Cour d'Appel · 5ème Chambre — 10 juillet 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY

Chambre des Expropriations



ARRÊT N° /24 DU 10 JUILLET 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/00003 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FEZL

Décision déférée à la Cour : jugement du Juge de l'expropriation de NANCY, R.G. n° 21/00009 en date du 06 mars 2023 ; 



APPELANTE :

S.A.R.L. AMIR TELECOM, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Nancy sous le numéro 483.493.797, agit poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège., [Adresse 3]

représentée Me Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY





INTIMÉS : 

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GRAND EST, sis [Adresse 7]

représentée par Me Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY



en présence du 



COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, Direction départementale des finances publiques de Meurthe et Moselle, sis [Adresse 1]

représenté aux débats par M [E] remplissant les fonctions de Commissaire du Gouvernement ; 



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 Mai 2024, en audience publique devant la Cour composée de : 

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,

M. Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Monsieur Benoît JOBERT, Président de chambre, 

qui en ont délibéré ; 



Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL, 



ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 10 juillet 2024 date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ; 



signé par Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller, faisant fonction de président et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; 

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE



La restructuration du centre commercial '[Adresse 4]' [Adresse 2] à [Localité 5] s'inscrit dans le cadre d'une opération de renouvellement urbain du plateau de Haye. Ce centre commercial situé dans le [Adresse 6] est un ensemble immobilier, placé sous le statut de la copropriété, constitué d'un bâtiment de 11 étages comprenant des lots à usage commercial situés au rez-de-chaussée. 



Suivant arrêté en date du 13 août 2014, le préfet de Meurthe-et-Moselle a déclaré d'utilité publique les travaux de restructuration du centre commercial, dénommé '[Adresse 4]', et a déclaré cessible au profit de l'établissement public foncier de Lorraine, devenu l'Etablissement Public du Grand-Est (et ci-après désigné l'EPFGE) les immeubles nécessaires à la réalisation du projet, en particulier le lot n° 146 appartenant à Mme [M] [S] (arrêté du 25 mai 2015).



L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 27 mai 2016. Suivant jugement en date du 21 décembre 2018, le juge de l'expropriation a fixé les indemnités revenant aux expropriés. 



Par courrier en date du 6 janvier 2020, la société Amir Télécom exerçant une activité d'épicerie bazar dans le lot n° 146 a sollicité auprès de l'EPFGE une indemnité d'éviction à hauteur de 143 413 euros, représentant la valeur du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation. 



Par courrier en date du 6 novembre 2020, l'EPFGE a notifié un mémoire valant offre d'indemnité d'éviction à 36 250 euros, se fondant sur un avis du domaine sur la valeur vénale du 29 janvier 2020. 



Par courrier en date du 30 novembre 2020, la société Amir Télécom a refusé cette offre, estimant celle-ci insuffisante au regard des frais d'installation dans un autre quartier et sur la base de deux annonces de vente de locaux commerciaux au centre ville de [Localité 5]. 



Le 12 juillet 2021, l'EPFGE a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nancy. 



Suivant jugement en date du 6 mars 2023, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nancy a :



- fixé à la somme de 37 590,94 euros le montant de l'indemnité d'éviction due par l'EPFGE à la société Amir Telecom au titre de la perte du fonds de commerce (lot n° 146) se décomposant comme suit :

* indemnité d'éviction : 35 219,04 euros 

* indemnité de remploi : 2 371,90 euros.

 







Par déclaration en date du 5 avril 2023, la société Amir Telcom a interjeté appel du jugement susvisé.



Aux termes de ses conclusions notifiées 4 juillet 2023, la société Amir Telecom demande d'infirmer le jugement entrepris et de fixer les indemnités d'éviction à la somme totale de 69 019 euros. Elle demande également de surseoir sur les indemnités accessoires dues en cas de réinstallation. 



L'EPFGE et le commissaire du gouvernement concluent à la confirmation du jugement entrepris. 



MOTIFS :



- Sur les indemnités d'éviction :



* Sur l'indemnité principale :



Aux termes des dispositions des articles R. 322-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation, le montant des indemnités est fixé d'après la consistance des biens expropriés à la date de l'ordonnance de transfert de propriété, en fonction de l'estimation de ces biens à la date de la décision de première instance et en considération de leur usage effectif à la date de référence, celle-ci étant appréciée également à la date de la décision de première instance.



Conformément à ses conclusions d'appel, la société Amir Telecom ne conteste pas la fixation de la date d'évaluation de son fonds de commerce au 6 mars 2023, date du jugement entrepris, en fonction de sa consistance matérielle et juridique au jour de l'ordonnance d'expropriation, soit au 27 mai 2016.



