Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 22 janvier 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 22 JANVIER 2025



N° 2025 / 009



N° RG 21/13700



N° Portalis DBVB-V-B7F-BIEKS





[P] [H] épouse [M]



[W] [G]





C/



Syndicat principal des copropriétaires LE JEU DE L A BEAUME



Syndicat secondaire des copropriétaires LE JEU DE LA BEAUME





S.A.R.L. AGENCE DU GOLF













Copie exécutoire délivrée le :







à :



Me Sandra JUSTON



Me Agnès ERMENEUX



Me Joseph MAGNAN 



Me Charles TOLLINCHI



Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 08 Septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/05819.



APPELANTS



Madame [P] [H] épouse [M] 

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Thibault POZZO DI BORGO, membre de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE



Monsieur [W] [G]

né le 27 Octobre 1945 à [Localité 9] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Tanguy CARA, membre de la SELARL CABINET CARA, avocat au barreau de GRASSE



INTIMEES



Syndicat principal des copropriétaires LE JEU DE L A BEAUME sis à [Adresse 8]

représenté par son syndic en exercice, la SARL AGENCE DU GOLF à l'enseigne CHANCEL IMMOBILIER, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 5]



représentée par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me David JACQUEMIN, membre de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE



Syndicat secondaire des copropriétaires LE JEU DE LA BEAUME sis à [Adresse 7] 

représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE DU GOLF à l'enseigne CHANCEL IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 3], elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié

désistement partiel à son égard de la part de M. [W] [G], appelant (mais pas de Mme [M], appelante) par ordonnance d'incident en date du 06 septembre 2022



représentée par Me Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE











S.A.R.L. AGENCE DU GOLF

exerçant sous l'enseigne CHANCEL IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]



représentée par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE





*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 05 Novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Mélissa NAIR.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2025.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2025, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



* * *



M. [W] [G] est copropriétaire, titulaire des lots 28 et 70, au sein de la copropriété LE JEU DE LA BEAUME sise à [Localité 6] ( 06 ).



Par assignation du 17 décembre 2019, M. [G] a fait citer le syndicat des copropriétaires ( SDC ) de la copropriété LE JEU DE LA BEAUME, Mme [P] [M] et la SARL AGENCE DU GOLF exerçant sous l'enseigne CHANCEL IMMOBILIER devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE pour obtenir la condamnation de Mme [M] à remettre son fonds en état sous astreinte en raison de constructions irrégulières, pour obtenir la condamnation du SDC et du syndic en raison de leur inertie fautive et l'allocation de dommages-intérêts et indemnités pour frais irrépétibles.



Par jugement rendu le 8 septembre 2021, le Tribunal Judiciaire de GRASSE a dit que l'ensemble immobilier était composé d'un syndicat principal et d'un syndicat secondaire, dit que l'intervention volontaire du syndicat principal est recevable, déclaré irrecevable l'action initiée contre le syndicat des copropriétaires ( SDC ) de la copropriété LE JEU DE LA BEAUME, ordonné la destruction de la terrasse côté ouest, partie commune à jouissance exclusive constituée d'une dalle en béton recouverte d'un carrelage sous astreinte de 60 € par jour de retard, débouté Mme [M] de sa demande en dommages-intérêts, débouté M. [G] de ses autres prétentions et au paiement de frais irrépétibles et partagé les dépens entre celui-ci et Mme [M].



Par déclaration au greffe en date du 27 septembre 2021, M. [W] [G] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris, de juger que son action n'est pas mal dirigée du fait de l'inexistence d'un syndicat secondaire, de dire que les constructions illicites de Mme [M] et de son prédécesseur constituent une accaparation illicite de parties communes à usage privatif, qu'elles doivent être détruites, qu'il y a lieu à remise en état sous astreinte de 200 € par jour de retard, que le syndicat des copropriétaires et la société AGENCE DU GOLF exerçant sous l'enseigne CHANCEL IMMOBILIER ont engagé leur responsabilité et ont ' commis une inertie fautive '.

Qu'il réclame la condamnation solidaire de Mme [M], du syndicat des copropriétaires LE JEU DE LA BEAUME et de la société AGENCE DU GOLF exerçant sous l'enseigne CHANCEL IMMOBILIER à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts et sollicite l'allocation de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et leur condamnation aux dépens d'appel.



A l'appui de son recours, il fait valoir :

 - qu'il a été considéré à tort que l'exclusion du lot n° 23 en copropriété le plaçait en syndicat secondaire.

 - que le syndicat secondaire est inexistant.

 - que les constructions de Mme [M] sont illicites et doivent être démolies.

 - qu'il y a lieu à dommages-intérêts.



