Tribunal Judiciaire · Service des référés — 9 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/54746 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46AV

N° : 4

Assignation du :
13 Juin 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 09 octobre 2024



par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEUR

PARIS HABITAT OPH 
Anciennement l’OPAC DE PARIS
Etablissement public industriel et commercial
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représenté par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS - #P0173

DEFENDERESSE

La société dénommée D.B.N.P. S.A.S.
ayant son siège social sis 
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Et pour signification au 
[Adresse 2]
[Adresse 2]

non constituée


DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 juin 2022, Paris Habitat OPH a consenti un bail commercial à la société D.B.N.P. portant sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel principal de 15.000 euros HT/HC payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 7 novembre 2023, Paris Habitat OPH a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 16.019,93 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 13 juin 2024, Paris Habitat OPH a assigné la société D.B.N.P. devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

A titre principal,
constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 22.155,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 22 mai 2024 ;la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer contractuel en vigueur, taxes et charges en sus, à compter du 8 décembre 2023 et jusqu'à la libération des locaux ;dire que ces sommes seront majorées des intérêts de retard au taux des avances sur titre de la Banque de France majoré de deux points à compter de leur exigibilité ;dire que ces sommes seront majorées d’une pénalité forfaitaire de 10% ;ordonner la capitalisation des intérêts ;n’accorder au délai de paiement supplémentaire au locataire en raison du montant et de l’ancienneté de la dette;
A titre subsidiaire, en cas de délais de paiement,
ne les accorder que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyers et charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe ;en cas de simple retard de paiement, dire et juger que la déchéance du terme sera acquise;
En tout état de cause,
débouter la partie adverse de l’ensemble de ses demandes;la condamner au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
A l'audience, le demandeur maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

La défenderesse, régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 7 novembre 2023 à hauteur de la somme de 16.019,93 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 26 octobre 2023.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti. 



Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 7 décembre 2023 à 24h00 et d’ordonner l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 8 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, la demande de majoration de 10% étant rejetée, celle-ci s’analysant en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation d’un montant de 22.155,86 euros au 22 mai 2024, échéance du deuxième trimestre 2024 incluse. 

L’obligation de la société D.B.N.P. n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 16.019,93 euros, à compter de l’assignation sur le surplus, et capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, mais sans majoration de 10% pour les motifs précédemment exposés.

Sur les frais et dépens

La société D.B.N.P., partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 novembre 2023.

Elle sera par suite condamnée à payer au demandeur la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celui-ci des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.


PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 7 décembre 2023 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;


Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 2], la société D.B.N.P. pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Condamnons la société D.B.N.P. à payer à Paris Habitat OPH une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 8 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société D.B.N.P. à payer à Paris Habitat OPH la somme provisionnelle de 22.155,86 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 22 mai 2024, échéance du deuxième trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 sur la somme de 16.019,93 euros, à compter du 13 juin 2024 sur le surplus et capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société D.B.N.P. aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 novembre 2023, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la société D.B.N.P. à payer à Paris Habitat OPH la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.


Fait à Paris le 09 octobre 2024


Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Rachel LE COTTY