Cour d'Appel · Chambre civile 1-5 — 17 octobre 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51C



Chambre civile 1-5



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 17 OCTOBRE 2024



N° RG 24/00656 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WKHG



AFFAIRE :



[U] [K]





C/

SA HLM IRP DE LA REGION PARISIENNE 











Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 06 Novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de VERSAILLES

N° RG : 1223000159



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 17.10.2024

à : 



Me Genusha WARAHENA LIYANAGE, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Monique TARDY, avocat au barreau de VERSAILLES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [U] [K]

née le 05 Juin 1993 à [Localité 5] (COTE D'IVOIRE) (99)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Genusha WARAHENA LIYANAGE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 257



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale)





APPELANTE

****************





SA HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE 

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



N° SIRET : 559 896 535

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 005807

Plaidant : Me Philippe MORRON, du barreau de Paris 





INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Septembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,



Greffière lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,









EXPOSE DU LITIGE



En vertu d'un bail d'habitation en date du 9 avril 2019, la société Interprofessionelle de la Région Parisienne, SA d'HLM, ( la société IRP) a donné en location à M. [E] [H] [O] et Mme [U] [K] un appartement situé [Adresse 1] (Yvelines), moyennant un loyer de 789,60 euros, outre 129,79 euros de charges.



Des loyers sont demeurés impayés.



Par acte du 15 juin 2022, la société a fait délivrer à M. [O] et Mme [K] un commandement de payer la somme de 2 836,64 euros, visant la clause résolutoire. 



Le commandement de payer est resté infructueux.



Par acte de commissaire de justice délivré le 12 juin 2023, la société HLM IRP a fait assigner en référé Mme [K] et M. [O] aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, leur expulsion, la mise sous séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, leur condamnation provisionnelle au paiement de la somme de 1 648,13 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges échus impayés et d'une indemnité d'occupation égale au loyer courant majorée de 10% jusqu'à la reprise des lieux.



Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 6 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a : 

- renvoyé les parties à se pourvoir au principal, mais d'ores et déjà, vu l'urgence,

- constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire inscrite au bail à la date du 16 août 2022,

- ordonné l'expulsion de M. [O] et Mme [K] des lieux et de tous occupants de leur chef avec si besoin le recours à la force publique et d'un serrurier, 

- condamné par provision M. [O] et Mme [K] au paiement de la dette locative de 1 648,13 euros intérêts légaux à compter du 12 juin 2023 date de l'assignation, 

- condamné par provision M. [O] et Mme [K] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 16 août 2022 égale au montant du loyer en cous plus charges et ce jusqu'au départ effectif des lieux, 

- condamné M. [O] et Mme [K] au paiement de la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [O] et Mme [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, 

- dit qu'en application de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d'expulsion, 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit par provision, 

- dit que la décision sera notifiée au représentant de l'Etat dans le département (préfecture des Yvelines). 



Par déclaration reçue au greffe le 30 janvier 2024, Mme [K] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a dit que la décision sera notifiée au représentant de l'Etat dans le département. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 2 septembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [K] demande à la cour, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de : 

'- infirmer l'ordonnance rendue le 6 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il a : 

- renvoyé les parties à se pourvoir au principal, 

- constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire inscrite au bail à la date du 16 août 2022, 

- ordonné l'expulsion de M. [E] [H] [O] et Mme [U] [K] des lieux et de tous occupants de son chef avec si besoin le recours à la force publique et d'un serrurier, 

- condamné par provision M. [E] [H] [O] et Mme [U] [K] au paiement de la dette locative de 1 648,13 euros intérêts légaux à compter du 12 juin 2023 date de l'assignation, 

- condamné par provision Monsieur [E] [H] [O] et Madame [U] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 16 août 2022 égale au montant du loyer en cours plus charges et ce jusqu'au départ effectif des lieux, 

- condamné M. [E] [H] [O] et Mme [U] [K] au paiement de la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [E] [H] [O] et Mme [U] [K] aux dépens, ce compris le coût du commandement de payer et l'assignation, 

- dit qu'en application de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci a désigné et qu'à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d'expulsion ; 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit par provision. 

statuant à nouveau : 

- autoriser Mme [K] à s'acquitter de la dette locative sur 36 mois ; 

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; 

en tout état de cause 

- débouter la société Interprofessionnelle de la Region Parisienne de toutes ses demandes, plus amples ou contraires, 

- déclarer que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens.'



Dans ses dernières conclusions déposées le 26 mars 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société IRP demande à la cour de : 

' - déclarer mal fondé l'appel de Mme [U] [K]. 

- rejeter sa demande de délai 

- confirmer en son entier l'ordonnance du 6 novembre 2023 rendue par le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Versailles 

y ajoutant, 

- condamner Mme [U] [K] à la somme de 500 euros supplémentaires à ceux octroyés en première instance. 

- la condamner aux entiers dépens de la présente procédure.'



L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [K] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire avec des délais de paiement de 36 mois. 



Elle expose que la dette avait diminué entre le jour de la délivrance du commandement de payer et celui de l'assignation introductive d'instance ; que les difficultés se sont accumulées après la perte de son emploi et ont perduré après le départ du domicile de M. [H] [O] ; qu'elle n'a pu s'expliquer sur sa situation et faire valoir ses droits lors de l'audience de première instance car elle attendait à l'extérieur de la salle avec son nourrisson.



Elle explique qu'elle élève seule ses trois enfants mineurs (nés en 2016, 2019 et 2022), dont la résidence habituelle est fixée à son domicile ; qu'ils sont scolarisés dans des établissements à proximité du domicile, de sorte que l'expulsion aurait des conséquences désastreuses tant sur l'aspect psychologique que scolaire. 



