Cour d'Appel · 1ère Chambre — 1 octobre 2024

AB/SH



Numéro 24/02951





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 01/10/2024 







 Dossier : N° RG 23/03247 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IWWA 





Nature affaire :



Demande formée par le propriétaire de démolition d'une construction ou d'enlèvement d'une plantation faite par un tiers sur son terrain















Affaire :



S.A.S. SAÏ SAÏ 



C/



[V] [U]

SASU AGENCE DE LA CATHÉDRALE

Syndicat des copropriétaires de la residence [10] Syndicat des copropriétaires de la résidence [11] SELARL EKIP'















Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 01 Octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 18 Juin 2024, devant :







Madame FAURE, Présidente



Madame de FRAMOND, Conseillère



Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile 





assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 



dans l'affaire opposant :





APPELANTE :



SAS SAÏ SAÏ 

[Adresse 5]

Restaurant '[9]'

[Localité 12]



Représentée par la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocats au barreau de PAU

assistée de Maître COLMET, de la SELARL REAU COCOYNACQ COLMET, avocat au barreau de BAYONNE



INTIMÉES :



Madame [V] [U]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 12]



Assignée



SASU AGENCE DE LA CATHÉDRALE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représenté et assisté de Maître MECHIN-COINDET, avocat au barreau de DAX



Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], représenté par son Syndic en exercice la Société COURTES-ALIS dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 12]



Représenté et assisté de Maître DEFOS DU RAU, de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de DAX



Syndicat des copropriétaires de la résidence [11] pris en la personne de son Syndic en exercice la SAS OCÉAN AQUITAINE dont le siège social est [Adresse 6] à [Localité 12] lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 12]



Assigné



SELARL. EKIP' ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de la SASU AGENCE DE LA CATHÉDRALE

[Adresse 8] 

[Adresse 8]

[Localité 2]



Assignée



sur appel de la décision 

en date du 01 DÉCEMBRE 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

RG numéro : 20/00145 





EXPOSE DU LITIGE 



Suivant permis de construire du 6 mars 2019, la SAS Saï Saï a entrepris des travaux de déconstruction/reconstruction, et de surélévation de bâtiments constituant son restaurant, situé au sein de la résidence [10] à [Localité 12] (40), voisine de la résidence [11].



Un procès-verbal de 'bornage et de reconnaissance de limites partielles' est intervenu le 20 septembre 2019 entre le Syndicat des copropriétaires de la résidence [11], représenté par son syndic la société Océane Aquitaine, et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], représenté par son syndic, la SASU Agence de la cathédrale. 



Par actes d'huissier de justice du 13 février 2020, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [11], pris en la personne de son syndic en exercice, Mme [X] et Mme [U] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], pris en la personne de son syndic en exercice la SASU Agence de la cathédrale, et la SAS Saï Saï devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins notamment de les voir condamner à démolir la construction empiétant sur leur terrain.



Par acte d'huissier de justice du 12 mars 2020, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [11], pris en la personne de son syndic en exercice, Mme [X] et Mme [U] ont fait assigner aux mêmes fins le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU Courtes Alis. 



Par acte d'huissier de justice du 16 septembre 2020, la SAS Saï Saï a assigné en intervention forcée et en appel en garantie la société Burban Immobilier, syndic de la copropriété [10]. 



Par acte d'huissier de justice du 24 novembre 2020, la SAS Saï Saï a assigné en intervention forcée et en appel en garantie la SASU Agence de la cathédrale. 



Par acte d'huissier de justice du 27 mai 2021, la SAS Saï Saï a assigné en intervention forcée et en appel en garantie la SELARL Ekip' ès qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SASU Agence de la cathédrale, ouvert selon jugement du tribunal de commerce de Dax du 17 mars 2021. 



Les différentes procédures ont été jointes. 



Dans le cadre de cette instance, la SAS Saï Saï a opposé au Syndicat des copropriétaires de la résidence [11] la nullité du procès-verbal de 'bornage et vérification de limites partielles'.



Par ordonnance du 13 avril 2023, le juge de la mise en état a constaté le désistement d'instance de Mme [X], emportant extinction de l'instance à son égard. 



Par conclusions d'incident du 13 avril 2023, la SASU Agence de la cathédrale a sollicité du juge de la mise en état qu'il déclare la SAS Saï Saï irrecevable en sa demande de nullité du procès-verbal de bornage du 20 septembre 2019. 



Suivant ordonnance réputée contradictoire du 1er décembre 2023 (RG n°20/00145), le juge de la mise en état a : 

- déclaré irrecevable la demande formée au fond par la SAS Saï Saï tendant à voir prononcer la nullité du procès-verbal de bornage signé le 20 septembre 2019 par la SASU Agence de la cathédrale, 





- débouté la SAS Saï Saï de sa demande de dommages et intérêts au titre de l'article 123 du code de procédure civile, 

- condamné la SAS Saï Saï à verser à la SASU Agence de la cathédrale la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la SAS Saï Saï aux dépens de l'incident, 

- réservé le reste des dépens, 

- renvoyé l'affaire à la mise en état. 



Pour motiver sa décision, le juge de la mise en état a retenu que seul le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] peut se prévaloir d'un défaut de pouvoir de son syndic, la SASU Agence de la cathédrale, et solliciter à ce titre la nullité du procès-verbal de bornage signé pour son compte le 20 septembre 2019. 



Par déclaration du 14 décembre 2023 (RG n°23/03247), la SAS Saï Saï a relevé appel, critiquant l'ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce que les dépens au fond ont été réservés et l'affaire renvoyée à la mise en état. 



Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l'affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile. 



Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 février 2024, auxquelles il est expressément fait référence, la SAS Saï Saï, appelante, entend voir la cour infirmer en toutes ses dispositions la décision déférée, et, statuant à nouveau : 



- débouter la SASU Agence de la cathédrale de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- débouter la SASU Agence de la cathédrale de son incident aux fins d'irrecevabilité pour défaut de qualité de la SAS Saï Saï, 

- déclarer la SAS Saï Saï recevable en son action principale et en sa demande reconventionnelle au visa de l'article 123 du code de procédure civile, 



Y faisant droit,

- condamner la SASU Agence de la cathédrale au paiement à titre provisionnel à la SAS Saï Saï d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir tardivement élevé la fin de non-recevoir tenant à un défaut de qualité de la SAS Saï Saï, 

- condamner la SASU Agence de la cathédrale au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, 

- condamner la SASU Agence de la cathédrale aux entiers dépens de l'incident et de l'instance d'appel dont distraction au profit de la SELARL DLB Avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa des articles 122 et 123 du code de procédure civile, et 15 de la loi du 10 juillet 1965 : 



- que son action à l'égard du syndic, en qualité de copropriétaire, est une action personnelle, 

- que la SASU Agence de la cathédrale, syndic de la copropriété [10], a commis une faute dans l'accomplissement de sa mission, résultant d'un dépassement de ses pouvoirs en signant un procès-verbal de bornage, acte d'administration, sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en ce sens, et alors qu'elle ne dispose d'aucun mandat général de représentation du syndicat des copropriétaires, 

- qu'elle a également commis un détournement de pouvoirs en ce qu'elle n'a pas agi dans l'intérêt de la collectivité des copropriétaires, alors que l'acte qu'elle a signé vaut titre définitif tant pour les contenances des parcelles que pour les limites qu'il leur fixe, et porte atteinte à son intégrité juridique et matérielle, en ce qu'il expose une partie de son lot privatif à démolition, 

- que cette violation du statut de la copropriété entraîne la nullité d'ordre public de l'acte, d'autant que les deux signataires sont syndics de copropriété professionnels, et que le syndic de la copropriété [11] ne pouvait ignorer que la SASU Agence de la cathédrale n'avait pas été autorisée à signer l'acte par assemblée générale, 

- qu'elle ne sollicite pas la nullité du mandat de syndic conclu entre la SASU Agence de la cathédrale et le syndicat des copropriétaires de la résidence [10], auquel elle n'est pas partie, 

- que les copropriétaires peuvent agir individuellement pour la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, 

- que la SASU Agence de la cathédrale a soulevé la fin de non recevoir objet de la présente procédure de manière abusive et dilatoire, plus de deux ans après avoir été assignée à la cause, et après une ultime injonction de conclure du juge de la mise en état. 





Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2024, la SASU Agence de la cathédrale, intimée, demande à la cour de : 

- débouter, ou à tout le moins déclarer irrecevables, la SAS Saï Saï et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- confirmer l'ordonnance dans l'ensemble de ses dispositions, 



Y ajoutant, 

- condamner la SAS Saï Saï à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la SAS Saï Saï aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Elle soutient : 

- que la SAS Saï Saï n'a pas qualité pour demander la nullité du procès-verbal de vérification des limites en ce que le mandant de la SASU Agence de la cathédrale est le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], et que la nullité d'un contrat pour absence de pouvoir du mandataire est relative et ne peut donc être demandée que par la partie représentée, soit le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], 

- qu'elle n'est pas à l'origine du retard pris dans le dossier, et a signifié ses conclusions d'incident dans les délais impartis par le juge de la mise en état, et avant toutes conclusions au fond, 

- que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] n'a pas demandé la nullité du procès-verbal dans le cadre de l'incident en première instance, de sorte que toute demande en ce sens dans le cadre de la procédure d'appel est irrecevable comme nouvelle, 

- que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] demande désormais la nullité du procès-verbal devant le tribunal, de sorte qu'il sera débattu de cette question au fond. 



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], intimé, sollicite de la cour qu'elle : 

- juge qu'il n'est présenté aucune demande à son encontre et qu'il s'en remet aux écritures de la SAS Saï Saï, 

- condamne toute partie succombante aux entiers dépens. 



Il fait valoir qu'il a conclu, dans le cadre de l'action au fond, à la nullité ou à l'inopposabilité du procès-verbal de bornage signé par la SASU Agence de la cathédrale sans autorisation ou habilitation de l'assemblée générale des copropriétaires. Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [11] ne peut ignorer en sa qualité de professionnel que le procès-verbal de bornage, signé par un syndic non autorisé à cette fin, est inopposable au Syndicat des copropriétaires de la résidence [10]. 

Il ajoute que toute partie à qui est opposé ce document a qualité et intérêt à en demander l'inopposabilité. 



Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [11], Mme [U] et la SELARL Ekip', ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de la SASU Agence de la cathédrale, n'ont pas constitué avocat. 



L'affaire a été fixée à l'audience du 18 juin 2024 pour y être plaidée. 







MOTIFS :



Sur la fin de non recevoir soulevée par la SASU Agence de la cathédrale à l'encontre de la SAS Saï Saï :



Il résulte des dispositions de l'article 789 du code de procédure civile que :



'Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :



(...)



6° Statuer sur les fins de non-recevoir.



Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire.



Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état.



Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.'



Par ailleurs, il résulte de l'article 31 du code de procédure civile que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.



Enfin, il résulte de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 que ' Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

 Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.'



En l'espèce, la SAS Saï Saï, copropriétaire de la résidence [10] a, dans le cadre d'une action au fond dirigée par le syndicat de copropriétaires de la Résidence [11] contre le syndicat de copropriétaires de la Résidence [10], soulevé la nullité d'un procès-verbal de 'bornage et vérification de limites partielles de propriété' intervenu entre les parties en septembre 2019, au motif que la SASU Agence de la cathédrale, alors syndic de la Résidence [10], aurait dépassé ses pouvoirs.



La SASU Agence de la cathédrale a alors saisi le juge de la mise en état pour voir déclarer cette demande irrecevable pour défaut de qualité de la SAS Saï Saï à demander cette nullité au motif qu'elle n'est pas le mandant de la SASU Agence de la cathédrale.



Il est certes constant, comme l'indique la SASU Agence de la cathédrale, que de manière générale la nullité d'un contrat pour absence de pouvoir du mandataire est une nullité relative, qui ne peut donc être demandée que par la partie représentée (Civ.1ère, 2 novembre 2005 n°02-14614 ; 12 novembre 2015 n°14-23340 ; Civ. 3ème, 26 janvier 2017 n°15-16814).



Pour autant, la SAS Saï Saï n'a pas engagé d'action principale en nullité d'un quelconque contrat passé par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, mais invoque la nullité d'un procès-verbal de bornage par la voie d'une intervention forcée avec appel en garantie, étant défenderesse à l'action principale ; et elle a à la fois la qualité à agir et un intérêt légitime, en qualité de copropriétaire et au regard des articles 31 du code de procédure civile et 15 de la loi du 10 juillet 1965, pour opposer à la partie demanderesse cette nullité, puisque le procès-verbal dont elle critique la régularité porte atteinte à son droit de propriété et de jouissance sur son lot, en ce qu'il a établi des limites empiétant sur son lot privatif.



C'est donc à tort que le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la SAS Saï Saï en sa demande de nullité du procès-verbal de bornage et de vérification de limites partielles pour défaut de qualité à agir.



L'ordonnance sera infirmée sur ce point et la SAS Saï Saï sera déclarée recevable en ses demandes.





Sur la demande de provision sur dommages-intérêts présentée par la SAS Saï Saï :



Il résulte de l'article 123 du code de procédure civile que :



'Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.'



La SAS Saï Saï soutient que la SASU Agence de la cathédrale a soulevé tardivement cette fin de non recevoir, dans un but dilatoire.



Toutefois la SASU Agence de la cathédrale explique que le décès de son gérant a entraîné un retard dans sa constitution à la présente procédure, et que plusieurs événements procéduraux dont elle n'est pas à l'origine ont retardé la mise en état ; elle indique avoir conclu lorsque le juge de la mise en état lui en a fait injonction pour le 20 avril 2023. Ces éléments ne font pas la démonstration d'une intention dilatoire ; au surplus, la SAS Saï Saï ne démontre pas avoir subi un quelconque préjudice étant observé que la cour a écarté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité de la SAS Saï Saï. 



La cour confirmera donc l'ordonnance entreprise ayant rejeté cette demande de dommages-intérêts.





Sur le surplus des demandes :



La SASU Agence de la cathédrale, succombante à l'incident, sera condamnée aux dépens exposés devant le juge de la mise en état par infirmation de l'ordonnance entreprise ainsi qu'aux dépens de l'appel sur cet incident, et à payer à la SAS Saï Saï la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles.



La demande de la SASU Agence de la cathédrale au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.





PAR CES MOTIFS :



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, 



Infirme l'ordonnance entreprise excepté en ce qu'elle a débouté la SAS Saï Saï de sa demande de dommages-intérêts fondée sur l'article 123 du code de procédure civile, 



La confirme sur ce point,



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, 



Déclare recevable la SAS Saï Saï en sa demande de nullité du procès-verbal de bornage et de vérification de limites partielles du 20 septembre 2020,



Condamne la SASU Agence de la cathédrale à payer à la SAS Saï Saï la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de l'incident devant le juge de la mise en état et devant la cour, 



Déboute la SASU Agence de la cathédrale de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SASU Agence de la cathédrale aux dépens de l'incident exposés devant le juge de la mise en état et devant la cour dont distraction au profit de la SELARL DLB Avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,









Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE