Cour d'Appel · 2ème Chambre — 16 janvier 2025

N° Minute : [Immatriculation 3]/025 







COUR D'APPEL de CHAMBÉRY







2ème Chambre 



Arrêt du Jeudi 16 Janvier 2025 



N° RG 22/02101 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HEXO



Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 15 Septembre 2022, RG 18/01955



Appelants



M. [O] [N]

né le 08 Décembre 1966 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]



M. [Z] [N]

né le 28 Novembre 1964 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]



Représentés par la SELARL ALCYON, avocat au barreau de CHAMBERY



Intimées



S.A.R.L. CAP INVESTISSEMENTS - GROUPE LEROUSSEAU dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal 



Représentée par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON



E.U.R.L. IDEES CABINET CONSEIL dont le siège social est sis [Adresse 1] - prise en la personne de son représentant légal 

Représentée par la SELARL JUSTITIA, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SARL ANAÉ AVOCATS, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE



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COMPOSITION DE LA COUR :



Lors de l'audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 29 octobre 2024 par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, avec l'assistance de Madame Sylvie LAVAL, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport, 



Et lors du délibéré, par :



- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries



- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,



- Madame Elsa LAVERGNE, Conseillère, Secrétaire Générale,



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EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte authentique du 10 avril 2018, la société Cap Investissements a acquis un bâtiment situé à [Localité 6], appartenant à M. [O] [N] et M. [Z] [N] (les consorts [N]), pour le prix de 375 000 euros.



Ce bien est constitué d'une maison divisée en lots de copropriété. Préalablement à la vente, la société Idées cabinet conseil a établi le 31 juillet 2017 un certificat de superficie loi Carrez de chaque lot. Le lot n° 2, un local commercial à usage de bar-restaurant situé au rez-de-chaussée, est ainsi mesuré à 47,09 m².



A la suite d'un nouveau mesurage réalisé par la société Aravis Géo, à la demande de la société Cap Investissements, le lot n° 2 a été mesuré à 38,60 m², la différence provenant d'une véranda aménagée en extérieur, exclue du second mesurage.



La différence de superficie représentant plus du vingtième du lot n° 2, par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 avril 2018, la société Cap Investissements a mis en demeure la société Idées cabinet conseil de lui payer la somme de 13 368,80 euros correspondant à la diminution proportionnelle du prix résultant de l'erreur de superficie qui lui serait imputable. La société Idées cabinet conseil a répondu que cette demande devait être adressée aux vendeurs.



Par lettres recommandées avec accusé de réception du 31 juillet 2018, la société Cap Investissements a adressé à ses vendeurs une mise en demeure d'avoir à lui rembourser la somme de 16 368,80 euros.



En l'absence de solution amiable, par actes délivrés les 11 et 12 décembre 2018, la société Cap Investissements a fait assigner les consorts [N] devant le tribunal de grande instance de Chambéry en paiement de cette somme, ultérieurement actualisée à 18 028,52 euros, au titre de la diminution proportionnelle du prix à la moindre mesure.



Par acte délivré le 5 novembre 2020, les consorts [N] ont fait appeler en cause la société Idées cabinet conseil aux fins d'être relevés et garantis par elle de toute condamnation pouvant être prononcée à leur encontre.



Les deux affaires ont été jointes.



Les consorts [N] ont contesté toute erreur de mesurage, la véranda étant connue de l'acquéreur. Ils ont sollicité d'être garantis par la société Idées cabinet conseil.



Celle-ci s'est opposée à cette demande faute de préjudice subi par les consorts [N].



Par jugement contradictoire rendu le 15 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Chambéry a :


constaté que la superficie réelle du lot n° 2 acquis par acte authentique en date du 10 avril 2018 est de 38,60 m² et non pas de 47,09 m², soit une différence de 8,49 m² et une superficie réelle inférieure de plus d'un vingtième à la surface mentionnée dans l'acte de vente,

dit que la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure est d'un montant de 18 027 euros,

condamné in solidum les consorts [N] à verser à la société Cap Investissements la somme de 18 027 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2018,

rejeté la demande de condamnation solidaire de la société Cap Investissements contre la société Idées cabinet conseil,

condamné in solidum les consorts [N] à payer à la société Cap Investissements la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté les consorts [N] et la société Idées cabinet conseil de leur demande respective au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum les consorts [N] à supporter les dépens,

condamné la société Idées cabinet conseil à garantir les consorts [N] des condamnations qui précèdent à hauteur des frais irrépétibles, outre les entiers dépens,

ordonné l'exécution provisoire du jugement,

rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.




Par déclaration du 19 décembre 2022, les consorts [N] ont interjeté appel de ce jugement.



Par conclusions notifiées le 11 octobre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, les consorts [N] demandent en dernier lieu à la cour de :



Vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, 

Vu les articles 1231-1 et suivant du code civil, 

 


infirmer le jugement déféré,

constater à titre principal que les demandes de la société Cap Investissements sont totalement infondées, car ne correspondent à aucune réalité car la superficie achetée par la société Cap Investissements est rigoureusement celle du bâtiment, véranda comprise avec une valeur pondérée de 1 équivalent aux autres mètres carrés du bâtiments,

constater qu'une erreur dans l'acte notarié peut, en effet, être observée par l'absence de mention de l'existence de véranda,

constater que la superficie n'est pas impactée par cette erreur de mention,

en conséquence, débouter purement et simplement les demandes de diminution de prix, fondées sur l'article 46, qui ne doit s'appliquer que pour les situations où une superficie moindre est observée,




A titre subsidiaire, 


juger que la véranda, qui est exploitée par le bar-restaurant du rez-de-chaussée depuis 2003, était parfaitement connue de l'acheteur, existe de façon incontestable, et représente naturellement une valeur que le demandeur tente d'annuler par son argumentation et sa mauvaise foi,

si par extraordinaire et par impossible, la cour devait faire droit partiellement aux demandes de la société Cap Investissements, la cour retiendra que la société Cap Investissements devra payer une somme au titre de la valeur de la véranda et que la valeur de la véranda doit se calculer sur la base d'un coefficient de pondération de 1 soit égal à la somme du mètre carré déterminé sur place et fixé à 18 027 euros et jugera donc que les sommes se compenseront avec modification éventuelle de l'acte notarié,

A titre infiniment subsidiaire si la cour ne devait retenir qu'un coefficient de 0,8 alors la cour ne pourra diminuer le prix de vente que d'un maximum de 3 605,40 euros sur la base des calculs mentionnés dans les présentes écritures et sur la base des chiffres du tribunal ((18 027 coef de 0,8)-18 027),

juger si par extraordinaire les consorts [N] devaient être condamnés sur la base des éléments de la société Cap Investissements et en fonction des calculs de pondération, alors juger que la société Idées cabinet conseil devra relever et garantir les consorts [N] en totalité de toutes les condamnations éventuelles, car la faute du cabinet conseil est parfaitement établie, et en lien direct avec le préjudice qui sera déterminé,

juger, enfin, si la cour devait dire par impossible que la véranda n'a pas de valeur, que l'erreur du cabinet Idées cabinet conseil est en lien direct avec le préjudice financier des consorts [N] qui doit être réparé en condamnant le cabinet Idées cabinet conseil à verser une indemnisation qui ne pourra être inférieure à 18 000 euros,

juger que la société Cap Investissements et le cabinet Idées cabinet conseil seront condamnés à verser aux consorts [N] la somme 6 529,50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. 




Par conclusions notifiées le 15 juin 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la société Cap Investissements demande en dernier lieu à la cour de :



Vu l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 

Vu les articles 1616 et 1617 du code civil,

 


confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement déféré,


 

En conséquence,


débouter les époux [N] (sic) de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

débouter la société Idées cabinet conseil de l'ensemble de ses demandes subsidiaires et dirigées à l'encontre de la société Cap Investissements,


 

En tout état de cause :


condamner solidairement les consorts [N] à verser à la société Cap Investissements- Groupe Lerousseau la somme de 8 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les consorts [N] aux entiers dépens de la présente instance avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Clarisse Dormeval, avocat. 




Par conclusions notifiées le 15 juin 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la société Idées cabinet conseil demande en dernier lieu à la cour de :



Vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, 

Vu les articles 1240 et suivant du code civil, 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, 

 


recevoir la société Idées cabinet conseil en ses conclusions et la dire bien fondée,

confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [N] de leurs demandes en garantie à l'encontre de la société Idées cabinet conseil à défaut de justifier d'un préjudice indemnisable résultant de l'erreur de mesurage qui pourrait lui être imputée,

infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :


« constate que la superficie réelle du lot n° 2 acquis par acte authentique en date du 10 avril 2018 est de 38,60 m² et non pas de 47,09 m², soit une différence de 8,49 m² et une superficie réelle inférieure de plus d'un vingtième à la surface mentionnée dans l'acte de vente,

dit que la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure est d'un montant de 18 027 euros », 


statuant à nouveau, juger principalement n'y avoir lieu a diminution du prix et subsidiairement limiter la réfaction à la somme de 8 206,22 euros,

condamner in solidum les consorts [N] et la société Cap Investissements à payer à la société Idées cabinet conseil la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 




L'affaire a été clôturée à la date du 2 septembre 2024 et renvoyée à l'audience du 29 octobre 2024, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 16 janvier 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION



1. Sur la réduction proportionnelle du prix de vente :



Les consorts [N] font grief au jugement d'avoir appliqué une réduction proportionnelle sur le prix de vente du lot n° 2 alors, selon eux, que la véranda existe, qu'elle a bien une valeur et doit être incluse dans le prix. Subsidiairement, ils sollicitent la condamnation de l'acquéreur à leur payer la valeur de la véranda et de compenser cette condamnation avec la réduction du prix et de faire rectifier l'acte notarié pour y inclure cette véranda.



La société Cap Investissements soutient que la véranda, qui ne fait pas partie du lot n° 2 puisque aménagée sur le domaine public, ne peut pas être incluse dans la superficie Carrez ni être mentionnée comme vendue sur l'acte authentique.



Sur ce, la cour,



En application des alinéas 1, 7 et 8 de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.



Ces dispositions sont d'ordre public.



En l'espèce, il n'est pas contesté que la superficie du lot n° 2 qui figure dans l'acte de vente et le mesurage loi Carrez établi à cet effet, pour 47,09 m², est supérieure de plus d'un vingtième à la superficie réelle de ce lot, laquelle est en réalité de 38,60 m².



Il convient de souligner que la véranda qui est à l'origine de cette différence, a été incluse à tort dans le mesurage initial puisque, implantée à l'extérieur du bâtiment, elle est sur le domaine public, donc hors des parties privatives et des parties communes de l'immeuble (pièce n° 9 de la société Cap Investissements).



Les consorts [N] ne pouvaient vendre une superficie dont ils n'étaient pas propriétaires. La cour note que les parties ne précisent pas qui est le titulaire de l'autorisation d'occupation du domaine public, droit d'occupation temporaire et précaire. Il est très probable que cette autorisation ait été délivrée à l'exploitant et non aux vendeurs. Ainsi aucune valorisation de la véranda ne peut être prise en compte, même par pondération, celle-ci n'ayant en tout état de cause aucune incidence sur le déficit de superficie du lot n° 2.



La différence de superficie vendue est parfaitement objective et c'est en vain que les consorts [N] prétendent, sans invoquer le moindre fondement juridique, obtenir en tout état de cause le prix de cette véranda. 



Aussi, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, qui a fait une exacte analyse des pièces produites, a retenu que l'action en réduction du prix est une action objective qui n'est pas subordonnée à la bonne foi de l'acheteur et qu'ainsi, la connaissance par l'acquéreur de l'existence de la véranda est indifférente à la solution du litige.



Concernant le montant de la réduction du prix à appliquer, c'est encore à juste titre que le tribunal a retenu que, le prix de vente ayant été ventilé par groupe de lots privatifs dans l'acte de vente, la diminution proportionnelle doit être calculée au regard de la superficie manquante et du prix du lot n° 2, calculé en fonction des superficies respectives des lots n° 2 et 3 dont le prix global a été fixé à 188 800 euros.



Aussi, le prix du lot n° 2 a été exactement calculé par le tribunal à 99 988 euros. Et la réduction du prix pour la superficie manquante a encore été justement fixée à 18 027 euros.



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné les consorts [N] à payer cette somme à la société Cap Investissements.



2. Sur la responsabilité de la société Idées cabinet conseil :



Les consorts [N] font grief au jugement déféré d'avoir retenu que la diminution du prix qu'ils doivent restituer à leur acquéreur n'est pas constitutive d'un préjudice dont ils peuvent réclamer réparation au géomètre qui a commis la faute à l'origine de la différence de surface, alors, selon eux, que la surface vendue n'est pas moindre mais aurait dû être présentée différemment dans l'acte en faisant expressément mention de la véranda. Ils soutiennent que la faute commise par la société Idées cabinet conseil est à l'origine de la diminution du prix.



La société Idées cabinet conseil soutient que les vendeurs n'ont subi aucun préjudice indemnisable du fait de l'erreur de mesurage, la réduction proportionnelle du prix ramenant le prix de vente au montant que les vendeurs auraient dû normalement percevoir.



Sur ce, la cour,



Il résulte des pièces produites aux débats que la société Idées cabinet conseil a pris en compte dans le mesurage de la superficie loi Carrez la surface de la véranda. Or elle ne pouvait ignorer que cette véranda ne faisait partie ni des parties privatives ni des parties communes de l'immeuble puisqu'elle est aménagée sur le domaine public. Compte tenu de sa qualité de professionnel du mesurage, cette erreur est manifestement fautive.



Pour autant, et faute pour les consorts [N] d'établir qu'ils auraient pu attribuer à leur profit une valeur quelconque à l'existence de cette véranda dont ils ne sont pas propriétaires, ni que le prix de vente aurait été identique à celui convenu dans l'acte même avec une superficie exacte des lots vendus, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que la diminution du prix ne constitue pas pour eux un préjudice indemnisable.



Toutefois, c'est encore à juste titre que le tribunal a retenu que la faute commise par la société Idées cabinet conseil est à l'origine de la procédure en diminution du prix, laquelle n'aurait pas eu lieu si le mesurage avait été correctement réalisé. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il l'a condamnée à garantir les consorts [N] des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens de première instance.



Cette garantie ne sera toutefois pas prononcée pour les frais exposés en appel, les appelants succombant en leur appel.



3. Sur les demandes accessoires :



MM. [N], qui succombent en leur appel, en supporteront les entiers dépens, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Clarisse Dormeval, avocat.



Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Cap Investissements la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner les consorts [N] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Il n'y a pas lieu de faire application de ces mêmes dispositions au profit de la société Idées cabinet conseil, ni des appelants qui succombent.



PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 15 septembre 2022,



Y ajoutant,



Déboute M. [Z] [N] et M. [O] [N] de l'ensemble de leurs demandes,



Condamne in solidum M. [Z] [N] et M. [O] [N] aux entiers dépens de l'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Clarisse Dormeval, avocat.



Condamne in solidum M. [Z] [N] et M. [O] [N] à payer à la société Cap Investissements la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel,



Déboute M. [Z] [N] et M. [O] [N], et la société Idées cabinet conseil de leurs demandes formées sur ce même fondement.



Ainsi prononcé publiquement le 16 janvier 2025 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière pour le prononcé.



La Greffière La Présidente









Copies : 16/01/2025 



la SELARL ALCYON



Me Clarisse DORMEVAL

+ GROSSE



la SELARL JUSTITIA