Elle indique être à ce jour employée par la banque Société Générale en contrat à durée déterminée, percevoir un salaire de 2 257,46 euros ainsi que des allocations de la CAF (592,01 euros au mois de janvier 2024). 



Elle fait valoir que sa situation ne permet pas d'obtenir une location chez un bailleur privé ; qu'elle a renouvelé le 5 février 2024 sa demande de logement social, qu'elle avait initiée en 2019 ; que lorsqu'elle obtiendra un contrat de travail durable, elle sollicitera le bénéfice du dispositif d'aide au logement par l'employeur pour son relogement. 



Elle souligne que suite à la délivrance d'un commandement de quitter les lieux le 11 décembre 2023, elle a saisi le juge de l'exécution de Versailles pour solliciter des délais.



Mme [K] soutient que si la quittance de loyers du mois de février 2024 indique que la dette locative s'élève à la somme de 5 361,10 euros (comprenant des frais de dossier à hauteur de 25 euros), elle a réalisé un virement de 1 000 euros le 4 mars puis un autre de 1 006,85 euros le 5 avril 2024 ; qu'elle a donc repris le paiement du loyer courant même si celui-ci est élevé. 



La société IRP, bailleresse intimée, sollicite la confirmation intégrale de l'ordonnance critiquée et indique s'opposer à tout délai et suspension rétroactive de la clause résolutoire. 



Elle relève que Mme [K] précise que son emploi est un contrat à durée déterminée ; que contrairement à ses affirmations, la dette n'a pas nettement diminué puisque au 4 mars 2024, elle s'élevait à la somme de 4 361,10 euros ; que depuis le 30 septembre 2023, elle n'a réglé en tout et pour tout que la somme de 1 000 euros. 



Elle rétorque que la somme de 25 euros correspond à la pénalité prévue par l'article L. 411-9 du code de la construction et de l'habitation pour frais de dossier et qu'elle est donc due. 



Sur ce, 



A titre liminaire il convient d'observer que l'ordonnance n'est pas critiquée par l'appelante en ce qu'elle a jugé sur l'acquisition de la clause résolutoire ainsi qu'en ses mesures subséquentes ; la bailleresse ne sollicite quant à elle pas davantage l'actualisation du montant de la provision. 



Seule est en litige la demande par Mme [K] d'octroi de délais de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire. 



L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. (...)



Le VII- de cet article indique quant à lui que : Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Au cas présent, il résulte du décompte produit la bailleresse qu'à la date du 4 mars 2024, Mme [K] a effectué un versement de 1 000 euros. Mme [K] justifie quant à elle avoir en outre versé le 5 avril suivant, une somme de 1 006,85 euros correspondant au loyer mensuel appelé, charges incluses. 



Dans ces conditions, il sera retenu que l'appelante a repris le versement du loyer courant. 



Par ailleurs, elle produit aux débats ses bulletins de salaire des mois de novembre, décembre 2023 et janvier 2024, faisant apparaître qu'elle a perçu respectivement les sommes de 2 978,86 euros, 2 047,68 euros et 1 745,84 euros et qu'elle n'est pas imposable. 



Elle justifie être mère de famille et avoir 3 enfants mineurs à charge et communique une attestation de la caisse d'allocations familiales qui lui a versé en février 2024 la somme de 592,01 euros. 



Mme [K] justifie en outre effectuer les démarches administratives afin notamment d'obtenir un logement social avec un loyer qui serait davantage adapté à ses revenus.



Il apparaît par ailleurs qu'elle bénéficie au titre de la présente instance de l'aide juridictionnelle totale et qu'elle a fait le nécessaire pour saisir le juge de l'exécution d'une demande d'octroi de délais pour quitter les lieux. 



La bonne foi de l'appelante est donc avérée et sa situation financière, bien que tendue, doit lui permettre de payer son loyer courant, outre une partie de l'arriéré locatif chaque mois. 



Dans ces conditions, il convient de lui octroyer un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette, telle que retenue par le premier juge, à savoir la somme de 1 648,13 euros (ce qui revient à la somme de 48 euros par mois) et par voie de conséquence, de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire pendant cette période.



La 36ème mensualité devra être ajustée en fonction du solde de l'arriéré locatif dû. 



Il sera rappelé que l'apurement de la dette vient en plus de la poursuivre du paiement des loyers et provision sur charges courants.



Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont donc suspendus. En application des dispositions sus-rappelées, en cas de remboursement intégral par Mme [K] de sa dette, en plus de la reprise du paiement du loyer et des charges courants, la résiliation du bail sera considérée comme n'ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties.



A l'inverse, à défaut de paiement du loyer et des charges courants ou d'une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié.



Sur les demandes accessoires :



Mme [K], gagnant son procès uniquement en ce qu'il est fait droit à sa demande de délais de grâce et de suspension du jeu de la clause résolutoire, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Au vu de la situation respective des parties et du sens de la présente décision il sera dit que les parties conserveront chacune la part des dépens par elles exposés en appel et la société IRP sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,



Ajoutant à l'ordonnance du 6 novembre 2023, 



Autorise Mme [U] [K] à se libérer de sa dette en 36 mensualités de 48 euros, la 36 ème mensualité devant être ajustée en fonction du solde de la dette, en principal, intérêts et frais,



Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des charges courants et en même temps qu'eux et ce, à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision,



Dit que les effets du constant de l'acquisition de la clause résolutoire sont suspendus pendant l'exécution des délais de paiement,



Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n'avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties,



Dit qu'au contraire, à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à son terme exact le bail se retrouvera automatiquement résilié et les dispositions de l'ordonnance du 6 novembre 2023 retrouveront leur plein effet, 



Dit que chaque partie conservera la charge des dépens d'appel par elle exposés,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel.



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



La Greffière La Président