Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
10 OCTOBRE 2024





N° RG 24/00820 - N° Portalis DB22-W-B7I-SAG3
Code NAC : 30B 
AFFAIRE : S.C.I. CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE C/ S.A.S. [Localité 3] DISTRIBUTION


DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE

Société civile immobilière au capital de 1.500 euros, dont le siège est situé [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 808 775 050, agissant poursuites et diligences de son gérant, Monsieur [K] [W], domicilié audit siège

représentée par Me Emmanuel MOREAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C147, Me Catherine VERGNE, avocat au barreau de PARIS


DEFENDERESSE

SOCIÉTÉ [Localité 3] DISTRIBUTION

société par actions simplifiée au capital de 2.000 euros, dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 883 900 961, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629, Me Isaline POUX, avocat au barreau de PARIS









Débats tenus à l'audience du : 05 Septembre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, pour les plaidoiries et d’Ingrid RESZKA, Greffière, pour le prononcé

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 05 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Octobre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 22 décembre 2019, la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE - a donné à bail commercial en l’état de futur achèvement à la société [Localité 3] DISTRIBUTION en cours de formation des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], à destination exclusive de supérette et à titre accessoire à usage de commerce de boucherie sous l’enseigne COCCI, pour une durée de 10 ans moyennant un loyer d’un montant progressif. 

Les locaux ont été livrés le 03 septembre 2020.

Le 29 janvier 2024, la société CODIF a fait signifier à la société [Localité 3] DISTRIBUTION un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 44.975,35 euros portant sur les loyers et charges impayés pour la période du 4e trimestre 2023 au 1er trimestre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 06 juin 2024, la société SCI CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE a fait assigner en référé la société [Localité 3] DISTRIBUTION afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, 
- ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, 
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, 
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 3.518,41 euros à parfaire au titre du commandement du 29 janvier 2024 et de ses suites,
- constater l’acquisition du dépôt de garantie d’un montant de 21.444,89 euros entre les mains de la société,
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation à compter du 29 février 2024 et jusqu'à la complète libération des locaux, d’un montant de 421,87 euros TTC par jour calendaire,
- condamner la locataire à lui payer par provision la somme de 78.045,95 euros TTC sauf à parfaire, au titre des indemnités d’occupation dues du 29 février 2024 au 31 août 2024 inclus, 
- condamner la locataire à lui payer la somme de 3.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens. 



À l’audience du 05 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, la SCI CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE, représentée par son conseil, développe oralement les termes de son assignation et s’oppose à la demande de délais de paiement formulée par son contradicteur, sollicitant, à titre subsidiaires, que ces délais ne portent que sur six mois. 

La société [Localité 3] DISTRIBUTION, représentée par son conseil, développe oralement ses conclusions signifiées par RPVA le 02 septembre 2024 dans lesquelles elle demande des délais de paiement sur deux ans par échéances trimestrielles ou mensuelles, avec suspension de la réalisation et des effets de la cause résolutoire.

L’affaire est mise en délibéré au 10 octobre 2024 par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS 

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion:

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.”

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, le bail stipule dans son article CG27 qu'à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse, la société CODIF, justifie par la production du commandement de payer du 29 janvier 2024 que la locataire, la société [Localité 3] DISTRIBUTION, a cessé de payer ses loyers. 




Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 29 janvier 2024 étant demeuré infructueux dès lors que la dette n’a pas été totalement apurée, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après. 

L'obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation:

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, le principe de la dette locative n'est pas sérieusement contestable et n’a pas été contestée par la société [Localité 3] DISTRIBUTION. 

Toutefois, la société CODIF ne justifie pas de ses calculs pour formuler ses demandes en paiement des sommes de :
- 3.518,41 euros à parfaire au titre du commandement du 29 janvier 2024 et de ses suites,
- 78.045,95 euros TTC sauf à parfaire, au titre des indemnités d’occupation dues du 29 février 2024 au 31 août 2024, ayant calculé un montant de 421,87 euros TTC par jour calendaire sans en justifier et qui inclut apparemment les majorations prévues au contrat. 




Au regard de l’avis d’échéance du 06 décembre 2023 et de la pièce n°14 du demandeur, le montant du loyer trimestriel, charges et taxes comprises, est de 25.457,89 euros et des échéances ont été réglées depuis le commandement de payer, de sorte que la somme qui apparaît comme restant due à la date du 05 septembre 2024 est de 48.000,07 euros, incluant le coût du commandement de payer.

Le coût de ce commandement est à inclure dans les dépens de la présente procédure. 

Il y a lieu donc lieu de condamner la locataire à payer au bailleur la somme provisionnelle de 47.709,29 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés à la date du 05 septembre 2024 (échéance du 3e trimestre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. 

Par ailleurs, il convient de condamner la locataire à payer au bailleur à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter du 1er octobre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux loués. 

 Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Les demandes au titre de la majoration du loyer ou du taux d’intérêt et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale. 

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse. 

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que la locataire fait des efforts de paiement, si ce n’est que le loyer n’est pas payé trimestriellement mais mensuellement et qu’une dette résiduelle de 48.000,07 euros perdure depuis le mois de juin 2024. La société [Localité 3] DISTRIBUTION s’engage à apurer sa dette sur deux ans.

Il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites dans le dispositif de la présente décision.


Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de condamner la société [Localité 3] DISTRIBUTION, partie succombante, à payer à la société CODIF la somme de 1.500,00 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société [Localité 3] DISTRIBUTION, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il sera rappelé qu’en application de l'article 514 du code civil, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 22 décembre 2019 et la résiliation de ce bail à la date du 1er mars 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société [Localité 3] DISTRIBUTION et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés ZAC Coeur de ville, commerce 3 sous enseigne COCCI situés [Adresse 2]; 

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société [Localité 3] DISTRIBUTION à payer à la société SCI CODIF - COMMERCE DE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE la somme provisionnelle de 47.709,29 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 05 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société [Localité 3] DISTRIBUTION à payer à la société SCI CODIF - COMMERCE DE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués ;

Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes relatives à la majoration du loyer et à la conservation du dépôt de garantie ; 

Suspendons la réalisation et les effets de la clause résolutoire au paiement par la société [Localité 3] DISTRIBUTION de la somme provisionnelle de 47.709,29 euros en 24 mensualités, en plus du paiement du loyer courant, soit 23 mensualités de 2.000,00 euros et une 24ème mensualité étant égale au solde de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou du loyer courant, et après mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit et la clause résolutoire reprendre ses pleins effets, sans autre formalité ;

Condamnons la société [Localité 3] DISTRIBUTION à payer à la SCI CODIF - COMMERCE DE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société [Localité 3] DISTRIBUTION au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;
 
Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Ingrid RESZKA, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Ingrid RESZKA Béatrice LE BIDEAU