Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 10 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Emilie DENEUVE

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Samuel ZEITOUN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/04367 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VUX

N° MINUTE : 
9






JUGEMENT 
rendu le jeudi 10 octobre 2024


DEMANDEUR
Monsieur [X] [H], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E483

DÉFENDERESSE
Madame [R] [B], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Emilie DENEUVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1927
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C750562024012755 du 24/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 juillet 2024

JUGEMENT
Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 octobre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier


Décision du 10 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/04367 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2011, Monsieur [E], aux droits duquel est venu Monsieur [W] [S] a consenti un bail d'habitation à Madame [R] [B] portant sur un appartement non meublé situé [Adresse 2], pour une durée de trois ans.

Monsieur [X] [H] a acquis cet appartement par acte notarié du 06 janvier 2020 et a délivré, le 26 octobre 2022, un congé pour reprise à Madame [R] [B] afin d'occuper personnellement le logement.

Madame [R] [B] s'est toutefois maintenue dans les lieux au-delà de la date d'expiration du bail.

C'est dans ces conditions que Monsieur [X] [H] l'a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, afin d'obtenir :
le constat que le congé délivré le 26 octobre 2022 est valide,l'expulsion de Madame [R] [B] sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la signification de la présente décision,le transport et la séquestration des meubles garnissant le logement,la condamnation de Madame [R] [B] au paiement des sommes suivantes :500 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle d'occupation,5 000 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros au titre des frais irrépétiblessa condamnation aux dépens de l'instance.
Lors de l'audience du 05 juillet 2024, Monsieur [X] [H], représenté par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son assignation de validation de congé, d'expulsion sous astreinte et de condamnations pécuniaires. Il s'est opposé à la demande de délais formée par Madame [R] [B].

Il expose, au visa de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, qu'il a valablement fait délivrer un congé à Madame [R] [B] et qu'en se maintenant dans les lieux au-delà de la date d'expiration du bail, elle est devenue occupante sans droit ni tire du logement dont il demande ainsi à ce qu'elle soit ainsi expulsée. Il soutient, par ailleurs, qu'il a subi un lourd préjudice moral, justifiant que lui soit accordés des dommages-et-intérêts.

Madame [R] [B], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, à l'exception de sa demande de nullité du congé qu'elle déclare abandonner. Elle sollicite :
l'octroi d'un délai d'un an pour quitter les lieuxla condamnation de Monsieur [X] [H] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile,la condamnation de Monsieur [X] [H] aux dépens de l’instance.
Elle fait part d'une situation fragile sur le plan psychologique et d'une situation précaire sur le plan social, eu égard au fait qu'elle n'a pas d'emploi, qu'elle perçoit l'Allocation Adulte Handicapé, et qu'elle a, à sa charge, sa fille de 11 ans. Elle explique être de bonne foi et avoir ainsi déposé une demande de logement social qui n'a pas encore abouti et avoir continué à verser ses loyers de manière assidue.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.



MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la validation du congé et ses conséquences

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(…)
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
(…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
(…)
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.


En l'espèce, Monsieur [X] [H] produit le contrat de bail signé par Madame [R] [B] et le propriétaire initial du logement, prenant effet le 1er novembre 2011, pour une durée de trois ans et arrivant dont à expiration le 31 octobre 2014 puis, tacitement reconduit.

Il verse le congé pour reprise à effet au 30 octobre 2023 qu'il lui a adressé par courrier recommandé avec accusé de réception déposé le 07 octobre 2022 et distribué le 26 octobre 2022, soit plus de six mois avant expiration du bail. Il est cependant acquis entre les parties, tant dans leurs écritures que dans leurs déclarations à l'audience que le congé avait vocation à prendre effet au 31 octobre 2023 à minuit et non au 30 octobre comme indiqué dans le courrier. En tout état de cause, il est de jurisprudence constante qu'un congé donné pour une date prématurée n'est pas nul mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

Le motif tendant à la reprise du logement à des fins d'occupation personnelle n'est pas discuté.

Le congé, apparaît donc bien valable et de nature à produire effet depuis le 31 octobre 2023 à minuit. 

