Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 10 juillet 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 10 JUILLET 2024

mm

N° 2024/ 259 













N° RG 21/03546 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHCP3







Société DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 9]





C/



S.C.I. RED STAR



























Copie exécutoire délivrée le :







à : 



SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON



Me Eric MARY





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal de Nice en date du 07 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 11-19-0023.



APPELANT



Syndicat des copropriétaires DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 9] sis [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 10], elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis Cabinet SAFI MEDITERRANEE [Adresse 3] [Localité 1] 



représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, plaidant 





INTIMÉE



S.C.I. RED STAR dont le siège social est [Adresse 2] - [Localité 8], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège



représentée par Me Eric MARY, avocat au barreau de NICE 











*-*-*-*-*











COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller









Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024. A cette date le délibéré a été prorogé au 10 Juillet 2024 









ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2024 





Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***







EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :





La SCI RED STAR est propriétaire des lots 201 à 228 au sein d'un ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] situé au [Adresse 5] à [Localité 10] (O6).

Considérant que des charges de copropriété indues, selon l'article 11 du règlement de la copropriété, correspondant à des dépenses relatives aux gardiens de l' immeuble, lui avaient été imputées, par acte d'huissier signifié le 14 juin 2019, la SCI RED STAR a assigné le syndicat de la copropriété [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la S.A.F.I MEDITERRANEE, devant le tribunal d'instance de Nice afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation du syndicat de la copropriété [Adresse 9] :

' au paiement de la somme de 580 € au titre des charges de copropriété indues correspondant à des dépenses relatives aux gardiens de l'immeuble

' à lui fournir un décompte détaillé des charges générales qui ont été imputées à ses lots sur les exercices 2014 à 2019, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir

' au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l' instance.









Elle a sollicité enfin, en application de l' article 10~1 alinéa 2 de la loi du 10 Juillet 1965 d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de condamnation à l'article 700 du code de procédure civile, dont la charge sera répartie uniquement entre les autres copropriétaires.

A l'audience du 10 novembre 2020, la SCI RED STAR a maintenu ses demandes.



En réponse, le syndicat de la copropriété [Adresse 9] a conclu au rejet des demandes émises par la SCI RED STAR en demandant que la clause 11 3ème alinéa du règlement de la copropriété qui prévoit que les lots n° 201 à 228 soient exonérés des charges générales afférentes aux salaires et charges du concierge ou gardien éventuel, aux frais d'entretien et de nettoyage des services communs soit réputée non écrite.



Reconventionnellement, le syndicat de la copropriété [Adresse 9] a sollicité la condamnation de la SCI RED STAR à lui payer la somme de 7.946,27 € au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er juillet 2019, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2018, capitalisés en application des dispositions de l'article 1151 du code civil, la somme de 2.000 € sur le fondement de l' article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, le tout avec exécution provisoire de la décision à intervenir. 



Par jugement du 7 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :



Condamné le syndicat de la copropriété [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la S.A.F.l MEDITERRANEE, à payer à la SCl RED STAR la somme de 580 €;



Ordonné au syndicat de la copropriété [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la S.A.F.I MEDITERRANEE, de fournir à la SCI RED STAR un décompte détaillé des charges générales qui ont été imputées à ses lots sur les exercices 2014 à 2019, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;



Débouté le syndicat de la copropriété [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la S.A.F.I MEDITERRANEE, de sa demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété ;



Condamné le syndicat de la copropriété [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la S.A.F.I MEDITERRANEE, à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamné le syndicat de la copropriété [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la S.A.F.I MEDITERRANEE, aux dépens de l 'instance;



Dit que la SCI RED STAR sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de condamnation à l'article 700 du code de procédure civile, dont la charge sera répartie uniquement entre les autres copropriétaires;



Dit n'y avoir lieu d' ordonner l' exécution provisoire.



Par déclaration du 9 mars 2021, le syndicat de la copropriété [Adresse 9] a relevé appel de cette décision.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2024, l'affaire étant fixée au 6 mai 2024



Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.













PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:





Vu les conclusions notifiées le 9 avril 2024 par le SCD [Adresse 9], tendant à :



Vu les articles 10 et 10-1, 14-1, et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 35, 36 et 55 du décret du 17 mars 1967,

Vu l'article 1231-6 du Code civil,

Il est sollicité de la Cour d'appel :

 

Réformer , ou si mieux plaît à la Cour, Infirmer le Jugement rendu en date du 7 janvier 2021 par le Tribunal de Proximité de NICE en ce qu'il a :



Condamné le syndicat de la copropriété [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la S.A.F.I MEDITERRANEE, à payer à la SCI RED STAR la somme de 580 euros,



Ordonné au syndicat de la copropriété [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la S.A.F.I MEDITERRANEE, de fournir à la SCI RED STAR un décompte détaillé des charges générales qui ont été imputées à ses lots sur les exercices 2014 à 2019, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,



Débouté le syndicat de la copropriété [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la S.A.F.I MEDITERRANEE, de sa demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété,



Condamné le syndicat de la copropriété [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la S.A.F.I MEDITERRANEE, à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamné le syndicat de la copropriété [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la S.A.F.I MEDITERRANEE, aux dépens de l'instance,



Dit que la SCI RED STAR sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de condamnation de l'article 700 du code de procédure civile, dont la charge sera répartie uniquement entre les autres copropriétaires,



Ce faisant, statuant à nouveau :



A titre principal,



Juger non écrite la clause du règlement de copropriété figurant à l'article 11 alinéa 3, précisant que les lots composant la Cité Marchande, c'est-à-dire les lots 201 à 228 inclus, ne supporteront pas les catégories de charges générales afférentes aux salaires et charges du concierge ou gardien éventuel, aux frais d'entretien et de nettoyage des services communs, 

 

A titre subsidiaire,



Juger inopposable, au syndicat des copropriétaires [Adresse 9], la clause du règlement de copropriété figurant à l'article 11 alinéa 3 dans la mesure où les lots 201 à 228 inclus, appartenant à la SCI RED STAR, ne sont plus exploités à l'usage et sous forme de cité marchande,



Si mieux plaît à la Cour, Juger que cette clause ne trouvera à s'appliquer (et devra être écartée) tant que les lots 201 à 228 ne seront pas exploités à l'usage et sous forme de cité marchande, tel que le règlement de copropriété le prévoit,



En conséquence de tout ce qui précède, 











Débouter la SCI RED STAR de l'intégralité de ses demandes, en ce compris celle visant à voir condamner la Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à fournir un décompte détaillé des charges générales qui ont été imputées à ses lots sur les exercices 2014 à 2019, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,



A titre reconventionnel,



Condamner la SCI RED STAR à la somme de 34.068,70 euros représentant le solde dû au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er avril 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2018, date du courrier de mise en demeure adressé par le conseil de la copropriété, et ce, jusqu'au parfait paiement, capitalisés en application des dispositions de l'article 1151 du Code Civil,



A titre infiniment subsidiaire,



Condamner la SCI RED STAR à la somme de 15.843,08 euros représentant le solde dû au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er avril 2024, après déduction des charges communes générales imputées aux lots n°201 à 228, sur les exercices 2014 à 2023 au titre du salaire et des charges du gardien, aux frais d'entretien et de nettoyage des services communs.



En tout état de cause,



Juger que les frais de relance et de procédure seront portés au débit de la SCI RED STAR copropriétaire défaillant, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

 

Condamner la SCI RED STAR au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,



Condamner la SCI RED STAR aux entiers dépens d'appel.



Le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] fait valoir en substance que :



-la fin de non recevoir soulevée par la SCI RED STAR doit être écartée, en ce que la procédure a été régularisée par la délibération de l'assemblée générale du 28 mai 2021 habilitant le syndic à ester en justice. Cette régularisation est intervenue avant que la cour ne statue.



-Aux termes de l'article 10 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 »



-L'article 43 de la loi précitée précise que toute clause contraire aux dispositions de l'article 10 ci-dessus doit être réputée non écrite .



-Au regard du caractère d'ordre public de l'article 10, la quote-part afférente à chaque lot est obligatoirement fonction de sa consistance , de sa superficie et de sa situation, sans égard pour l'utilisation effective des lots.



-Les charges de gardiennage sont relatives à l'administration des parties communes ; elles sont dues par chaque copropriétaire au regard des tantièmes de copropriété indépendamment de l'utilité que représente ce service pour son lot.















-Les charges relatives aux personnes de service chargées du nettoyage et de l'entretien des parties communes et aux frais d'entretien sont des charges communes générales qui doivent également être réparties en proportion des tantièmes de copropriété, indépendamment de l'utilité que représente ce service pour son lot.



-Le critère d'utilité ne concerne que les charges communes spéciales et non les charges communes générales.



-La cour de cassation dans un arrêt du 12 juillet 1995 concernant la copropriété [Adresse 9] a eu l'occasion de réaffirmer qu'en dépit de l'article 11 du règlement de copropriété, les charges relatives à la conservation , à l'entretien et à l'administration des parties communes doivent être réparties en fonction des valeurs relatives de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs de ces parties et non en fonction de leur utilité.



