Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
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NAC: 5AA


N° RG 24/01819 

N° Portalis DBX4-W-B7I-S4SY




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B24/ 



DU : 10 Octobre 2024


S.A. CITE JARDINS

 
 
 
C/

[Z] [B]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 10 Octobre 2024

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT BAYSSET

Copie certifiée conforme délivrée le 10/10/24
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. CITE JARDINS, 
dont le siège social est sis [Adresse 1] 
[Adresse 1] 
[Localité 5]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [B], 
BATIMENT E LOGEMENT 72 
[Adresse 6] 
[Localité 4]

comparant en personne


 











RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 01 août 2023, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [Z] [B] un appartement à usage d'habitation n°72 situé [Adresse 7]. 

La SA CITE JARDINS a prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 27 octobre 2023.

Le 17 janvier 2024, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Monsieur [Z] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 3.824,18 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 03 avril 2024, somme à parfaire au jour de l'audience, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer contractuel et à la provision sur charge jusqu’à la libération effective du logement,
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 avril 2024.

Le dossier a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 11 juin 2024, pour permettre à Monsieur [Z] [B] de justifier de son avis d’imposition, de sa situation financière et de la reprise du paiement des loyers courants.

A l’audience du 03 septembre 2024, la SA CITE JARDINS, représentée par la SCP D'AVOCATS MARGUERIT-BAYSSET, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 8.303,57 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’août 2024 comprise. Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

La SA CITE JARDINS fait valoir que le loyer et les charges facturées à Monsieur [Z] [B] sont ceux convenus lors du bail et qu’ils n’ont jamais été payés depuis l’entrée dans les lieux. Elle relève que le supplément de loyer de solidarité (SLS), à hauteur de 4.723,50 euros, est facturé depuis avril 2024 en raison de l’absence de transmission de l’avis d’imposition de Monsieur [Z] [B]. Elle ajoute que les loyers courants ne sont pas payés.

Monsieur [Z] [B] comparaît en personne et conteste le montant de la dette locative. Il demande des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [B] fait valoir qu’il lui a été dit que le loyer serait de 307 euros et les charges de 20 euros, et non 90 euros comme finalement facturé. Il ajoute qu’il n’a pas accès à certaines parties communes, de sorte qu’il ne comprend pas le montant demandé au titre des charges. Il ajoute qu’il n’a jamais été informé pour le SLS et n’est pas d’accord pour le payer, produisant à l’audience son avis d’imposition de 2023 sur les revenus 2022. Il précise qu’il perçoit 750 euros d’allocations de pôle emploi et assure les charges courantes.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 avril 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 11 juin 2024, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CITE JARDINS justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 27 octobre 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.".

Le bail conclu le 01 août 2023 contient une clause résolutoire (article 12. clause résolutoire et clauses pénales) par laquelle les parties ont convenu d’un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer, délai contractuel plus favorable au locataire et primant donc sur le délai légal de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.037,65 euros a été signifié le 17 janvier 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Monsieur [Z] [B] n'a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mars 2024.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 18 mars 2024 et Monsieur [Z] [B] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [Z] [B] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

L’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que « L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »
En l’espèce, les parties s’accordent sur le montant du loyer mensuel de 307,75 euros, ce montant étant d’ailleurs celui prévu par le contrat. 

S’agissant des charges, Monsieur [Z] [B] indique que celles-ci devaient être de 20 euros, sans apporter aucun élément au soutien de ses déclarations. Au contraire, le bail qu’il a signé mentionne une provision sur charges mensuelle de 82,78 euros au total, répartie de la façon suivante : 38,94 euros de provision pour les charges communes, 13,14 euros de provision pour l'eau froide, 15,97 euros de provision pour l'entretien des parties communes, 5,25 euros de provision "prime fixe" et 9,48 euros de provision pour un contrat d'entretien multi-service. Aussi, il convient de retenir ces montants mensuels, dûment justifiés par le bail signé par Monsieur [Z] [B].

S’agissant du supplément de loyer de solidarité, il apparaît sur le décompte du 02 septembre 2024 fourni par la SA CITE JARDINS qu’elle a appliqué au locataire un Supplément de Loyer de solidarité de 787,25 euros par mois depuis mars 2024, ainsi qu'une pénalité SLS de 25 euros et une pénalité d'enquête de 7,62 euros par mois.

Or, ce même décompte révèle que Monsieur [Z] [B] est bénéficiaire de l’aide pour le logement et d’une réduction de loyer de solidarité. Ainsi, la SA CITE JARDINS n’était pas tenue de lui présenter cette demande, comme rappelé expressément dans l’article L.441-9 précité, dans la mesure où ses revenus sont suffisamment restreints pour justifier des aides supplémentaires de l’Etat. Cet élément est confirmé par l’avis d’imposition transmis par Monsieur [Z] à l’audience, lequel mentionne qu’il a un revenu fiscal de référence de 12.865 euros pour 2022, largement en dessous du plafond de ressources fixés par l’arrêté du 18 décembre 2023.

Par ailleurs, la SA ne justifie pas de l’envoi de l’enquête et de la mise en demeure préalable à la liquidation du supplément de loyer de solidarité, le procès-verbal de constat du commissaire de justice ne faisant mention que d’un sondage des envois réalisés par la S.A. CITE JARDINS et ne mentionnant pas la lettre envoyée à Monsieur [Z] [B] dans les lettres effectivement contrôlées. 

Ainsi, les sommes facturées au titre du supplément de loyer de solidarité ne sont nullement justifiées, s’agissant tant du supplément de loyer de solidarité que des frais de dossier et des pénalités d’enquête. Il convient donc de les déduire.

Le décompte du 02 septembre 2024 établit que Monsieur [Z] [B] reste devoir la somme de 3.509,35 euros, mensualité d’août 2024 comprise, après soustraction des sommes dues au titre du supplément de loyer de solidarité et du paiement de 600 euros réalisé le 12 juin 2024.

Monsieur [Z] [B] sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.509,35 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [Z] [B] a des ressources restreintes, à hauteur de 750 euros, qui permettent difficilement le versement d’une somme complémentaire à son loyer et ses charges. Par ailleurs, il n'a d'ailleurs pas repris le paiement de son loyer courant et de ses charges avant l'audience, ce qui fait obstacle à l'octroi de délai de paiement. Enfin, il conteste devoir les charges contractuels, de sorte qu’il apparaît peu probable qu’il respecte des délais de paiement imposés par la justice.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l'absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 18 mars 2024 et Monsieur [Z] [B] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient de lui ordonner de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois, délai de principe que rien ne justifie de supprimer en l’espèce, il sera prononcé l’expulsion de Monsieur [Z] [B] ainsi que de tous les occupants de son chef.

Monsieur [Z] [B] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré pour la période du 18 mars 2024 au 31 août 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Z] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Monsieur [Z] [B] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 août 2023 entre la SA CITE JARDINS et Monsieur [Z] [B] concernant l’appartement à usage d'habitation n°72 situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 18 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [B] à verser à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 3.509,35 euros (décompte arrêté au 02 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois d’août 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [B] à payer à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [B] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,