Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 17 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AVANT DIRE DROIT

(réouverture des débats)

DU 17 OCTOBRE 2024

ph

N° 2024/ 331









Rôle N° RG 21/08950 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHUPL







[R] [N]

[U] [N]





C/



[S] [C] ÉPOUSE [B] épouse [B]

[G] [B]

[W] [O]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :





Me Véronique ALDEMAR





Me Anne hélène REDE-TORT





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 10 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 16/06167.





APPELANTS



Madame [R] [N]

demeurant [Adresse 9]



représentée par Me Véronique ALDEMAR, avocat au barreau de MARSEILLE



Monsieur [U] [N]

demeurant [Adresse 9]



représenté par Me Véronique ALDEMAR, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Madame [S] [C] épouse [B]

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Anne Hélène REDE-TORT, avocat au barreau de MARSEILLE



Monsieur [G] [B]

demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Anne Hélène REDE-TORT, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [W] [O]

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Anne Hélène REDE-TORT, avocat au barreau de MARSEILLE











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 18 Juin 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.









La Cour était composée de : 



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller





qui en ont délibéré.







Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024,



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES





Selon acte notarié du 18 juin 1986, Mme [H] [O] a hérité de ses parents l'immeuble sis [Adresse 1], « cadastré au cadastre rénové de la ville de [Localité 15] quartier [Adresse 17] section H

- n° [Cadastre 4] pour trois ares trente cinq centiares lieudit [Adresse 1]

- n° [Cadastre 5] pour soixante neuf centiares lieudit [Adresse 1] ».



Selon acte notarié du 4 juillet 2007, Mme [H] [O] a vendu à M. [G] [B] et son épouse Mme [W] [M], le lot n° 2 dans l'ensemble immobilier sis à [Localité 15], [Adresse 1], cadastré section [Cadastre 10] H numéros [Cadastre 4] et [Cadastre 5], soumis au statut de la copropriété selon état descriptif de division du 4 juillet 2007, précisant que la parcelle cadastrée [Cadastre 10] H n° [Cadastre 5] de 69 m², permettant l'accès à l'immeuble depuis la voie publique, et le puits s'y trouvant, sont parties communes à l'usage de l'ensemble des copropriétaires et permet l'accès au jardin privatif à chacun des lots. Cet acte contient un rappel de servitudes selon acte sous seing-privé du 13 juin 1900 renvoyant à un acte d'acquisition du 2 mars 1900.



Selon acte notarié du 20 septembre 2007, Mme [H] [O] a donné à M. [G] [B], le lot n° 3 dans ce même ensemble immobilier.



Mme [R] [N] et M. [U] [N] tiennent leurs droits, recueillis par donation entre vifs de leur mère, de deux actes :



- l'acte notarié de vente du 21 novembre 1966 à leurs parents, de la parcelle sise [Adresse 3], d'une superficie de 2163 m² sur laquelle est édifiée la « [Adresse 19] » cadastrée, section H n° [Cadastre 7],

- l'acte notarié de licitation du 1er octobre 1975 à leur mère (s'ajoutant à un acte d'acquisition du 21 juillet 1941 de la moitié indivise seulement), de la parcelle sise [Adresse 2], d'une superficie de 335 m² d'après le titre de propriété, 365 m² selon le cadastre, sur laquelle est édifiée la « [Adresse 18] » cadastrée section H n° [Cadastre 6] confrontant dans son ensemble :

« - du Midi [K] ou ayants droit mur mitoyen entre eux,

- du Nord [Adresse 12],

- du levant [Adresse 20] (passage conduisant au puits commun entre eux),

- du couchant : VIN ou ayants droit ».



Ce dernier acte contient un rappel de servitude stipulée lors de l'acte de vente de Mme [A] à M. [J] [I] et son épouse le 2 mars 1900 en ces termes : « M. [I] n'aura pas l'usage exclusif du puits qui se trouve sur le lot de terrain présentement vendu.

Il sera tenu de laisser puiser dans ce puits tous acquéreurs des lots vendus ou à vendre faisant partie de la propriété de Madame [A].

De plus, il sera laissé un passage de deux mètres de largeur permettant d'accéder audit puits.

Toutefois il ne sera pas tenu de conserver à ce passage son assiette actuelle. Il aura toujours la faculté d'en changer l'emplacement ».



Les vendeurs ont également déclaré dans ce dernier acte, que suivant acte sous seing privé du 13 juin 1900, publié, M. [J] [I] propriétaire à la [Adresse 17] a cédé à titre d'échange à M. [V] [K], propriétaire demeurant au même lieu que lui :

« 1. L'usage du puits qui se trouve dans sa propriété à [Localité 15], quartier de [Adresse 16], lieudit la [Adresse 17] sans obligation pour ce dernier de contribuer aux charges d'entretien de construction ou de curage.

2. Le droit de passage dans la traverse de 2 mètres de large qui vient aboutir au [Adresse 11] sans obligation d'entretenir ladite traverse sise dans la propriété sus-désignée.

3. Monsieur [I] sera obligé de construire les murs de droite et de gauche formant passage autour du puits en laissant une ouverture de porte que Monsieur [K] devra fournir.

En contre échange, Monsieur [I] reçoit la mitoyenneté du mur de clôture de la propriété de Monsieur [K] sise à [Localité 15], quartier de [Adresse 16], lieudit la [Adresse 17] mitoyenne avec celle de Monsieur [I] ».



Par exploit d'huissier du 4 mai 2016, les consorts [B]-[O] ont assigné M. et Mme [N] devant le tribunal de grande instance de Marseille afin de voir notamment dire selon leurs dernières écritures, qu'ils sont propriétaires des parcelles cadastrées section H n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5], que l'acte passé le 13 juin 1900 instaure des obligations entre personnes physiques et non des servitudes conventionnelles, que la servitude de puisage instaurée lors de la division [A] sur la parcelle cadastrée n° [Cadastre 5] section H n° [Cadastre 10] est éteinte, comme la servitude de passage accessoire à la servitude de puisage, ordonner la restitution des jeux de clés du portail fermant la parcelle n° [Cadastre 5], ordonner la condamnation du portail édifié dans le mur mitoyen entre les parcelles n° [Cadastre 5] et [Cadastre 7], à titre subsidiaire ordonner le partage des frais de remise en état et d'entretien de la servitude, ordonner la cessation des troubles résultant du déversement des eaux de pluies provenant de leur toiture, condamner à indemniser leur préjudice de jouissance.



Les consorts [N] ont pour leur part demandé au tribunal notamment, de dire que les consorts [B]-[O] ne sont pas propriétaires de la parcelle cadastrée n° [Cadastre 5] section [Cadastre 10] H, que les servitudes de puisage et de passage instaurées par l'acte sous seing-privé du 13 juin 1900 sont des servitudes conventionnelles, de débouter les consorts [B]-[O] de leurs prétentions, de condamner les consorts [B]-[O] à diverses démolitions et déplacements et à la réimplantation du puits en son état d'origine, de désigner un géomètre-expert afin de redéfinir les limites des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5].







Par jugement du 10 mai 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

- dit que M. et Mme [B] et Mme [O] sont propriétaires des parcelles sises [Adresse 1] à [Localité 15], cadastrées section H n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5],

- dit qu'il n'existe pas de servitude conventionnelle grevant les parcelles section H n° [Cadastre 5],

- condamné M. et Mme [N] à restituer aux consorts [B]-[O] tous les jeux de clés en leur possession, du portail fermant la parcelle [Cadastre 5],

- condamné M. et Mme [N] à fermer le portail édifié dans le mur mitoyen entre les parcelles n° [Cadastre 5] et [Cadastre 7], sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision,

- condamné M. et Mme [N] à faire procéder aux travaux nécessaires pour faire cesser l'écoulement des eaux de pluie provenant de leur propriété sur celle des consorts [B]-[O] sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision,

- débouté les consorts [B]-[O] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

- rejeté toutes les demandes formées par M. et Mme [N],

- rejeté la demande des consorts [B]-[O] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. et Mme [N] aux entiers dépens de l'instance,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.



Par déclaration du 16 juin 2021, M. et Mme [N] ont relevé appel de ce jugement.



Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 2 juin 2024, M. et Mme [N] demandent à la cour de :



Vu les dispositions des articles 544, 637, 586 et 1240 du code civil, 

Déboutant les consorts [O]-[B] des fins de leur appel incident, 

Infirmant le jugement rendu le 10 mai 2021 et statuant à nouveau, 



- dire et juger que Mme [W] [O], M. [G] [B] et Mme [S] [B] son épouse ne sont pas propriétaires de la parcelle cadastrée commune de [Localité 15], quartier [Adresse 17], [Adresse 1] numéro [Cadastre 5] section [Cadastre 10] H,

- dire que la parcelle cadastrée commune de [Localité 15], quartier [Adresse 17], [Adresse 1] numéro [Cadastre 5] section [Cadastre 10] H est grevée : 

- en vertu de l'acte notarié du 2 mars 1900, de vente, par Mme [A] à M. et Mme [I], d'une première servitude, distincte, permettant aux propriétaires des lots vendus par Mme [A], de se rendre au puits, pour l'utiliser et donc une servitude de passage,

- en vertu de l'acte sous seing privé du 13 juin 1900, de deux autres servitudes, dissociables l'une de l'autre, soit : 

- un droit d'utiliser le puits se trouvant sur la propriété de M. [I], derrière le mur de clôture de la propriété [K], 

- un droit de passage sur l'[Adresse 14], soit la traverse de deux mètres de large qui amène, de la propriété [K], au [Adresse 11], aujourd'hui [Adresse 12],

- dire, en tant que de besoin, que ces servitudes sont conventionnelles,

- désigner un géomètre afin de redéfinir les limites des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5], 

- condamner Mme [S] [T] (sic), M. [G] [T] (sic) et Mme [H] [O] au paiement de l'intégralité des frais nécessités par l'intervention de ce géomètre,

- dire qu'ils sont propriétaires, comme l'ayant acquis par prescription, du passage menant au puits, entre ce puits et le mur mitoyen et figurant sur le croquis de l'acte de cession entre M. [I] et M. [K] du 13 juin 1900,

- condamner Mme [S] [T], M. [G] [T] et Mme [H] [O], sous astreinte de 500 euros, par jour de retard, courant dès le prononcé de l'arrêt à intervenir, à supprimer, à leurs frais exclusifs, le portail fermant l'[Adresse 14], au niveau de l'issue sur le [Adresse 12],

- dire et juger qu'ils peuvent librement ouvrir la porte dans le mur mitoyen entre leur propriété et l'[Adresse 14],





- condamner Mme [S] [T], M. [G] [T] et Mme [H] [O] à leur verser une somme de 1 083,50 euros, à titre de dommages et intérêts, pour la suppression de l'écoulement des eaux de pluie provenant de leur propriété sur l'[Adresse 14],

- condamner Mme [S] [T], M. [G] [T] et Mme [H] [O], sous astreinte journalière de 500 euros, courant dès le prononcé de l'arrêt à intervenir, à leurs frais exclusifs, à détruire les marches au niveau de la deuxième porte du passage et à supprimer la partie surélevée suivant ces marches qu'ils ont créées, au niveau de l'[Adresse 14],

- condamner Mme [S] [T], M. [G] [T] et Mme [H] [O] sous astreinte journalière de 500 euros, courant dès le prononcé de l'arrêt à intervenir, à remettre en état, à leurs frais exclusifs, le puits se trouvant sur l'[Adresse 14] ou parcelle [Cadastre 5],

- condamner Mme [S] [T], M. [G] [T] et Mme [H] [O] sous astreinte journalière de 500 euros, à démolir le mur, à leurs frais exclusifs, empiétant sur le passage et à le reconstruire en respectant la largeur de : 

- deux mètres du puits au [Adresse 12], 

- quatre mètres, du puits au mur mitoyen de séparation des deux propriétés [N] et [B]-[O],

- dire que ces travaux devront être contrôlés par un technicien,

- condamner Mme [S] [T], M. [G] [T] et Mme [H] [O] au paiement de l'intégralité des frais relatifs à l'intervention de ce technicien,

- condamner Mme [S] [T], M. [G] [T] et Mme [H] [O] sous astreinte journalière de 500 euros, courant dès le prononcé de l'arrêt à intervenir, à supprimer la boîte aux lettres implantée à l'entrée de l'[Adresse 14],

- condamner Mme [S] [T], M. [G] [T] et Mme [H] [O] sous astreinte journalière de 500 euros, courant dès le prononcé de l'arrêt à intervenir, à remettre en place la descente de gouttière permettant l'écoulement des eaux de pluie de la [Adresse 18] et donnant sur l'[Adresse 14],

- condamner Mme [S] [T], M. [G] [T] et Mme [H] [O] à supprimer, sous astreinte journalière de 500 euros, courant dès le prononcé de l'arrêt à intervenir, les trois ouvertures pratiquées dans le mur pignon de la façade de leur villa, ainsi que la dépendance adossée au mur de clôture divisoire entre les deux propriétés,

- condamner Mme [S] [T], M. [G] [T] et Mme [H] [O] à leur verser une somme de 353,10 euros, à titre de dommages et intérêts, pour l'intervention de la société Alarme fermeture,

- condamner Mme [S] [T], M. [G] [T] et Mme [H] [O] à leur verser une somme de 1 620 euros, à titre de dommages et intérêts, pour le remplacement de leur porte endommagée donnant sur l'[Adresse 14],

- confirmer le jugement rendu le 10 mai 2021, par le tribunal judiciaire de Marseille, en ce que les consorts [B]-[O] ont été déboutés de leur demande de dommages et intérêts et afin d'octroi de frais irrépétibles de justice,



Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [O] et M. et Mme [B] à leur verser une somme de 8 000 euros, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Vu les dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [O] et M. et Mme [B] aux entiers dépens, de première instance et d'appel, y compris le coût du procès-verbal de constat dressé par Me [D], huissier de justice, le 5 avril 2016 et le coût de celui dressé par Me [F] le 21 juillet 2020, lesdits dépens distraits au profit de Me Véronique Aldemar, avocat, qui y a pourvu, sur son affirmation de droit.



M. et Mme [N] font essentiellement valoir :



Sur l'absence de tout droit de propriété sur la parcelle [Cadastre 5],

- que le tribunal omet le fait que M. [O] n'a pas été déclaré adjudicataire de la parcelle [Cadastre 5] par jugement du 13 juillet 1935,

- que la villa Félicie est sise, non pas [Adresse 12], mais [Adresse 14], ce qui signifie qu'elle donne sur l'[Adresse 14], soit la parcelle H [Cadastre 5], qui ne peut en faire partie,





- que le tribunal omet le fait que les attestations permettent d'établir, sans contestation possible, ne serait-ce que dans la mesure où elles sont concordantes, que l'[Adresse 14], initialement était accessible à tous, comportait, à son entrée, une plaque de signalisation routière bleue, était dépourvue de tout portail en interdisant l'accès, comportait un puits, auquel elle permettait un libre accès,

- qu'une matrice cadastrale n'établit pas un droit de propriété, contrairement à ce qu'énonce le tribunal,



Sur les servitudes bénéficiant à la [Adresse 19],

- que l'argument de l'absence d'enclave est vain, dans la mesure où, ils démontrent, que l'acte passé, le 13 juin 1900, entre MM. [I] et [K], institue bien une servitude conventionnelle, 

- que contrairement à ce qu'a conclu le tribunal, le lot 49 de Mme [A] ne correspond pas à la parcelle [Cadastre 5] du cadastre actuel,

- l'emplacement des parcelles sur le plan du lotissement produit aux débats par les consorts [T]-[O] a été opportunément griffonné par eux, de telle sorte qu'il est impossible de distinguer les numéros de lots y figurant, ainsi que l'impasse,

- que l'acte notarié du 2 mars 1900, de vente, par Mme [A] à M. et Mme [I], a institué une première servitude, distincte, permettant aux propriétaires des lots vendus par Mme [A], de se rendre au puits, pour l'utiliser, bénéficiant à la parcelle [Cadastre 6],

- que par ailleurs, par l'acte passé le 13 juin 1900, entre MM. [I] et [K], ont été instaurées des servitudes, distinctes de celles découlant de l'acte du 28 février 1896, puisque la propriété [K] n'en fait pas partie,

- qu'en outre, ils ont prescrit une bande de terre, entre le puits et la porte mitoyenne,

- par l'acte d'échange intervenu le 13 juin 1900 entre M. [I] et M. [K], rappelé dans tous les actes notariés intéressant les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 5], il est expressément prévu que le droit de passage leur bénéficiant, s'exerce dans une parcelle de deux mètres de large, pour la partie entre le puits et le [Adresse 11],

- pour la partie entre le puits et le mur séparatif des deux propriétés, ainsi qu'au niveau de la porte dans le mur mitoyen, il est mentionné, sur le croquis figurant sur cet acte, une largeur de quatre mètres,



Sur la réformation du jugement,

- que les intimés doivent être condamnés à supprimer le portail fermant l'[Adresse 14], au niveau de l'issue sur le [Adresse 12],

- qu'ils disposent d'un droit de passage et il y a lieu de dire et juger qu'ils peuvent librement ouvrir la porte se trouvant dans ce mur,

- qu'ils ont exécuté la condamnation à faire procéder aux travaux pour faire cesser l'écoulement des eaux de pluies sur l'[Adresse 14] pour un montant de 1 083,50 euros, qu'ils sont bien fondés à obtenir la condamnation des intimés, à titre de dommages et intérêts,

- que les marches d'escalier créent un dénivelé au niveau de la servitude,

- que les intimés doivent être condamnés à remettre en état le puits,

- que les intimés doivent être condamnés à démolir le mur empiétant sur le passage et à le reconstruire en respectant la largeur de deux mètres du puits au [Adresse 12], quatre mètres du puits au mur mitoyen de séparation des deux propriétés [N] et [B]-[O],

- que la boite aux lettres empêche une ouverture complète de l'un des vantaux du portail de l'[Adresse 14],

- que les intimés doivent être condamnés à supprimer les trois ouvertures et la dépendance adossée au mur de clôture,

- que suite à l'obstruction par M. [G] [T], durant la nuit du 24 au 25 mars 2016, à l'intervention d'un préposé de la société de télésurveillance à laquelle ils ont recours, ils ont dû installer un digicode et que son coût doit être mis à la charge des intimés,

- que leur porte a été endommagée en partie basse par l'eau de pluie qui s'écoule des marches créées, et que le coût de remplacement doit être assumé par les intimés.



Dans leurs conclusions d'intimés déposées et notifiées par le RPVA le 15 décembre 2021, les consorts [B]-[O] demandent à la cour de :



Vu l'article 544 du code civil,

Vu les articles 2258 et suivants du code civil,



Vu les articles 2272 et suivants du code civil,

Vu les articles 637 et suivants du code civil,

Vu l'article 686 du code civil,

Vu l'article 681 du code civil,

Vu les articles 703 et 706 et suivants du code civil,

Vu l'article 1240 du code civil,

Vu l'article 564 du code de procédure civile,



A titre principal,

- confirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts,



En conséquence

- débouter M. et Mme [N] de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner solidairement Mme et M. [N] à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance du fait des troubles anormaux de voisinage générés par l'attitude des consorts [N],



A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour estimait que l'acte du 13 juin 1900 instaure une servitude conventionnelle au profit du fonds cadastré n° [Cadastre 7] et réformait le jugement entrepris,

- juger que la servitude de passage accessoire à la servitude de puisage et la servitude de puisage elle-même grevant la parcelle n° [Cadastre 5] au profit de la parcelle n° [Cadastre 7] et de la parcelle n° [Cadastre 6] sont éteintes pour non usage depuis plus de trente ans,



Par conséquent,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- ordonné à Mme et M. [N] de restituer tous les jeux de clefs du portail fermant la parcelle n° [Cadastre 5] en leur possession

- ordonné à Mme et M. [N] de condamner le portail édifié dans le mur mitoyen entre les parcelles n° [Cadastre 5] et [Cadastre 7]

- débouté M. et Mme [N] de leur demande de réimplantation du puits

- débouté M. et Mme [N] du surplus de leurs demandes



A titre infiniment subsidiaire si par extraordinaire, la cour estimait que les servitudes ne sont pas éteintes et réformait le jugement entrepris,

- condamner M. et Mme [N] à payer la moitié des frais de remise en état et d'entretien de cette servitude en leur qualité de propriétaires de la parcelle n° [Cadastre 6] issue de la division [A],

- débouter M. et Mme [N] du surplus de leurs demandes comme non fondées, à savoir :

- la suppression du portail donnant sur le boulevard

- la suppression des marches

- la reconstruction du mur

- la suppression de la boite aux lettres

- le remboursement du digicode

- le coût du remplacement de la porte du sas



En tout état de cause,

- débouter M. et Mme [N] de leur demande de démolition des marches comme injuste et mal fondée,

- débouter M. et Mme [N] de leur demande de déplacement de la boite aux lettres comme injuste et mal fondée,

- débouter M. et Mme [N] de leur demande de remise en place de la descente de la gouttière comme injuste et mal fondée,

- débouter M. et Mme [N] de leur demande de suppression des fenêtres et de la dépendance comme injuste et mal fondée,

- débouter M. et Mme [N] de leur demande de condamnation à payer la somme de 1 620 euros à titre de dommages et intérêts comme injuste et mal fondée,

- débouter M. et Mme [N] de leur demande de condamnation à payer la somme de 353,10 euros au titre des frais d'installation d'un digicode comme injuste et mal fondée,

- débouter M. et Mme [N] de leur demande consistant à se voir octroyer la propriété de la bande de terrain située sur le passage entre le puits et le mur mitoyen comme non fondée,



- condamner solidairement Mme et M. [N] à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance du fait des troubles anormaux de voisinage générés par l'attitude des consorts [N],

- condamner solidairement Mme et M. [N] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Me Redé-Tort,

- condamner solidairement Mme et M. [N] aux entiers dépens.



Les consorts [B]-[O] soutiennent en substance :



Sur la propriété de la parcelle n° [Cadastre 5],

- qu'elle ressort de l'attestation de propriété de Mme [O] du 18 juin 1986, selon lequel elle a hérité de ses parents l'immeuble « cadastré au cadastre rénové de la ville de [Localité 15] quartier [Adresse 17] section H n° [Cadastre 4] pour trois ares trente-cinq centiares lieudit [Adresse 1] et n° [Cadastre 5] pour soixante-neuf centiares lieudit [Adresse 1] »,

- que Mme [O] s'est comportée comme étant propriétaire de ladite parcelle depuis plus de trente ans, comme ses parents dont elle a hérité,

- que le fait que le passage ait été nommé [Adresse 14] ne démontre pas qu'il s'agissait d'une voie publique,

- les voies publiques ne portent pas de numéro de cadastre,

- à l'évidence le passage situé sur la propriété de M. [I], permettant l'accès au puits, a été baptisé par les habitants, du nom du propriétaire,

- que les attestations produites par les consorts [N] ne sont pas probantes,



Sur les servitudes bénéficiant prétendument à la parcelle cadastrée n° [Cadastre 7],

- que les consorts prétendent que leur fonds cadastré n° [Cadastre 7] bénéficierait d'une servitude de passage sur la parcelle n° [Cadastre 5] au regard d'un acte passé entre M. [K] et M. [I] le 15 juin 1900,

- la cour notera toute l'ambiguïté de l'argumentaire des appelants lesquels passent la moitié de leurs écritures à tenter de démontrer que la parcelle n° [Cadastre 5] n'appartient pas aux consorts [B]-[O] et qu'il s'agirait d'une voie publique, et l'autre à arguer de ce que leur fonds bénéficierait d'une servitude de passage sur ladite parcelle et que les consorts [B]-[O] doivent la respecter,

- cet acte ne vise que des personnes et pas des fonds,

- cette prétendue servitude est absente de leur titre de propriété,

- ledit accord est mentionné dans l'acte de vente du [Adresse 2] entre les consorts [P] et Mme [N] mère, et ne concerne que le fonds cadastré n° [Cadastre 6],

- le fait que l'accord passé entre M. [I] et M. [K] le 13 juin 1900 ait été repris dans l'acte de vente du [Adresse 2] cadastré n° [Cadastre 6] ne vient pas pallier son absence dans l'acte de vente du [Adresse 9] cadastré n° [Cadastre 7],

- le fonds cadastré n° [Cadastre 7] n'est pas et n'a jamais été enclavé, il bénéficie d'une large entrée donnant directement sur le [Adresse 13] équipée d'un portail électrique,

- que la possibilité de passer sur la parcelle n° [Cadastre 5] accordée jusqu'alors par la famille [O]-[B] à la famille [N] est une simple tolérance qui ne saurait s'analyser en une servitude,



Sur la prétendue servitude de passage grevant le fonds cadastré n° [Cadastre 5] au profit du fonds cadastré n° [Cadastre 6],

- que le puits est tari depuis 1955, il y a plus de trente ans,

- qu'il revient au bénéficiaire de la servitude discontinue, de justifier de l'exercice de la servitude,

- que la servitude de passage accessoire à la servitude de puisage, suit le sort de la servitude principale,

- qu'à titre subsidiaire, si la cour estimait que l'accord passé entre M. [I] et M. [K] consiste en une servitude, elle ne pourra dire que le passage l'a été de manière accessoire à la servitude de puisage, servitude éteinte,











Sur les demandes des consorts [N],

- que les consorts [N] n'ont aucun droit sur la parcelle n° [Cadastre 5],

- que si la cour devait estimer que la servitude de puisage et la servitude de passage qui en est son accessoire ne sont pas éteintes, il est rappelé que les consorts [N], qui n'ont pas entretenu cette servitude comme ils en avaient l'obligation es-qualités de propriétaires de la parcelle cadastrée n° [Cadastre 6], devront prendre à leur charge la moitié des frais de la remise en état puis d'entretien,

- que la revendication de la propriété de la bande de terrain longeant le passage entre le puits et le mur mitoyen, formée pour la première fois en cause d'appel, doit être rejetée,

- que sur la descente de gouttière, le jugement doit être confirmé,

- que sur la demande de suppression des ouvertures et de la dépendance, les consorts [N] sont défaillants à rapporter l'existence tant de la violation d'une règle d'urbanisme, que d'un préjudice, alors que le préjudice de vue n'est pas retenu par la jurisprudence et que ces ouvertures existaient déjà seule la forme ayant été modifiée,



Sur leurs propres demandes,

- que les consorts [N] ont eu un comportement dépassant les inconvénients normaux du voisinage en zone urbaine.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 4 juin 2024.



L'arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.





MOTIFS DE LA DECISION





Il est relevé que la parcelle cadastrée commune de [Localité 15] n° [Cadastre 5] section [Cadastre 10] H objet du présent litige, est mentionnée dans les actes notariés des 4 juillet 2007 et 20 septembre 2007, comme appartenant au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], précisant que la parcelle cadastrée [Cadastre 10] H n° [Cadastre 5] de 69 m², permettant l'accès à l'immeuble depuis la voie publique, et le puits s'y trouvant, sont parties communes à l'usage de l'ensemble des copropriétaires et permet l'accès au jardin privatif à chacun des lots.



Si cette copropriété n'est composée que de trois lots répartis entre les consorts [B]-[O], c'est le syndicat des copropriétaires, personne morale distincte des copropriétaires qui la composent, qui est propriétaire des parties communes et notamment de la parcelle cadastrée [Cadastre 10] H n° [Cadastre 5] de 69 m².



Or, l'action qui présente un caractère réel, a été introduite initialement par les consorts [B]-[O], qui ne sont que copropriétaires et impose la mise en cause du syndicat des copropriétaires, pour voir statuer sur l'existence ou pas d'une ou plusieurs servitudes conventionnelles, au profit de quel(s) fonds et sur leur extinction alléguée.



Il convient donc d'ordonner la réouverture des débats aux fins de mise en cause du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic, dans le délai de trois mois à peine de radiation de l'affaire du rôle de la cour.





PAR CES MOTIFS





Constate que la parcelle cadastrée commune de [Localité 15] n° [Cadastre 5] section [Cadastre 10] H objet du présent litige, est mentionnée dans les actes notariés des 4 juillet 2007 et 20 septembre 2007, comme appartenant au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 15] ;









Ordonne la réouverture des débats aux fins de mise en cause du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 15], représenté par son syndic, dans le délai de trois mois à peine de radiation de l'affaire du rôle de la cour ;





LE GREFFIER LE PRESIDENT