-Dans un arrêt du 2 février 1999 concernant la même copropriété, la cour de cassation a également jugé que la cour d'appel avait légalement justifié sa décision en retenant que les charges générales afférentes au salaire et charges de concierge ou gardien éventuel et aux frais d'entretien et de nettoyage des pelouses et jardins étaient relatives à l'entretien des parties communes et devaient être réparties, en application des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en fonction des tantièmes de copropriété, et que l'exception d' illicéité de l'article 11 du règlement devait être accueillie conformément aux dispositions de l'article 43 de la loi de 1965.



-Contrairement à ce que soutient la SCI RED STAR la cour de cassation a bien jugé que l'exception d' illicéité de l'article 11 alinéa 3 du règlement de copropriété devait être accueillie, de sorte que cette clause a bien un caractère illicite.



-Il n'est pas possible d'exonérer les lots 201 à 228 de leur participation aux charges communes générales d'autant que la cité marchande est fermée depuis plus de 20 ans. Ces lots ne constituent plus une entité distincte et forment un local commercial unique et sont utilisés pour l'usage de clinique de soins et de chirurgie esthétique.



-Les lots 201 à 228 ne supportent aucune charge spéciale liée à l'ex cité marchande contrairement à ce que soutient la SCI RED STAR et comme le montrent les décomptes individuels de ses charges.



-La SCI RED STAR doit désormais la somme de 34068,70 euros au 1er avril 2024, selon les justificatifs versés aux débats

 

Vu les conclusions notifiées le 18 avril 2024 par la SCI RED STAR tendant à :



Vu les articles 10 et 43 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l'article 1103 du Code Civil,

Vu le règlement de copropriété,



Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu'il a condamné le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9] à rembourser la somme de 580 € à la SCI RED STAR, ainsi qu' à fournir à la SCI RED STAR un décompte détaillé des charges générales sur les salaires et charges du gardien et sur les frais d'entretien et de nettoyage des services communs, qui ont été imputées à tort à ses lots sur les exercices 2014 à 2019, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et à lui verser la somme de 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,



Y ajoutant devant la Cour d'Appel,













Condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9] à fournir à la SCI RED STAR un décompte détaillé des charges générales sur les salaires et charges du gardien et sur les frais d'entretien et de nettoyage des services communs, qui ont été imputées à tort à ses lots sur les exercices 2020 à 2024, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de signification de l' arrêt à intervenir.



Condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9] à payer à la SCI RED STAR la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,



Dire et Juger en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qu'il y aura lieu de dispenser la SCI RED STAR de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de condamnation à l'article 700 du code de procédure civile, dont la charge sera répartie uniquement entre les autres copropriétaires.



La SCI RED STAR réplique en substance que :



-La demande reconventionnelle du syndicat est irrecevable , car le syndic n'était pas habilité en 1ère instance à former une demande par voie reconventionnelle tendant à faire jugée non écrite la clause de l'article 11 du règlement de copropriété.



-S'il y a eu régularisation après la déclaration d'appel, cette régularisation postérieure à l'expiration du délai d'appel intervenue le 10 mars 2021 est irrecevable.



-La demande subsidiaire d'inopposabilité de l'article 11 du règlement de copropriété qui n'a pas de fondement est irrecevable comme prescrite, à supposer qu'elle puisse être requalifiée en action en nullité qui se prescrit par 5 ans à compter de l'application du règlement de copropriété



-Le règlement de copropriété constitue la loi des parties. Il peut écarter, par une stipulation expresse, la contribution à certaines catégories spécifiques de charges des copropriétaires dont les lots sont, par leur configuration , leur situation ou leur destination, totalement étrangers aux prestations afférentes aux charges concernées.



-La jurisprudence est en ce sens concernant les charges de personnel de nettoyage et de concierge : cassation 3° civ., 1er avril 1987, n° 85-1804.



-La répartition des charges prévue par le règlement de copropriété n'est pas respectée.



-L'article 11 ne présente aucun caractère illicite, car il n'est pas contraire aux critères de l'article 10 de la loi de 1965.



-Le caractère non écrit d'une clause du cahier des charges ne produit d'effet que pour l'avenir , à compter de la date à laquelle la décision qui le constate a acquis l'autorité de la chose jugée.



-La prise en charge par la communauté immobilière [Adresse 9] de toutes les charges spéciales assumées par la cité marchande n'a jamais eu lieu puisque le syndic n' a jamais sollicité la modification.





MOTIVATION :





Sur la fin de non recevoir tirée du défaut d'habilitation du syndic pour demander reconventionnellement que la clause de l'article 11 alinéa 3 du règlement de copropriété soit déclarée réputée non écrite.





Le syndic, agissant au nom de la copropriété, est tenu de disposer, sous peine d'irrecevabilité de sa demande, d'une autorisation formelle de l'assemblée générale des copropriétaires pour ester en justice, habilitation qui doit préciser l'objet et la finalité du contentieux engagé.



Toutefois, en cas d'omission de cette habilitation, le pouvoir donné au syndic peut être régularisé avant que le juge statue, conformément aux dispositions de l'article 126 du code de procédure civile, nonobstant l'expiration du délai d'appel.



En l'espèce, par délibération précise en date du 28 mai 2021, le syndic de la copropriété [Adresse 9] a bien été habilité par la résolution numéro 10 votée par les copropriétaires présents ou représentés, à la majorité des tantièmes, à « ester en justice ou représenter le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] dans le cadre de la procédure en cours devant la cour d'appel d'Aix en Provence au titre de l'appel interjeté à l'encontre du jugement rendu le 7 janvier 2021, visant à juger non écrite la clause du règlement de copropriété figurant à l'article 11 alinéa 3, précisant que les lots composant la cité marchande, c'est à dire les lots 201 à 228 inclus, ne supporteront pas les catégories de charges générales afférentes au salaire et charges du concierge ou gardien éventuel, aux frais d'entretien et de nettoyage des services commun, outre la condamnation de la SCI RED STAR au paiement des charges de copropriété impayées, et sa condamnation à tous dommages et intérêts, remboursement de frais de justice et dépens ».



Il convient en conséquence d'écarter la fin de non recevoir tirée du défaut de pouvoir du syndic.





Sur l'illicéité de l'article 11 alinéa 3 du règlement de copropriété :





En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



En l'espèce, l'article 10 du règlement de copropriété définit les charges générales comme toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales , aux termes des articles 12 à 19 du règlement. Parmi elles, figurent, au titre des services communs, les salaires du concierge avec leurs annexes et avantages en nature( logement, chauffage, éclairage ainsi que toute rémunération aux personnes de service) ; les charges du nettoyage ou de l'entretien des parties communes générales, les cotisations fiscales et sociales afférentes à ces salaires et rémunérations '



L'article 11 du règlement de la copropriété [Adresse 9], produit aux débats, prévoit « que les charges générales seront réparties entre les copropriétaires, au prorata des quotes-parts de copropriété contenues dans les lots ».



Toutefois, ce même article 11 précise en son alinéa 3 « que les lots composant la Cité marchande c'est à dire, les lots 201 à 228 inclus, ceux composant éventuellement l'hôtel et ses annexes, et ceux consistant en locaux commerciaux au rez de chaussée, ne supporteront pas les catégories de charges générales afférentes au salaire et charges du concierge ou gardien éventuel, aux frais d'entretien et de nettoyage des services communs ».



Aux termes de l 'article un II, « Parties communes », du règlement de copropriété, sont des parties communes spéciales , comme appartenant aux copropriétaires des lots 201 à 228 formant la cité marchande, ' les éléments d' équipement tels que eau froide, éclairage, etc. situés à l'intérieur desdits lots ou desservant ces lots seuls ; les aires de circulation, cabinet d'aisance collectif, dégagement , etc. également situés à l'intérieur de ces lots ou servant à leur desserte, observation étant faite que les charges d'entretien , réparation, remplacement, devront être supportés par les copropriétaires des lots auxquels elles sont affectées'.



L'article 12 du règlement de copropriété énumère les charges spéciales d'entretien, de lumière, des aires de circulation, stationnement et plus généralement des parties communes internes à la cité marchande qui comprennent :



-les dépenses entraînées par le ravalement intérieur des locaux communs,

-les réparations nécessitées par l'usure,

-les frais d'électricité,

-la location du ou des compteurs,

L'article 13 ajoute que ces charges sont réparties exclusivement entre les propriétaires des lots 201 à 228.



Selon l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété



Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.



Une clause réputée non écrite étant censée n'avoir jamais existé, le syndicat des copropriétaires, comme tout copropriétaire intéressé, peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité des clauses du règlement de copropriété aux dispositions légales et établir une répartition des charges conforme à ces dispositions.



En l'espèce, l'article 11 alinéa 3 du règlement de copropriété dispense les copropriétaires de la cité marchande de participation aux charges communes générales afférentes au salaire et charges du concierge ou gardien éventuel, aux frais d'entretien et de nettoyage des parties communes.