Il convient par ailleurs de fixer la date de référence prévue par les dispositions rappelées ci-dessus au 24 février 2011, date d'opposabilité aux tiers du dernier plan local d'urbanisme de [Localité 5], ayant modifié la zone, étant observé que le fonds de commerce évincé est situé dans le périmètre du droit de préemption urbain.



Le fonds de commerce évincé doit être estimé au jour du jugement compte tenu de sa consistance au 27 mai 2016, date de l'ordonnance d'expropriation, et en fonction de son usage effectif à la date d'opposabilité aux tiers du dernier plan local d'urbanisme de [Localité 5], ayant modifié la zone le 24 février 2011. 



Il n'est pas discuté enfin que l'indemnité principale doit être déterminée suivant la méthode de la perte du fonds de commerce, dans la mesure où celui-ci que celui-ci ne peut être transféré, compte tenu de des caractéristiques particulières. Le fonds de commerce est en effet constitué d'un local de 51,90 m2, spécialisé dans la vente de produits alimentaires à destination d'une population d'origine nord-africaine. Comme le relève l'appelante, cette clientèle est essentiellement une clientèle de proximité, de sorte que la réinstallation du commerce dans une autre zone est impossible. La société Amir Telecom sollicite d'ailleurs la fixation d'une indemnité d'éviction pour la perte de son fonds de commerce, reconnaissant qu'il lui est 'difficile de poursuivre son activité dans une zone de chalandise lanbda coupée de sa clientèle'. 





Les parties s'accordent ainsi sur la méthode d'évaluation de la perte du fonds de commerce sur la base de son chiffre d'affaire avec l'affectation d'un pourcentage variant en fonction de la branche d'activité et des caractéristiques du fonds considéré défini par rapport aux différents barèmes professionnels. Conformément aux conclusions du commissaire du gouvernement, il convient de retenir comme base de calcul de l'indemnité le chiffre d'affaire moyen des trois derniers exercices précédents des années 2018 à 2020, ce dernier ressortissant à 102 581,67 euros.



La société Amir Telecom soutient que le pourcentage du chiffre d'affaire hors taxes qui est retenu en pratique dans le cadre des transferts d'entreprise est de 25% à 60% pour l'activité d'épicerie en libre service (cf. 'transmissions d'entreprise' - Editions Lefebvre - 2020-2021). Elle conteste le barème retenu par le juge de l'expropriation et demande retenir, à titre de terme de comparaison, un 'taux de prix de vente chiffre d'affaire' de 53,38 % correspondant au terme de comparaison n° 3 qui est proposé par le commissaire du gouvernement, s'agissant en l'espèce d'un fonds de commerce dégageant un chiffre d'affaire moyen de 130 836 euros 



Sur la base des décisions de justice recensées, le commissaire du gouvernement retient quant à lui un pourcentage compris entre 20% et 35% pour des fonds de commerce d'alimentation générale avec forte commercialité de quartier et bon emplacement géographique. Il conclut dans ces conditions à la confirmation du jugement entrepris, en ce qu'il a fixé celui-ci à 35%. 



Le juge de l'expropriation a cependant écarté à juste titre le terme de comparaison figurant à l'annexe des conclusions du gouvernement, sur lequel le la société Amir telcom se fonde exclusivement pour le calcul de l'indemnité principale d'éviction. Il est constant en effet que celui-ci présente des différences notables s'agissant en particulier de la surface de vente, de sa situation géographique et enfin du montant du loyer inférieur à celui versé par l'appelante. 

Le terme de comparaison retenu par l'appelante, même s'il est proche du commerce évincé au niveau de son chiffre d'affaires moyen, présente en effet une situation plus favorable en matière de loyer annuel par mètres carrés, celui-ci s'élevant en effet à 111,67 euros par mètre carré et par an, alors que celui évincé s'élève à 136,42 euros par mètre carré, soit 22,30% de plus. En outre, sa surface de vente est de 72 mètres carrés, soit supérieure de 38,7% à celle du fonds de commerce appartenant à la société Amir Telecom. Il comprend enfin deux pièces supplémentaires, à savoir une cuisine et une cave. Ces différences constituent des éléments de moins-value à prendre en considération dans le calcul de l'indemnité principale revenant à l'appelante.



Le taux maximum de 60% qui est proposé par la société Amir Telecom qui est retenu par l'ouvrage 'transmission d'entreprise' des Editions Lefebvre n'est également pas pertinent compte tenu notamment, comme le relève le juge de l'expropriation, des caractéristiques du fonds de commerce évincé, tenant à son aménagement et à sa fonctionnalité. Il est par ailleurs situé dans un centre commercial qui est peu attractif pour un commerce d'alimentation et d'épicerie.





Au vu de ces observations et sur la base de l'ensemble des décisions judiciaires recensées par le commissaire du gouvernement un coefficient de 35%, de sorte que l'indemnité principale calculée sur la base du chiffre d'affaires précédemment retenu est égale à 35 903,58 euros (soit 102 581,67 X 35% = 35 903,58 euros). 



Cette méthode d'évaluation de la perte du fonds de commerce calculée du chiffre d'affaire affecté d'un pourcentage variant en fonction de la branche d'activité et des caractéristiques du fonds considéré doit être pondérée par celle reposant sur le calcul de l'excédant brut d'évaluation. Celle-ci est fondée sur le résultat d'exploitation moyen après application d'un coefficient multiplicateur déterminé suivant des barèmes professionnels tenant compte du marché de l'offre et de la demande, du niveau de rentabilité et du retour sur investissement.



Sur la base des excédents bruts d'exploitation relevés sur les exercices des années 2018 à 2020, il convient sur la base de la proposition du commissaire du gouvernement de retenir un coefficient de 3,5 compte tenu de l'étendue de la surface de vente et des aménagements modestes du fonds (soit 9 867 euros). Selon cette méthode, l'indemnité principale d'éviction s'élève à 34 534,50 euros (soit 9 867 euros X 3,5 = 34 534,50 euros).



Il convient de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité principale d'éviction sur la base de la moyenne des résultats obtenus par les deux méthodes d'évaluation précédemment retenues, soit à la somme de 35 219,04 euro (35 903,58 + 34 534,50 : 2 = 35 219,04 euros). 



* Sur l'indemnité de remploi : 



Conformément aux dispositions de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation, il convient de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a fixé l'indemnité de remploi à la somme de 2 371,90 euros se décomposant comme suit :



- 23 000 euros X 5% = 1 150 euros

- 12 219,04 euros X 10% = 1 221,90 euros 



- Sur les autres indemnités :



* Sur le trouble commercial :



C'est en l'espèce par des motifs pertinents que le juge de l'expropriation a débouté la société Amir Telecom de sa demande de dommages-intérêts formée au titre de la réparation d'un préjudice qui serait lié à la recherche et au transfert de son activité commercial au profit d'un nouveau fonds. 





Il est constant en effet que la société Amir Telecom a été précédemment indemnisée au titre de l'éviction de son fonds de commerce, conséquence de l'ordonnance d'expropriation rendue le 27 mai 2016. Cette indemnité d'éviction a vocation à réparer intégralement le préjudice résultant de la perte par l'appelante de son fonds de commerce, de sorte qu'elle ne peut concurremment solliciter l'indemnisation du préjudice distinct qui résulterait du transfert de son activité commerciale. 



Il convient dans ces conditions de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a débouté la société Amir Telecom de la demande formée de ce chef. 



* Sur les frais de réinstallation :



Il en va de même pour la demande formée par la société Amir Telecom au titre de son indemnisation de ses futurs frais de réinstallation. Les indemnités d'éviction qui lui ont été précédemment allouées couvrent en effet l'intégralité de son préjudice né de la perte définitive de son fonds de commerce. L'EPFGE ne peut en conséquence être tenu d'indemniser la société Amir Telecom des conséquences qui seraient liées à un éventuel transfert de son activité commerciale. 



Il convient pour ces motifs de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a débouté la société Amir Telecom de la demande de dommages-intérêts. 



- Sur les mesures accessoires :



Il convient de confirmer le jugement entrepris en ces dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



La société Amir Telecom succombant dans son appel est condamnée aux entiers frais et dépens de l'appel. Elle est déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles de procédure exposés devant la cour. 



La société Amir Telecom est condamnée à payer à l'EPFGE la somme de 1 000 euros au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS : 



La Cour, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant :



Déboute la société Amir Telecom de sa demande formée au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



 Condamne Amir telecom aux entiers frais et dépens de l'appel ;



Condamne la société Amir telecom à payer à l'établissement public foncier du Grand-Est (EPFGE) la somme de 1 000 euros au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,faisant fonction de président à la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER : CONSEILLERFAISANT FONCTION DE PRÉSIDENT : 



Minute en sept pages.