Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30B

Minute n° 24/830


N° RG 24/01113 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZD6I


2 copies









GROSSE délivrée
le 14/10/2024
à la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX
Me Laurent SCHITTENHELM


Rendue le QUATORZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 16 septembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSES

Société SCPI ACCES VALEUR PIERRE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Laurent SCHITTENHELM, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.C. CARDIMMO, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Laurent SCHITTENHELM, avocat plaidant au barreau de PARIS






Société SCPI GENEPIERRE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Laurent SCHITTENHELM, avocat plaidant au barreau de PARIS


DÉFENDERESSE

S.A.S. MIALHE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 8]
[Localité 2]
défaillant




I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 21 mai 2024, la SCPI ACCES VALEUR PIERRE, la société civile CARDIMMO et la SCPI GENEPIERRE ont fait assigner la SAS MIALHE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa de l’article 1103 du code civil, L.145-41 du code d euros TTC et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial conclu le 22 mai 2012 avec la défenderesse ;
- en conséquence, à titre principal, 
- dire que le bail est résilié depuis le 08 avril 2024 ;
- ordonner l’expulsion de la défenderesse ou de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ; 
- ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les locaux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;
- juger qu’il n’existe aucune contestation sérieuse quant aux sommes réclamées au titre des arriérés de loyers ;
- dire que la somme conservée par elles au titre du dépôt de garantie leur est définitivement acquise ; 
- condamner la société MIALHE à leur payer :
- la somme provisionnelle de 197 290,68 euros TTC correspondant à l’arriéré de loyers et charges restant dû ;
- la somme provisionnelle de 24 625,16 euros TTC correspondant à l’indemnité d’occupation courant depuis le 09 avril 2024 et jusqu’à libération complète et effective des lieux par la remise des clés ;
- la totalité des charges du jour de la résiliation du bail jusqu’à libération complète et effective des lieux par la remise des clés ;
- la somme de 1 802,73 euros correspondant aux frais exposés au titre du recouvrement de la dette locative ;
- à titre subsidiaire, en cas de demande acceptée de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, dire que faute de paiement dans les délais convenus, la déchéance du terme sera acquise, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire acquise ;
- en tout état de cause, condamner la société MIALHE à leur payer une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Les demanderesses exposent que, par acte sous-seing privé en date du 22 mai 2012, elles ont donné à bail à la société MIALHE, en leur qualité de copropriétaires indivis, des locaux à usage commercial dépendant d’un centre commercial dénommé “[Localité 2] Soleil” situés [Adresse 8] moyennant un loyer principal correspondant à 6 % du chiffre d’affaires HT justifié par le locataire 5 jours après la fin de chaque mois ; ; que depuis avril 2020, le preneur ne s’acquitte pas régulièrement de son loyer en dépit des aménagements accordés et des abattements consentis ; qu’il n’a pas non plus déclaré régulièrement son chiffre d’affaires mensuel ; que le rapport de solvabilité ne démontre pas une situation financière obérée ; que les multiples mises en demeure et sommation de payer délivrée le 06 juin 2023 étant restées sans effet, par acte du 08 mars 2024, elles ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est resté sans suite.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 septembre 2024. 

La demanderesse a conclu pour la dernière fois dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses demandes et des moyens.

Bien que régulièrement assignée à personne habilitée, la société MIALHE n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière et elle a disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. 

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 08 mars 2024, à hauteur d’une somme de 195 495,79 euros dont 195 099,74 euros d’arriéré de loyers au 05 mars 2024 et 396,05 euros au titre du coût de l’acte ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ; 
- que selon décompte versé au débat et non contesté la dette locative s’établissait au 08 avril 2024 à la somme de 197 290,68 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 08 avril 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

- d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société MIALHE, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

- de dire qu'à compter du 08 avril 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, la société MIALHE est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;


- de condamner la société MIALHE au paiement de la somme provisionnelle de 211 915,84 euros (197 290,68 euros + 24 625,16 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 07 mai 2024, cette somme n’étant pas sérieusement contestable ;

- de condamner la société MIALHE au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 879,47 euros à compter du 08 mai 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux.

La demande tendant à la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en application des stipulations contractuelles sera quant à elle rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale susceptible de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.


Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demanderesses les frais non compris dans les dépens qu'elles ont dû exposer pour faire valoir leurs droits. La défenderesse sera condamnée à leur verser la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 08 mars 2024, à l’exclusion de ceux exposés précdemment, sans lien direct avec la présente procédure.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCPI ACCES VALEUR PIERRE, la société civile CARDIMMO et la SCPI GENEPIERRE et la SAS MIALHE ;

Condamne la société MIALHE à payer à la SCPI ACCES VALEUR PIERRE, la société civile CARDIMMO et la SCPI GENEPIERRE la somme provisionnelle de 211 915,84 euros (197 290,68 euros + 24 625,16 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 07 mai 2024 ;

Condamne la société MIALHE au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 879,47 euros par mois à compter du 08 mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société MIALHE, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés dans le centre commercial dénommé “[Localité 2] Soleil” situé [Adresse 8] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

Dit n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ;

Autorise les demanderesses à faire procéder à l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les locaux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

Déboute les demandeurs du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société MIALHE à payer à la SCPI ACCES VALEUR PIERRE, la société civile CARDIMMO et la SCPI GENEPIERRE la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société MIALHE aux dépens, en ce compris les frais du seul commandement de payer du 08 mars 2024.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier, Le Président,