Or, à la différence des charges spéciales afférentes aux parties communes spéciales, les charges communes générales concernent tous les copropriétaires sans exception, indépendamment de tout critère d'utilité, car ces charges ont pour but la conservation, l'entretien ou l'administration des parties communes.

Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur lot (compte tenu de sa consistance, de sa superficie et de sa situation) ; le plus souvent cette valeur sert également à l'établissement des quotes-parts des parties communes (tantièmes).



En dispensant les copropriétaires des lots 201 à 228, de la participation aux charges communes générales afférentes au salaire et charges du concierge ou gardien éventuel, aux frais d'entretien et de nettoyage des parties communes, l' article 11 alinéa 3 du règlement de copropriété méconnaît par conséquent les dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il doit ainsi être réputé non écrit.



Cependant , cette décision ne vaut que pour l'avenir et implique de définir un nouveau tableau de répartition des charges .



Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à réclamer à la SCI RED STAR les charges générales afférentes aux salaires et charges de gardiennage et de nettoyage des parties communes pour la période antérieure à la présente décision.



Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à rembourser à la SCI RED STAR la somme de 580,00 euros, cette somme n'étant pas discutée en son quantum.





Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires :





Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] a versé aux débats, outre les délibérations d'assemblées générales approuvant les comptes de la copropriété, les appels de fonds et contrat du syndic, un décompte des charges dues par la SCI RED STAR au 1er avril 2024( pièce 35) et un tableau des charges de gardiennage et nettoyage sur la période 2014 à 2023, avec détermination de la quote-part imputée à la SCI RED STAR.



Il n'y a selon ce dernier document plus de charges de concierge depuis 2018, mais en revanche un contrat de nettoyage dont le montant est indiqué année par année.



La somme correspondante qui n'est pas discutée doit ainsi être imputée sur le décompte des charges dues par la SCI RED STAR au 1er avril 2024( pièce 35). Après soustraction, la créance de charges du syndicat des copropriétaires s'établit à 15843,08 euros. Il convient de déduire de cette somme les frais de relance après mise en demeure du 11 décembre 2018 (36 euros) , et les frais intitulés « Maître [F] » (65,70 euros) dont la nécessité n'est pas établie .



Au total, la créance de du syndicat s'établit à 15 741,38 euros à laquelle il convient de condamner la SCI RED STAR.



La copropriété ayant produit un décompte détaillé des charges de gardiennage et de nettoyage imputées à la SCI RED STAR depuis 2014 et jusqu'en 2023, il convient d'infirmer le jugement pour le surplus. 



En revanche, la SCI RED STAR est en droit d'obtenir un décompte complémentaire pour les charges communes générales afférentes au nettoyage et éventuellement au gardiennage pour la période comprise entre janvier et juin 2024.



Compte tenu de l'issue du litige , chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.



Il n' y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, chacune des parties succombant partiellement.



Il n'y a pas lieu non plus de dispenser la SCI RED STAR de sa participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.





PAR CES MOTIFS :





La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Rejette la fin de non recevoir soulevée par la SCI RED STAR, tirée du défaut de pouvoir d'ester en justice du syndic,



Confirme le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat de la copropriété [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la S.A.F.l MEDITERRANEE, à payer à la SCl RED STAR la somme de 580 € et rejeté l'exécution provisoire.



L'infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Juge que la clause inscrite à l'article 11 aliéna 3 du règlement de copropriété sur la dispense de participation aux charges communes générales de concierge, gardiennage, nettoyage et d'entretien des parties communes doit être réputée non écrite,



Dit que la présente décision produira effet pour l'avenir, à compter du premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive, sous réserve d'établir un nouvel état de répartition des charges,



Ordonne au syndicat de la copropriété [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, la S.A.F.I MEDITERRANEE, de fournir à la SCI RED STAR un décompte détaillé des charges générales qui ont été imputées à ses lots depuis le 1er janvier 2024 au titre des charges communes générales de nettoyage, d' entretien et de gardiennage depuis le 1er janvier 2024 sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d' un mois à compter de la signification du présent arrêt,



Condamne la SCI RED STAR à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9] la somme de 15 741,38 euros euros représentant le solde dû au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er avril 2024, après déduction des charges communes générales imputées aux lots n°201 à 228, sur les exercices 2014 à 2023 au titre du salaire et des charges du gardien, aux frais d'entretien et de nettoyage des services communs.



Rejette la demande de la SCI RED STAR d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de condamnation à l'article 700 du code de procédure civile, en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.



Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés.



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT