Cour d'Appel · 1ère Chambre — 21 janvier 2025

COUR D'APPEL

DE [Localité 15]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 21 janvier 2025

N° RG 23/00376 - N° Portalis DBVU-V-B7H-F623

-PV- Arrêt n° 



[C] [B] / E.P.I.C. [Localité 14] HABITAT OPH



Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 14], décision attaquée en date du 04 Janvier 2023, enregistrée sous le n° 22/1024



Arrêt rendu le MARDI VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

Mme Laurence BEDOS, Conseiller

Mme Clémence CIROTTE,



En présence de :

Mme Christine VIAL, greffier, lors de l'appel des causes et Mme Marlène BERTHET, greffier lors du prononcé



ENTRE :



Mme [C] [B]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Maître Maryline DIAT, avocat au barreau de MONTLUCON

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002025 du 17/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 10])



APPELANTE



ET :



E.P.I.C. [Localité 14] HABITAT OPH

[Adresse 8] 

[Adresse 11]

[Localité 2]

Représenté par Maître Bernard SOUTHON de la SCP SOUTHON BERNARD ET AMET-DUSSAP ANNE, avocat au barreau de MONTLUCON

Timbre fiscal acquitté



INTIMEE



DÉBATS : 



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 novembre 2024, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur.



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 21 janvier 2025 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSÉ DU LITIGE :



Par contrat du 23 août 2021, l'établissement public local à caractère industriel et commercial [Localité 14] HABITAT-OPH (ETABLISSEMENT [Localité 14] HABITAT-OPH) a donné à bail à Mme [C] [B] un logement T4 de 86 m², entrée G, porte 47 dépendant d'un immeuble situé [Adresse 7] [Localité 12] [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel révisable de 350,94 € outre une provision sur charges. Ce contrat de location stipulait une clause résolutoire en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges ou du dépôt de garantie. Mme [B] n'a jamais rien réglé au titre de sa quote-part restant due sur ce loyer après déduction de l'Aide personnalisée au logement (APL). Cette dernière a refusé de retirer le courrier que son bailleur lui adressait par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 15 février 2022 lui demandant de régler une dette de loyers qui s'élevait alors à 893,95 €. Par ailleurs, elle n'a pas davantage réglé le dépôt de garantie de 350,94 €. 



Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2022, l'ETABLISSEMENT [Localité 14] HABITAT-OPH a dès lors signifié à Mme [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire de ce bail afin d'obtenir paiement des sommes dues au titre des loyers et des charges à hauteur d'un montant total de 1.443,86 € en principal.



Ce commandement de payer étant demeuré sans effet, l'ETABLISSEMENT MONTLUCON HABITAT-OPH a assigné le 1er septembre 2022 Mme [B] devant le tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d'obtenir d'obtenir notamment la constatation de la résiliation de ce bail et l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef des lieux précédemment loués ainsi que le paiement notamment d'arriérés de loyers et de charges.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 septembre 2022, la procédure a été dénoncée au Préfet de l'[Localité 9]. Par courrier du bailleur du 18 mars 2022, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) de l'[Localité 9] a été avisée de cette situation d'impayés locatifs. La locataire ne s'étant pas présentée aux rendez-vous proposés pour y procéder, l'enquête sociale n'a pu être réalisée.



C'est dans ces conditions que le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montluçon a, suivant un jugement n° RG-22/01024 rendu de manière réputée contradictoire le 4 janvier 2023, a :

- constaté la résiliation du bail conclu entre l'ETABLISSEMENT [Localité 14] HABITAT-OPH et Mme [B] concernant le logement situé [Adresse 6] [Localité 12] [Adresse 1]), à compter du 17 mai 2022 ;

- dit qu'à défaut pour Mme [B] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signi'cation d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur ;

- condamné Mme [B] à payer à l'ETABLISSEMENT [Localité 14] HABITAT-OPH la somme de 2.984,87 € au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et dépôt de garantie arrêtés au 9 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2022 sur la somme de 1.443,86 € et à compter du jugement pour le surplus ;



- condamné Mme [B] à payer à l'ETABLISSEMENT [Localité 14] HABITAT-OPH une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d'occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 17 mai 2022, et jusqu'à la date d'arrêté du dernier décompte, soit le 9 novembre 2022, sont intégrées dans la somme de 2.984.87 € allouée au bailleur par le jugement, ces indemnités d'occupation devant par ailleurs porter intérêts légaux à compter du jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

- dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

- dit que l'ETABLISSEMENT [Localité 14] HABITAT-OPH sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

- dit que l'ETABLISSEMENT [Localité 14] HABITAT-OPH sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;

- rejeté tous les autres chefs de demande ; 

- condamné Mme [B] aux dépens de l'instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

- dit que la présente décision sera notifiée par le Secrétariat-greffe du tribunal au Préfet de l'Allier, représentant de l'Etat dans le département, par application de l'article R.412-2 du code des procédures-civiles d'exécution ;

- rappelé que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.



Par déclaration formalisée par le RPVA le 1er mars 2023, le conseil de Mme [B] a interjeté appel du jugement susmentionné. L'effet dévolutif de cet appel y est ainsi libellé :



« Objet/Portée de l'appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués : 1er chef de jugement critiqué : en ce qu'il a constaté la résiliation du bail conclu entre l'établissement [Localité 14] HABITAT OPH et Madame [B] [C] concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 13] ce à compter du 17 mai 2022; 2ème chef de jugement critiqué : en ce qu'il a dit qu'à défaut pour Mme [C] [B] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur; 3ème chef de jugement critiqué : en ce qu'il a condamné Madame [C] [B] à payer à l'établissement [Localité 14] HABITAT OPH la somme de 2 984.87 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et dépôt de garantie arrêtés au 9 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2022 sur la somme de 1 443.86 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; 4ème chef de jugement critiqué : en ce qu'il a condamné Mme [C] [B] à payer à l'établissement [Localité 14] HABITAT OPH une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d'occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 17 mai 2022, et jusqu'à la date d'arrêté du dernier décompte, soit le 9 novembre 2022, sont intégrées dans la somme de 2 984.87 euros allouée au bailleur par le présent jugement ; ces indemnités d'occupation porteront intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir; 5ème chef de jugement critiqué : en ce qu'il a dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ; 6ème chef de jugement critiqué : en ce qu'il a dit que l'établissement [Localité 14] HABITAT OPH sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles, 7ème chef de jugement critiqué : en ce qu'il a dit que l'établissement [Localité 14] HABITAT OPH sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de loi de 1989. 8ème chef de jugement critiqué : en ce qu'il rejette tous les autres chefs de demande ; 9ème chef de jugement critiqué : en ce qu'il a condamné Madame [C] [B] aux dépens de l'instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ; 10ème chef de jugement critiqué : en ce qu'il a rappelé que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire. »



' Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 25 mai 2023, Mme [C] [B] a demandé de :


au visa de l'article 1343-5 du Code civil ;

autoriser Mme [B] à se libérer de sa dette à l'égard de l'ETABLISSEMENT [Localité 14] HABITAT-OPH en 23 mensualités de 30,00€, le solde restant dû à la 24ème échéance ;

débouter l'ETABLISSEMENT [Localité 14] HABITAT-OPH de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

juger que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.




' Par dernières conclusions d'intimé notifiées par le RPVA le 25 août 2023, l'ETABLISSEMENT [Localité 14] HABITAT-OPH a demandé de :


confirmer le jugement rendu le 04/01/2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montluçon ; 

déclarer Mme [B] irrecevable et mal fondée en son appel ; 

débouter Mme [B] de l'intégralité de ses moyens et prétentions ; 

condamner Mme [B] :


à payer à l'ETABLISSEMENT [Localité 14] HABITAT-OPH une indemnité de 2.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

aux entiers dépens de l'instance.





Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l'appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.



Par ordonnance rendue le 5 septembre 2024, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l'audience civile en conseiller-rapporteur du 14 novembre 2024 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 21 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Il convient préalablement de constater que Mme [B], qui indique dans ses conclusions d'appelant avoir quitté le logement litigieux le 26 mars 2023, se borne dans ses conclusions d'appelant à demander à titre principal un délai de paiement afin d'apurer son arriéré locatif.



Sa déclaration d'appel devient en conséquence sans objet en ce qu'elle a intégré les chefs de décision de première instance se rapportant à la constatation de la résiliation du bail d'habitation, à l'obligation, le cas échéant sous contrainte d'expulsion par la force publique, de quitter les lieux précédemment loués, aux condamnations pécuniaires concernant les arriérés de loyers avec indexations et les retards de charges ainsi que les indemnités d'occupation, au défaut de paiement, à la situation des biens meubles le cas échéant délaissés dans les lieux litigieux et à sa condamnation aux dépens de première instance.



De son côté, l'ETABLISSEMENT [Localité 14] HABITAT-OPH confirme que Mme [B] a effectivement quitté les lieux précédemment loués, en précisant toutefois que cette libération des lieux est intervenue dans le cadre d'une mesure d'expulsion réalisée le 11 juillet 2023 avec le concours d'un huissier de justice.



Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la condamnation au paiement du dépôt de garantie qui n'a plus lieu d'être du fait du départ de Mme [B] des lieux précédemment loués.



Il résulte notamment des dispositions de l'article 1343-5 du Code civil que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. / (') / La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. » 



En l'occurrence, Mme [B] fait état à l'appui de sa demande de délai de paiement d'un contrat de travail à temps partiel à durée indéterminée du 11 mai 2023 lui procurant une rémunération mensualisée d'un montant brut de 1.382,40 € sans pour autant fournir de précisions sur le montant de son revenu mensuel net et en s'abstenant de toutes communications de pièces justificatives au sujet de ses charges postérieurement à la date du 26 mars 2023 de son départ des lieux précédemment loués. Elle ne formule par ailleurs aucune indication chiffrée au sujet de l'ensemble de ses charges. Faute de pouvoir exercer utilement une quelconque appréciation sur l'état de ses ressources et de ses charges au regard de ses obligations résultant des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre en première instance, sa demande de délai de paiement sera en conséquence rejetée.



Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de l'ETABLISSEMENT [Localité 14] HABITAT-OPH les frais irrépétibles qu'il a été contraint d'engager à l'occasion de cette instance et qu'il convient d'arbitrer à la somme de 1.000,00 €.



Enfin, succombant à l'instance, Mme [B] en supportera les entiers dépens.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-22/01024 rendu le 4 janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montluçon, sauf en ce qui concerne la condamnation pécuniaire relative au dépôt de garantie, devenue sans objet.



Y ajoutant.



DÉBOUTE Mme [C] [B] de sa demande de délai de paiement.











CONDAMNE Mme [C] [B] à payer au profit de l'ETABLISSEMENT [Localité 14] HABITAT-OPH, une indemnité 1.000,00 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



DÉBOUTE l'ETABLISSEMENT [Localité 14] HABITAT-OPH du surplus de ses demandes.



CONDAMNE Mme [C] [B] aux entiers dépens de l'instance. 





Le greffier Le président