Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02523 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TDSO




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 03 Janvier 2025


E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

 
 
 
C/

[J] [D]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Janvier 2025

à [Localité 8] METROPOLE HABITAT 

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.


Après débats à l'audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Mme [F] [N] muni d’un pouvoir spécial



ET


DÉFENDEUR

M. [J] [D], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne






 








RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 juin 2017, l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [D] un appartement à usage d'habitation n°0205, situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 307,39 euros et une provision sur charges mensuelle de 112,40 euros.

Le 28 novembre 2023, l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [J] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L'EPIC [Localité 8] METROPOLE AVOCAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement en cas d’abandon des lieux, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 1.394,21 euros, ainsi que des échéances impayées postérieures s’il y a lieu,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, de la résiliation jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juin 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [F] [N], munie d'un pouvoir de représentation, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 429,86 euros, pour inclure les paiements et les mensualités jusqu'à celle d’octobre 2024 comprise. L'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT demande également l'octroi de délai de paiement suspensifs de la clause résolutoire de 143 euros par mois.

Monsieur [J] [D] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Monsieur [J] [D] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 143 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il précise qu’il vit avec sa compagne et son enfant de trois ans, que le ménage perçoit le RSA couple et n’a pas de charges particulières autre que celles de la vie courante.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION
 
I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.”

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 13 juin 2017 contient une clause résolutoire (article 9.1. La résiliation du contrat pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 669,78 euros a été signifié le 28 novembre 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Partie de cette dette est constituée de pénalités pour défaut de réponse à l’enquête biennale, à hauteur de 99,06 euros, et des échéances d’une assurance à hauteur de 89,37 euros. Dans la mesure où ces sommes ne sont pas mentionnées par l’article 24 au titre des dettes pouvant entraîner la résiliation de plein droit, le débiteur avait moins intérêt à les régler que ses loyers et charges, de sorte que l’ensemble des paiements ont été imputés en priorité sur ceux-ci et que ces sommes sont restées impayées à la date du commandement de payer. 

Ces sommes, non-mentionné par l’article 24 et par la clause résolutoire, ne doivent pas être prises en compte pour l’acquisition de la clause résolutoire. Aussi, il convient de vérifier si Monsieur [J] [D] s’est acquitté de la somme de 481,35 euros, correspondant à ses loyers et charges impayés, dans le délai de deux mois.

Monsieur [J] [D] a réglé 600 euros le 18 janvier 2024 et a ainsi régularisé les sommes pouvant faire jouer la clause résolutoire dans le délai de deux mois. 

Aussi, il convient de rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

L'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 7 novembre 2024 démontrant que Monsieur [J] [D] reste devoir la somme de 429,86 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise, incluant les pénalités d’enquête biennale et les frais d’assurance. 

Monsieur [J] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience. 

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 429,86 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience, des propositions de règlements formulées par les parties, des déclarations de Monsieur [J] [D] sur ses ressources et sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 5 mensualités de 70 euros chacune et d'une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, mensualités d’un montant plus réduit et plus adapté à ses ressources.. 

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Il convient de débouter l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2017 entre l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT et Monsieur [J] [D], d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] à verser à l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 429,86 euros (décompte arrêté au 7 novembre 2024, incluant une dernière facture d’octobre 2024) ;

AUTORISONS Monsieur [J] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 70 euros chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que si les délais accordés ne sont respectés et qu’une mensualité reste impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTONS l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,