Par conséquent, Madame [R] [B] qui ne conteste pas demeurer encore dans les lieux, est devenue, à compter de cette date, occupante sans droit ni titre du logement. Son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera donc ordonnée conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [R] [B] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner l'astreinte sollicitée, le demandeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé, par ailleurs, que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder compris entre un mois et un an aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le locataire est de mauvaise foi ou lorsque que l'occupant dont l'expulsion a été ordonnée est dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
Décision du 10 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/04367 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VUX

En l'espèce, Madame [R] [B] justifie de la reconnaissance d'un taux d'incapacité compris entre 50 et 79 % par la Maison Départementale des Personnes Handicapées de [Localité 3]. Les pièces versées à son dossier attestent par ailleurs de sa fragilité psychologique bénéficiant d'un suivi de longue date au Centre Médico-psychologique, de sa situation de mère seule avec à sa charge, une fillette née en 2012. Ses revenus se limitent à la perception de l’allocation aux adultes handicapées à hauteur de 971,37 euros et de l'allocation pour le logement. Ainsi, l'avis d’imposition sur les revenus de 2022 fait apparaître un revenu fiscal de référence de 1 864 euros. Enfin, elle justifie de la demande de logement social qu'elle a déposée le 06 août 2018 et renouvelée pour la dernière fois le 14 janvier 2024.

Cette situation apparaît ainsi précaire et la bonne foi de Madame [R] [B] ne saurait être remise en cause, compte-tenu également de ce qu'elle s'acquitte parfaitement des indemnités d'occupation dont elle est redevable.

Monsieur [X] [H], quant à lui, ne justifie pas d'une particulière urgence à récupérer son bien. En effet, il fait état d'une situation financière difficile mais ne produit aucune pièce de nature à en attester. Il n'a d'ailleurs introduit son action que le 12 avril 2024, soit six mois après le début de l'occupation sans droit ni titre du logement par Madame [R] [B].

Au regard de ce qui précède, il convient d'accorder un délai de dix mois à Madame [R] [B] pour quitter les lieux à compter de la présente décision, soit jusqu'au 10 août 2025.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [X] [H] sollicite que Madame [R] [B] soit condamnée à lui verser une indemnité d'occupation de 500 euros par mois. Cette somme est équivalente au montant du loyer et des charges dont elle s'acquittait jusqu'alors.

Par conséquent, Madame [R] [B] sera condamnée à verser à Monsieur [X] [H], en dernier ou quittance, à compter du 31 octobre 2023, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 500 euros par mois.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Monsieur [X] [H] sollicite l'octroi d'une somme de 5 000 euros en indemnisation du préjudice moral qu'il dit subir du fait de l'occupation par Madame [R] [B] sans droit ni titre de son logement.

Il ne produit néanmoins aucune pièce attestant de ce préjudice qu'il ne caractérise pas. Il sera ainsi débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait, en outre, inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [H] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [R] [B] à lui verser la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile et il n'y a pas lieu de l'écarter compte-tenu des délais accordés aux défendeurs pour quitter les lieux.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort, 

CONSTATE que le congé délivré par Monsieur [X] [H] à Madame [R] [B] le 26 octobre 2022 à effet au 31 octobre 2023 à minuit est valide,

CONSTATE que Madame [R] [B] est, en conséquence, occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] depuis le 31 octobre 2023 à minuit,

ACCORDE un délai de dix mois à Madame [R] [B] pour quitter les lieux, soit jusqu'au 10 août 2025,

AUTORISE Monsieur [X] [H], à défaut de libération volontaire dans le délai imparti, à faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [B] ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, de l’appartement situé [Adresse 2], avec le concours de la force publique si besoin,

DÉBOUTE Monsieur [X] [H] de sa demande d'astreinte,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [R] [B] à verser à Monsieur [X] [H], en denier ou quittance, une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros, à compter du 31 octobre 2023 et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou l’expulsion ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [H] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [R] [B] à payer à Monsieur [X] [H] la somme totale de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [B], aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE