Cour d'Appel · 3ème Chambre — 10 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





















A.R.I. N° RG 23/01633 - N° Portalis DBVS-V-B7H-GAK4



Minute n° 24/00279 





[T]

 C/

[I]



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Juge des contentieux de la protection de METZ

01 Juillet 2021

1221000140

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COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE

A.R.I.



ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2024







APPELANTE :



Madame [R] [T]

[Adresse 1]

Représentée par Me Carole PIERRE, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 57463-2023-004586 du 04/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)





INTIMÉ :



Monsieur [J] [I]

[Adresse 3] - SUISSE

Représenté par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX, Greffier





ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







EXPOSE DU LITIGE': 



Par acte sous seing privé du 10 décembre 2019, M. [J] [I] a consenti un bail à Mme [R] [T] et Mme [Z] [T] portant sur un local d'habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 550 euros.



Par acte d'huissier du 23 novembre 2020, il a fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.



Par acte d'huissier du 25 février 2021, il les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion des locataires, les voir solidairement condamner à lui verser à titre provisionnel une somme de 3.672,25 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 2 février 2021 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.115,34 euros à compter du commandement de payer et à compter de l'assignation sur le solde, une indemnité d'occupation mensuelle de 556,86 euros à compter du 1er février 2021 jusqu'à la libération des lieux et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance réputée contradictoire du 1er juillet 2021, le juge des référés a :

- déclaré les prétentions formées par M. [I] recevables

- constaté que le bail conclu le 10 décembre 2019 entre M. [I] d'une part et Mme [R] [T] et Mme [Z] [T] d'autre part, portant sur un logement [Adresse 2], est résilié de plein droit depuis le 24 janvier 2021

- ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [R] [T] et Mme [Z] [T] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement avec le concours de la force publique si besoin est, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux

- condamné solidairement par provision Mme [R] [T] et Mme [Z] [T] à payer à M. [I] la somme de 2.882,37 euros selon décompte arrêté à la date du 1er juin 2021, échéance de juin incluse avec intérêt au taux légal sur la somme de 2.115,34 euros à compter du commandement du 23 novembre 2020, à compter de l'assignation pour le solde

- condamné solidairement Mme [R] [T] et Mme [Z] [T] à payer à M. [I] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 552,53 euros à compter du 1er juillet 2021 et jusqu'à la libération définitive des lieux 

- dit que l'indemnité d'occupation sera révisée selon les mêmes modalités et périodicité que le loyer si le bail n'avait pas été résilié, conformément à la convention de location initiale

- rejeté les autres demandes

- condamné solidairement Mme [R] [T] et Mme [Z] [T] à payer à M. [I] la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. 



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 3 août 2023, Mme [R] [T] a interjeté appel de l'ordonnance en toutes ses dispositions hormis celle ayant rejeté les autres demandes. Elle n'a pas intimé Mme [Z] [T].



Aux termes de ses dernières conclusions du 8 janvier 2024, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance et de :

- débouter M. [I] de l'ensemble de ses demandes

- juger qu'elle n'est pas redevable de l'indemnité d'occupation ni des loyers à compter de janvier 2021 et qu'elle ne doit rien au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

- condamner M. [I] à lui verser la somme de 800 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'en tous frais et dépens y compris les frais d'exécution.

 

L'appelante indique ne contester que le montant des condamnations et non le principe de la rupture du contrat. Elle précise qu'elle ne réside plus dans le logement depuis le 31 mai 2021 et que sa mère, décédée le 8 mai 2023, vivait seule et ne l'avait pas informée de la procédure en référé. Elle soutient avoir adressé un congé par lettre recommandée du 28 mai 2020 au gestionnaire du logement, ne plus être tenue du règlements des loyers et indemnité d'occupation à compter de janvier 2021 et ne pouvoir être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation en l'absence d'une clause de solidarité sur cette indemnité, ajoutant avoir renoncé à la succession de sa mère. Elle ajoute que divers règlements n'ont pas été pris en compte par l'intimé et conteste l'imputation de ses versements sur l'indemnité d'occupation à laquelle elle n'est pas tenue ainsi que le coût d'actes de procédure injustifiés, notamment ceux de la procédure de saisie attribution qui a été annulée par le juge de l'exécution.



Aux termes de ses dernières conclusions du 9 avril 2024, M. [I] demande à la cour de': 

- juger que l'indemnité d'occupation fixée à la somme de 552,53 euros par l'ordonnance de référé est due à compter du 24 janvier 2021 date de l'acquisition de la clause résolutoire

- condamner Mme [R] [T] à lui payer la somme de 3.672,25 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 23 janvier 2021 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.115,34 euros à compter du commandement du 23 novembre 2020 et de l'assignation pour le solde

- condamner Mme [R] [T] à lui payer la somme de 7.419,50 euros au titre de l'indemnité d'occupation provisionnelle ayant couru du 24 janvier 2021 au 14 avril 2022, date de l'expulsion, avec intérêts au taux légal à compter du premier jour de chaque mois pour lequel l'indemnité d'occupation provisionnelle était due jusqu'à l'expulsion intervenue 

- juger que l'imputation des paiements doit s'effectuer d'abord sur les frais d'exécution, puis sur les intérêts et enfin sur le principal de chaque créance 

- confirmer l'ordonnance pour le surplus

- juger que Mme [R] [T] ne justifie pas d'un congé régulier

- la déclarer irrecevable en l'ensemble des demandes présentées pour le compte de Mme [Z] [T] pour défaut de qualité et d'intérêt à agir en défense 

- en tout état de cause déclarer Mme [R] [T] irrecevable et subsidiairement mal fondée en l'ensemble de ses demandes et les rejeter 

- la condamner à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.



Il expose que les demandes tendant à remettre en cause les dispositions de l'ordonnance à l'encontre de [Z] [T] sont irrecevables pour défaut de qualité et d'intérêt à agir en défense de l'appelante qui a indiqué avoir renoncé à la succession. Il soutient qu'elle est solidairement débitrice des sommes dues au titre du contrat de bail en application de la clause solidarité, qu'elle ne justifie d'aucun congé régulièrement délivré au bailleur, que la clause de solidarité s'applique pour toutes les obligations résultant du bail et donc pour l'indemnité d'occupation qui en est l'accessoire. 



Sur les sommes dues, il fait valoir qu'il n'est pas justifié de règlements avant l'ordonnance, que l'indemnité d'occupation doit être fixée à compter de la résiliation du bail et que l'appelante doit lui verser les loyers impayés jusqu'à cette résiliation, puis l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux. Il indique produire un décompte de l'huissier sur lequel figurent les règlements et soutient que les frais liés aux actes de procédure sont justifiés.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2024.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la recevabilité des demandes



Selon l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu'un bordereau récapitulatif des pièces annexé. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque.

 

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



En l'espèce, il est constaté que l'appelante a visé à la déclaration d'appel les dispositions de l'ordonnance relatives à [Z] [T] alors qu'elle ne l'a pas intimée et qu'elle ne dispose d'aucun droit à agir pour son compte. Il s'ensuit que la demande de rejet des demandes de M. [I] concernant [Z] [T] est irrecevable et que les dispositions de l'ordonnance à l'égard de celle-ci sont définitives. 



Pour le reste, si M. [I] conclut au dispositif de ses conclusions à l'irrecevabilité des autres demandes formées par l'appelante, il ne fait valoir aucun moyen et doit être débouté de sa demande.



Sur la résiliation du bail



Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En l'espèce, il a été exactement relevé par le premier juge que le commandement de payer notifié aux locataires le 23 novembre 2020 d'avoir à payer la somme de 2.115,34 euros au titre de l'arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En conséquence l'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail au 24 janvier 2021 et ordonné l'expulsion des locataires.



Sur l'indemnité d'occupation



En raison de la résiliation du bail, les locataires qui occupent les lieux loués sans droit ni titre restent débiteurs d'une indemnité mensuelle d'occupation au moins égale au loyer majoré des avances sur charges.



Si l'appelante conteste sa condamnation au motif qu'elle a fait délivrer au bailleur un congé avec effet au mois de janvier 2021, elle n'en rapporte pas la preuve. En effet le courrier du 28 mai 2020(pièce n°3) n'a pas été adressé au bailleur ou à son mandataire, la société Quadral Immobilier, mais à Mme [D] [L] dont la qualité est inconnue et qui a retourné le courrier à l'expéditeur, de sorte qu'il n'est justifié d'aucun congé réceptionné par le bailleur ou son mandataire avant la résiliation du bail. Pour le reste, c'est à tort qu'elle soutient qu'il n'y a pas de solidarité pour l'indemnité d'occupation alors qu'en l'absence de congé régulier, elle restait tenue en sa qualité de locataire des clauses du contrat de bail jusqu'à sa résiliation, étant précisé que l'absence d'occupation effective du logement est sans emport et que le contrat de bail prévoyait expressément le versement de dommages et intérêts en cas de maintien dans les lieux. Ces moyens sont inopérants.



