Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 8 octobre 2024

N° RG 22/07439 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OTEQ









Décision du 

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 19 septembre 2022



RG : 19/01086

ch 10 cab 10 H



S.C.I. CLAUDIUS 2015



C/



S.A.S.U. GREEN CITY IMMOBILIER





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 08 Octobre 2024







APPELANTE :



La SCI CLAUDIUS 2015

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1748









INTIMEE :



La société GREEN CITY IMMOBILIER venant aux droits de la société RESIDENCE ADELIE

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Frank SAUNIER-PLUMAZ de la SELARL NS AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1142

ayant pour avocat plaidant Me Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE



 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 06 Juin 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Juin 2024



Date de mise à disposition : 08 Octobre 2024







Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier 



A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.





Composition de la Cour lors du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Stéphanie LEMOINE, conseiller pour le président légitimement empéché, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 

EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant compromis de vente du 24 février 2017, réitéré par un acte authentique du 1er février 2018, rectifié le 28 février 2018, la société civile de construction vente Résidence Adélie (la SCCV) a vendu en l'état futur d'achèvement à la SCI Claudius 2015 (la SCI) un local commercial ainsi que deux parkings au sein d'un immeuble à construire sur la commune de Sainte-Foy-lès-Lyon, le bien étant financé par un prêt souscrit auprès de la Société générale.



Le 28 février 2018, la SCCV a procédé aux appels de fonds correspondant aux stades « achèvement des locaux » et « mise à disposition des locaux ».



En réponse, la SCI s'est plainte de la présence d'un abribus et d'une barrière devant son local et a invité le vendeur à solutionner ce problème avant le règlement des derniers appels de fonds.



Par lettre recommandée du 11 avril 2018, la SCCV a convoqué la SCI à la livraison du local commercial le 30 avril 2018, indiquant que la remise des clés serait faite en contrepartie du règlement des deux derniers appels de fonds d'un montant de 19 500 euros et de la somme de 14 327,46 euros au titre des travaux modificatifs. 



La SCI ne s'étant pas présentée, la SCCV lui a adressé le 30 mai 2018 une nouvelle convocation pour une livraison au 20 juin 2018, à laquelle l'acquéreur n'a pas plus déféré. 



Par lettre recommandée de son conseil du 25 juin 2018, la SCI a mis en demeure la SCCV d'organiser la livraison du local et la remise des clés, et de lui verser la somme de 17 333,54 euros correspondant au montant du préjudice lié à l'existence de l'abribus et de la barrière devant son local, aux pénalités de retard de livraison et à la perte de loyers commerciaux subie, déduction faite du solde du prix de vente.



Le 31 octobre 2018, la SCCV a délivré à la SCI un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans l'acte de vente.



Les 28 et 31 décembre 2018, la SCCV a assigné la SCI et la Société générale devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins notamment de voir ordonner la résolution de la vente et condamner la SCI à lui verser une indemnité de résiliation, outre le paiement des travaux modificatifs demandés.



Un protocole d'accord transactionnel a été signé le 30 avril 2020 aux termes duquel la SCCV s'est engagée à procéder à la livraison du bien moyennant le règlement par la SCI de la somme de 33 827,46 euros et les parties ont entendu se désister partiellement de leurs instances et actions engagées devant le tribunal judiciaire de Lyon.



Un procès-verbal de livraison et remise des clés a été établi le 5 mai 2020.





La SCI a maintenu ses demandes tendant à voir condamner la SCCV au paiement de la somme de 27'750 euros au titre de la livraison non conforme du bien, de celle de 47'175 euros au titre du retard de livraison et de celle de 66'150 euros au titre de son préjudice financier.



Par un jugement du 15 septembre 2022, le tribunal a : 

- constaté l'extinction de l'instance entre la SCCV et la Société générale par l'effet du désistement partiel accepté,

- constaté l'intervention volontaire de la société Green city immobilier (la société), venant aux droits de la SCCV,

- débouté la SCI de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la SCI à payer à la société la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI aux dépens,

- débouté la société de sa demande de prise en charge du droit proportionnel.



