialement appelé à l’audience du 21 mars 2024, le présent dossier a fait l’objet d’un renvoi la présente audience du 21 novembre 2024 pour permettre à Monsieur [O] [D] de préparer sa défense avec le concours de l’avocat de permanence et déposer une demande d’aide juridictionnelle.

En amont de la présente audience, Me [X] a fait savoir au Tribunal par mail du 1er août 2024 qu’elle n’intervient plus dans ce dossier, à défaut d’avoir des nouvelles de la part de Monsieur [D].

A l’audience du 21 novembre 2024, par la voix de son Conseil, ACTION LOGEMENT SERVICES
confirme s’en remettre à ses écritures, avec actualisation de la dette locative à la somme de 12 574.52 € au 13 novembre 2024.

Monsieur [R] [H] et Monsieur [K] [D], bien que régulièrement assignés par actes déposés à l’étude, ne sont ni présents ni représentés. 

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience. Monsieur [M] [D] est salarié de l’entreprise [Adresse 5] avec un salaire mensuel de 1250 € et Monsieur [R] [H] est salarié du restaurant Le Turon avec un salaire mensuel de 1800 €.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.




MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

L'article 2309 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6]-et-[Localité 7] par voie électronique le 28 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

 Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 mai 2023, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions en vigueur de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer (antérieure au 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi sus-citée du 27 juillet 2023), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 

Le bail conclu le 20 mars 2020 contient une clause résolutoire. 

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mai 2023 pour la somme en principal de 3 801.62 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juillet 2023. 
Il sera donc constaté que Monsieur [R] [H] et Monsieur [M] [D] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3], et d’ordonner leur expulsion, à défaut de départ volontaire des lieux loués.


Sur le montant de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un extrait de compte locataire arrêté au13 novembre 2024 mentionnant un solde débiteur locataire de 12 574.52 € hors dépens.

En s'abstenant de comparaître, Monsieur [R] [H] et Monsieur [M] [D] s'interdisent de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

En conséquence, Monsieur [R] [H] et Monsieur [M] [D] seront condamnés solidairement à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, la somme de 12 574.52 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, aucune demande de délais n’est formulée à l’audience. Le montant de la dette, supérieur à 
10 000 € ainsi que l’absence de paiement des loyers depuis plusieurs mois ou par des versements très inférieurs au montant du loyer attendu ne permettent pas l’octroi de délais d’office. 

Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [R] [H] et Monsieur [M] [D] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 25 juillet 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur. Ils seront solidairement condamnés à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [H] et Monsieur [M] [D], parties perdantes, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assingation, de la notification à la CCAPEX ainsi que la notfication de l’assignation à la Préfecture.

Compte tenu de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le bailleur sera débouté de sa demande. 

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au 25 juillet 2023 ; 

Constate que Monsieur [R] [H] et Monsieur [M] [D] sont depuis cette date occupants sans droit ni titre du logement loué situé [Adresse 3] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [R] [H] et Monsieur [M] [D] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [R] [H] et Monsieur [M] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 s. et R. 433-1 s. du Code des procédures civiles d’exécution ; 

Fixe l’indemnité d’occupation due solidairement par Monsieur [R] [H] et Monsieur [M] [D] à compter de la résiliation du bail au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi ;

Condamne solidairement Monsieur [R] [H] et Monsieur [M] [D] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12 574.52 € (DOUZE MILLE CINQ CENT SOIXANTE QUATORZE EUROS, CINQUANTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;


Déboute la Société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [R] [H] et Monsieur [M] [D] aux entiers dépens de la présente procédure ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Dit qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé à [Localité 8] le 13 janvier deux mille vingt cinq, signé par la juge et la greffière sus mentionnées.




La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,