En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné Mme [R] [T] à verser à M. [I] la somme provisionnelle de 552,53 euros par mois et de dire que cette indemnisation est due à compter du 24 janvier 2021, date de la résiliation du contrat de bail, jusqu'à la libération des lieux.



Sur l'arriéré locatif



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.



En l'espèce, il résulte de ce qui précède qu'en l'absence de congé régulièrement délivré au bailleur avant la résiliation du bail, l'appelante reste tenue en sa qualité de locataire des loyers et charges jusqu'à la date de résiliation et de l'indemnité d'occupation à compter de la résiliation jusqu'à la libération des lieux.



Il ressort du décompte arrêté au 24 janvier 2021 que le montant des loyers et charges impayés s'élève à 3.115,39 euros, le loyer de février 2021 étant postérieur à la résiliation du bail. Sur la période du 24 janvier 2021 au 14 avril 2022, date de la libération des lieux, il est dû une indemnité d'occupation mensuelle de 552,53 euros, soit la somme totale de 7.440,73 euros prorata temporis. L'appelante reste donc tenue de la somme totale de 10.556,12 euros au titre de l'arriéré locatif.



Il résulte du décompte établi par le commissaire de justice le 19 octobre 2023, que la somme totale de 7.078,33 euros a été réglée sur la dette locative, l'appelante ne justifiant d'aucun autre règlement qui n'aurait pas été pris en compte. 



Il convient en conséquence d'infirmer l'ordonnance et de condamner Mme [R] [T] à verser à M. [I] une provision de 3.477,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés au 14 avril 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt. La demande d'imputation des paiements en priorité sur les frais d'exécution et les intérêts est rejetée comme ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



Mme [R] [T], partie perdante, devra supporter les dépens d'appel et verser à l'intimé la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS : 



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



DECLARE irrecevable la demande de rejet des prétentions de M. [J] [I] concernant [Z] [T] ; 



DEBOUTE M. [J] [I] de sa demande d'irrecevabilité du surplus des prétentions de Mme [R] [T] ;



CONFIRME l'ordonnance déférée en ce qu'elle a': 

- déclaré recevables les prétentions de M. [J] [I]

- constaté que le bail conclu le 10 décembre 2019 entre M. [J] [I] et Mme [R] [T] portant sur un logement [Adresse 2], est résilié de plein droit depuis le 24 janvier 2021

- ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [R] [T] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement avec le concours de la force publique si besoin est, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux

- condamné par provision Mme [R] [T] à payer à M. [J] [I] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 552,53 euros 

- dit que l'indemnité d'occupation sera révisée selon les mêmes modalités et périodicité que le loyer si le bail n'avait pas été résilié, conformément à la convention de location initiale

- condamné Mme [R] [T], solidairement avec [Z] [T], à payer à M. [J] [I] la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; 



L'INFIRME en ce qu'il a condamné par provision Mme [R] [T] à payer à M. [J] [I] la somme de 2.882,37 euros selon décompte arrêté à la date du 1er juin 2021, échéance de juin incluse avec intérêt au taux légal sur la somme de 2.115,34 euros à compter du commandement du 23 novembre 2020, à compter de l'assignation pour le solde et dit que l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 552,53 euros est due à compter du 1er juillet 2021 jusqu'à la libération définitive des lieux, et statuant à nouveau, 



DIT que l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 552,53 euros est due à compter du 24 janvier 2021 jusqu'à la libération des lieux du 14 avril 2022 ; 



CONDAMNE Mme [R] [T] à verser à M. [J] [I] la somme provisionnelle de 3.477,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés au 14 avril 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ; 



DEBOUTE M. [J] [I] de sa demande d'imputation des paiements en priorité sur les frais d'exécution et les intérêts ; 



Y ajoutant, 



CONDAMNE Mme [R] [T] aux dépens d'appel ; 



CONDAMNE Mme [R] [T] à verser à M. [J] [I] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT