Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 23/03679 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSTD

Minute : 24/00402







Société OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE
Représentant : Me Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

 

C/


Monsieur [M] [V]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
 Me Emmanuel SOURDON

Copie délivrée à :
Monsieur [M] [V]

Le


JUGEMENT DU 29 Avril 2024




Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Avril 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIESjuge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR(S) :


Société OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0290



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Monsieur [M] [V]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]

non comparant



D'AUTRE PART










EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 mai 1986, le logement dionysien a donné à bail à Monsieur [V] (sans précision du prénom) un appartement à usage d'habitation situés [Adresse 6], [Localité 5]. L'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE est venu aux droits du bailleur. 

Monsieur [V] [Y] est décédé le 20 décembre 2019. Le bailleur a fait constater les conditions d’occupation du logement selon procès-verbal de constat du 16 mars 2022.

C'est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait assigner Monsieur [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de :
- prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de l’occupant et tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique au besoin, sans délai,
- condamner Monsieur [M] [V] à lui verser la somme de 31 456,84 euros au titre de l'arriéré ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges,
- condamner Monsieur [M] [V] à lui verser la somme de 450 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

A l'audience du 11 mars 2024 à laquelle l'affaire a été régulièrement appelée, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif sauf à préciser qu’il ne demande pas la résiliation dans la mesure où le bail a été résilié de plein droit par le décès du locataire et que l’occupant n’a pas sollicité le transfert du bail à son profit alors qu’en tout état de cause les conditions du transfert ne sont pas remplis.

Monsieur [M] [V], bien que régulièrement assigné par procès-verbal de remise à l’étude, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'expulsion en raison de l'occupation illicite du logement

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En l'espèce, si le contrat de bail produit ne mentionne que le nom de famille du titulaire du bail, à savoir Monsieur [V], il résulte tant du décompte produit, et des déclarations de Monsieur [M] [V] devant le commissaire de justice que le contrat de bail a bien été conclu au bénéfice de Monsieur [Y] [V], son père. Il résulte de l’acte de décès produit que Monsieur [Y] [V] est décédé le 20 décembre 2019 et qu’en conséquence le contrat de bail a été résilié de plein à compter de cette date. Il est établi par le procès-verbal de constat du 16 mars 2022 que Monsieur [M] [V] déclare occuper le logement litigieux à des fins d'habitation alors qu'il n'est pas titulaire du bail et qu'il ne bénéficie d'aucun droit de transfert dudit bail faute d'en avoir fait la demande alors au surplus que le décès du titulaire du bail remonte à l’année 2019.

Dès lors, l'occupation des lieux par Monsieur [M] [V] est établie, de même que le défaut de tout droit ou titre d'occupation, le bailleur n'ayant nullement consenti à une telle occupation. Il convient donc d'ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision. Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande en résiliation du bail dans la mesure où le bail a été résilié de plein-droit par le décès du locataire en titre.

Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
 
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce s’il n’est aucunement établi que Monsieur [M] [V] est entré dans les locaux par voie de fait, il n’en demeure pas moins que le décès du titulaire du bail remonte à l’année 2019 et que Monsieur [M] [V] a déclaré qu’il allait demander le transfert du bail à son profit de sorte qu’il avait parfaitement connaissance de sa qualité d’occupant sans droit ni titre. Par ailleurs, au regard du décompte produit il n’est procédé à aucun versement de loyers depuis plus d’un an alors au surplus que la dette atteint désormais un montant substantiel. Ces éléments caractérisent la mauvaise foi de Monsieur [M] [V] de sorte que le délai de deux mois précité sera supprimé.

Sur les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur fait état d'une dette locative survenue à la suite du décès du locataire en titre à la somme de 34 441,65 euros arrêtée au 11 mars 2024 (échéance de février 2024 incluse). Il convient de retirer les frais de poursuite qui ne sont pas dus au titre de l’indemnité d’occupation soit la somme de 993,46 euros. Monsieur [M] [V] sera condamné au paiement de la somme de 33 448,19 euros au titre des indemnités impayées.

Par ailleurs, Monsieur [M] [V] sera aussi tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi afin de compenser l'absence de restitution des lieux, à compter du 12 mars 2014.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite dont le caractère nécessaire n’est pas démontré à ce stade.

Il est inéquitable de laisser au demandeur la charge de ses frais irrépétibles. Monsieur [M] [V] sera condamné au paiement de la somme de 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de résiliation du contrat de bail, ledit contrat ayant été résilié de plein droit par le décès du locataire en titre ;

CONSTATE que Monsieur [M] [V] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 6], [Localité 5] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

SUPPRIME le délai légal de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [V] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de 33 448,19 euros au titre des indemnités d'occupation impayées arrêtées au 11 mars 2024 (échéance de février 2024 incluse) ;

CONDAMNE Monsieur [M] [V] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE à compter du 12 mars 2024 une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été du si le contrat s'était poursuivi (actuellement 701,69 euros) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [M] [V] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de 450 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [V] aux dépens de l'instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jours, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION