Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 8 octobre 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 08 OCTOBRE 2024



N° RG 23/02570 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VZY2



AFFAIRE :



[R] [E]





C/

[F] [Y]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Mars 2023 par le Tribunal de proximité de DREUX

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 1122000260



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 08/10/24

à : 





Me Tarek KORAITEM





Me Fadila BARKAT





Me Karema OUGHCHA







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [R] [E]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentant : Me Tarek KORAITEM, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 305





APPELANTE

****************

Monsieur [F] [Y]

né le 12 Juillet 1968 à [Localité 20] (37)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 12]



Représentant : Me Fadila BARKAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 463





Madame [J] [T] veuve [M]

née le 09 Juillet 1954 à [Localité 19] (ESPAGNE)

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Adresse 17]

[Localité 6]



Représentant : Me Karema OUGHCHA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 285A



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro C-78646202300428 du 08/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 21])





INTIMES

***************

Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Juin 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,





Greffière, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Céline KOC,

EXPOSE DU LITIGE



Par contrat du 26 octobre 2019 à effet au 15 novembre 2019, M. [F] [Y] a donné à bail à Mme [R] [E] un appartement sis sur la commune d'[Localité 14], [Adresse 18] pour un loyer d'un montant de 860 euros outre une provision sur charges de 40 euros.



Un acte de cautionnement solidaire a été signé par Mme [J] [T] [T] veuve [M] pour les obligations résultant dudit bail. 



Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 16 juillet 2021 pour un montant de 3 771 euros.



Par acte d'huissier de justice du 24 septembre 2021, M. [Y] a assigné en référé Mme [E] et la caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dreux, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif.



Par ordonnance du 26 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dreux, statuant en référé, a :

- ordonné la disjonction de la procédure enregistrée sous le numéro 12-21-146 et ordonné son renvoi à l'audience de référé du 21 juin 2022,

- constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 16 septembre 2021 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,

- débouté M. [Y] de sa demande d'expulsion compte tenu de l'indécence du logement, constaté par décision de la CAF en date du 14 décembre 2021,

- ordonné une mesure d'expertise.

- sursis à statuer sur les autres demandes des parties,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- réservé les dépens de l'instance.



Par jugement contradictoire du 2 mars 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Dreux a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2019 entre M. [Y] et Mme [E] concernant le logement à usage d'habitation situé au [Adresse 7] [Localité 4] sont réunies à la date du 17 septembre 2021,

- débouté Mme [E] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

- ordonné en conséquence à Mme [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

- dit qu'à défaut pour Mme [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [Y] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

- condamné solidairement Mme [E] et Mme [T] [T] veuve [M] à verser en deniers ou quittance à M. [Y] la somme de 18 800 euros (décembre 2022 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 771 euros à compter du commandement de payer (16 juillet 2021) et à compter du jugement pour le surplus,

- condamné solidairement Mme [E] et Mme [T] [T] veuve [M] à verser à M. [Y] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

- débouté M. [Y] de sa demande de condamnation au titre de la provision sur charges 2022,

- débouté Mme [E] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles,

- débouté M. [Y] et Mme [E] de leurs demandes respectives de dommages et intérêts,

- condamné in solidum Mme [E] et Mme [T] [T] veuve [M] aux dépens, en ce y compris les frais d'expertise,

- condamné solidairement Mme [E] et Mme [T] [T] veuve [M] à verser à M. [Y] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

- dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure-et-Loir en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution.



Par déclaration déposée au greffe le 18 avril 2023, Mme [E] a relevé appel de ce jugement. 



La locataire a quitté les lieux le 9 juin 2023.



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 14 mai 2024, Mme [E], appelante, demande à la cour de : 

- infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dreux le 2 mars 2023 en ce qu'il :

* l'a condamnée solidairement avec Mme [T] [T] veuve [M] à verser en deniers ou quittances à M. [Y] la somme de 18 800 euros (décembre 2022 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 771 euros à compter du commandement de payer (16 juillet 2021) et à compter du présent jugement pour le surplus,

* l'a condamnée solidairement avec Mme [T] [T] veuve [M] à verser en deniers ou quittances à M. [Y] une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi jusqu'à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

* l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles,

* l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,

* l'a condamnée solidairement avec Mme [T] [T] veuve [M] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* a rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision,

Statuant à nouveau,

- constater le caractère indécent du logement qu'elle a loué situé [Adresse 10] à [Localité 16], et en conséquence,

Sur les demandes de M. [Y]:

- déclarer M. [Y] irrecevable et mal-fondé en ses demandes,

- débouter M. [Y] de sa demande en paiement de l'arriéré locatif, et subsidiairement, ordonner la compensation avec les sommes qui lui sont dues au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral,

- débouter M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 

- déclarer irrecevable et débouter M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices matériels,

- débouter M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif,

Sur ses demandes reconventionnelles:

- réduire le loyer hors charges à la somme de 592,93 euros à compter du 15 novembre 2019, date de prise d'effet du contrat de bail,

- ordonner une contre-expertise judiciaire au sein du logement à usage d'habitation situé [Adresse 11] n°2 [Localité 3] [Adresse 15],

- condamner M. [Y] à lui restituer les sommes indûment versées à compter du 15 novembre 2019 jusqu'à sa remise des clés.

- condamner M. [Y] à lui payer la somme de 35 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et son préjudice moral,

- condamner M. [Y] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [Y] aux entiers dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 14 mai 2024, M. [Y], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de : 

- déclarer nulle la déclaration d'appel, et irrecevable l'appelante en son appel et l'ensemble de ses demandes,

À titre principal,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

* constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 26 octobre 2019 conclu avec Mme [E] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 8] [Localité 14] sont réunies à la date du 17 septembre 2021,

* débouté Mme [E] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

* ordonné en conséquence à Mme [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

* prononcé l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [E] de ses biens et de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique si besoin est,

* a condamné solidairement Mme [E] et Mme [T] [T] veuve [M] à lui verser en derniers ou quittance la somme de 18 800 euros (décembre 2022 inclus), avec les intérêts légaux sur la somme de 3 771 euros à compter du commandement de payer (16 juillet 2021) et à compter du jugement pour le surplus,

* condamné solidairement Mme [E] et Mme [T] [T] veuve [M] à lui verser en derniers ou quittance une indemnité mensuelle d'occupation équivalant à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

* condamné in solidum Mme [E] et Mme [T] [T] veuve [M] aux dépens, en ce y compris les frais d'expertise,

* condamné in solidum Mme [E] et Mme [T] [T] veuve [M] à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

- débouter Mme [E] de l'ensemble de ses demandes en cause d'appel,

- débouter Mme [T] [T] veuve [M] de l'ensemble de ses demandes en cause d'appel,

À titre incident,

- déclarer l'intimé recevable en son appel incident,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de :

* sa demande de condamnation solidaire de Mme [E] et Mme [T] [T] veuve [M] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages intérêts,

* sa demande de condamnation au titre de la provision sur charges 2022,

Et statuant à nouveau sur ces chefs,

- rejeter la demande de Mme [E] d'ordonner une contre-expertise,

- condamner solidairement Mme [E] et Mme [T] [T] veuve [M] à verser en derniers ou quittance à l'intimé la somme de 1 761 euros au titre de la régularisation des charges dues entre le 1er février 2022 et le 9 juin 2023, avec les intérêts légaux,

- condamner solidairement Mme [E] et Mme [T] [T] veuve [M] à lui verser une somme de 4 176,80 euros en réparation des préjudices matériels subis,

- condamner solidairement Mme [E] et Mme [T] [T] veuve [M] à lui verser une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

- condamner solidairement Mme [E] et Mme [T] [T] veuve [M] à lui verser la somme de 2 000 euros pour procédure abusive,

Dans tous les cas,

- condamner Mme [E] et Mme [T] [T] veuve [M] à lui verser à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens de la procédure d'appel.



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 13 mai 2024, Mme [T] [T] veuve [M], intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de : 

- déclarer recevable son appel incident contre le jugement du 2 mars 2023 et la déclarer fondée,

En conséquence,

- infirmer le jugement du 2 mars 2023 en ce que le tribunal de proximité de Dreux en ce qu'il:

* a débouté Mme [E] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

* l'a condamnée solidairement avec Mme [E] à verser en deniers ou quittances à M. [Y] la somme de 18 800 euros (décembre 2022 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 771 euros à compter du commandement de payer (16 juillet 2021) et à compter du présent jugement pour le surplus,

* l'a condamnée solidairement avec Mme [E] à verser en deniers ou quittances à M. [Y] une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi jusqu'à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

* a débouté Mme [E] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles,

* a débouté Mme [E] de sa demande de dommages et intérêts,

* l'a condamnée solidairement avec Mme [E] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

En conséquence et y faisant droit,

A titre principal,

- constater le caractère indécent du logement loué par Mme [E], situé [Adresse 9] à [Localité 16], et en conséquence,

- déclarer M. [Y] irrecevable et mal fondé en ses demandes,

- débouter M. [Y] de sa demande en paiement de l'arriéré locatif,

- condamner M. [Y] à lui restituer la somme de 4 545,87 euros saisie sur son compte Banque Postale,

Subsidiairement,

- juger qu'elle ne peut être tenue pour d'autres sommes autres que celles dues au titre du loyer,

- juger qu'elle ne peut être tenue du paiement des pénalités et des intérêts de retard,

Très subsidiairement,

- lui accorder les plus larges délais pour régler les sommes auxquelles elle sera condamnée définitivement et solidairement avec Mme [E],

En tout état de cause,

- condamner M. [Y] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [Y] aux entiers dépens.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 mai 2024.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la nullité de la déclaration d'appel et l'irrecevabilité de l'appel



M. [Y] demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes de Mme [E] au motif que sa déclaration d'appel est nulle en faisant valoir qu'elle ne mentionne pas sa profession, contrevenant ainsi aux dispositions de l'article 753 du code de procédure civile. Il explique que cela lui a causé un préjudice du fait qu'elle n'a rien réglé en exécution du jugement critiqué et qu'à considérer qu'elle aurait repris un emploi, elle a fait obstacle à la possibilité de saisir une partie de ses salaires. 



Mme [E] conclut à l'irrecevabilité de cette demande du fait que seul le conseiller de la mise en état est compétent pour statuer sur celle-ci en application des articles 907 et 914 du code de procédure civile. Elle fait valoir, sur le fond, qu'elle était sans emploi et ne pouvait donc mentionner sa profession dans l'acte d'appel. Elle ajoute que cette absence de cette mention n'a pas causé de préjudice à M. [Y] puisqu'elle ne travaillait pas. 



Sur ce,



L'article 914 du code de procédure civile dans sa version en vigueur au jour de la déclaration d'appel que le conseiller de la mise en état est seul compétent déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel.

(...)

Les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d'appel la caducité ou l'irrecevabilité après la clôture de l'instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement. 



Il résulte également des articles 907 et 789 1° du code de procédure civile dans leur version applicable au présent litige que le conseiller de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du conseiller.



Il convient d'en déduire que le conseiller de la mise en état est seul compétent pour connaître de la demande d'irrecevabilité de l'appel que M. [Y] ne développe pas dans ses conclusions, et de la demande de nullité de la déclaration d'appel fondée sur un vice de forme, lesquelles sont par conséquent irrecevables devant la cour statuant au fond. 



Sur l'irrecevabilité des demandes de l'appelante



M. [Y] demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes de Mme [E] en application de l'article 542 du code de procédure civile en faisant valoir qu'elle ne consacre pas un paragraphe dans ses écritures à la critique du jugement, ni en fait ni en droit, tout comme Mme [T] [T] veuve [M] dans ses conclusions.



Mme [E] affirme que ce grief n'est pas fondé et qu'elle a parfaitement explicité dans ses conclusions les raisons pour lesquelles elle critique le jugement déféré.



Sur ce,



Il ressort de la lecture des dernières conclusions de Mme [E] que celle-ci critique le jugement déféré notamment lorsqu'elle affirme (page 5) que le premier juge a fait fi des nombreuses pièces qu'elle avait versées aux débats et que ce jugement sera nécessairement infirmé pour les raisons qu'elle développe par la suite sur plusieurs page, éléments constitutifs d'une critique du jugement entrepris.



Par ailleurs, la cour relève que M. [Y] ne tire aucune conséquence juridique de ses développements concernant les écritures de Mme [T] [T] veuve [M].



En tout état de cause, il ne résulte d'aucun texte que le défaut de critique du jugement dans les conclusions serait sanctionné par l'irrecevabilité des demandes. 



Il convient en conséquence de débouter M. [Y] de sa demande visant à déclarer irrecevables les demandes de Mme [E] pour ce motif.



Sur la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire



La cour relève que Mme [E] ne demande pas l'infirmation du chef du jugement ayant constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 septembre 2021 et ordonné son expulsion, étant relevé que la locataire a quitté les lieux le 9 juin 2023.



Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral



Mme [E] sollicite le versement de la somme de 35 000 euros au titre de son préjudice de jouissance et moral et fait grief au premier juge de l'avoir déboutée de cette demande en retenant que rien ne démontrait que M. [Y] ait manqué à ses obligations justifiant sa condamnation.



Elle soutient que son logement ne remplissait pas les critères de décence et qu'elle a subi de nombreux désordres durant plusieurs mois, à savoir des infiltrations d'eau et des moisissures, un dysfonctionnement du ballon d'eau chaude et une absence d'eau chaude, une absence d'isolation, d'étanchéité et d'aération, une consommation d'eau et d'électricité exorbitante, des serrures identiques à l'ensemble de la copropriété, un défaut de stabilité de la rampe d'escalier, et une chute de tuiles.



Elle affirme avoir tenté en vain d'alerter son bailleur et avoir pris attache avec de nombreux intervenants pour trouver une solution amiable et notamment la CAF qui a rendu un rapport ayant conclu à la non-décence du logement et ayant préconisé des travaux pour y remédier.



Elle fait valoir que trois rapports, dont celui diligenté par la CAF, ont conclu au caractère indécent du logement et que l'expert judiciaire a relevé de multiples développements de moisissures et traces de ruissellement dans le logement. Elle affirme que quelques travaux 'cosmétiques' ont été réalisés par M. [Y] pour camoufler l'état indécent du logement avant la réalisation de cette expertise notamment sur la VMC, ce qui fait que l'expert n'a pu relever les désordres dont elle faisait état depuis 2021. Elle souligne que si le logement avait été décent, aucun travaux n'aurait été nécessaire avant l'expertise. Elle conteste les allégations de l'intimé selon lesquelles elle aurait mal entretenu le logement et que l'utilisation d'un poêle à pétrole serait la cause des désordres. Elle soutient que les problèmes d'humidité et de moisissures ne peuvent être de son fait, ces désordres ayant perduré malgré la réinstallation du chauffage manquant, mais qu'ils résultent d'un manque d'aération dans le logement dont la VMC n'a pas fonctionné pendant deux ans. 



Elle ajoute avoir fait réaliser un constat de commissaire de justice en avril 2023 qui démontre que malgré les travaux réalisés avant l'expertise, les désordres persistent et qu'elle a même subi un départ d'incendie sur son compteur électrique en raison de la non-conformité de l'installation électrique, l'ayant privée d'électricité, raison pour laquelle elle a été contrainte de quitter le logement qui est selon elle inlouable en l'absence de travaux de conformité. 



Elle affirme avoir ainsi indéniablement subi un trouble de jouissance du fait de l'indécence de son logement au regard des nombreux désordres subis. Elle indique que cette situation a eu des conséquences sur sa santé alors qu'elle est asthmatique ainsi que sur celle de sa fille âgé de deux ans qui a développé de l'asthme dû aux problèmes d'infiltration, de moisissures et d'isolation. 



Elle soutient que cette situation a également eu des répercutions sur son moral et qu'elle a été contrainte de supporter des consommations d'électricité et d'eau importantes, ce qui lui a causé des difficultés financières, et qu'elle a dû engager de nombreux frais pour se faire entendre. 



Poursuivant la confirmation de ce chef du jugement, M. [Y] s'oppose à cette demande.



Il fait valoir qu'aucun vice n'a été constaté dans le rapport d'expertise judiciaire qui souligne que Mme [E] est à l'origine de l'ensemble des désordres constatés et qu'elle n'a pas fait réparer. Il relève qu'elle ne fait pas état de ce rapport, mentionnant abondamment le rapport [H] mandatée par la CAF qui a été intégralement infirmé par l'expertise judiciaire sur chaque pose d'indécence dénoncé. Il relève que les rapports et constats produits en cause d'appel sont postérieurs au jugement et au commandement de payer et ont été obtenus sans contradiction de sorte qu'ils sont sans valeur probante. 



Il conteste les désordres allégués par Mme [E] en faisant valoir que la maison avait fait l'objet d'une réfection intégrale en 2018, soit un an avant l'entrée dans les lieux de la locataire et lui a donc été remise dans un état impeccable, ajoutant que d'importants travaux ont été réalisés dans la copropriété et dans le logement en 2021 et 2022. 



Il affirme être intervenu le plus rapidement possible dès qu'il a été avisé d'un incident mais que Mme [E] a tardé à lui communiquer ses constats et rapports et à accepter les interventions des entreprises mandatées et même des assureurs. Il soutient que l'appelante n'a pas suivi les différentes recommandations des professionnels notamment quant à l'utilisation d'un poêle à pétrole et quant à une absence totale d'aération. Il ajoute que le retard pris dans le remplacement du ballon d'eau chaude à cause du comportement de Mme [E] a aggravé la fuite d'eau et endommagé l'ensemble du rez-de-chaussée de la maison. 



Il ajoute qu'elle échoue à établir le moindre lien de causalité entre l'allergie décelée chez sa fille et le prétendu état de vétusté de l'habitation. 



Il en conclut que Mme [E] n'a pas subi de préjudice de jouissance sauf en raison de désordres causé de son seul fait.



Sur ce,



En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.



Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat.



Le bailleur est obligé :



a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;



b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;



c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



Il convient de relever que le bail a pris effet le 15 novembre 2019 et se trouve résilié depuis le 17 septembre 2021, de sorte qu'après cette date, plus aucun contrat ne lie les parties et les obligations du bailleur ont cessé à l'égard de la locataire qui, en se maintenant dans les lieux au-delà de la résiliation, est devenue occupante sans droit ni titre. En conséquence, le préjudice de jouissance ne peut donc, en l'espèce, être invoqué au-delà du 17 septembre 2021.



Il résulte des pièces versées aux débats que le logement a été donné à bail dans un très bon état ainsi qu'il en résulte de l'état des lieux d'entrée signé par les deux parties (pièce 26 de l'intimé) et que Mme [E] a commencé à se plaindre auprès de son bailleur de désordres affectant le logement en mars 2021, consistant notamment en des problèmes d'infiltration, d'humidité et de moisissures.



Mme [E] s'appuie sur le constat d'huissier de justice qu'elle a fait réaliser le 3 septembre 2021 et le rapport [H] 'diagnostic - constat décence' du 14 octobre 2021 effectué à la demande de la CAF qui a conclu à la non-décence du logement, ainsi que sur un rapport d'intervention 'maintenance électrique' non contradictoire réalisé par la société KidBay le 20 mai 2023 et d'un constat de commissaire de justice datée du 18 avril 2023, soit postérieurement à l'expertise et à la résiliation du bail. 



M. [Y] se fonde quant à lui sur l'expertise judiciaire qui a été réalisée contradictoirement entre les parties le 8 juillet 2022 par Mme [K] permettant de connaître plus précisément l'état du logement et les responsabilités de chacun dans les désordres relevés et dont la cour entend adopter les conclusions en l'absence de contestation de la part de Mme [E] autre que la réalisation de travaux par le bailleur avant cette expertise, ce qui ne saurait lui être reproché s'agissant de travaux préconisés par la CAF pour remédier aux désordres relevés et ce dont elle a pu faire état auprès de l'expert, lui ayant en outre adressé un dire daté du 18 août 2022 à cet effet (pièce 38).



Au vu de ces éléments, la cour dispose d'éléments suffisants pour statuer sans qu'il y ait lieu d'ordonner une contre-expertise qui n'apparaît pas opportune compte tenu du délai écoulé depuis la résiliation du bail et du départ de lieux de Mme [E]. L'appelante sera donc déboutée de cette demande. 



En application du décret n°2002-102 du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :



* Article 4: le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. 



Le rapport [H] a conclu à la non-décence du logement en ce qu'il est défini en T4 alors qu'il devrait être défini en T2 (les pièces à l'étage ne pouvant être considérées comme des chambres), constat confirmé par l'attestation de surface habitable. 



Cependant, l'experte judiciaire relève que le logement comprend au moins une pièce principale d'une surface d'au moins 9 m² et répond donc au critère de décence. Elle ajoute que la définition du logement telle qu'indiquée dans le bail n'est pas un critère de décence et que la faible hauteur sous plafond des locaux aménagés dans les combles était apparente lors de la signature du bail, cette configuration n'étant donc pas cachée et a été acceptée par la locataire.



Mme [E] ne peut donc arguer d'une indécence du logement de ce fait ni de troubles de jouissance pouvant en résulter. 









*Article 3:



1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation 



Le rapport [H] conclut à la non décence du bâti en raison d'une chute de tuiles côté cour - d'infiltrations d'eau depuis l'extérieur du logement au niveau des lucarnes et du faîtage - du mur extérieur côté cour intérieure fissuré à différents endroits - de gouttières côté cour non entretenues (locataire) - d'une absence de gestion des eaux pluviales côté château (tuiles mécaniques) - d'une absence de raccordement - d'un risque de nidification d'oiseaux sous toiture.



Cependant, l'experte judiciaire indique que la fissure visible sur la façade avant de la maison n'est pas infiltrante et ne traduit pas un défaut de solidité de l'ouvrage et qu'au jour de l'accédit, aucune filtration par la toiture n'a été constatée, ce que la société Events, mandatée par M. [Y], avait pu également constater lors de son intervention du 3 mars 2021. 



Si elle relève des traces sèches de ruissellements au pourtour des lucarnes, elle ne constate aucune infiltration active. Elle note que des ruissellements se sont toutefois produits dans les zones indiquées par la locataire laissant des traces jaunâtres épaisses sur la peinture ainsi que des dépôts de moisissures sur les menuiseries de l'étage et en différents endroits et en particulier les plinthes. Elle explique cependant que ce grief ne résulte pas d'un passage d'eau depuis l'extérieur jusqu'à l'intérieur mais traduit un phénomène de condensation intérieur caractérisé comme il sera expliqué ci-après.



Elle note que le risque d'envol de tuiles n'est pas constaté, que l'absence de raccordement des eaux pluviales n'est pas un critère de décence, de même que le risque de nidification d'oiseaux sous la toiture.



L'experte judiciaire relève comme unique désordre relevant de la non-décence du logement une infiltration active au droit de la porte d'entrée qui trouve son origine dans l'arrachement du calfeutrement bas du dormant qui n'existait pas au jour de l'entrée dans les lieux et qui résulte d'une manipulation forcée ou brutale de la menuiserie. Elle préconise, au titre des travaux, une reprise du calfeutrement bas de la menuiserie porte-fenêtre de l'entrée du logement puis le réglage de la menuiserie.



Il résulte de ces éléments que ce seul critère d'indécence du logement relevé par l'expert résulte du comportement de Mme [E] et non d'un manquement du bailleur à ses obligations. L'experte n'a pas retenu que la nature même de la porte d'entrée constituerait un critère d'indécence. 

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.



Le rapport [H] conclut à la non-décence aération en relevant une étanchéité à l'air insuffisante sur les portes-fenêtres et fenêtres du rez-de-chaussée et de l'étage (défaut de mise en oeuvre et étanchéité non conforme : mousse polyuréthanne).



L'experte note que les menuiseries autres que celles de la porte-fenêtre du séjour présentent une étanchéité à l'air suffisante. Elle précise que certaines menuiseries ont des difficultés de manipulation traduisant un défaut de réglage des paumelles qui devra être repris dans le cadre des opérations normales d'entretien.



Aucune indécence du logement n'est donc démontrée quant à un défaut d'étanchéité du logement, étant relevé que le réglage des menuiseries relève des menus travaux à la charge des locataires.



3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.



Le rapport [H] relève un garde-corps escalier et palier soit inexistant soit dangereux car non stable.



L'experte relève que les garde-corps sont présents. Elle note un débattement mais qui ne traduit en aucun cas une instabilité et qu'il n'y a pas de risque de perte de l'équilibre de la structure.



4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires



Le rapport [H] retient une non-décence habitabilité, confort, entretien en raison de la présence de plomb dans la peinture (taux supérieur à 1 mg/cm² seuil de tolérance) recouvrant une poutre métallique à étage et que cette poutre ruisselle d'eau lors d'épisode de pluie.



L'expertise n'a pas constaté la présence de peinture contenant du plomb, la peinture ayant été retirée par le propriétaire. Elle note que la présence de plomb qui a été relevée par le diagnostic est du minimum.



Il n'est donc pas établi, en l'absence d'autres éléments produits par la locataire, de risques pour sa santé de ce fait, étant ajouté qu'elle n'allègue aucun trouble de jouissance qui en serait résulté.



5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement



Le rapport [H] relève, au titre de la non décence, un moyen de chauffage insuffisant dans la pièce principale, le radiateur a été déposé par la locataire pour positionner son réfrigérateur.



L'expertise relève une installation de chauffage incomplète mais que ce désordre trouve son origine dans la modification de l'installation par la locataire qui a déposé l'un des radiateurs (séjour / cuisine) pour mettre en place un réfrigérateur et utilise un poêle à pétrole en remplacement. Elle indique que cette modification est préjudiciable au logement et à la santé des occupants car ce type de chauffage est un générateur très important de CO², ce qui toxique et qui, selon sa concentration, va permettre la formation de vapeur d'eau en quantité très importante qui vient s'ajouter à l'hygrométrie déjà présente, ce qui participe pleinement à la difficulté rencontrée par la locataire sur les moisissures et ruissellements dénoncés.



Outre qu'elle ne justifie pas du montant exorbitant des factures d'électricité qui l'aurait contrainte d'utiliser ce poêle comme démontré ci-après, Mme [E] n'établit pas que ces problèmes de moisissures et d'humidité pré-existaient à l'achat de ce poêle qu'elle situe en avril 2021, le seul justificatif de déclaration de deux dégâts des eaux survenus en janvier et février 2021 en raison d'une fuite sur un appareil à effet d'eau et d'une infiltration par toiture, de même que l'attestation de sa mère (pièce 34) faisant état d'humidité surtout dans la salle de bains depuis février 2021, étant insuffisant à l'établir. Les attestations de particuliers, sans connaissance particulière en la matière, indiquant ne pas avoir déploré d'humidité ou moisissures après l'utilisation d'un poêle à pétrole (pièce 34 de l'appelante) ne pouvant par ailleurs utilement venir contredire l'expertise judiciaire. 



Si Mme [E] produit un rapport d'une société KidBay, daté du 20 mai 2023, relevant des désordres électriques et non-conformités ainsi que des traces de brûlures sur les dispositifs de protection du tableau électrique, il convient de relever qu'il ne s'agit pas d'une expertise contradictoire et qu'il a été établi plus de 18 mois après la résiliation du bail alors que tant le rapport de la CAF que l'expertise judiciaire n'avait pas relevé de désordres électriques, de sorte que Mme [E] n'établit pas une indécence du logement à ce titre et ne saurait donc en être indemnisée.



6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements





Au titre de la non-décence humidité et aération, le rapport [H] relève : 



* des traces d'humidité dans la salle d'eau du rez-de chaussée au niveau de bac de douche, des traces d'humidité en pied de plinthe à l'étage ayant engendré un gonflement des plinthes, des traces de rouilles consécutives à une présence d'humidité sur les IPN de 80 mm et sur l'ossature de la charpente métallique à l'étage, traces de moisissures aux pourtours de certaines fenêtres à l'étage 

* un renouvellement de l'air et évacuation de l'humidité non adapté: absence de VMC dans la salle d'eau du rez-de-chaussée (dysfonctionnement de la grille d'aération entre la salle d'eau et la buanderie où se situe une extraction de VMC) - pas de grille d'aération dans les pièces de vie (salon, chambres) - renouvellement d'air globalement insuffisant (absence de grille et extraction non fonctionnelle). 



Dans son constat du 3 septembre 2021 réalisé à la demande de la locataire, l'huissier de justice avait réalisé un test d'aspiration au niveau de la bouche de la VMC située dans les sanitaires du rez-de-chaussée puis dans la salle de bain de l'étage qui n'avait pas fonctionné, les feuilles posées sur chacune des bouches d'aération n'étant pas retenues par le dispositif d'aspiration.



L'experte a également de multiples développements de moisissures et de traces de ruissellement affectant le logement en différents points tout en relevant qu'aucune humidité n'est décelée à l'humidimètre. 



Elle note qu'il existe une installation de ventilation fixe et permanente, complète et fonctionnelle: une ventilation mécanique contrôlée (VMC). Elle précise que la locataire indique couper le circuit électrique de cette ventilation notamment la nuit et qu'il lui arrive d'oublier de rallumer le circuit le matin, et que le jour de la visite, le disjoncteur du circuit d'alimentation de la VMC était éteint. L'experte indique que la mise à l'arrêt du moteur de VMC, même momentanée, empêche le fonctionnement normal de l'installation et crée un défaut de ventilation du logement, une forte hygrométrie intérieure et l'apparition de multiples points de condensation à l'origine des défauts constatés et en particulier des ruissellements le long des rampants de toiture et au pourtour des menuiseries à l'étage. Elle ajoute que deux dégâts des eaux se sont produits dans le logement (alimentation chasse d'eau et ballon d'eau chaude) expliquant les tâches des WC et de la chambre.



Il n'est pas contesté qu'une intervention sur la VMC avant le passage de l'expert a été réalisée par le propriétaire sans que la nature précise de cette intervention soit définie.



Pour autant, si le constat d'huissier démontre un dysfonctionnement de la VMC, l'appelante ne démontre pas la nature et des causes de celui-ci. Elle ne justifie pas en outre de difficultés antérieures ni que ce dysfonctionnement serait à l'origine des traces d'humidité et des moisissures constatées alors que l'expert en a imputé l'origine à l'utilisation du poêle à pétrole ainsi qu'à une mauvaise utilisation de la VMC, alors en état de fonctionnement, par la locataire qui n'établit pas avoir cessé d'utiliser le poêle, remis le second radiateur, et laisser la VMC en état de marche. Il est en outre rappelé en outre que Mme [E] ne saurait être indemnisée d'un trouble de jouissance pour la période postérieure à la résiliation du bail, de sorte qu'il n'y a pas lieu de tenir compte de la persistance éventuelle de problèmes d'humidité ou de moisissures ou de dysfonctionnement au sein du logement y compris sur la VMC après cette date. Le constat de commissaire de justice du 18 avril 2023 relevant, à cette date, des traces de coulures, d'infiltration, de moisissures ou de dégâts des eaux ne sauraient venir contredire le rapport d'expertise s'agissant uniquement de constatations.



Il apparaît ainsi qu'il n'existe aucun défaut d'étanchéité de la toiture ou des menuiseries qui expliquerait les phénomènes d'humidité et de moisissures relevés dans le logement qui s'expliquent en partie par l'installation et l'utilisation d'un poêle à pétrole par la locataire au lieu et place du second convecteur électrique qu'elle a déposé, étant relevé que le bailleur, suite à l'intervention de la société Events le 3 mars 2021 qui avait constaté l'utilisation de ce poêle, l'avait déjà avisée de la nécessité de ne plus utiliser ce poêle et d'utiliser le chauffage existant. 



Les autres traces d'humidité relevées par l'experte résultent de dégâts des eaux et non de problèmes structurels, sans qu'il soit établi qu'ils auraient eu lieu pendant le bail, étant ajouté que le bailleur est intervenu pour procéder aux réparations lorsqu'il en a eu connaissance (chauffe-eau) et qu'il apparaît que Mme [E] en est à l'origine en raison d'un défaut d'entretien de sa part (joints) comme l'a justement relevé le premier juge. Si l'huissier de justice a constaté le 3 septembre 2021 qu'il n'y avait pas d'eau chaude après plusieurs minutes d'écoulement, le bailleur a fait intervenir rapidement une société pour y remédier.



Sur les autres troubles de jouissance allégués



Mme [E] produit ses factures d'électricité entre février 2020 et mai 2022 sans expliciter en quoi cette consommation serait exorbitante comme elle l'affirme. La seule attestation de Mme [S] [X] (pièce 25) et l'historique de ses consommations (entre octobre 2020 et février 2022) en comparaison avec celui de l'appelante (entre mai 2020 et novembre 2021) ne suffit pas à établir la preuve d'une surconsommation d'électricité qui serait en outre la conséquence du dégât des eaux et d'un défaut d'isolation-ventilation du logement dû à une installation électrique non conforme. Il est en outre relevé que l'expert judiciaire a relevé, au vu des factures produites, une consommation annuelle qui n'est pas particulièrement remarquable en comparaison des consommations usuelles pour le chauffage seul d'une maison individuelle de 80 m². Les factures pour l'année 2021 (février 2021 à février 2022) se situent dans la même moyenne. Mme [E] ne produit en outre aucun élément permettant d'établir une surconsommation d'eau en lien avec ses conditions de logement. 



Mme [E] ne démontre donc pas de préjudice de jouissance à ce titre. 



Enfin, si son voisin, M. [U], a attesté que la clé de Mme [E] a pu ouvrir la porte principale de son logement et que l'huissier de justice a mentionné avoir reçu une vidéo sur laquelle elle ouvre le logement de son voisin avec sa clé tout en indiquant n'avoir pu effectuer aucune vérification par lui-même, ce témoignage et les constatations de l'huissier instrumentaire ne suffisent pas à établir que les serrures de tous les logements de la résidence seraient identiques, alors que M. [Y] produit une attestation d'un ancien locataire des maisons 1 et 3 attestant avoir installé des clés uniques en 2018. En tout état de cause, M. [Y] a proposé le remplacement de la serrure en septembre 2021 et Mme [E] n'établit de préjudice de jouissance résultant du grief invoqué.



Il n'est donc pas établi que M. [Y] aurait délivré à Mme [E] un logement indécent ou aurait manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible du logement, étant en outre relevé qu'il est intervenu rapidement lorsque sa locataire l'a avisé de difficultés de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance.



Au surplus, Mme [E] ne produit aucun élément médical concernant sa fille et le certificat médical du 21 avril 2023 qui atteste qu'elle présente un syndrome anxio-dépressif et des crises de tétanie et d'asthme est postérieur à la résiliation du bail et ne peut suffire à établir qu'il serait en lien avec sa situation de logement. Elle ne justifie donc pas d'un préjudice moral. 



Le jugement déféré ayant débouté Mme [E] de ces demandes est en conséquence confirmé.



Sur la demande de réduction du loyer



Mme [E] demande, sur le fondement de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, que le loyer, hors charges, soit réduit à la somme mensuelle de 592,93 euros à compter du 15 novembre 2019 et de condamner M. [Y] à lui restituer les sommes indûment versées depuis cette date jusqu'à la remise des clés.



Elle fait valoir que le logement doit être défini en T2 et non T4 comme le précise le rapport [H], de sorte qu'elle est fondée à solliciter une réduction du loyer comme suit: 860 euros / 96 m² = 8,958 euros / m² X 66,19 m² (surface habitable) = 592,93 euros. 



M. [Y] conclut au rejet de cette demande en faisant valoir que le bail ne comporte en fait aucune mention de type F2 ou F4; que l'article 3-1 susvisé vise exclusivement la surface habitable qui n'est pas contestée et que cette demande est malhonnête en ce que Mme [E] rapporte, sans la moindre cohérence, la surface habitable sur la surface Carrez alors que ces deux surfaces figurent au bail.



Sur ce,



L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. 



En l'espèce, le bail mentionne tant la surface habitable 'loi Carrez' (66,19 m²) que la surface habitable (96 m²), de sorte qu'elle a signé le bail en toute connaissance de cause, étant relevé que Mme [E] ne conteste pas le métrage de ces surfaces.



Dans ces conditions, sa demande en réduction de loyer ne peut qu'être rejetée, étant ajouté que le fait que le bail ait mentionné un appartement de type F4 alors qu'il s'agissait d'un logement de type F2 en raison de la surface des chambres est impropre à justifier une diminution du loyer sur ce fondement.



Le jugement déféré est en conséquence confirmé par substitution de motifs.



Sur la demande au titre de l'arriéré locatif



Mme [E], qui poursuit l'infirmation des chefs du jugement l'ayant condamnée à payer à M. [Y] la somme de 18 800 euros en deniers ou quittances au titre de l'arriéré locatif ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, demande à la cour de déclarer M. [Y] irrecevable et mal fondé en ses demandes notamment en paiement de l'arriéré locatif.



Elle fait valoir (pages 24 et 25 de ses conclusions) qu'elle était fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement du loyer jusqu'à la réalisation complète des travaux, de sorte qu'aucun manquement ne peut lui être reproché de ce chef, ajoutant qu'elle justifie amplement de l'indécence du logement et du non-respect de ses obligations par M. [Y].



Elle affirme en outre que ce dernier intègre dans son décompte des sommes au titre de la régularisation de charges sans produire les justificatifs y afférent ni reddition des charges alors qu'elle a contesté à plusieurs reprises ces charges notamment celles relatives à la consommation d'eau qui s'expliquent selon elle par les non-conformités de l'installation électrique et par les nombreuses fuites qui ne lui sont pas imputables.



Enfin, elle relève que M. [Y] inclut dans son décompte le loyer dans son intégralité pour les mois de décembre 2021 à octobre 2022 alors même qu'il ne pouv