Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 4]
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NAC: 5AA


N° RG 24/01820 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S4SZ




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 04 Octobre 2024


S.A. CITE JARDINS

 
 
 
C/

[H] [X]
[R] [N]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 04 Octobre 2024

à SCP MARGUERIT BAYSSET

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 04 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Farida BOUKROUNA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 02 Juillet 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEURS

Mme [H] [X], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

M. [R] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté


 








RAPPEL DES FAITS

La SA CITE JARDINS a donné à bail à Mme [H] [X] et M [R] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] par contrat du 16 mars 2022, pour un loyer mensuel de 549,23 € provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CITE JARDINS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

La SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Mme [H] [X] et M [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 11 juin 2024 et renvoyée.

A l’audience du 02 juillet 2024, la SA CITE JARDINS - représentée par son conseil - s'en rapportant à son assignation demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Mme [H] [X] et M [R] [N] ou de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ; et de les condamner solidairement au paiement de la somme actualisée de 5754,77 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SA CITE JARDINS précise que l'avis d'imposition a été reçu et qu'aucun paiement n'est intervenu depuis le mois de décembre 2023.

Mme [H] [X] est présente. Elle indique reconnaître la dette et sollicite des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié selon les formes et modalités prévues aux articles 656 et 658 du code de procédure civile le 11 avril 2024, M [R] [N] n’est ni présent ni représenté.


L'affaire a été mise en délibéré au 04 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de la demande:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 15 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CITE JARDINS justifie avoir informé la caisse d'allocations familiales de l'existence d'un impayé locatif le 31 août 2022 selon courrier électronique de l'organisme en date du 11 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et depuis cette date la situation des locataires est restée débitrice.

La demande est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 24 juillet 2023 d'application immédiate modifie l'article 24 ci-dessus en ce qu'elle prévoit que le locataire dispose désormais d'un délai de six semaines pour payer sa dette. Toutefois, ce nouveau délai n'étant pas celui indiqué au commandement de payer délivré au locataire, et qui n'a pas pour effet de protéger les intérêts de ce dernier, sera écarté dans le cas d'espèce sur le fondement de l'ordre public de protection applicable en matière de baux d'habitation. 

Le bail conclu le 16 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 octobre 2023, pour la somme en principal de 3114,34 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 décembre 2023.

Le juge des référés est le juge de l’évidence. La clause résolutoire insérée au bail ayant un caractère automatique, elle est acquise au profit du bailleur par le seul effet de l’expiration du délai du commandement de payer ; le juge ne peut donc que constater la résiliation du bail.

Bien que les locataires sollicitent des délais, il ressort du décompte que le règlement du loyer courant qui permet d'octroyer des délais de paiement n'a pas été fait, que par ailleurs aucune somme n'a été versée par les locataires depuis le mois de décembre 2023.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes de délais et de maintien dans les lieux.

L’expulsion de Mme [H] [X] et M [R] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA CITE JARDINS produit un décompte démontrant que Mme [H] [X] et M [R] [N] restent devoir, après soustraction des frais d'assurance et de pénalités non-justifiés par une mise en demeure préalable , la somme de 5577,34 € à la date du 27 juin 2024 mensualité du mois de mai incluse.

Les photos d'enveloppes adressées aux locataires ne permet pas de vérifier que les locataires ont bien été touchés par une mise en demeure de justifier d'une assurance habitation ou de la nécessité de justifier de leurs revenus.

Mme [H] [X] et M [R] [N] seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5577,34 €, avec les intérêts à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Mme [H] [X] et M [R] [N] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 587,94€ .
III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [H] [X] et M [R] [N], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Mme [H] [X] et M [R] [N] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS que la demande est recevable ; 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mars 2022 entre la SA CITE JARDINS et Mme [H] [X] et M [R] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 25 décembre 2023 ;

DEBOUTONS de leurs demandes de maintien dans les lieux et de délais de paiement,

ORDONNONS en conséquence à Mme [H] [X] et M [R] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [H] [X] et M [R] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Mme [H] [X] et M [R] [N] à verser à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 5577,34 € (décompte arrêté au 27 juin 2024 mensualité du mois de mai ncluse ), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [H] [X] et M [R] [N] à payer à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 587,94€;

CONDAMNONS solidairement Mme [H] [X] et M [R] [N] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Mme [H] [X] et M [R] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;




RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 04 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Farida BOUKROUNA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffière.


La greffière, Le juge,