Par déclaration du 7 novembre 2022, la SCI a relevé appel du jugement, intimant la société. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 31 juillet 2023, elle demande à la cour de : 

- réformer le jugement en ce qu'il l'a :


déboutée de l'ensemble de ses demandes, 

condamnée à payer à la société la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamnée aux dépens,


Et statuant à nouveau, 

A titre principal,

- débouter la société de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société à lui régler les sommes suivantes :


15 130 euros au titre des travaux réalisés à tort, 

29 250 euros au titre du prix trop élevé qu'elle a réglé, sommes justifiées au regard des manquements de la société à son obligation d'information précontractuelle et des non-conformités,

4 030 euros au titre du retard de livraison,

2 450 euros à parfaire, au titre de son préjudice financier locatif au regard du retard de la livraison du chantier,


En toute hypothèse,

- condamner la société à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de Maître Laurent Burgy.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 mai 2024, la société demande à la cour de : 

- confirmer le jugement en ce qu'il a : 


constaté l'extinction de l'instance entre la SCCV et la Société générale par l'effet du désistement partiel accepté, 

constaté son intervention volontaire venant aux droits de la SCCV, 

débouté la SCI de l'ensemble de ses demandes, 

condamné la SCI à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,


Ce faisant, 

- débouter la SCI de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

En tout état de cause, 

- condamner la SCI à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de Maître Frank Saunier, avocat associé au sein de la selarl NS avocats, et avocat constitué dans l'intérêt de la société, sur ses offres de droit.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 juin 2024. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.



MOTIFS DE LA DÉCISION



1. Sur les demandes indemnitaires



A l'appui de ses demandes, la SCI fait valoir essentiellement que : 

* sur les fautes :

- la société a manqué à son obligation d'information précontractuelle en ne l'informant pas clairement de l'implantation d'un abribus devant ses locaux commerciaux ; si elle reconnaît que la présence d'un abribus était indiquée dans les documents contractuels, la venderesse lui a sciemment caché la position exacte et définitive de celui-ci après les travaux ;

- il existe une non-conformité au contrat de vente en présence d'une barrière et d'une marche devant le local commercial, non mentionnées dans les documents contractuels ; ces éléments ont été rajoutés par la société afin de se conformer aux exigences de la métropole de [Localité 5] car le bâtiment qu'elle a édifié a été construit trop profondément par rapport à ce qui avait été prévu initialement au contrat pour permettre le passage d'un bus ;

* sur les préjudices :

- l'abribus bloque toute visibilité du local commercial depuis la voie publique et la marche et la barrière obligent les clients à effectuer un long parcours depuis les aires de stationnement pour accéder à l'entrée du local ; il en résulte que l'emplacement de l'entrée doit être modifié, occasionnant des travaux pour un montant de 4 980 euros ; elle a droit également au remboursement des travaux d'installation de l'entrée d'origine pour un montant de 10 150 euros, soit 15 130 euros au total ;

- le préjudice lié à l'emplacement de cet abribus, à la marche et à la rampe s'évalue à hauteur de 15% du prix de vente TTC du bien (195 000 euros), soit à 29 250,00 euros ; 

- la SCCV, aux droits de laquelle se trouve désormais la société, n'a pas respecté le délai de livraison, aucune cause ne justifiant ce retard ; des pénalités légales de retard de livraison peuvent donc être sollicitées à hauteur de 4 030 euros ; 

- la société locataire a été dans l'incapacité de prendre à bail les locaux, de sorte qu'elle a subi une perte financière d'un mois de loyer, soit 2 450 euros. 



La société réplique que : 

- l'acquéreur avait bien été informé de l'implantation d'un abribus et de la modification de cette implantation, puisque le permis de construire qu'il produit mentionne « un abribus à déplacer » ; l'existence et le positionnement de l'abribus ont également été portés à la connaissance de la SCI dans les actes de vente qu'elle a signés ;

- aucune non-conformité ne saurait être invoquée dès lors que les travaux relatifs au déplacement de l'abribus relèvent exclusivement de la compétence de [Localité 5] Métropole, ce que précisait le compromis de vente du 24 février 2017 ; concernant la marche, il n'est pas démontré qu'elle se situe sur l'assiette de l'immeuble litigieux et les aménagements de la voirie ne dépendent que de [Localité 5] Métropole, de sorte qu'aucun préjudice ne saurait lui être imputé ;

- la SCI ne justifie pas préjudices qu'elle invoque ; les aménagements urbains réalisées n'impactent aucunement la visibilité du local depuis la voie publique ;

- aucun retard de livraison ne peut lui être imputé car le bien vendu aurait pu être livré dans le délai convenu si la SCI avait procédé au règlement du solde du prix de vente ;

- en l'absence de retard de livraison et en présence d'une identité de gérance et d'associé entre le bailleur et le preneur, aucune perte financière au titre d'un bail commercial non exécuté ne peut être invoquée.



Réponse de la cour



En premier lieu, si la SCI reproche à la société un défaut d'information précontractuelle, le premier juge a justement retenu, d'une part, que le plan du permis de construire versé aux débats par l'appelante elle-même mentionne l'existence d'un « abribus à déplacer », d'autre part, que l'acte authentique de vente du 1er février 2018 mentionne, au chapitre relatif aux servitudes, que l'assiette de la copropriété comprend un abribus situé sur la parcelle cadastrée AE [Cadastre 4] de 5 m², ayant vocation à être administré et entretenu par Lyon Métropole par le biais d'une servitude d'usage ou d'une cession du domaine publique, enfin, que la société produit un extrait du plan cadastral ainsi qu'un plan de géomètre daté du 23 août 2016 dont la SCI ne conteste pas avoir eu connaissance, qui mentionnent l'emplacement de la parcelle AE [Cadastre 4]. 



Au vu de ces éléments, la cour retient, comme le premier juge, que l'existence et le positionnement de l'abribus ont bien été portés à la connaissance de la SCI, de sorte que cette dernière n'est pas fondée à reprocher à la société un défaut d'information précontractuelle.



En deuxième lieu, compte tenu des mentions portées sur le plan du permis de construire et des stipulations de l'acte authentique de vente, rappelées ci-dessus, la SCI est mal fondée à soutenir l'existence d'une non-conformité contractuelle, s'agissant de l'existence et du positionnement de l'abribus.



En ce qui concerne la marche et la barrière implantées dans le prolongement de l'abribus, de tels aménagements urbains sur le trottoir relèvent exclusivement de la compétence de la métropole de Lyon, la SCI reconnaissant d'ailleurs, dans ses conclusions d'appel, que la société « s'est vue obliger de construire une marche ainsi qu'une rampe d'accès à cet abribus afin de se conformer aux exigences de la commune », sans toutefois établir que cette obligation serait la conséquence, ainsi qu'elle soutient, d'une édification du bâtiment à une profondeur supérieure à ce qui avait été prévu initialement au contrat.



En conséquence, c'est à juste titre que le tribunal a considéré que l'existence d'une non-conformité contractuelle n'était pas établie.



Par confirmation du jugement, la SCI est donc déboutée de ses demandes indemnitaires formées tant au titre d'un défaut d'information précontractuelle qu'au titre d'un défaut de conformité.



En troisième lieu, la cour fait sienne la motivation du premier juge qui a retenu, pour débouter la SCI de ses demandes indemnitaires formées au titre du retard de livraison, qu'alors que la société avait informé la SCI, par courriers du 28 février 2018, de l'avancement des travaux au stade « achèvement des locaux », entraînant l'exigibilité de 95 % du prix de vente, et au stade « mise à disposition des locaux », entraînant l'exigibilité de 100 % du prix de vente, la SCI n'a pas honoré les deux derniers appels de fonds représentant 10 % du prix de vente, qu'elle n'a pas non plus réglé les travaux modificatifs d'un montant de 14'327,46 euros ni procédé à la consignation prévue par l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, et que la société était fondée dans ces conditions à conditionner la remise des clés au paiement des sommes dues, de sorte que le retard de livraison résultant de l'absence de paiement ne peut lui être imputée.



En cause d'appel, la SCI reproche à la société de ne pas avoir envisagé de recourir à l'article R. 261-14, alinéa 2, précité. Or, la consignation prévue par cet article en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ne peut être faite qu'à l'initiative de l'acquéreur.



Au vu de ce qui précède, la cour confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI de ses demandes indemnitaires formées au titre du retard de livraison.



2. Sur les frais irrépétibles et les dépens



Le jugement est encore confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.



En cause d'appel, la SCI, partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer à la société la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne la SCI Claudius 2015 à payer à la société Green city immobilier la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SCI Claudius 2015 aux dépens d'appel,



Fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande. 





La greffière, La Conseillère pour le Président empêché,