Mme [P] [H] épouse [M] conclut à la réformation du jugement déféré en ce qu'elle l'a déboutée de sa fin de non recevoir tirée de la prescription, ordonné la destruction de la terrasse côté ouest sous astreinte et débouté de sa demande en paiement de la somme de 10 000 € pour procédure abusive. Elle demande à la Cour de déclarer l'action de M. [G] irrecevable comme prescrite, de le débouter de sa demande de remise en état et réclame la condamnation de M. [G] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, concluant à la confirmation du jugement en ce qu'il a dit que l'ensemble immobilier LE JEU DE LA BEAUME était composé d'un syndicat principal et d'un syndicat secondaire, que l'action engagée à l'encontre du syndicat des copropriétaires du JEU DE LA BEAUME était irrecevable comme initiée à l'égard d'un syndicat inexistant et en ce qu'il a débouté M. [G] de ses demandes au titre de la destruction de l'abri de jardin et des volets électriques . 

Elle sollicite l'allocation de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



Elle soutient :

 - que l'action de M. [G] est irrecevable.

 - qu'en effet il existe un syndicat principal et un syndicat secondaire qui sont deux entités distinctes.

 - qu'il n'a plus d'intérêt à agir n'étant plus copropriétaire depuis le 30 août 2021.

 - que sa responsabilité ne peut être recherchée car la dalle et l'abri de jardin ont été construits il y a plus de 30 ans.

 - qu'ils existaient déjà au moment de son acquisition au mois de juin 2010.

 - qu'elle a procédé à l'installation des volets électriques avec l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2014, M. [G] ayant voté pour.

 - que la terrasse côté ouest est en réalité une voie d'accès cimentée dont l'installation a été régularisée par les assemblées générales du syndicat principal et du syndicat secondaire en date du 22 décembre 2021.

 - que la destruction de l'auvent côté nord est une demande nouvelle en appel.

 - qu'il n'y a donc pas lieu à démolition des ouvrages.



Le SDC principal de la copropriété LE JEU DE LA BEAUME et la SARL AGENCE DU GOLF exerçant sous l'enseigne CHANCEL IMMOBILIER concluent à la confirmation du jugement attaqué estimant irrecevables les actions engagées par M. [G]. Subsidiairement ils réclament son débouté.

Il sollicite l'allocation de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



Ils font observer :

 - que l'action est tardivement et mal dirigée.

 - que sa demande est irrecevable.

 - que l'appelant a vendu ses lots de copropriété le 30 août 2021 et n'a donc plus qualité pour agir.

 - que l'existence d'un syndicat secondaire a été déjà reconnue.



Le SDC secondaire de la copropriété LE JEU DE LA BEAUME conclut à la confirmation du jugement entrepris et à l'irrecevabilité de l'action engagée par M. [G]. Subsidiairement il réclame son débouté.







Il sollicite l'allocation de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



Il soutient :

 - que l'action n'a pas été engagée contre le syndicat secondaire.

 - qu'en toute hypothèse elle est prescrite.

 - que M. [G] n'a plus qualité pour agir depuis la vente de ses lots.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2024.







MOTIFS DE LA DECISION





Attendu qu'il est constant que M. [G] a fait assigner en responsabilité le syndicat des copropriétaires ( SDC ) de la copropriété LE JEU DE LA BEAUME de façon indifférencié sans préciser s'il s'agissait du syndicat principal ou du syndicat secondaire;



Attendu qu'il a été décidé par jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE du 7 juin 2010 devenu définitif qu'il existait au sein de la copropriété dénommée LE JEU DE LA BEAUME à BIOT un syndicat principal et un syndicat secondaire;



Attendu qu'il ressort des éléments du dossier que le syndicat des copropriétaires secondaire de la copropriété LE JEU DE LA BEAUME n'a pas été visé dans l'assignation;

Qu'ainsi le Tribunal Judiciaire de GRASSE a justement décidé que l'action en justice formée par M. [W] [G] par assignation du 17 décembre 2019 à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété du JEU DE LA BEAUME était irrecevable comme n'ayant pas été dirigée contre le syndicat SECONDAIRE de la copropriété du JEU DE LA BEAUME mais initiée à l'encontre d'un syndicat inexistant;



Attendu que le Tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires PRINCIPAL de la copropriété du JEU DE LA BEAUME auquel il est réclamé la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts pour son inertie fautive a intérêt à agir et c'est à bon droit que son intervention volontaire a été déclarée recevable;



Attendu que s'agissant des construtions édifiées par Mme [P] [H] épouse [M] ou par ses prédécesseurs, il est constant que celle-ci a acquis par acte notarié du 10 juin 2010 le lot n° 16 en l'état;

Que la terrasse faite en dalles et l'abri de jardin existaient déjà, la mention d'une terrasse figurant d'ailleurs dans son titre de propriété;

Qu'elle justifie d'ailleurs par des attestations de son vendeur, de l'agence immobilière ayant présenté le bien et de voisins installés de longue date, que ces édifices étaient déjà construits en 1994;

Que Mme [H] épouse [M] n'a en réalité que procédé à l'embellissement de la terrasse côté ouest qui n'est en réalité qu'une simple voie d'accès piétonne longeant la façade de sa villa en posant par dessus un carrelage lors de la reprise de l'étanchéité, cette circonstances n'ayant pas pour effet de faire courir un nouveau délai de prescription;

Que d'ailleurs Mme [H] épouse [M] a obtenu la régularisation de cet aménagement lors des assemblées générales du syndicat principal des copropriétaires de la copropriété du JEU DE LA BEAUME ( résolution n° 15 ) et du syndicat secondaire des copropriétaires de la copropriété du JEU DE LA BEAUME ( résolution n° 11 ) qui se sont tenues le 22 décembre 2021;

Qu'au stade de l'appel M. [G] a maintenu ses demandes évoquant des violations au règlement de copropriété;

Que le remplacement des volets par des stores électriques a été effectué par Mme [H] épouse [M] avec l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2014, M. [G] ayant d'ailleurs favorablement voté à cette occasion pour cette modification;

Que s'agissant de l'abri de jardin, il apparaît que Mme [P] [H] épouse [M] a effectivement déposé en mairie, le 12 juin 2018, une déclaration préalable de travaux qui a fait l'objet d'un avis favorable de l'architecte des Bâtiments de France en date du 27 juin 2018 et que lors de l'assemblée générale du 3 novembre 2020, elle a obtenu la ratification de cette construction dans sa résolution n° 12;





Qu'à propos de l'auvent situé au nord, cette demande, nouvelle en appel pour n'avoir pas été formulée en première instance est irrecevable;

Qu'il n' y a donc pas lieu en l'état de ces éléments d'ordonner la remise en état des lieux et la démolition des ouvrages litigieux sollicitée par M. [G];



Attendu que c'est donc à bon droit que le premier juge a écarté les demandes présentées par M. [W] [G] à l'encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic;

Qu'il a cependant ordonné à tort la démolition sous astreinte de diverses constructions édifiées sur les parties communes à usage privatif par Mme [P] [H] épouse [M] ou par ses prédécesseurs qui ont été régularisées par des résolutions régulièrement prises par l'assemblée générale des copropriétaires;

Que Mme [P] [H] épouse [M] a indiscutablement subi un préjudice du fait de la procédure engagée abusivement contre elle alors que ses droits avaient été reconnus et qu'il y a lieu, en réparation de cette faute civile commise par l'appelant, de condamner celui-ci à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts;

Qu'il y a lieu en conséquence de réformer sur ces points ainsi que sur les dépens, qui n'ont pas lieu d'être partagés par moitié entre Mme [M] et M. [G] mais supportés intégralement par celui-ci le jugement rendu le 8 septembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE et de le confirmer en toutes ses autres dispositions ;



Attendu qu'il sera alloué au syndicat des copropriétaires secondaire du JEU DE LA BEAUME, au syndicat des copropriétaires principal du JEU DE LA BEAUME et à Mme [P] [H] épouse [M], qui ont dû mettre avocat à la barre pour assurer leur représentation en justice, à chacun, la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; 



Attendu que M. [W] [G], qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel;







PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,





REFORME le jugement rendu le 8 septembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en ce qu'il ordonné à tort la démolition sous astreinte de diverses constructions édifiées sur les parties communes à usage privatif par Mme [P] [H] épouse [M] ou par ses prédécesseurs, en ce qu'il a débouté Mme [P] [H] épouse [M] de sa demande en dommages-intérêts dirigée contre M. [G] et en ce qu'il a partagé les dépens de première instance par moitié entre Mme [P] [H] épouse [M] et M. [G];





LE CONFIRME en toutes ses autres dispositions;





Statuant à nouveau et y ajoutant,





DEBOUTE M. [W] [G] de ses demandes de remise en état et de démolition sous astreinte de diverses constructions et aménagements édifiées sur les parties communes à usage privatif par Mme [P] [H] épouse [M] ou par ses prédécesseurs;





CONDAMNE M. [W] [G] à payer à Mme [P] [H] épouse [M] la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive;





DIT n'y avoir lieu à partager les dépens de première instance par moitié entre Mme [P] [H] épouse [M] et M. [G] ;







CONDAMNE M. [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire du JEU DE LA BEAUME, au syndicat des copropriétaires principal du JEU DE LA BEAUME et à Mme [P] [H] épouse [M], à chacun, la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile;





LE CONDAMNE aux dépens de première instance et d'appel. 





LA GREFFIERE LE PRESIDENT